导读：
         ■由益田木头龙旧改说开去•••
         ■罗湖的前世、今生和未来
           一、配套最完善城区，老深圳人的罗湖情结
           二、罗湖价值回归：2500亿打造国际消费中心
         ■2230万㎡产业空间，再造“新罗湖”
           一、四贝旧改：累计总建面超250万㎡
           1、黄贝岭：深南路最繁华商业区核心位置
           2、湖贝：超越华润中心，罗湖新地标
           3、水贝片区：珠宝产业龙头，小“金三角”
           二、旧改促进城市新陈代谢，罗湖最强劲活力来源
         ■大头岭片区：西倚东门，四贝环伺
           一、片区配套
           1、中小学教育
           2、医疗卫生
           3、社区活动场所
           4、公共服务
           二、片区对外交通
           三、最大化聚合周边片区民生稀缺配套
         ■熟地核心，民生稀缺型都市豪宅权威代表
正文：

■由益田木头龙旧改说开去•••

日前，@深圳余海 在微博上发布了关于罗湖区最大城市更新改造项目——益田木头龙改造项目的规划平面图。益田木头龙旧改项目位于罗湖翠竹片区，紧邻爱国路、华丽路、地铁3号线等交通干线。项目拆除重建占地面积大约7.7万㎡，建成后总建筑面积约65万㎡。

从规划平面图上可以看到，除现状保留的翠竹小学、翠园中学以外，益田木头龙项目将规划打造大面积的集中商业、部分沿街商铺，以及公共充电站、社区活动中心、幼儿园等，一个全新的罗湖高档居住区和区域生活中心将在此诞生。

而位于翠竹街道文锦中路东北侧、翠园中学以南的合正荣悦，由于紧邻益田木头龙旧改项目，仅一路之隔，将直接享受到这一大型旧改项目带来的商业、教育等配套利好。但很多人心中未免不以为然，不就一个旧改项目，能够带来多大的价值空间呢？

但是，如果你这么想就错了！因为合正荣悦周边的旧改项目除了益田木头龙以外，更有包括“四贝旧改”在内的大量城市更新项目。随着罗湖2500亿国际消费中心的打造，该项目将凭借所在片区以及自身产品的优越性，成为深圳最成熟城区中，最值得看好的民生稀缺型都市豪宅项目。

■罗湖的前世、今生和未来

一、配套最完善城区，老深圳人的罗湖情结

在深圳，很多人都存在着一种“罗湖情结”。作为深圳最早的经济开发区，罗湖为这座城市完成了最初的财富积累，并记录下了深圳向现代化大都市转变的过程。而大批从罗湖开始的深圳人，也在这里获得了事业的成功，可以说，罗湖三十多年的发展史，是很多老深圳人的发家史。

而在不断发展的过程中，罗湖已经成为了深圳的金融中心、商贸中心、文娱旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地，并形成了以服务业立区的经济结构，第三产业占GDP比重达到88%，是深圳消费与服务占比最高的区域，与国际先进水平一致。与此同时，也拥有了全深圳最完善最齐全的市政、生活配套。

罗湖辖区内有深圳最成熟的商圈——东门商圈，聚集了包括京基100、地王大厦、万象城在内的众多商业服务业配套；同时也是深圳地铁密度最高的城区之一，4条地铁线交叉环绕；更有梧桐山风景区、东湖公园、仙湖植物园、洪湖公园等著名景区；翠竹小学、深圳中学、翠园中学、罗湖外国语学校等名校云集，其中翠园中学2011年本科上线率高达96%••••••

在近乎完美的配套铺垫下，罗湖已经形成了自己独有的消费和居住文化，而这种文化，就是深圳人常提及的久违的归属感。从这个层面上来讲，“罗湖情结”其实就是埋藏在置业者心中的“深圳情结”，也正因此，罗湖往往比其他城区更容易引起置业者的购买欲望。

二、罗湖价值回归：2500亿打造国际消费中心

虽然近几年福田、南山等城区的崛起，对罗湖造成了不小的冲击，但从情感因素和区域配套等方面来看，罗湖仍有着其他城区不可替代的价值优势。而在深圳新30年到来之际，罗湖有望再次登上城市发展的价值高地。

相关规划显示，在未来的5-10年间，深圳市政府预计投入2500亿元，将罗湖建设成为联手香港、融合珠三角、服务全国、辐射亚太、影响全球的国际消费中心。首先通过城市更新，新增开发产业面积2230万㎡，在产业空间上相当于再造一个“新罗湖”；

另一方面，将推进重点产业片区建设，重点规划笋岗、清水河、“金三角”、水贝—布心、莲塘互联网产业园、深南东商圈等6大产业片区和大小59个产业升级项目。其中城市更新作为罗湖打造国际消费中心最重要的一个方面，已经云集了益田、京基、华润等多家品牌房企。

而包括黄贝岭、湖贝、水贝、田贝在内“四贝旧改”，将成为罗湖城市更新的重要抓手，以此承托起国际消费中心建设的“产业骨架”。在区域经济迎来新的发展机遇和“罗湖情结”的双重作用下，回到罗湖，将成为深圳接下来15年的潮流趋势。

