导读：
    ■伍兹公寓即将入市
    ■新海上世界概况
    ■深圳唯一休闲国际化片区
    ■景观资源及地质条件
       一、山、海、城、岛、园五重景观
       二、地质条件：内外湾海床稳定性良好
    ■规划目标
       一、分区安排：“大南山-海上世界-大海”
       二、功能安排：24小时活力地区
    ■规划结构与布局
       一、规划结构：强化景观开放性
       二、总体布局：保证公众亲水性和滨海景观
       三、土地利用规划：八种功能用地开放和滨水结合
    ■道路交通规划
       一、道路规划：步行天堂
       二、公共场所及步行系统规划
    ■水体系统规划及岸线设计
    ■绿地系统：“一横四纵”
    ■建筑及空间形态设计指引
      1、街墙与建筑退线控制
      2、裙房和多层、低层建筑控制
      3、高层塔楼控制
      4、建筑色彩
    ■公共配套设施规划
    ■地形与现状用地
    ■新海上世界首宅，伍兹公寓待放中
正文：
    
■前言：伍兹公寓即将入市

对于伍兹公寓来说，其唯一性价值除开其产品、片区、历史、品牌之外，目前正在建的新海上世界以及太子湾改造（邮轮母港）所带来的升级效应、置换效应将是重中之重，也是使伍兹公寓价值体系发生质变的关键。

由于新、旧海上世界将形成香港、深圳西部的低容积率双城商务核心，太子湾改造（邮轮母港）将彻底变革伍兹公寓所面对的客户群，因此，这两项规划是蛇口建设30年来最具影响力的规划，更是深圳房地产行业面临的最大价值裂变要素。

实事求是地说，若对于伍兹公寓的价值判断，即不真实、也不到位，这是不公平也是不合理的。为此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn将利用自己掌握的最权威规划原始资料，推出新海上世界片区简析，以期为真实而准确地认识新海上世界及伍兹公寓的价值作出贡献。

目前，整个海上世界综合体项目的城市更新也正在如火如荼进行中，招商局广场、希尔顿五星级酒店已封顶，而伍兹公寓即将入市，希望通过本文，使得伍兹公寓的价格与价值体系，将明显清晰起来，还行业一个公道；对各位增强蛇口的了解有帮助。

■新海上世界概况

海上世界位于深圳蛇口半岛南端，依山傍海，是蛇口地区宝贵的滨海地段，目前蛇口市民的休闲娱乐中心。距离深圳市中心25公里，距离广州市区150公里；水路距香港中心区20海里，距广州80海里。随着深圳西部通道口岸的开通，区域可达性进一步加强。

新海上世界规划区（或称“海上世界拓展区”）西南邻五星级的南海酒店及微波山公园，西面接海涛培训酒店、碧涛苑别墅住宅区，北连海景广场、海上世界酒吧街、海滨商业中心、海滨花园高尚住宅区、智能化办公楼——新时代广场，北跨南海大道邻蛇口镇生活区，东面隔华业房地产公司开发的南海玫瑰园住宅区和蛇口永久性的避风渔港。

■深圳唯一休闲国际化片区

海上世界现状公共活动以明华轮为核心，主要由餐饮、娱乐、滨海观光等构成。明华轮是一艘法国建造的豪华游船，1962年建成，船高9层，长168米，宽21米。因1984年1月中国国家领导人邓小平同志题写“海上世界”而闻名。目前，明华轮及周边地带以娱乐、餐饮、商业商务为主题，相关更新改造工程也在同时进行中。

以明华轮为中心的海上世界广场为一旧建筑及广场改造项目。引进了特色商业、餐饮、酒吧等，使海上世界一带原有的特色酒吧、美食文化氛围得到延续和提升，已成为深圳夜生活和外籍人士聚会的一个地方。国际化滨海文化氛围是本片区目前最大的特色。

蛇口居住着3000多名外籍人士，有13家国外石油公司的总部和后勤基地设在蛇口。整个海上世界大片区内有外国人聚居的鲸山别墅、龟山别墅和两所配套的国际学校。蛇口以优美的自然风光和完善的社区建设吸引了大批国际人士来居住、工作，同时也因他们带来国际化的社区氛围。

