导读：
         ■蛇口沿山片区将更新
         ■片区概况
           一、结合新海上世界，规划总建面240万㎡
           二、发展目标：城区、产业双升级
         ■坚持创新、国际化先行
           一、六点发展理念
           二、总体规划：研发、创新产业；商服为主
         ■片区各单元规划简析
           一、01单元：蛇口网谷产业驱动
           二、02单元：商住、商服为主
           三、03单元：创新产业发展为主
        ■片区各单元建设进程
        ■四重服务系统完善综合交通
           一、增强对外快速通道联系
           二、提升内部路网功能
           三、完善高效公交服务体系
           四、搭建慢行服务体系
       ■蛇口IRBD已在路上，只待伍兹公寓
正文：

■蛇口沿山片区将更新

蛇口海上世界综合体最为瞩目的高端精装大宅——伍兹公寓，越来越接近入市了，日前消息显示，《南山蛇口沿山片区的城市发展规划大纲(草案)》已通过深圳市规划国土委的审查，现正启动公示。

可以想象，一旦该片区开始升级规划，将和新海上世界综合体城市更新一样，未来蛇口沿山片区也将进行系列规划更新，蛇口表现将越来越显眼。而且，蛇口沿山片区紧邻着目前正在更新中的新海上世界片区，两者相结合起来，整个蛇口的规划升级、创新产业发展正在不断实现中。

对此，房地内参认为，应该根据该片区的初步规划进行简析，便于大家进一步意识到该片区现时及未来价值所在。而这点，实际上也是整个蛇口未来价值的最重要表现。而本片区，拥有中国最大的外籍客户别墅区，众多长住老外常年在这里生活，这里是深圳最国际化的蛇口的国际化生活中心。

■片区概况

一、结合新海上世界，规划总建面240万㎡

蛇口沿山片区是指：由东滨路、兴工路、沿山路、大南山生态线、松湖路、太子湾片区北侧边界、工业一路、太子路、兴华路、水湾路、太子路、荔园路、工业七路、公园路、工业八路、四海路所围合的区域，规划范围2.4平方公里（240万㎡）。

其中规划范围内拆除重建用地规划总建面为142万㎡（不包括公共服务设施建筑面积）。其中，创新产业规划建筑面积不低于32万㎡、居住规划建面不超过65万㎡，商业办公类设施规划建面不超过42万㎡。

规划范围内创新产业总就业人口10万人，居住总人口6万人。如此计算下，蛇口沿山片区的居住人均占地面积为40㎡。这种相对适宜的城市人均占地面积，既让能人们感受到城市的繁华，也能享受宁静的生态环境。

二、发展目标：城区、产业双升级

该片区目前现状为高度建成区，中部为产业聚集区，且近年来新兴产业进驻迅速；南北两侧为居住区。规划区域周边山海资源丰富，整体空间尺度宜人。从规划上看，蛇口沿山片区以南海大道为中轴，从东滨路为北侧起点一直延展到蛇口港，东面一路和四海公园、海上世界接壤，西面则到大南山山麓。

根据规划，该片区发展目标为：蛇口未来将集成面向区域的创新科技服务、技术研发、信息资讯、高端商务、文化休闲、国际教育和医疗等综合职能，实现城区、产业发展的双升级。

在区域建设“高端服务业综合产业园区和国际化魅力城区”的总发展目标下，蛇口沿山片区城市发展单元的发展目标为:国际化、创智型产业综合城区、粤港都市圈产业转型升级示范区。

■坚持创新、国际化先行

一、六点发展理念

根据规划，该片区发展理念将坚持以下6点：

1、有机更新：采用渐进式、针灸式的更新建设。综合运用拆除重建、功能改变、综合整治三种更新模式；建议优先选用功能改变和综合整治两种更新模式。保持城区空间尺度、文化记忆延续性。

