导读：
        ■前言
        ■片区规划总况
        一、龙西－五联片区
        1、深圳北边、龙城后花园
        2、容积率仅1.01，超越龙岗唯一休闲豪宅区
        二、五联朱古石片区
        1、龙城综合服务区：居住、现代服务业为主
        2、“一心、两带、五片区”
        ■深圳上方、山水资源上等
        一、龙岗名副其实后花园：山水资源占1/3之多
        二、深圳最大湿地公园+深圳面积最大森林公园
        三、“深圳西湖”、百合盛世一线山景
        五、龙岗最佳山水资源住区：五个公园之多
        ■配套简析：教育上等
        一、教育全体系：学前+中小学+唯一技校+最好高中
        1、自配9班制幼儿园
        2、小学就在家门前
        3、3所九年一贯制学校环绕
        4、中学就在家门口，名校资源利好
        5、片区唯一技校+最好高中：典型教育物业
        二、200床综合医院
        三、文体设施
        四、近邻肉菜市场、周边商业聚合
        ■道路交通
        一、五等级公路齐全：外环大道的第一利好
        二、丹平路30分直通罗湖、加油无忧
        三、片区三地铁，交通升级
        ■城市设计
        一、城市视觉景观中心，项目靠近历史文脉基地
        二、道路景观化，百合盛世视野无障碍
        ■城市更新：300万平米旧改、居住为主
        一、统一改造，逐步完善
        二、近300万平米旧改，八成五为居住区
        ■深圳上房，百合盛世“三上等”
正文：

■前言

位于龙岗中心城北五联社区龙城友谊路和清友路交汇处西北角的百合盛世，总用地面积6.6万㎡，总建面27.03万㎡，分AB两区开发。小区内部规划有面积2800㎡的九班制幼儿园，并规划有6000平米的商业面积，产品类型涵括平层、复式、洋房，户型面积区间为72㎡-172㎡。

目前，百合盛世已开放样板房，即将于6月中下旬进入市场，目前VIP登记现正办理。而项目所在的片区，正是政府重点打造的龙岗生态生活住区，拥有被美誉为“深圳西湖”的清林径森林公园。

根据资料显示，该片区目前在售的商品房项目只有万科·清林径，且所剩产品不多。正是如此，即将准备入市的百合盛世尤为受到市场和客户的关注。对此，房地内参认为，重点了解并对项目所在的龙西－五联地区规划进行简析，以为广大置业者们给予参考。

■片区规划总况

百合盛世所在的龙西－五联片区，是指清水路以西、龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外围合的区域，规划总用地面积为846.40万㎡。

该项目所在位置，正好位于龙西－五联片区的07-16地块，西侧极为靠近回龙埔及龙城公园片区。根据深圳规划国土委龙岗管理局技术委员会2010年第9次会议批准的规划文件，严格上百合盛世属于五联朱古石片区范围，同时享受着“龙西－五联地区”和“龙埔及龙城公园片区”的共同规划利好。

因此，在以下规划分析中，我们将结合龙西－五联片区和五联朱古石片区，共同进行简析。

一、龙西－五联片区

1、深圳以北、龙城后花园

本片区的城市发展目标是：以城村差异化的空间形态为切入点，规划对快速城市化城郊地区的城市更新和发展模式进行探讨和研究;在尊重地区现状的生态环境、空间肌理、现状场所特征以及现状用地的行政许可的基础上，打造一个具有用地混合，功能多元，具有强烈地域特色的城市更新地区，从而体现规划地区独特的异质化空间形态。

本片区的城市功能定位是：以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

2、容积率仅1.01，超越龙岗唯一休闲豪宅区

根据规划，本片区的建设规模总量为857.98万㎡，规划居住人口规模为9.5万人。由于本片区规划总用地面积为846.40万㎡，如此计算可知，本片区的整体容积率仅1.01。

如此之低的容积率，龙岗的六约北片区，作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，容积率也达到1.06。该片区容积率也低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区等片区。当然，这该得益于片区大量的生态、绿化用地。

二、五联朱古石片区

1、龙城综合服务区：居住、现代服务业为主

五联朱古石片区，属“龙西－五联地区”规划范围的西北角，具体范围为北面和西面至规划龙城创业路，南至规划五联路，东至规划佳辉路。其中，该片区拆迁改造范围面积27.43万㎡，建设用地面积18.35万㎡。