■景观资源及地质条件

一、山、海、城、岛、园五重景观

新海上世界西北面为蛇口最大的山体——大南山。其主峰西南——东北走向，最高海拔386米，山体植被较为茂盛，以相思树、柳叶桉为主，是形成蛇口依山傍海风貌的重要自然景观。

紧靠地块西侧为微波山，山体较小，植被良好，因山顶设微波塔得此名，是工业大道南端及海上进入蛇口的自然对景。本地块拥有约800米长海岸线，与香港新界隔海相望。

二、地质条件：内外湾海床稳定性良好

海上世界填海地块原为海相沉积的淤泥海滩，地层为多层结构，无软土夹层，无液化土层，海床稳定性良好，平均水深为2m左右。所临深圳湾以蛇口山至圆头山为界，分为外湾和内湾。

外湾平均水深约3.9m，平均水容积约1.93亿m³，外湾南部沿岸比北部沿岸水深，北部沿岸水深不足3.0m。蛇口近岸水深普遍淤浅0.5-1.0m，平均淤浅1.2-2.4cm/a，湾口南岸一侧的深槽沿东北向一直插入内湾，深槽水深在湾口由7m减至内外湾界面处的5m，是一条涨落冲刷槽。在湾口处横贯着珠江口海区的东深槽水道，深达14-20m。

■规划目标

一、分区安排：“大南山-海上世界-大海”

1、东侧居住、西侧酒店公寓、中部商业服务的功能格局
2、保持“大南山-海上世界-大海”中央开敞空间带
3、建立“山海间步行系统”
4、“水”作为重要的设计主题，但需考虑工程的可行性
5、“望海路”沿明华轮南侧经过，疏解该片区交通

二、功能安排：24小时活力地区

塑造新海上世界滨海和公共活动特色，营造集商业服务、休闲娱乐、商务办公、居住生活功能、具有山海风情的深圳西部滨海公共活动中心：

1、功能安排：功能复合的24小时活力地区
强调不同功能的复合，即土地的多元化兼容利用，以保持地区的持续活力。

2、交通组织：步行为主、车行为辅，营造安全舒适的步行空间
在满足机动可达性前提下，通过停车库和广场的合理设置将进出片区机动交通快速转化为静态交通。在片区内部通过广场、步行通道、绿地等组织出安全舒适的步行环境。并策划多样公共活动，创造产生美好记忆的街区。

3、环境营造：创造融合山海特色的魅力街区
强化依山傍水的景观优势，通过开放空间系统安排以及水环境的创造性利用，充分发挥山海风情的独特魅力。

4、岸线利用：建设亲水宜人的公众乐园
与深圳湾“十五公里滨海休闲带”接驳，划定滨海公共步行通道，营造亲水的公共节点。根据最新规划，原本全长15公里的滨海休闲带，将延长至珠江口，途径前海、空港。如此，整个新海上世界、蛇口都被包围在滨海休闲景观带之间，景观优势进一步加强。

■规划结构与布局

一、规划结构：强化景观开放性

规划布局一条通向海岸的中央空间开敞带，构成本片区开放空间骨架，以此组织起片区南北以及东西两侧的空间。同时，公共功能部分强调步行街道的尺度与肌理，形成街道和步行路径网络。通过合理安排土地开发强度，形成逐级向海岸跌落的空间效果。在空间景观控制要素层面，保留必要的视觉通廊，强化片区景观开放性。

二、总体布局：保证公众亲水性和滨海景观

北片区以明华轮为核心，并与片区北侧的娱乐广场、居住、办公建筑相衔接，建设商业服务、商务办公、餐饮娱乐、公共活动广场等，完善街区功能，延续地区文脉。

望海路以南片区更接近大海，更多考虑与海面的直接对话，并且以“女娲补天”雕塑为亮点进行环境设计。功能包括居住社区、游乐公园、文化娱乐、亲水广场、商业服务、酒店服务等。

值得强调的是，本片区作为十五公里滨海岸线的重要公共节点，规划方案通过构建通向海岸的视觉廊道和划定滨海公共步行带来保障新海上世界的公众亲水性和内陆地块强烈的滨海景观意象。

