◇半求

                                2003-11-13 

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    〖事    件〗：2003年10月23日14：40～16：00
                  2003年10月29日15：15～16：00
                  2003年11月05日15：00～16：00
                  2003年11月06日14：20～17：50                                 
    〖事    件〗：实地步行考查招商地产半山·兰溪谷项目
    〖地    点〗：蛇口沿山路以西、大南山东麓
    〖考查实录〗：

    ■周边改造

    一、周边改造

    据规划部门的消息，蛇口工业大道南段西侧一带将全面改造，从工业五路向南，直到新时代广场路口，包括tcl、海虹涂料、原招商煤气站等用地都将改造为居住、商业以及学校。

    另外改造工程的第一步就是建设由南山通向海上世界的半地下人行系统。人行系统从兰溪谷由东南方向，从地低穿过工业大道抵达荔枝公园（现因与福田荔枝公园重名，已经改为“景园”，其实这个荔枝公园比福田的要早多了），从公园，还将有半地下通道通向改造中的海上世界，将半山片与海上世界片连接起来，建立没有障碍的人行系统。

    这将是深圳第一个半地下人行系统，目前已经开工，导致工业大道在工业五路这一段经常堵车。另外，如何处理地面车辆交通与地下人流的关系，在改造中似乎应该是重点研究的课题。

    二、周边道路

    11月6日到现场，沿山路东侧的人行绿化带已经完全改造完毕，比前几次来的状况又好了很多，但是道路的清洁还是比较差。更令人痛恨的是，兰溪谷的施工单位私自在沿山路中间设立高达12公分的隔离带，过往车辆苦不堪言！

    东面的半山·兰溪谷2期用地已经圈起来了，鲸山路侧已经建成了半山商业街，沿山路向东的几条分流支道的路灯、绿化也已经改造完毕。路边还做了一些木椅，非常不错。

    由于蛇口正在与区政府协商城管交接的事宜，所以招商局已经基本停止了对片区的绿化投资，记得上次到沿山路，绿化可以用惨不忍睹来形容，如果不是兰溪谷的建设，想必招商局不会这么大方。

    与沿山路连接的各个路口，都做了一些街头小品。
 
    ■山景资源

    目前，打山景牌的楼盘有不少，比如罗湖的莲塘以及围岭一带，万科在盐田的东海岸也有此概念，但由于这些楼盘的发展商均没有片区的规划权，所以，目前深圳小区里，即有山景卖点、又是品牌发展商的项目，兰溪谷应该是唯一的一个。

    最重要的是，从小区里就直接可以上山，并建设了围绕南山山谷的两条全大理石登山道，这一点目前还没有别的小区能够做到。罗湖一个小区，是建设了一个钢制楼梯上一个小山头。从小区13a、13b之间上山，大约15~20分钟就可以登上第4个木亭，远望三湾和蛇口以及香港元朗，景色确实非常棒。

    当我来到13a、13b之间的时候，工人正在做溪流的集水口，人造的假石和水池占了大约200平的面积。水池中间就是一个过滤装置。可惜是假石啊，如果是真石的话，效果就要好多了。在别的地方假可能不明显，毕竟南山是真山。

    水池两边的护坡做得不错，东边每个格中都做了绿化，但目前还没有成气候。而西边的边坡坡度要小不少，大约45度，斜坡上密集绿化了乔木，但草坪还没有来得及种，黄土朝天，还好没有下雨，否则泥土流失就相当严重了。

    从一个架桥上去，到小平台后就有左右连通的一坐小木桥，分成两条上山道。山道的铺设没有搞得很工整，大理石基本就是原始状态，很好地体现了野趣和自然。大南山上裸露的巨石不少，其中几个亭子就架设在这些石头上，蛮有气势。大约步行5分钟就有一个亭利于休息。

    山道当时还没有完全完工，还有大约10个工人往山上运材料，以筑路修亭。

    到了70米高度以上，往下看的时候视野就已经比较开阔，不过这个时候还只能看到蛇口。在高度大约100米的地方，有一口小活水在冒水，但量不大。有一位中年妇女正在浇灌，一问，才知道野生的兰花数量只占到我所见到的60%左右，其余40%都是人工种的，所以要护理。

    到了120米高度，视野开始豁然开朗，透过小按树望出去，整个蛇口就在眼前，可此时自己却有分明与世事隔绝，以前有句广告叫“与繁华不远、离自然很近”，用在这里或许最合适了。山谷里的空气，格外清新，经不住做了好几个深呼吸。到登山的顶点也就是170米高度的时候，视野已经非常远了，在左右山体围合中，山外面的城市就象画。

    ■小区概况
 
    一、小区规划

    小区占地大约6万平方米，建筑面积大约10万，其中目测围合的中心花园部分大约1万6千平方米，由于中间的多层高度较低，所以视觉效果还是非常不错的，但是在小区中心花园看南山的视野并不是很顺畅，11、12、13a对视野造成了直接的阻碍，只能看到山的一部分，是一个遗憾。