百合盛世正是属于本片区的旧改居住项目，处于城市综合服务区：承担深圳市次级行政、文化、商业中心的功能，由龙城中心区和龙城西区次中心区、龙岗次中心区组成，该区发展以居住、现代服务业及商业办公等功能为主。

通过将龙岗次中心区内的工业逐步外迁置换，加快龙岗片区老城区的旧城改造，实现龙城与龙岗片区的风貌一体化，建立完整的现代化城市生活区。对于该区域的各类工业用地进行逐步搬迁置换，最终形成以第三产业为主的综合服务片区.

2、“一心、两带、五片区”

由于五联朱古石片区被两条城市道路分隔，根据用地功能，将构成“一心、两带、五片区”的规划结构。

“一心”——组团服务中心。
规划在石丰路沿线与组团的中心焦点设置组团服务中心，延续沿石丰路的东西景观轴线，并且能够很好的服务周围的居住片区。

“两带”——生活景观带和生态绿廊。
生活景观带：石丰路作为穿越组团中部的城市次干道，应作为本片区生活服务性道路。根据《龙西—五联法定图则》，打造石丰路沿线东西景观轴线，结合本片区用地功能结构，形成生活景观带，将规划区东边的生态绿核与清林径生态公园串联起来。
公共服务带：沿佳辉路沿线布置公共服务设施，结合规划区西部公共绿地，提高社区及周边地区的和居住品质。

“五片区”——四个居住片区、一个教育片区
四个居住片区：沿石丰路南北两侧分布四个居住片区。
一个教育片区：位于规划区西南角，创业路东侧，五联路北侧。位于本次改造范围之外。

百合盛世所在的07-16地块，作为城市更新单元，以居住为主，同时靠近教育片区，周边环绕着清林径森林公园、众多公园，属于综合服务区。正是如此，这就使得百合盛世在坐拥生态资源的同时，更第一时间享受到教育、商业、市政配套的服务。

■深圳上方、山水资源上等

根据龙西-五联片区规划，总体原则为：生态优先，区域协调原则，可操作性原则，土地高效集约利用原则，配套设施优先配置原则。

一、龙岗名副其实后花园：山水资源占1/3之多

据规划，该片区绿地用地面积142.12万㎡，占城市建设用地比例20.28%，这意味着，本片区1/5的建设用地都被绿地所覆盖；占规划总用地比例则为16.79%。

此外，水域为19.03万㎡，占规划总用地面积的2.25%；林地为114.73万㎡，占比13.56%。绿地+林地+水域，总用地面积达275.88万㎡，占总规划用地面积的32.6%。整个片区1/3规划用地皆被水体、植被所覆盖，是龙岗名副其实的“生态后花园”。

二、深圳最大湿地公园+深圳面积最大森林公园

龙西-五联片区北部紧邻清林径水库，根据深圳市水利规划设计院提供的《清林径引水调蓄工程初设报告》，清林径水库将原清林径水库、黄龙湖水库以及伯公坳水库合并成一个大库，正常蓄水位79.0m，总库容1.88亿m3。

清林径水库扩容工程预计于2012年建成，这将是深圳最大湿地公园，也将是深圳面积最大的森林公园。面积相当于17个莲花山公园，或4个梧桐山森林公园。扩建后的清林径湿地公园水域面积将从目前的6375亩增加至9052亩，库区岛屿从7个增加到11个，难怪被美誉为“深圳西湖”。

三、“深圳西湖”、百合盛世一线山景

除防洪抗旱发电外，清林径水库还可以调节气候，能够为周边环境提供一个比较舒适的环境。清林径水库作为龙岗的主要供水来源，其生态保护堪胜大鹏半岛，且还有旅游、观光、休闲功能。通过在水库边兴建“卧龙亭”和“腾龙亭”，这里将成为“双龙”生态观光旅游区。

最为靠近清林径水库的万科·清林径，目前在售产品已然不多。然而，正是该片区的生态气息，使得即将面市的百合盛世，尤为引人注目。百合盛世就在清林径水库的正北侧1000米处，通过友谊路直走十来分钟即可与清林径水库、森林公园亲密接触。百合盛世业主们从项目就可以欣赏到一线山景，十分悦目。