■2230万㎡产业空间，再造“新罗湖”

一、四贝旧改：累计总建面超250万㎡

1、黄贝岭：深南路最繁华商业区核心位置

由深业集团旗下重点企业鹏基集团全权负责的黄贝岭城市更新项目，位于大头岭片区东侧。该项目委托国际著名的美国JERDE公司规划设计，总投资约35亿元人民币，总面积约40万㎡。改造完成后的新黄贝岭村，将拥有集零售、餐饮、娱乐、文体、休闲于一体的超大型购物中心和新型现代化高尚居住社区。

同时黄贝岭站是地铁2、5、8号线的中转枢纽站点，新黄贝岭将成为深圳东部经济发展的重要商圈，成为与深圳整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务和居住社区。利用建设地铁2、5、8号线大型地铁综合换乘站这一千载难逢的机遇，罗湖区委区政府统筹规划深南东商圈建设，努力将其打造成为集文化娱乐、美食购物、休闲活动于一体的时尚活力新商圈。

深南东商圈占地约1.3平方公里，主要包括三九大酒店、黄贝岭村、新秀村和秀南工业区等。黄贝岭旧村处于深南东商圈的核心位置，黄贝岭旧村的拆迁改造，对凸显深南东商业价值、挖掘深南东商业潜力具有重要意义。再加上计划改造的湖贝旧村片区和传统的人民南商业片区，届时，深南东路西起蔡屋围，东至黄贝岭，商业亮点精彩纷呈，将成为深南路上最繁华的商业区。

2、湖贝：超越华润中心，罗湖新地标

华润置业有限公司入主的罗湖老区委、湖贝旧村及周边片区改造，是罗湖区“金三角”金融商业核心区的重大项目之一，与黄贝岭旧改仅隔了一条文锦中路。通过参与该项目的改造，华润置地有限公司希望将其打造成一个更具有规模、更高标准的都市综合体，借鉴并超越“华润中心”项目，创造一种新的商业模式，促进罗湖区现代服务业的升级。

湖贝旧改的规划范围为南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积336117㎡，其中拆迁范围用地285817㎡。片区改造更新完成后，规划总计容建筑面积约为192万㎡，其中零售、娱乐部分约为50万㎡、办公部分约为45万㎡、公寓及居住部分约为97万㎡。

华润置地有限公司计划借鉴日本六本木的规划建设理念，将罗湖老区委及湖贝旧村片区改造建设为逾百万㎡的产业空间，用于建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

同时借鉴“上海新天地”的理念，改造中保留岭南建筑的风貌，并结合罗湖文化公园，将文化艺术与休闲娱乐元素完美融入项目之中，把该项目打造成为罗湖区建设国际消费中心的新地标，成为深圳的商务中心、时尚殿堂与旅游胜地。

3、水贝、田贝：珠宝产业龙头区域，小“金三角”

位于大头岭片区北侧的水贝片区，由水贝和田贝两大旧改项目组成。其中水贝村城市更新项目，由成功开发京基100并创造城市更新“蔡屋围模式”的京基地产担任改造主体。而水贝珠宝项链街区，早已是深圳黄金珠宝产业的集聚基地，年产销值高达900亿元，在国内珠宝产业处“龙头”地位。

未来水贝村城市更新改造的方向为商业与住宅，并为水贝珠宝产业集聚基地提供产业配套设施。未来五年，这里将崛起类似京基100的新地标，成为深圳黄金珠宝集聚基地转型升级的见证。

而与水贝仅仅隔着一条文锦北路的田贝村，改造总用地面积为1.9万㎡，总建筑面积为12.6万㎡，其中住宅为8.5万㎡，商业为3万㎡。以旧村改造为契机，田贝花园建成后新增的3万㎡商业面积全部面向珠宝业招商，最大限度地扩展黄金珠宝商圈的效应，转型为珠宝村。

未来这一区域将利用田贝新村商业群楼改建的契机，在原水贝项链街区规划设计概念的基础上，统筹考虑周边茂业百货集团待建地商业、已建源兴居群楼商业等因素，将文锦北路现有人行过街天桥实施连廊化改造，最大限度地扩展黄金珠宝商圈的效应，打造罗湖又一个“小金三角”。

二、旧改促进城市新陈代谢，罗湖最强劲活力来源

从某种意义上来说，城市更新就像人类的新陈代谢，能够提供城市发展过程中所需的重要能量，并注入新的活力。而“四贝旧改”为罗湖带来超250万㎡产业空间，将对深圳日益紧张土地危机带来前所未有的缓解作用。同时，黄金珠宝商圈、深南东商圈的打造，购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素的进驻，都将为城区的发展增添活力。

而京基、华润、深业等众多品牌房企的聚集和重金投入，可以从中窥见罗湖再发展的巨大价值潜力。从理论上来讲，资金投入越多，对地段价值的提升作用越强，同时交通、医疗、教育、商业等与生活设施也会相应得到改善。而在2500亿元的高成本投入下，罗湖的区域价值无疑将会得到大幅度的提升。