    项目容积率大约1.7弱，由于小区旁边是二层的别墅，所以显得本小区楼盘较为密集，但其实将1.7的容积率放在整个房地产市场来看，已经非常低了。好象今年新开的南山盘中，2以下容积率的已经很少很少了，就连西丽的几个新盘都在2以上！

    二、水景过大

    小区的俯瞰图就向一个逗号，其中16、17栋处于小区的边缘地带，处于逗号的尾巴上，但同时这也是最幽静的两栋，最靠近山体和别墅区。其余的17栋呈现围合状态，小区中间是3栋townhouse（更准确地说应该是带电梯的多层）。

    小区最大胆也是经济性受到质疑的设计是从南山170多米出延伸下来的水系。在下雨的时候，水系将非常壮观，雨水从南山山谷向下，形成多级大小瀑布，从小区西北角13a、13b两栋之间的人造瀑布流向小区水系，到会所后到达终点。在没有下雨的时候，估计85%的时间需要人工抽水上山。

    根据半山海景别墅的山谷溪流的现状，可以预见山谷能够维持有水的时间大约只有40%不到，当然，本人并不排除没有水的山谷依然十分迷人。

    在小区最东，也就是1栋和10栋之间，从小区现场的施工来看，也是一个人造瀑布。可见兰溪谷的水系设计较多，大约占小区面积的15%左右，未来的维持成本将比较高昂。当然也有一种可能，就是向山上抽水的海拔不用到170米，到在小区内看南山时可以看到的部分就可以了，这样一来才能够降低水景的成本。

    三、楼盘周边

    兰溪谷以北是招商局档案馆和绿野开发的畔山居（1栋18层，正在做地基），紧邻档案馆的是我国最大的机场天桥的生产商--中集天达的厂区，厂区目前基本是对方货物，还一有一个小型的加工车间，影响不大。

    厂区以北就是建设中的水湾公寓以及南水工业区。南水工业区占地大约2万平方米，里面虽然偏僻，但出租并不差，不过管理确实差了一些，土地方的土办法。

    楼盘南面是招商银行培训中心以及别墅区。东面就是沿山路，沿山路西有正大康地、治安联防大队、还虹等，另外这里还有一片基本没有动用的大片段荔枝林。

    沿山路目前只有一路419路中巴，但到了工业大道，交通还是非常方便的。

    四、步行距离

    实地测试了以下楼盘与几个主要地点的距离，同一方向的重要地点采取累加法。

    从小区到工业大道最近距离（也就是工业五路以南的那条路，疏忽没有记录路名）只需4分钟。从美伦方向到新时代以及太子商业中心步行需要6～10分钟，到海上世界大约13分钟。

    从小区登山起点到最高的一个亭子大约15分钟。

    五、户型

    户型面积在120～330平方米之间，16栋17层小高层，3栋6层高townhouse，其中，1、2、6、7、8、9、10栋是一梯4户，其余12栋为一梯2户。

    墙20公分厚，凸窗板厚10公分，宽70公分。

    ■建筑施工

    当时，小区中心园林刚刚开始做，游泳池施工已经出了雏形，只是还没有帖砖。污水系统正在布管。所有的栋基本已经接近封顶，按有关规定可以开始销售了，但目前还没有任何动作，估计是想做好园林之后才开始推出，目前园林估计还要半个月的时间。在小区中心花园南侧，通向未来售楼处（也就是会所）的临时通道已经搭建好了。

    小区地势呈现西北高东南低的态势，施工时没有所谓“三通一平”，保留了原来的地貌，存在落差，显得自然一些。在成人游泳池与小孩游泳池中间，设计了车库的自然通风带，充分利用了场地空间。不过游泳池做的假山确实让人大坏胃口，竟然是假的，还不如不要。

    从现场看，消防通道的处理估计与海月的处理是一样的，也就是在消防通道两边种草，中间留人行小道，这样的做法，即保证了消防需要，也满足居住的尺度需求，目前的条件下，是最好的方式了。

    工地分了深圳第一建筑公司、深圳市政建筑总公司两家做，所以显得材料堆放上较为杂乱一些。小区由于实行南北区车辆分流，11、12、13a、13b、15、16、17栋底下是半地下车库，而其余为全底下车库，所以两个区域之间大约有1米的落差，使两个区域的交通需要通过楼梯来解决，类似与海月一期，稍显不方便。

    根据地面面积来估算，两个地库面积将近30000平方米，车位应该有700个以上，但居住户数只有539户，车位户数比非常不错，车位充足。

    值得一提的是，兰溪谷已经率先响应主管部门的号召，开始淘汰实心红砖，采用水泥实砖，但是在小区园林的施工上，还普遍采用了实心红砖。看来招商地产在响应最新政策的时候，还是钻了一些空子。

    在与沿山路关系的处理上，设计师似乎借鉴了雍华府的手法，即将从沿山路进小区的人流主入口设计成了高台形状，形成一中心理优势，并将小区外的视线阻挡在高台以外。从雍华府来看，这种做法效果是非常不错的。