2、职住平衡：北部与南部综合配套服务区将采用功能复合的方式，为中部网谷产业核心区就业人群提供公寓。

3、优质服务：从地区服务人群的需求出发，提供基础性服务设施、国际化生活性服务设施、产业配套服务设施，提升地区服务水平。

4、优美宜人：以保持地区整体山海城优美景观、贯通山海城林荫廊道、保持街区内部宜人空间尺度为目标，塑造地区整体优美宜人环境品质。

5、人文魅力：彰显国际文化与特区文化，延续城市记忆，打造特色公共艺术。

6、慢行城区：通过提升地区轨道公共交通、优化常规公交系统和道路网络系统、着力打造慢行网络等途径，构建慢行城区。

二、总体规划：研发、创新产业；商服为主

根据规划，蛇口沿山片区总体布局为：功能布局呈现“一核两区”，其中：
 
“一核”即蛇口网谷产业核心区，以发展研发、创新产业功能用地为主；
“两区”即南北两个综合配套服务区，以发展居住和生活性配套服务功能为主。 各片区用地功能上具有复合性和兼容性。

蛇口沿山片区的总体规划，突出以研发、创新产业升级为主导，切合新海上世界的创意产业发展，两者互补吻合着，相融合着共同促进了蛇口的新发展、新升级

■片区各单元规划简析

根据规划，结合网谷产业发展动力强劲、发展主体实施建设的需求迫切、潜力用地空间呈簇群状分布等现实特征，规划创新性地将蛇口沿山片区城市发展单元划分为三个子单元与若干个项目单元，目的在于：子单元着重体现主导功能分区及各项规划控制指引的要求。

三个子单元分别为网谷产业型子单元（02子单元），主打创新产业功能；北部综合配套服务型子单元（01子单元），主打生活和公共服务功能；南部综合配套服务型子单元（03子单元），主打生活居住和公共服务功能。

一、01单元：蛇口网谷产业驱动

该单元占地范围面积59万㎡，位于公园路、兴工路、四海路、东滨路围合的地区，该单元拆除重建用地总面积16.65万㎡、总建面42.08㎡。单元范围内主要以商住功能、商务办公功能、体育服务功能为主。

商住功能：总建筑面积30.7万㎡，均在 01-01项目单元中建设。同时采用复合利用方式，为网谷产业就业人口提供公寓，建议比例为20%-40%；商务办公功能：总建筑面积12.1万㎡，其中01-01项目单元为10.8万㎡ ，01-02项目单元为1.3万㎡ ；

体育服务功能：01-02项目单元中建设。以国际化服务设施为标杆建设体育服务设施，建议内部配建室内运动场馆（2万㎡）、地下车库（3万㎡ ）、场馆配套（3.6万㎡）、室外运动场地（3.5万㎡）等配套设施。同时规划位于01-01地块建一所24班制高中。

二、02单元：商住、商服为主

占地87万㎡，位于沿山路、兴华路、荔园路、工业七路围合的地区，拆除重建用地面积14.17万㎡，总建面44.8万㎡。该单元主导功能及规模主要以创新产业、商住、商业服务功能为主。

创新产业功能：总建筑面积32.6万㎡，其中： 02-01项目单元为8.4万㎡、02-02项目单元为3.7万㎡、02-03项目单元为8.1万㎡、02-04项目单元为9.7万㎡、 02-05项目单元为2.2万㎡、02-06项目单元为0.5万㎡；

商住功能类：总建筑面积11.5万㎡ ，02-06项目单元中建设；商业服务功能：总建筑面积0.7万㎡，02-03项目单元中建设。

三、03单元：创新产业发展为主

占地80万㎡，大部分都位于南海大道以西，生活居住板块沿山麓铺开。未来拆除重建用地上规划有建筑面积40万㎡的商住物业，还有12万㎡的商务办公面积，未来区域内还计划建设一个45班制的九年一贯制学校。

以海关登山口为界向南延续，主打创新产业功能，辅以部分商住和商业，总面积87万㎡，拆除重建土地面积14.17万㎡，拆除重建土地上规划建筑面积44.8万㎡，其中创新产业部分建筑面积32.6万㎡。

商住功能类：建筑面积40万㎡，03-02项目单元中建设。同时采用复合利用方式，为网谷产业就业人口提供公寓，建议比例为20%-40%；商务办公功能：总建筑面积12万㎡，03-01项目单元中建设;

