◇半求

                               2003-11-23

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    ■前言

    深圳在规划高新区的时候，其实分的是两步走。

    1996年9月，深圳开始规划和建设的是深圳科技园（也就是现在的高新中区），后将当
时的第五工业区与深圳科技园合二为一，但名称还是科技园。

    到了1998年，政府决策设立高交会，并决定将深南大道以南、滨海大道以北的包括深圳
大学在内的近4平方公里土地与原有的深圳科技园整合，并启用“深圳高新区”的新名称，
以深南大道和北环大道为分界则形成了南区、中区、北区三个片区，总面积11.5平方公里。

    由于高新南区是一个全新的片区，在被定位为总部和科研的同时，还规划了园区的居住
配套用地，高新南区这一块政府规划了住宅用地25万平米，住宅总建面80万平米。

    巧合的是，本片区楼盘案名不约而同地放在了“海”字上，广告差异并不大。其实，填
海一直要到沙河西路，绝大多数户型已经连海的边都看不到了。房地产就是这样，可以不顾
事实的。

    那么，这几个项目各存在什么特点？如何选择？本文企图做出自己的判断，供大家参
考，如有错漏，还请批评指教。

    ■规划分析

    一、海带城具有相应的规模，设计师发挥空间要大些

    海带城2期（指阳光带·海滨城，阿阿：））则注重哲学思维在建筑上的移植，“天圆
地方”的设计语言运用较为成熟，但似乎有海月2期的影子，显得较为中庸，对于喜欢前卫
的人来说，可能会有一些遗憾。

    同时由于具有相应的规模，设计师发挥的空间显然要大得多，在电梯间、楼梯间、入户
门厅岛的设计上，充分说明了设计师对于自然条件的充分考虑，在片区里算是最好的。同
时，更多地考虑了小区景观的共享，以围合来强调中国人“家”的概念和隐私性要求，有面
积超过10000平方米的中心花园，而围合又形成了自己的内部环境，内部小环境与外部大环
境形成合适过度，但对于小区外景观的利用则考虑欠缺一些，大约有10%~15%的户型朝向摆
放存在一些问题。

    二、海阔天空在利用景观方面做得相对较好，但三角尖状地块存在先天不足，很多户型
前后对视严重

    在规划上，海阔天空在利用景观方面做得相对较好，l行错开式点式高层，以及前后的
建筑高差、楼体镂空的设计手段，使前后两座建筑的互相干扰尽可能地减少，充分利用了南
面的深圳湾以及西面的高新区公园景观。

    但是由于三角尖状地块先天不足，海阔天空单体建筑之间较为密集、小区密度太高，很
多户型的前后对视太严重，没有自己的小环境，面积较小的花园全部暴露在外界视线的范围
内。此外就目前小区的车库设计来看，由于平台标高做得比较高，可能难以满足未来的回填
土厚度要求，土层厚度不够将给平台绿化带来困难，根系发达的乔木种植较为困难。小区迎
路面比例过大，暴露程度较高，使小区的隐私性受到了较大的影响。

    三、海怡东方花园平实，有利于购房者把握和识别

    海怡东方花园（boho town）的规划设计最简单、最平淡，没有充分发挥地块优势，即
不出彩也不中庸，呈现军队式队列和点式布局，前面两排是小高层、后面三排则是高层建
筑。但是这种布局有利于购房者把握和识别，具有安全感。南北向间距较为理想，但东西向
间距则较为密一些，这种布局在采光和朝向上容易满足客户的要求，但是也带来单调、一览
无余之感，缺少一些迂回。

    ■规模分析

    一、海带城呈现准垄断局面

    在这一片区，海带城总占地 85407.2平米，约占片区住宅用地总面积的1/4，建面32万
平米，占片区总建面的1/3强，一、二期总户数 为1960户 配备车位1447个，车位户数比为
0.74：1。

    二、海怡东方花园密度低

    海怡东方花园（boho town）占地30000平米 ，公布的建面（应该是住宅面积）为80000
平米。

    三、海阔天空密度太高

    海阔天空总占地18956.4平米，总建面97012.33平米，车位户数比为0.67：1。

    四、总结

    通过数据可以看到，在片区内，海带城占地和建面都是最大的，占地和建面在片区内的
份量呈现准垄断局面，是首个建设的小区，因此其定价也确定了片区房价的基准。接下来是
海怡东方花园（boho town），海阔天空规模最小、密度最高。