三、土地利用规划：八种功能用地开放和滨水结合

片区用地包括居住、教育、医疗、文化娱乐、商业服务、办公、酒店等功能。按照功能复合的原则，并结合开放空间和滨水岸线利用的要求进行用地安排。

1、广场、服务业及公共绿地

分望海路以南和以北两块用地，分别以明华轮和女娲补天雕像为景观核心。该用地为新海上世界主体开放空间的载体，是实现山海空间联系的保障。通过在该用地内安排一系列广场、步行道、游乐设施、餐饮服务设施、绿化环境等，构成本片区娱乐休闲的主要场所，是未来海上世界特色魅力的最重要体现。

2、商业及服务业用地

共三处用地。一处以明华轮为中心的广场、服务业及公共绿地的东侧。结合现状高尔夫俱乐部建筑改造，建设餐饮、娱乐、小商品、小企业办公公寓以及居住的综合性街块。是西侧主体公共活动空间的延展；

另一处位于明华轮为中心的广场、服务业及公共绿地的西侧，主要包括高品质特色商场一座以及相应的餐饮娱乐服务设施，并与东侧的公共场所实现步行的地上地下联系以及室内外景观呼应。第三处为望海路以南临中央绿化开敞带的商业服务地块，并结合滨海观景、休闲、文化娱乐功能，营造具有活力的滨海公共中心。

3、商业、办公、服务及文化设施用地：

位于女娲雕像为中心的广场、服务业及公共绿地的西侧，包括商业、餐饮娱乐以及小型文化娱乐场馆。营造步行为主的休闲娱乐购物以及文化娱乐街区，并与东侧的广场和游乐设施实现步行和景观联系。

4、居住用地：

共三处用地，其中两处位于规划构建的人工水道的南北两侧。北侧居住用地为滨海居住小区，凭借良好的景观资源和邻近广场游乐设施的便利，并通过建筑与环境的新技术的利用，打造高品质绿色生态社区。人工水道以南的居住地块为独立的住宅岛，建设高品质高层住宅，并形成该片区滨水人工标志性建筑节点；另一处临近商业办公设置。

5、医疗用地：规划位于东北角，包括一处社区医疗健康服务设施。
6、教育用地：规划位于东北角，包括一处18班初级中学。

7、酒店用地：位于新海上世界西南角，紧邻南海酒店和其东侧的商业服务街区。该用地景观资源优越，对外交通联系便利，可建设又一具滨海特色的高档酒店。该酒店也就是目前已封顶的希尔顿五星级酒店。

8、街头绿地：共四处用地，作为本片区与周边的景观领域界定边界和公共步行通道。

另：为保障滨海公共休闲岸线的连续，依据图则草案，临海一侧用地需留出30米宽公众控制带（具体范围见相应图纸），并制定了相应控制条款保证其公共性：

1）公众岸线两端须与东侧南海玫瑰园南面填海绿地及西侧南海酒店地块的滨海公共岸线直接相连。
2）公众岸线为连续的可供人行的陆地空间，其陆域宽度须大于等于30米，其中不包括车行道的宽度。
3）公众岸线范围内禁止设置阻碍人行通过的非公共设施。
4）公众岸线须24小时免费开放，如由企业建设，则无偿返还政府，并对公众开放。
5）公众岸线的局部地段可有公共建筑上盖物，但必须设置架空层，且其架空层高度不低于10米，以此保障公众岸线的连续可达性。

■道路交通规划

一、道路规划：步行天堂

遵照营造步行“天堂”的原则，本片区道路规划为树枝状结构：以城市次干道——望海路为骨架，以工业一路、二路为主要疏解通道，与片区外周边城市道路（南海大道、太子路等）形成完整的疏解性通道系统。

望海路规划红线宽度36米，双向四车道共16米，中间设置3米宽的中央分隔带和两侧各8.5米宽的绿化带兼人行道。

工业二路红线拓宽至16.5米，车行道拓宽至3车道即10.5米，人行道为3米宽。工业一路与望海路的交叉口调整至与酒店出入口道路贯通的位置，规划红线13米，机动车道双向宽7米。片区东侧支路规划红线13米，机动车道宽7米。