■片区各单元启动进程

依据整体实施思路与步骤，针对各个子单元不同的更新条件，具体分为三期启动实施。

【一期】 02子单元及子单元内项目（建设周期2012-2016年）

启动创新产业用地更新；全面提升产业配套服务设施建设，包括锦园服务中心、沿山路服务中心、登喜路服务中心、五个服务节点以及打通至海上世界的商业内街；

启动水湾c片区的更新改造；预留大南山隧道建设空间；落实交通改善措施，包括荔园路改造、水湾路发展单元内部分路段；启动南海大道南侧延长段的建设；启动建设02子单元内的慢行系统第一期，长度约5500米；配建若干自行车租赁点。

【二期】01子单元及子单元内项目（建设周期2013-2018年）

启动四海小区改造项目；启动沃尔玛改造，并配建不独立占地的公交首末站一处，相关标准参照《深标》；启动体育中心改造；启动四海路、公园路的改造；启动本子单元内的慢行系统建设，长度约1500米；配建若干自行车租赁点。

【三期】 03子单元及子单元内项目（建设周期2013-2022年）

启动大南山隧道项目；启动太子湾北的更新改造；启动九年一贯制学校建设；启动新时代广场两侧的更新改造；启动本子单元内的慢行系统建设，长度2000米；配建若干自行车租赁点。

■四重服务系统完善综合交通

交通改善措施包括对外、内部、高效公交、搭建慢行服务等四重服务体系。这进一步完善片区内外衔接的交通体系，同时保持了片区独特的交通系统优势。

一、增强对外快速通道联系：1、预留大南山隧道线位，尽快推动大南山隧道实施；2、规划增设西乡蛇口局域线； 3、南海大道沿线加快轨道建设； 4、提升招商路为主干道；

二、提升内部路网功能：5、加快推进公园路、四海路、荔园路、水湾路等道路路面修缮工作；6、推进南海大道延伸段建设；7、推进南海大道延伸段建设，完善高效公交服务体系；

三、完善高效公交服务体系：8、加快深圳湾公交枢纽规划建设，近期重点推进桃花园西公交场站建设，远期结合沃尔玛地块改造增设底层（或地下）非独立占地公交场站；9、充分利用轨道的整合功能，优化公交的服务资源配臵，增加短距离接驳线路和内部公交环线；

10、结合蛇口线轨道站点，加快推进太子湾、海上世界等站点接驳公交场站建设；11、结合南海大道改造增设公交专用道，增设交叉口公交优先信号，提升公交站台候车环境。

四、搭建慢行服务体系：
12、建设蛇口地区整体慢行网络系统，完善公共单车租赁系统。

■蛇口IRBD已在路上，只待伍兹公寓

如今，蛇口沿山片区目前的碧涛湾别墅、鲸山别墅、龟山别墅、半山兰溪谷等系列高端、成熟的住区早已形成，并成为蛇口乃至深圳耳熟闻详的豪宅区。如今，随着沿山片区的规划更新，新海上世界密锣紧鼓的建设工作，整个蛇口的规划升级不断实现，蛇口越来越好景象已然在眼前。

曾经作为全国改革开放前沿的蛇口，如今在30多年的弹指一挥间，随着蛇口的产业升级、城区升级，这里将再次迎来又一新时代。尤其是前段时间刚刚入选深圳唯一“广东省产业升级突破点”的蛇口网谷，再次验证了蛇口新升级的发展不断实现中。

正是如此，在整个蛇口尤其是新海上世界、沿山片区越来越好、越来越具备创新、国际化气息之际，即将面向市场的伍兹公寓，在蛇口面临大蜕变之际将更为全城瞩目。蛇口已在路上，期待着。（CWE）

蛇口沿山区已建成范围

蛇口沿山区规划范围

蛇口沿山区将建成国际化、创智型产业综合城区 粤港都市圈产业转型升级示范区

 蛇口沿山区功能分区图

蛇口沿山区综合交通系统

蛇口沿山区配套规划设施

蛇口沿山区规划实施图