导读：
            ■北京四环逼近4万/㎡？
            ■深圳也有环线布局
            ■北拓二环，深圳城市重心北移
            ■“上环”标本，北京城市发展镜鉴
            ■二环价值最高墅：和黄观湖园君墅，新一轮驱动
正文：

■北京四环逼近4万/㎡？

深圳地形狭长、不规则，导致交通规划不合理，一直成为一大诟病。相比北京、成都等城市以“摊大饼”的环线布局，深圳交通规划的难度要大得多。不过近期，还是传来了几个好消息。南坪快速三期工程即将于年底动工，受拆迁影响的坂澜大道，其第二标段、第三标段已逐步展开施工，第四标段正在开展前期准备工作。

作为两条贯穿观澜、坂田等区域的城市快速干道，其后续的建设施工，对区域土地价值将起到至关重要的作用，同时，对于区域人居价值也将产生重大影响。事实上，从房地产的角度分析，城市的交通网络布局与房价存在很大的正相关关系。

以北京为例，目前，四环沿线在售楼盘价格已普遍高于35000元/㎡，部分高端楼盘突破4万元。而区域价格最高的如盘古大观、新盘长安8号其价格更是直逼8万元。并且，据专家研究，在未来5-8年，北京四环以内将无法寻找到低于4万元/㎡的商品住宅。而从目前区域的土地供应和北京城区商品房的库存量来看，四环房价的4万元时代将很快来临！

这给予我们什么启示呢？交通其实一个城市的命脉，交通的便捷与否直接关系到都市人群的居住与出行。在中国，大部分城市拥有一定的城市环线，各环地位以环为走向向外逐步降低，整体房价亦呈递减趋势。而由于深圳特殊的地形及历史因素影响，并不具备环状结构。但随着环线意识的渗透，深圳初步的环线布局，已开始慢慢清晰起来。

■深圳也有环线布局

从深圳交通规划图上可见，由北环大道-泥岗路-布心路，加上西边的月亮湾大道、南边的滨海大道（滨河大道）、与东边的沿河路，上述道路所连接而成的环形道路系统，事实上已构成了深圳特区内的“内环线”。

而于2009年9月30日，建成通车的南坪快速路，西起南山前海、东至龙岗坪山，主线双向八车道，支线双向六车道，横跨宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，相当于深圳的“一环线”。

而继续由中心向北拓展的机荷高速公路，起点是宝安区黄田的深圳宝安国际机场，终点是龙岗区荷坳，全长44.31公里，其实就相当于深圳的“二环线”，而继续向北，就到了外环高速，也就是深圳的“外环线”或“三环”。事实上，如今由这四条高速、快速路，已搭建起深圳初型的环线布局。

深圳经过30年的快速开发期后，版图上南面沿海地块，已发展成熟，内环覆盖的中心区土地建设，也已趋向饱和。因而，城市重心慢慢逐步向北拓展。其中，一环、二环乃至三环，都已逐步进入深圳重点开发领域，成为城市重心转移的焦点。

■北拓二环，深圳城市重心北移

作为深圳内环线的北环大道，其最开始的功能定位是深圳的过境快速道。过境快速道，也就是说位于城市的边界，是为保证城与城之间的运输而起到的交通功能，因而，北环大道最开始只是位于深圳的边界的干道。

随着深圳东西方向的主干道交通压力异常的严峻，北环大道将要在舒缓交通压力的背景下调整为市政快速道，也就是说它将在城市中心起到交通运输的功能。这就说明城市重心开始向北拓展。与此同时，随着深圳城市化步伐的加快，深圳城市道路的框架也不断外延。

其中，在北环大道北侧的“一环”南坪快速路成为了分解北环大型货车的重要通道，深圳大型货柜车从原来的北环大道被分流到了南坪快速路。由此可见，从前的“内环”已经无法承受深圳日益严峻的交通压力，干道不断向北拓展，“内环”的交通压力开始逐渐向“一环”转移，而“一环”又开始向“二环”，层层交替。