每个地块在以上道路上开口，并通过就近设置地下停车口出入口尽快转化动态交通为静态交通。每个地块设置的配套停车场库主要通过地下化停车方式来解决。各地块地下车库预留互相联通的通道，至少7米宽，待有条件时实施。利用规划的片区道路、地块内部道路和广场空间设置消防车通道，并满足相应消防规范要求。

二、公共场所及步行系统规划

在中央空间开场带规划组织一系列的主题公共场所，由此实现除景观以外的内陆向海岸延伸的公共活动序列，并以此为核心将片区内其他街块的活动组织起来。

主题空间一：通过环境整治与改善，形成太子广场为核心的以餐饮娱乐休闲为主体的空间组团。结合广场改造，修建地下通道联系规划的2#地铁出站口，并通过改善铺地的方式强化步行空间流动的延伸意向。

主题空间二：利用现状的明华轮北侧的下沉广场，改善铺地、灯光以及户外餐饮服务的环境。增设地下步行通道，实现与地铁站、西侧商场地下层的停车和服务设施的便捷联系。

主题空间三：以明华轮为景观核心，并通过改造景观水面，建造滨水栈桥等亲水空间，营造观光休闲、户外漫步为主题的空间组团。场地规划时注重不同标高平面的组合，形成丰富的景观变化。强化地下空间利用，并与周围的建筑形成多个联系通道。

主题空间四：位于片区中部南北两个休闲游乐片区的结合部，规划为下沉式广场，望海路从其上方架空穿过。该广场是重要的步行交通联系节点，也是从望海路以北片区与南部片区公共步行联系的主要通道。在该广场设置灯光、座椅等环境小品，并满足道路上盖部分留足供行人通过的4米的净高。

主题空间五：以女娲补天为景观核心，结合规划的露天观演台、跌水景观、人工水景、亲水广场、人工沙滩，形成公共休闲为主的主题空间。

主题空间六：结合滨水文化建筑底层空间，构建公共亲水广场。通过精心设置跌落式的广场空间以及体现亚热带风情的树木、小品等，为公众提供一个独具特色的滨水节点空间。设置长约300米的步行观光栈桥（避开片区西侧游艇俱乐部航道），提供丰富的观赏休憩场所。

通过设置跨街道的二层步行系统以及结合地下停车库、商业服务设施等联系的地下步行通道，提供多种选择联系的系统。在此基础上，设置室外步行通道、绿地、广场、亲水栈桥等与周边地区实现全面的步行联系。

■水体系统规划及岸线设计

对于“水”环境的创造性利用是本次规划非常重要的一个要素，也最能体现出“滨海风情”的地区特色。规划对现状人工水体进行适当改造，同时对不同地段的水环境进行设计。通过一系列水体环境的塑造，强化本片区鲜明的滨海特征，并体现出海上世界的“归航”立意。

明华轮水体环境：根据规划高程改造现有水体，并结合其西侧的地下步行通道设计景观跌水墙。水体周边设计景观步行栈道，提供亲水活动场所。

女娲雕像水环境：在女娲雕像南侧设计一处台阶式跌水环境，作为雕像的观赏背景，强化“海”的意向。

步行广场水环境：以女娲雕像为中心在雕像周边的广场上设计数条不规则发散状的人工水流（2～5米宽不等），增加步行环境的空间流动效果。

滨海游乐水环境：在片区中央空间开敞带的南端规划一处公共游乐戏水的浅水面，该水面是女娲雕像水体向南的延伸，是与海面产生视觉感受上的联系的重要水体。

人工水道：位于片区南部偏东位置的人工水道是本次规划水体系统的重要组成部分。考虑到空间尺度与水流循环自净的要求，设计30～90米不等宽的平滑岸线（水流入口处较宽中部较窄）。充分考虑亲水性和工程经济要求，岸线采用“直立与斜坡混合式”护岸。

■绿地系统：“一横四纵”