    虽然高新南区在规划中的配套较全，但目前的配套建设速度存在较大程度的滞后，估计
还需要2~5年的时间才能够逐渐弥补。因此小区的规模效应带来的相对充足的内部配套（会
所、社区商业、游泳池、幼儿园、小区公园等）在本片区的意义要比其它片区要大得多，对
于居住舒适性的影响较为明显。

    同时，由于为全新片区，因此各个楼盘是否能够团结起来做旺片区，对于片区销售和改
善片区配套意义重大。

    ■容积率分析

    一、容积率的意义

    我们知道，容积率=总建筑面积/土地面积。这个指标说明的是小区单位土地面积上将承
载的人口密度，是衡量居住舒适性的几乎最重要的指标。这个指标如果过高，就意味着小区
将没有足够的室外活动场所，小区素质受到很大的影响，对于小区的停车位配置也存在很大
影响。但在购房过程中，有很多购房者却忽略了这个指标。

    二、海怡东方密度最低，海带城居中，海阔天空最高

    在这三个楼盘中，海怡东方花园（boho town）的容积率=80000/30000=2.70。考虑到
80000是住宅面积，加上约15%的停车场和公建，容积率大约为3。海带城容积率=320000/
85407.2=3.75。海阔天空的容积率=97012.33/18956.4=5.12。

    因此，在容积率方面，海怡东方花园（boho town）最佳，海带城居中（2期比1期低一
些），而海阔天空最高，容积率达到了片区内的最高点5.12，分别是海怡东方花园（boho
town）容积率的170%、海带城的137%。

    也就意味着海阔天空单位面积上承载的人口密度为海怡东方花园（boho town）的
170%、海带城的137%，显然海阔天空的密度过高，居住舒适度受到了很大影响。

    ■噪音分析

    在这一方面，三个楼盘噪音水平差别来源于周边道路条件的不同。

    一、海怡东方噪音水平最好

    海怡东方花园（boho town）西面道路为两车道，北面道路为四车道，东面是以后的商
业核心区，而南面则与其它小区紧接着。因此，北面道路是该小区主要的噪音源，其它方向
的噪音令人满意。

    二、海带城内部小环境有利于抵消外部影响

    海带城2期西面道路为六车道的科苑大道，北面与海怡东方花园（boho town）一样是四
车道，东面道路为两车道，南面也是四车道（但属于断头路，车流量并不大）。因此，海带
城2期的主要噪音源为西面道路。好在小区具有站地面积大的优势，自己的内部环境化解噪
音干扰的条件不错，同时，在总建面中，迎噪音面的比例大约在15～20%左右，属于正常范
围，好于1期。

    三、海阔天空的噪音影响最大

    海阔天空的噪音影响最大。该楼盘西面是规划中的公园，东面就是六车道的科苑大道
（未来延伸到后海及东角头），北面是规划中的四车道，南面是消防车道。西面、南面条件
较好，但东面噪音水平较高，北面次之，同时由于小区过小，缺乏内部消解能力，加之规划
时间呈现凹l行，迎噪音面比例过大，大约有50%的比例，凹l行是否会产生噪音混响还有待
以后观察。

    ■建筑分析

    一、海带城2期与海怡东方各有千秋

    海带城2期与海怡东方花园（boho town）的施工非常不错，无论是精度还是用料都经得
起推敲，但是一些质量通病依然可以发现，比如麻面等，有些部出现了小面积的蜂窝，应该
引起监理单位的注意。此外，海怡东方花园（boho town）工地进出似乎并不方便，材料堆
放较乱，而海带城2期分了两家施工单位，虽然在采用施工新技术和施工水平上有保证，但
在现场协调管理上，经常出现一些问题。

    二、地铁及代币券是海阔天空最令人关注的两大问题

    从深圳最新公布的2#线地铁规划图可以看到，2#地铁由海阔天空小区底下通过后，从海
带城与海怡东方花园（boho town）北面通过，并在海怡东方花园（boho town）东北角设立
了科技东站。地铁从大楼下面穿过是否会对大楼基础造成什么影响，目前还难以判断，只能
留待以后观察。

    地铁通过楼底，象1#线地铁通过深圳百货大楼一样，需要进行桩基置换托转，技术要求
和难度比较高，同时，地铁车辆通过时存在的地表震动引起的低频噪音对于居住存在一定的
影响。此外，地铁是电气化的，变电电磁设备较多。大家可能还记得，在1#线地铁修建的时
候，在深南中路一带，还出现了地陷的情况。上海修建地铁也出现了地陷。

    同时要指出的是，华西公司违反“不能印制使用任何代币券”的规定，每月给现场工人
发为数不少的代币券，并指定在工地小卖部使用，这种做法使工人情绪受到了影响，情绪波
动对工人是不利的。
           
