导读：
     ■南园新村“旧改之争”
     ■“地主”万科双困：买地缺钱、卖房缺地
     ■土地稀缺加剧，顶级豪宅的升值时间窗
正文：

■南园新村“旧改之争”

位于深圳福田区的南园新村，在城市飞速发展大潮中静寂多年，近期却因旧改问题，一夜之间成为人们关注的焦点。先是地产巨头万科宣称已签署南园新村旧改项目合作开发协议，继而，另一地产巨头佳兆业迅速作出反应，发布声明称佳兆业从2007年起便已着手南园片区的更新改造工作。

南园新村地处福田区南园街道辖区，向北与深圳市委大院隔一条深南大道相望。作为上世纪八十年代初市政府建设的首批福利房小区，它曾有过短暂的辉煌。但近十几年来，随着基础设施陈旧、居住人口结构倒挂等问题的集中涌现，这里成为社会管理和治安防控的重点区域。

暂且不论这个地处市中心、紧邻深南大道的旧改香饽饽究竟花落谁家，单是两家地产巨头“夺地”大战的彻底公开化，就已经非常吸引人们眼球。特别是一向拿地谨慎的业内龙头房企万科的介入，更让这一事件充满了“看点”。那么两大房企的旧改之争，背后究竟预示着什么呢？

■“地主”万科双困：买地缺钱、卖房缺地

资料显示，到目前为止，深圳已经有4年左右的时间没有出让住宅用地。也就是说，目前深圳的住宅供给，全部依赖于原来的存量土地。而作为行业老大，万科可以说是业内土地整备工作做得最好的开发商，因此土地储备量较其他房企，可以说是明显处于优势地位。

此外，万科在土地市场一直都遵循谨慎拿地的策略。特别是在进入过冬模式后，更加注重拿地的安全性。但是，就是这样一个公认为土地储备量充足、拿地谨慎的龙头房企，也介入了此次南园新村的旧改事件中，而这只能说明一点，就是万科的土地存量已经见底了，需要尽快拿地、拿好地。

作为纯粹的销售公司，万科的产业模式决定其只能以拿地卖房，而不能像华润等企业一样，进行多元化的产业发展模式。但目前万科陷入了买地缺钱、卖房缺地的双重困境中，一方面土地的上方在全国出现了众多的机会，拿地时间窗已经打开，地方政府可以让利，因此希望尽快卖房以回流资金，但另一方面，深圳大本营可供开发的地块已经见底。

■土地稀缺加剧，顶级豪宅的升值时间窗

目前万科在深圳开发的项目中，万科·第五园已经进入第七期，逐渐接近尾声，而万科城、清林径等项目也即将被市场消化殆尽。可以说，目前万科在深圳的主要项目，基本都已经处于开发的后期阶段，因此万科迫切需要拿地。

而这也是万科此次一改谨慎拿地的作风，介入南园新村旧改的主要原因。如今，万科作为深圳土地整备工作做得最好的房企，土地存量尚且捉襟见肘，那么其他的开发商也不会例外。也许很多人会问，万科等开发商没有地，为什么不找政府要地呢？

但是，相关资料显示，目前深圳政府可供支配的土地大概是400平方公里，而这400平方公里的土地上，要建广场、道路、学校等，能够用于建住宅的的地块约占25%。按照前20年的平均数据，深圳一年要消耗的新土地资源，大概在30平米公里左右，这意味着，政府手上的地也只够消耗10多年。

也就是说，不仅是万科等大小开发商的土地见底，政府手中可供利用的土地，也已经非常有限。而土地稀缺的形势不断加剧，无疑将推高目前市场上在售的优质豪宅的价值。招商·伍兹公寓、万科·璞悦山、招华·曦城、华侨城·波托菲诺等顶级豪宅产品，都将迎来非常可观的价值上升空间。（YF）