四、南侧连环双公园，视野全景观

在百合盛世与清林径水库之间，还有一个较大规模的绿地公园（06-23地块）、两片水域（06-21、08-02地块）。这三幅地块连在一起，总用地面积达133948平米，是有山有水的生态公园。该公园正是位于百合盛世的东北侧，直线距离约420米，往北沿着创富路直走数分钟即可到达。

不止如此，位于百合盛世正南侧的07-19地块，现状保留为公共绿地，面积达188144平米，并规划有98个社会公共停车位。该公园与百合盛世两者一路之隔，公园就在家门口，不但视野景观增添风景，更为业主们增添了日常休闲的好去处。

同时，位于回龙埔地区及龙城公园地区的05-07地块，绿化用地面积107192平米。该公园实际就是回龙埔公园，东侧就是深业·紫麟山、阅山华府。从位置上看，该公园与龙西-五联片区的07-19地块绿地公园几乎相连着，形成了连环双公园。

五、龙岗最佳山水资源住区：五个公园之多

位于13-30地块的红花岭革命纪念公园，用地面积193073平米，就在百合盛世的东北侧1700米处，车程只需几分钟。该公园作为展示地区历史文脉的重要基地，具有文化、郊野、休闲功能，自然与人脉文化的结合，成为周边居民的休闲文化场所。

如此细数下来，百合盛世2000米范围内累计集合了五个公园之多，包括28平方公里的清林径森林公园、水库，回龙埔公园等。整个片区集合的山、水资源之多，较之龙岗乃至深圳北的其他片区，生态资源之佳实属数一数二，而百合盛世也由生享受了生活全公园化的姿态。

■配套简析

片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。

由于百合盛世融合了龙西-五联片区和回龙埔及龙城公园地区 两个片区，以下配套简析将着重以项目1500米半径范围的配套进行分析。

一、教育全体系：学前+中小学+唯一技校+最好高中

1、自配9班制幼儿园

共16所幼儿园：已有幼儿园2所，分别位于11-17，03-01地块。规划增加14所，分别位于01-07，01-09，01-21，05-02，07-04，07-16，08-06，08-14，08-19，08-23，08-26，08-29，09-08，12-26地块。目前，百合盛世小区规划有1所9班制幼儿园，学前教育在自家小区即可得到解决，自然为业主们第一时间解除烦扰。

2、小学就在家门前

共3所小学：已有小学1所，规模24班，位于03-02地块。规划增加2所，分别位于01-05，08-24地块。其中，位于08-24地块的1所24班制小学，占地18318平米，正好位于百合盛世的东侧直线700米处，方便了百合盛世业主子女接受小学教育。

3、3所九年一贯制学校环绕

共3所九年一贯制学校：分别位于06-10，11-18地块；其中，11-19地块为11-18龙西学校的规划扩建用地。若加上回龙埔地区的05-05地块，实际百合盛世周边拥有3所九年制学校之多。

4、中学就在家门口，名校资源利好

1所初中：位于07-20地块，占地31114平米，为36班制初中。该初中正好就在百合盛世的正南面，仅隔一条清友路。中学教育就在家门口，业主子女们上学只是一步之距。

此外，深圳中学八意府初中部预计2013年招生，百合盛世与八意府仅相距千米左右，未来极有可能将本区域划为深圳中学初中部招生范围，为百合盛世带来教育利好。

5、片区唯一技校+最好高中：典型教育物业

深圳市高级技工学校：1所，位于04-12地块，占地369391平米。该技工学校作为片区唯一一所技术学校，正好位于百合盛世的西侧，仅隔了一条友谊路。

此外，位于回龙埔片区的01-01地块，正是龙城高中所在地。龙城高中是龙岗区最好的高中，也是深圳市目前最大规模的现代化全寄宿制公办学校。该学校就在百合盛世西南侧2500米，车程10分钟可达。