而在这样的情况下，城市重心也将在交通的转移下转移，事实上，北京的环线布局也是为缓解中心城区的交通压力，而不断向外扩展。而随着北京交通环线的扩展，城市的重心也开始向外转移，同时，重心的转移带动了环线区域内的价值提升，房价也跟着涨了起来。

■“上环”标本，北京城市发展镜鉴

在中国的城市发展史中，北京是通过不断“上环”，拓展城市发展空间的标本。2009年底，北京四环路以内商品住宅期房均价已达1.9元/㎡，而二环以内的楼盘均价为2.3万/㎡，价格差距不断拉近，同时，部分四环内的楼盘也首破2万大关，并且北京外环线，特别是三环、四环都呈现了大幅度的上涨趋势。

在城市的道路分布中，北京从最开始的一环、二环，发展到如今的六环，四通八达的交通线路环环相套，致使北京的房价也随着环线的向外扩张，而出现了价格的明显变化。二环是北京道路路网的核心枢纽，房价最高，而位于三环、四环的楼盘由于离城市偏远，交通不便，人们根本看不上眼。

但如今的事实情况是，随着北京城市道路交通的改善，和较内环楼盘的价格差距，更多的购房者已把眼光投向了离城市中心有一定距离的外环线，因而三环、四环，甚至是五环、六环的价格都在明显上升。四环沿线在售楼盘价格已普遍高于35000元/㎡，部分高端楼盘突破4万元。

相比深圳，目前以内环价格最高，在4-8万之间，而一环南坪快速在2-6万之间，二环机荷高速仅在1.5-3万之间，外环就更低了，价格差距十分明显。同时，相较北京，深圳的单位GDP更高，体现在土地上的价值理应更大，这是其一。其二，深圳东西地域狭长、南北扁短，因此，受环线覆盖、位于版图纵向上的楼盘，距离中心区的距离更近，价格应更高。

■二环价值最高墅：和黄观湖园君墅，新一轮驱动

从去年统计数据可见，2011年，深圳GDP为11502.06亿，全国排名第四，北京GDP 16000.40亿元，全国第二，而如果考虑到单位土地面积的话，深圳单位土地GDP为5.902亿/平方公里，北京为0.975亿/平方公里，事实上，深圳是中国大陆单位土地GDP最高的城市。而房价其实就是土地价值的一个体现。土地价值更高，房价的表现自然更突出。

这样一来，当北京四环沿线在售楼盘价格已普遍高于35000元/㎡，部分高端楼盘突破4万元的背景下，深圳如今二环房价仅在1.5—3万之间，普遍在2万左右，这是极为不正常的情况。其中，和黄•观湖园正位于梅观高速附近，受机荷高速辐射，属于深圳二环附近，而其与深圳中心区保持在20分钟、与香港35分钟以内的通勤时间，十分可观。事实上，更形象点类比，观湖园距离福田CBD的直线距离为19公里，与这与南头至福田CBD的距离正好等同。因此可见，深圳二环的距离是相当适中的。

同时，还因深圳高新区观澜新型高科技园启动、观澜将崛起22平方公里生态园区（和黄观湖园直线距离800米）以及东风汽车和法国标致雪铁龙联手打造哈飞汽车基地（和黄观湖园东南向直线距离约900m）等区域利好之后，最近区域迎来新利好：深圳第二外国语学校开学，观湖园升级“名校物业”。由此，观湖园获得了极大的升值前景。

但相比北京对应的环线物业，显然，目前和黄观湖园在售的君墅500-700万之间的价格，仍处于底位，还有较大的涨幅空间。由此，观湖园的升值前景可位居深圳别墅最高行列。未来，在借鉴北京的城市发展史之下，随深圳内环、一环内的土地稀缺，楼盘供应量逐渐减少，位于二环机荷高速周边的楼盘，譬如和黄观湖园君墅，自然将得到新一轮的价值驱动。（PM）

深圳市干线道路网规划方案图