本片区绿化系统成“一横四纵”的结构。

一横指望海路两侧各5米宽的绿化带，种植两排热带高大乔木，形成一条东西向贯穿整个片区的绿轴。道路中央隔离带以景观绿化为主，草坪、灌木和乔木搭配布置、层次丰富，结合两侧的建筑形成一条景观环境良好的景观轴线。

四纵指片区中央空间开敞带以及三条次级生态景观通廊，通过其景观联系作用，将望海路南北两侧以及海面与陆地之间有效结合起来，同时组成主次分明的点线面结合的绿化系统。

■建筑及空间形态设计指引

对能使到这里的人们能产生一种强烈的场所感的建筑外部要素制定相关的控制指引，包括街墙立面、裙房和多层、低层建筑控制标准、塔楼的控制标准以及建筑外墙材料与建筑照明等。

1、街墙与建筑退线控制

面向街道的各类建筑是优美的街道环境的重要组成部分，沿街布置的建筑特别是建筑底部14-17米高的部分构成了街道公共活动空间的界限，也即街墙。街墙要求整齐划一，严格按照建筑红线建设，不允许建筑后退红线或者伸出建筑红线，同时要求临街建筑立面连续并且在整体上保持一致。在其他位置划按照日照间距、消防、道路和景观要求控制用地地块的后退红线。

规划建议步行商业服务街区的底层设置商业店面及餐饮服务业，商店在临街面上的设置应占有85%的比例，店面的进深至少有10米，各店面入口的间距不超过10米。临街建筑店面部分的外墙至少应该有60%的面积是玻璃，便于陈列商品。商店的标志和其他标识物应该限制在拱廊顶部1.5米的范围内。

骑楼是华南地区商业街典型的街道形式之一，商业店铺将屋檐向外延伸形成过街楼檐、起到雨天挡雨炎夏遮阳的效果。从而廊房成为一个室内外过渡的多功能的灰空间。本规划保留廊房的传统功能，简化其传统形式，将传统的廊房转化成现代意义的拱廊。拱廊可以使内外空间相互贯通，活跃街头气氛，是一个适宜人休闲、购物、餐饮、娱乐等活动的公共空间。步行街临街店面必须设置拱廊，拱廊应该连续不断，而且与人行道相连通。拱廊宽度控制在3-5米之间，高度为一层或两层通高，拱廊位置和建筑后退红线齐平，作为建筑外墙设计的一部分。

2、裙房和多层、低层建筑控制

建筑底层的街墙控制部分，在同一街道应该形成统一的女儿墙高度线。建筑设计应注重把握近人性尺度的设计，通过饰面材料的质地、纹理、建筑细部的设计保证步行层面具有亲切的感受。

规划建议建筑的外墙至少有40%的面积使用石料或铸石贴面。在由商店构成的街道立面的地方，60%的面积应该安装玻璃门窗，能够反映出商店内部货品或作为橱窗展示。底层建筑范围以上的建筑允许后退或突出部分，但其总长度不得超过规定街墙立面宽的40%。暴露的下水管和雨水管要和墙面统一设计，建筑要有统一的外挂式空调遮挡设计。

3、高层塔楼控制

高层塔楼主要指规划的商务办公及住宅岛高层住宅，在片区的新形象中起着塑造具有魅力的城市天际轮廓线的重要作用。塔楼的控制原则有以下两点：一是建筑高层群体组合关系，高层建筑的布局必须与片区周边的高层建筑前后位置错开建设，以便尽可能地扩大视野。二是建筑顶部应逐渐缩小截面和立面尺寸，通信塔和其他竖立的物体尽量隐蔽在墙体后面，其超出高度不宜超过建筑高度的20%。

4、建筑色彩

为了比较科学地控制建筑群体的色彩，本城市设计不硬性规定使用某种色彩，允许多样化的色彩和材料，但是在建设过程中应对饱和度和明度进行严格控制。本片区鼓励建筑外墙使用暖灰色系材料，如果使用色彩，则建筑材料的饱和度和明度之和必须应小于10，对于特殊材料的使用必须进行控制，以保证街区的协调统一。