项目周边皆被系列幼儿、中小学教育包围着，这实际可是个典型的教育物业！

二、200床综合医院

规划增加1间综合医院，位于07-15地块，用地面积为23051㎡，规模为200床。目前，该综合医院所在地现状为工艺房、车灯厂等。

三、文体设施

规划新增1个居住级区级文化中心，位于08-13地块，用地28137平米，该文化中心刚好位于百合盛世东北侧直线800米，与06-23地块公园相接着，步程约10分钟可达。

共4个文化活动用地：分别位于07-03，08-27，10-13，11-26地块。图书展览用地：规划增加1个，位于13-28地块。规划增加2个综合体育活动中心：分别位于01-14，06-07地块。

四、近邻肉菜市场、周边商业聚合

规划增加6个肉菜市场：分别位于01-22，07-10，06-18，09-13，09-31，12-26地块。其中，位于07-10地块的1个肉菜市场，与百合盛世相隔一条创建路，出门即可享受到最方便的生活购物。

同时，项目本身也将规划6000平米的商业，这与百合盛世东侧的两块商业用地（07-17地块用地8482平米、07-18地块2490平米）两幅地块结合起来，商业面积将达接近17000平米，商业聚集，周边居民自然购物、生活便捷。

■道路交通

一、五等级公路齐全：外环大道的第一利好

本片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、协平路、龙城友谊路、清水路、龙西中路。本片区内道路系统结合现状呈自由式布局，规划道路分五个等级：

高速公路：外环大道；路宽100m；快速路：龙盛大道，路宽80m，为双向八车道；
在建中的外环高速，是东西走向的城市外围快速干线，西起宝安区，与正在修建的沿江高速公路相接，向东经沙井、观澜、凤岗(东莞)、坪地、坑梓、葵涌，终点与盐坝高速公路相接。

就在百合盛世北面千米处，通过外环大道进入龙城友谊路即可直达项目。与外环保持一定距离，既避开了高速路的噪音影响同时直上高速，出行极其方便，长远而言是利好。

城市主干路：龙城大道、协平路、龙城友谊路（暂定名）、创建路、红岭路、倚山路和清水路，路宽30—80m，为双向八车道、双向六车道或双向四车道；城市次干路：玉岭路（暂定名）、龙西中路、五联路、石丰路、龙城创业路（暂定名）和清友路（暂定名），路宽25—40m，为双向四车道；

城市支路：富民路、玉湖八巷、佳辉路（暂定名）、楼岭路（暂定名）、岭头路（暂定名）、华裕路（暂定名）、佳成路（暂定名）、岭沙路（暂定名）、创富路（暂定名）、福星路（暂定名）、将军路（暂定名）、学园路（暂定名）、玉城路（暂定名）、道路路宽12－24m，为双向二车道。

二、丹平路30分直通罗湖、加油无忧

此外，与友谊路连接的三十八号路已开通，缩短了由百合盛世前往龙岗中心城的路程，更方便市民出行。已全线通车的丹平快速路，作为联系罗湖、布吉、平湖、横岗的纵向城市快速路，使得罗湖人们前往该项目只需30分钟左右。

此外，片区规划增加1个加油加气站，位于07-21地块，就在百合盛世南侧直线500米处，龙盛大道以北。这对有车一族来说，出行加油自然十分方便。

三、片区三地铁，交通升级

当然不可忽视的是区域的地铁规划影响。根据资料，地铁3号线大运站B出口通过923路公交接驳百合盛世，方便业主出行。

此外，规划由福田区到龙岗中心城片区，连接福田南、福田中心区、梅林片区、中部（平湖）物流组团、龙岗中心城等16号线，预计2014年初地铁16号线工程开工，并与未来地铁12号线相衔接，使龙岗的交通网络进一步升级。百合盛世自然也受惠。

根据规划，将于2015年前动工的深圳地铁12号线，起于体育新城，止于坑梓新桥工业区站，在五联、回龙埔片区设有回龙埔、龙岗汽车站、天健花园、龙城中路等数个地铁口，并与16号线、惠州相接。如此一来，百合盛世或将成为双地铁物业，未来出行相对其他楼盘更为便捷。

■城市设计

一、城市视觉景观中心，项目靠近历史文脉基地

龙西-五联片区作为龙岗中心城重要的城市景观区域。本片区的任何开发建设活动均应遵循下列原则：应充分组织好内部自然景观要素、人文景观要素与周边环境的关系，创造视觉景观中心，构建与中心城区相呼应的景观通廊和视线通廊，形成脉络清晰、风貌各异、生活氛围浓郁的地区。