在罗湖打造国际消费中心的过程中，以“四贝旧改”为代表的城市更新，对区域整体经济的发展将起到举足轻重的作用。而合正荣悦所在的大头岭片区，由于独特的地理位置优势，将成为罗湖深度城市化过程中，唯一一个能够同时享受这四大旧改利好的片区。

■大头岭片区：西倚东门，四贝环伺

观察地图以及法定图则可以看到，大头岭片区西侧与东门片区相接，北侧为水贝、田贝片区，而南侧则是湖贝旧改所在的中兴片区以及黄贝岭片区。大头岭片区以深圳商业发展最为旺盛的东门片区为依托，南北两侧四大旧改片区呈拱卫之势，可以说占据了无可比拟的区位优势。

大头岭片区，是指爱国路、太宁路、翠竹路、田贝一路和文锦路的围合区域，总用地面积177.59公顷。其中居住用地面积为74.76公顷，占比42.05%；商业性公共设施用地7.69公顷，占比4.33%；绿地55.41公顷，占比31.20%。

该片区的功能定位为：以居住、商贸、公园和公共设施为主要功能的综合性片区。依托优良的环境及区位优势，大头岭片区将结合翠竹公园的建设，创造功能完善、布局合理、环境优美、配套设施齐全的生活居住区，将打造成为罗湖区重要的城市山林景观的标志性区域。

一、片区配套

1、中小学教育

片区规划有幼儿园12所，分别位于01-13、01-21、01-32-4、01-41、01-46-4、01-50、02-06、03-01、03-08、04-02-4、03-10、04-03地块；其中03-10、04-03地块为规划新增；

小学3所，分别位于01-33、01-43、03-05地块；普通高中2所，位于03-02、04-04地块；中专1所，位于02-10地块。

2、医疗卫生

社区健康服务中心5处，分别位于01-28、04-02-2、01-46-1、01-53、03-10地块，其中01-46-1、01-53、03-10为规划新增；医院3所，分别位于01-02、02-04、02-09地块；

3、社区活动场所

老年人活动站2处，分别位于01-46-2、03-07地块；敬老院1处，位于01-21地块；  
文化活动站4处，分别位于01-46-2、 03-06、01-53、04-03地块，其中01-53、 04-03为规划新增；

篮球场5处，分别位于01-05-2、01-28、01-46-2、02-05、03-09地块；网球场1处，位于01-32-3地块；游泳池2处，分别位于01-13、01-32-3地块；

4、公共服务

派出所1 处，位于1-38地块；综合市场1处，位于01-32-2地块；肉菜市场3处，分别位于01-34、04-05、10-10地块，其中01-10地块为规划新增。

社会停车场4处，分别位于01-32-5、04-07、01-01、03-10地块，其中01-01、03-10为规划新增。

二、片区对外交通

本片区对外联系的主要出入口为文锦路、东门北路、爱国路、翠竹路和太宁路，片区内道路采用网状环行道路结构，区内道路分为三个等级。

1、城市主干路：文锦路、东门北路、爱国路，红线宽40－45米，双向六车道；　
　
2、城市次干路：太宁路、翠竹路和华丽路，红线宽30米，双向四车道；　　

3、支路：各街坊及组团内部道路，红线宽15－20米。

三、最大化聚合周边片区民生稀缺配套

大头岭片区由于紧邻东门商圈、四贝旧改，周边居住氛围浓厚，商业、交通、教育、公园等具有民生稀缺性的配套非常发达。东门商圈汇集了茂业百货、天虹商场、友谊城、太阳广场等大型百货商场，是购物休闲的最佳去处。

同时，片区周边1#、2#、3#、5#共4条地铁线紧密环绕，搭乘地铁，可快速前往深圳北站、宝安机场，继而实现全国各大中城市便捷出行。深圳中学、翠园中学、明珠中学、螺岭外国语学校等名校亦在此密集分布；儿童公园、人民公园、文化公园等绿化面积累计高达75.34万㎡。

■熟地核心，民生稀缺型都市豪宅权威代表

而位于大头岭片区南部03-10地块的合正荣悦，总用地面积29695.29㎡。项目距离地铁3#线翠竹站直线距离不足300米。0.5公里范围内分布有包括丽星幼儿园、翠竹小学、翠园中学在内的幼儿园3所、小学1所、中学1所，3-18岁成年前教育全线覆盖。

在项目东北方向分布有两大公园，其中直线距离约1000米处的翠竹公园，是片区内最大绿化区、面积45.88万㎡；而面积2.7万㎡园科公园，与合正荣悦相距仅约500米。从项目出发，沿文锦中路西行300米左右，即可抵达东门片区，享受深圳城区完善的商业服务业配套。

同时合正荣悦周边木头龙、黄贝岭、湖贝、水贝等众多旧改项目紧密环绕，大面积城市更新带来的商业、教育、医疗等配套的升级置换，使得项目的民生稀缺性更加明显。因而在2500亿元打造国际消费中心的大环境下，合正荣悦将成为罗湖深度城市化过程中的最大获利者。（YF）2.5

益田木头龙旧改规划平面图

东门、四贝、大头岭片区

大头岭片区