    在每个施工的部位，尤其是立柱的每个施工周期段内，都标明了施工工人的名字，方便责任到人，减少施工缺陷的发生，这种做法目前并不多见。在海月1期当时就率先设立了永久性施工牌制度，将项目经理、施工单位、监理等都订在建筑墙上，后来得到政府推广。希望现在这种工地管理法一样能够在改善工地管理上起效果。

    楼体除开少部分有砖填充之外（比例大约在5%左右），其余部位属于一次浇铸成型，对于日后防止渗漏、开列是有帮助的。

    选择11栋为重点考查样本。11栋已经已经准备做样板房，外接的水管、阳台护栏已经就绪。样板房采用的窗户铝合金材料与海月花园二期是一样的，金色铝合金配白色玻璃以及圆行转角，效果不错。

    在11栋低处，青石墙砖帖成了一块小面积，似乎是为了实地体验效果。从一楼开是爬楼梯，楼体施工的精度保持非常好，批灰的时候基本无须矫正尺度。上11楼，楼梯的转角平台女儿墙还没有做，但是预留好了钢筋，结合面的打花处理已经做好了。

    楼顶正在做钢筋紧固和埋线管、灯座。在每根钢筋下放都放置了防止钢筋外露的预制水泥垫块。在竖向钢筋上，则采用了类似家电、汽车中防止电线到处触及其它部位的确做法，用塑料颠圈加以固定，非常不错。

    在线管的处理上，这里的设计很清晰，比如现象是白管、电视线是紫色管、而电话线是浅绿色管，方便施工分辨和以后维修。在预留管孔的处理上，工地采用了钢管预埋做法，其实采用pvc做法更好更节省，毕竟pvc重复利用的次数要多很多倍。

    下沉式厕所和厨房在这里得到全面推广。这种做法有利于未来下水管的维修方便，并使每家的厕所顶和厨房顶干净漂亮，另外避免了上下之间的噪音影响。非承重部位楼板11公分、承重部位楼板14公分。

    ■建筑用料

    otis电梯（型号：xo21 vf 800/1.75 6/4；箱体尺寸：1350*1766）、小青石板外墙砖、预制集中排放污水管、水泥混合轻型砖（尺寸为240*90*53，比以前的实心红砖要稍微薄一些）、八达胶管、6mp压力极限的川路pvc引用水管、顾地塑胶、四川东泰孔网钢带塑料复合板、新威讯电缆、顾地暗座……

    ■片区简况

    “半山·兰溪谷”原名“半山海景花园”，属于蛇口半山生活圈的一部分。本片区是深圳租赁回报最高的地方。

    半山生活圈包括鲸山别墅、龟山别墅、半山海景别墅、半山海景公寓、泰格公寓、明华国际海事中心、美伦山庄、太子商业中心、蛇口国际学校、海上世界、绿草地高尔夫球场（位于鲸山别墅内半山坡，系9洞小型高尔夫球场，不是即将消失的海上世界东边的那个）等，方圆大约1平方公里。

    蛇口聚集了深圳70%以上的老外，而蛇口的外籍人士又绝大多数集中在半山生活圈，因此半山生活圈被广泛称为“深圳联合国”，常年居住在这里的外籍人士数量大约在2000～3000人左右，占在深外籍人数的1/3强，所以应该说，这个片区是深圳乃至中国最国际化的片区。

    这里还是出产深圳最贵别墅的片区，半山海景别墅2002年3月30日开盘，最初也就300~800万一套，后来发现销售很快就开始提价，一直提到最高的1800万一套，还是销售一空。有人500万买进，1200万卖出的，单中介费用就在30万以上。应该算是深圳升值最厉害的小区了吧？

    记得1992年来深圳以后，蛇口是经常光顾的地方，当时的蛇口到处还是新的。1993年自己到电厂办公室工作，自己的第一次自助餐就是在明华中心吃的，当时的明华中心，装修高档，消费比较昂贵，也只有集团性客户才去。而明华的西北面一上坡，就是美伦会所，美伦会所就是以前的美伦山庄，是深圳除五洲宾馆、麒麟山庄、深圳迎宾馆之外，接待国家级领导人较多的酒店。美伦会所还是全国住宅区会所中，唯一有国家级领导人住过的会所。

    今年8月份再去明华的时候，架空平台的地砖已经有些破旧了，停车场的设备也已经趋于老化，10年，其实改变了很多。透露一个小消息，蛇口拥有我国华南地区唯一的一个国际妇女联合会：蛇口妇女国际联会，这个协会就在明华中心。

    蛇口的一些设施后来慢慢变旧，或许这就叫历史吧。如今，太子路沿线已经在大规模改造，太子商业中心呼之欲出，工地已经建起了围墙，而新海上世界即将要开业了，海上世界填海发展区基础处理接近尾声。华南最大的游艇基地———“中国南海游艇俱乐部”也已经在南海酒店东海面建成。南山区政府负责投资的蛇口改造已经开工，原上海轻工一快到处是灰尘满地。


    图：今年秋交易会上展示的“半山·兰溪谷”模型（由南往北看）