规划提倡商业建筑采用体现热带地区风情的窗户样式，从视觉上造成一种新鲜感和领域感，并且不应连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。地面二层范围内鼓励使用玻璃，其面积至少占立面的60%，控制二层以上建筑立面玻璃窗户的面积，应该小于40%。

■公共配套设施规划

根据完善配套的原则，依据《深圳市城市规划标准与准则》相关规定进行公共配套设施布局。新海上世界内公共设施包括：

教育设施：在新海上世界东北角安排一座18班学校，占地1.35公顷；两座6班幼儿园，在05-03及05-02居住用地内设置，占地1900平米，建筑面积1600平米。
医疗卫生设施：安排一处社区保健疗养所，紧邻规划的学校用地设置。
文化娱乐设施：安排一处社区文化活动中心，结合居住区会所设置；在片区中央空间开敞带西南侧安排一座地区文化中心，建筑面积5000平米。
体育设施：规划安排两处社区体育活动场地及游泳池，在居住用地内设置。
管理与社区服务设施：安排两处社区服务中心，每处建筑面积300平米；一处社区警务室，建筑面积50平米，结合居住区设置。
商业设施：设置社区服务超市两处，每处建筑面积500平米，结合居住用地设置。
市政公用设施：规划安排邮政所一处，结合商业建筑设置；安排垃圾收集站一处，并一同设置一处再生资源回收点；结合商业服务街区设置公共厕所。安排一处环卫工人作息站，建筑面积20平米，结合垃圾收集点设置。
各类公共设施按照合理的服务范围布局，构建完善的园区公共服务体系。

■地形与现状用地

海上世界基本由填海而成，总面积38.28公顷。规划范围内地势平坦，高程位于2.5～3.5米之间。新海上世界内除女娲补天雕像广场、高尔夫练习场和临时餐饮娱乐设施及停车场外，其余均为已填海的在建中项目。

序号  用地性质代码  用地名称  占地（公顷）  占比（%）
1     GIC22     文物保护用地     0.36        0.94
2       S1         道路用地      0.10        0.26
3       S2         广场用地      1.45        3.80
4       S3       停车场库用地     1.02        2.66
5       U13     供燃气用地      0.30        0.78
6       G12        街头绿地      2.13         5.56
7       G3      高尔夫球场绿地    5.12       13.38
8       E9         发展备用地    27.80        72.62
总计                          38.28        100.00

总体经济技术指标表

规划总用地面积 万㎡ 38.28
规划总建筑面积 ㎡ 505350
住宅 ㎡ 315050
幼儿园 ㎡ 3200
社区综合服务中心 ㎡ 1600
环卫设施 ㎡ 150
污水泵站 ㎡ 100
疗养保健所 ㎡ 10550
其中 初中 ㎡ 10000

商务办公 ㎡ 55000
商业服务业综合建筑 ㎡ 57700
酒店 ㎡ 45000
休闲服务建筑 ㎡ 2000

文化建筑 ㎡ 5000
容积率 % 1.3
建筑密度 % 24
绿地率 % 5.6
居住人口 人 9002
停车位 个 5171
规划设计方案 19

■新海上世界首宅，伍兹公寓待放中

目前，蛇口新海上世界更新工作已在有条不絮地进行中，招商局广场、五星级希尔顿酒店、伍兹公寓已经封顶。尤其是即将面向市场的伍兹公寓，外立面已然可见，高端形象一目了然。而明华轮周边的广场也在建中，整个新海上世界的新貌很快将呈现在我们眼前。

值得注意的是，伍兹公寓作为蛇口新海上世界第一个面向市场的住宅项目，其地段、未来价值、山海城岛园等五重景观、国际氛围等众多优势，显而易见。正是如此，在蛇口升级发展越来越好之际，伍兹公寓的一举一动也颇为受人瞩目。

目前，即将对外开售的伍兹公寓，尽享海上世界5万平米国际化商业，5A甲级写字楼，希尔顿酒店，国际游艇俱乐部，滨海休闲长廊等配套。伍兹公寓由3栋28层单位组成，共159套单位，包括150套180㎡、6套370㎡，3套510㎡配天际泳池的顶富单位，每栋只有1套，预计将于7月底开盘。（CWE）