    ■物管分析

    一、招商局物业管理属于第一梯队

    在物业管理方面，海带城显然具有更大的优势，招商局将名下的三大物业管理公司整合
为一家后（招商局物业管理有限公司），其名下管理面积超过了600万平方米，同时，由于
蛇口拥有数量相当的国际化社区，产品品种从多层到高级别墅都有，因此具有多种管理经
验，属于第一梯队，能够得到华为总部认可，将深圳最大在全世界也是前列的华为培训中心
交给招商局物业管理，应该不是徒有虚名的。但同时，招商局管理公司在与客户的沟通和危
机应变能力上，还是需要提高。

    二、中信深圳物业管理公司商业物业管理经验较丰富

    中信深圳物业管理公司一直管理着自己的小区，同时对于中信早年在八卦岭购入的厂房
实施管理。中信物管在深圳的地位，应该属于中等位置，在人性化方面欠缺较大，市场触觉
较为迟缓。同时，在小区的后续投入上，中信显得不够明智，在南山区已经建成的海文花
园，绿化状况是不能令人满意的。但是，中信由于中信城市广场的建成，使其在商业物业管
理这一块成长较快，经验积累多。

    三、鸿威物业管理一般

    海怡东方花园（boho town）的物业管理是发展商名下公司自己管理，鸿威物业管理有
限公司1998年10月才成立，注册资金只有300万元人民币，是管理行业里的小弟弟，员工不
超过100人，管理面积只有22万平米，规模效应不够，仅管理鸿锦阁、聚宝花园、鸿园居、
鸿景湾名苑和皇达东方雅苑5个小区。在这一方面处于不利位置

    ■地段分析

    一、海怡东方与海带城位于未来片区核心区

    从地段上分析，三个小区中，海带城、海怡东方花园（boho town）条件大同小异，区
别不大。两者只表现在与商业核心区和地铁站的距离，以及与科苑大道的关系上。相对而
言，海怡东方花园（boho town）距离地铁站和未来的商业核心更近，地铁站和商业设施都
在楼下。但离公园稍微远了一些，与海带城一样需要过条马路。

    海带城与商业核心区和地铁站的距离显得更合适一些，不太近，也不会远，即享受方
便，同时也回避了过于集中的人流带来的喧闹。但是，由于小区是片区的最大，招商应该承
担更大的交通任务，单海带城自己1900家业主的出行问题，都已经迫在眉睫。

    二、公园是海阔天空的最大卖点

    海阔天空最大的卖点就是西面和南面一侧的公园，但同时公园也是少有的卖点之一。对
于有公园情结的人来说，确实有很大的吸引力。但同时，享受公园景观的单位就要忍受烈日
夕晒、而朝东朝向好的又要面临科苑大道的噪音影响，这两方面的影响对于住家的影响还是
具有很大的决定作用的，难以找到综合条件结合好的户型。同时，要前往未来的地铁站和商
业核心区，则要过六车道的科苑大道，显得不是很方便，交通和与配套的空间关系上也差了
不少。

    ■发展商分析

    一、招商地产位居深圳三甲之列，但市场感觉稍差

    海带城发展商招商地产2001年位居全市综合开发企业第二，2002年位居综合企业第三。
虽然排名不错，但招商的宣传和公关一直泛善可陈导致知名度没有得到相应提升。招商地产
还是中国地产开发和片区开发的始作蛹者，也是安居房最早建设者，注重质量，市场化感觉
稍差，但名下产品投资回报位居全市第一，注重项目的后续服务和投入。其母公司是中央直
属企业招商局集团。

    二、中信深圳背靠中信集团，但缺乏核心竞争力

    海阔天空发展商为中信深圳，2001年位居全市综合开发企业第137位，2002年位居全市
第121，变化不大。 在收购了龙岗绿色golf以后，该公司土地储备较为丰厚，但战线过长，
没有实现专业化，投资领域杂，不利于形成核心竞争优势，由于中信地产涉及重组，内部关
系较为复杂。

    三、鸿威地产船小效率高

    鸿威地产是一个外资企业，实际就是私有企业，管理模式比较高效，管理链条短，反应
速度快。2001年，位居全市项目类第28位，2002年上升到第12名，如果今年继续努力的话，
应该可以跻身于综合开发企业的行列，企业坚持低价策略，销售一直还不错。

    ■总评

    从总体上评价，片区内阳光带海滨城的综合素质具有领先优势，是片区老大，海怡东方
其次，海阔天空则居尾。