其中，红花岭革命纪念公园是展示地区历史文脉的重要基地，应结合周边的地形地貌和自然资源，建设以文化博物展示为中心，文化广场、郊野运动休闲功能为补充来完善该区域的配套服务，形成自然环境与人脉文化相协调的氛围。该纪念公园位于百合盛世东北侧1700米，车程几分钟可达。

二、道路景观化，百合盛世视野无障碍

公共开放空间的设置和使用原则：突出地区中心的绿色商业圈层，以协平路沿线以视觉空间廊道，清水河、回龙河为自然景观纽带，强化五联路和红岭路沿线生活景观界面，通过道路沿线景观界面将地区内部多处公园良好衔接；

龙盛大道沿线自然景观界面、现代居住界面相结合，构造多个景观节点，形成由多条景观轴线、多个景观节点组成的多层次景观结构体系。百合盛世正好靠近协平路，加上龙盛大道（北通道）沿线道路景观的建设，将为项目给以更多的视野屏障。

■城市更新：300万平米旧改、居住为主

一、统一改造，逐步完善

在进行城市更新（即旧城改造）时，应依据以下原则：优先安排城市基础设施、公共服务设施和重点产业功能的原则，并应当有利于调整产业结构、改善生态环境和保护历史文化遗产，避免盲目无序拆建。

为了在商业开发与公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建设项目，本片区不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则，改造开发原则上应以“更新单元”进行统一改造，逐步完善配套、增加公共空间，并符合市政府的旧城旧村改造政策。

房地内参www.BANQ.cn认为，与零星开发改造相比，统一改造可以更好的规划，有助于在该片区形成和谐统一的城市景观。在此原则下进行旧改，将更好的提升片区价值。

二、近300万平米旧改，八成五为居住区

统计之下，龙西-五联片区的城市更新单元达7个之多，“规划、拆除重建类”地块的规划建筑总量合计达286.42万平米，其中居住建筑量合计达245.84万平米，占“规划、拆除重建类”规划建筑总量的85.8%。

如此大规模的旧改建设，且以该片区的生态资源、山水景观，大量城市更新后的五联片区，将主要以居住、生态为主。就目前而言，已确定旧改项目分别有清依紫玫，竹头背、岭背坑旧改以及百合盛世项目，合计总建面约120万平米，5年内将全部旧改完毕。

随着众多旧改项目的完成，该片区的居住氛围，此外，生活、商业、教育、医疗等配套将得到逐步完善和提升。

■深圳上房，百合盛世“三上等”

在回顾百合盛世所在龙岗五联片区规划的同时，我们放眼整个深圳，该项目所在的片区，事实上就是位于深圳的北边。古人对于地名有“上北下南”的说法，如此一来，百合盛世所在片区实际是深圳的“上房”。

“上房”最早出处于《红楼梦》第三回：“正面五间上房，皆是雕梁画栋，两边穿山游廊厢房，挂着各色鹦鹉画眉等雀鸟。”在这里“上房”指的就是正房。如今，位置上属于深圳之上的大北门、也是山水资源上等的百合盛世片区，实际上也是深圳大北们资源上等、教育上乘、交通上佳、位置上居的“上房”片区。

况且，百合盛世坐拥5大公园绿化资源、28平方公里的清林径山水森林资源，毫不吝啬地让业主们在家的每时每刻都能最大化地得到公园化的居住享受、学区化的密集教育资源，便捷的出行交通条件。如此休闲、生态的绿化生活，难怪样板房开放以来百合盛世每周超千批客户来访，火爆程度可见一斑。

而作为深圳上房的百合盛世片区，也实实在在地向人们展示了自己的大山大湖、山水优雅姿态，向深圳人们传递了一种未来以生态休闲、生活至上的居住气息。尤其是在片区旧改逐步实现、更新步伐加快之际，深圳上房的魅力，也将得到更多明显体现。（CWE）*2

百合盛世所在的龙岗  [ 龙西五联地区 ]

  百合盛世所在的龙岗  龙西五联地区和回龙埔片区