◇半求

                                         2003-12-18 

                                    banq@vip.163.com 
                                    
    〖时    间〗：2003年12月08日14：20～15：45 
                  2003年12月10日15：00～17：40                          
    〖事    件〗：实地步行考查海岸地产“西海明珠”项目
    〖地    点〗：深圳大学正门以西、南山区政府以南
    〖考查实录〗：

    ■周边概况
　
    项目东面与深圳大学正门、主干道南油大道紧靠，噪音相当严重。深圳大学景观也是项
目正在大力推广的主要卖点。

    南面是中加学校及荟芳园小区。中加学校是南山区与加拿大合资成立的，学生能够享受
两国承认的待遇，另外，可以有升学直通车，毕业以后直接到加拿大留学，这一点还是非常
有吸引力的。不过业主小孩并不能自然入读，因为这里属于贵族学校。

    西面则是大旺山的南苑新村以及9栋农民房，视野受到了较大的影响。在南苑新村与西
海明珠之间，有一块大约4500平方米的地块，目前地基已经动了一些，经过核实，这里即将
开发成一座高层建筑。项目以西也是南头半岛最成熟配套的集中区，有家乐福、苏宁电器、
南山图书馆、妇幼保健院、南山人民医院等。

    北面隔桃园路与南山区政府、20万平方米的荔香公园相望。应该说，北面的景观与深圳
大学景观比较起来，其实一点也不差，视野开阔、绿化极好、地块干净。

    ■项目概况

    一、最靠近深圳大学的商品房项目

    西海明珠项目是最靠近深圳大学的商品房项目，目前均价5500元/平方米，2004年11月
30日入住，为住宅、公寓、写字楼、商业的复合，占地24222平米，总建面17万平米，密度
较高，这是目前所有中小户型的通病。主力户型为64～75平米两房、89～115平米三房相对
少一些。写字楼和上午公寓均为29层楼高，住宅为31层，但写字楼每层层高高于公寓，因此
虽然楼层数相同，但写字楼总体高度要比公寓高近30米。

    沿南油大道一侧为约300米长的商业街，在底层商铺的上空，也就是基本与架空绿化平
台水平的位置，朝深圳大学方向设计了一个上翘大约30度的钢架飘檐北面为一栋写字楼和一
栋公寓，

    写字楼以南是4栋南北向排开的住宅，住宅呈现围合式设计，互为90度，大部分户型朝
深圳大学布置，获取深圳大学的景观。由于深圳大学内建设高层的机会极少，因此可以认为
是永无遮挡的景观。其中A座的建筑体量最大，为29层高，B、C、D三座体量稍小，都是30层
高。

    三、车位户数比较高

    项目共有停车位702个 ，住宅938户，车位户数比75：100，当然里面包括了写字楼的车
位。白天业主车外出，晚间写字楼车开走了，所以，小区内车位的配置是比较互补的，可以
认为与其它小户型相比较为充裕。

    ■步行距离

    一、实地测试了西海明珠与以下主要地点的步行距离（最短距离）：

    到【荔香公园】东门（一扇小门，早上6：00开启、晚11点关闭）需时3分钟、到正门
（也就是西门）及【南山实验学校】小学部13分钟；到【南山区人民医院】、【南山妇幼保
健院】需时8分钟；到未来的【1#地铁南山区政府站】（桃园路与常兴路交汇处）需时2分
钟；到【学府路商业圈】需时8分钟。

    二、估算了到以下重要场所的步行距离：

    到【家乐福】需时17分钟；到【南山商业文化中心区】需时20分钟；到【南山图书
馆】、【南山文体中心】需时17分钟。

    三、到深圳大学、南山区政府、中加学校由于几乎可以忽略空间距离，因此没有必要测
试。

    ■工地考查

    到达小区的时候，风刮得比较大，在小区西侧，甚至袜无法判断是哪个方向刮来的风。
住宅内A栋为29层、BCD三栋为30层，商务公寓与写字楼都是29层，目前施工已经到25层，而
住宅和公寓已经全部封顶了，工程进度相当快。

    现场工人以四川、重庆人居住多，工地项目指挥部在小区的东南角，而办公室在A座架
空层。

    一、小区红线外围

    写字楼台阶（也就是现在的销售处入口处）有一块大理石开列了，非常难看。建议发展
商立即更换。

    写字楼前有两个涌水池，涌水池墙壁的马赛克中有黑白亮光三色，亮光的竟然是不锈钢
小块。在每个水池中，有一条磨沙钢化玻璃做成的灯光导视条，两个水池中间还有两条长度
为前者两倍的灯光导视条。这个设计让我想起了不远出的阳光荔景，它的大门口入口处原来
就设计了一条斜的灯光导视条，后来发展商图省事就没有做了，业主们似乎都遗忘了。

    小区最北面与南山区政府相呼应的有一块面积大约200平方米的小草坪（上午公寓北
面），在写字楼的东北角是一个小型广场，目前被用做了停车场。

    二、地势高差大

    西海明珠地块原来属于田厦的征用补偿地，后来与海岸地产结成了合作关系。地块呈现
西北高而东南低的起伏状，整个地块的南北标高差目测应该有8米左右。由于西海明珠设计
了一层地下车库、一层半地下车库及商业街，因此整个住宅平面比周边楼盘相比大约抬高了
3米。这种故意抬高住宅架空平面的做法有利于隔离部分外界的影响（噪音、车流），二是
有利于形成小区的心理优势。

    同时，项目所在地及周边以前是一个山包，是方圆4平方公里以内的最高点（深圳大学
文昌楼、深圳大学师范学院教学楼、西海明珠依次高低），道路在此到达最高点，然后开始
往下。

    因此整个小区相对周边楼盘而言，显得具有很强的心理优势，但同时，周边楼盘尤其是
南苑新村则受到了很大的影响，尤其是东面的几栋多层，由于离西海明珠距离过近，采光和
通风都受到了较大的影响。

    三、架空平台

    小区【消防通道】入口从商务公寓的西面沿楼的边缘缓慢上去，平台绿化公园上的消防
通道采用了折衷手法处理，即是在道路中间以麻面大理石铺成一条1米5宽的人行小道，小道
两边是绿草，这样一来，即满足了消防时的通车要求，又使消防通道的尺度向居住靠拢，免
得过宽影响业主安全感。

    从写字楼底穿过架空层走廊，在写字楼和公寓之间，设计了两部【手扶电梯】解决垂直
交通问题，从地面上升到住宅平台，住宅平台上面的住宅，还将转换层设计成了架空层。每
根立柱用碎雌片装饰成与所谓“高迪艺术墙”呼应的形状。

    除开园林中设置了高迪艺术墙外，将园林中的高迪艺术墙与某些建筑立柱改造成的高迪
艺术墙结合，显得小区的整体性要强一些，一些艺术墙里面是掏空的，做成小孩子的全天侯
游戏场所，其实这种艺术墙还有一个作用，就是隔离噪音的作用。

    一到【住宅平台】，往北就是写字楼和公寓的环行平台。往南则是住宅区的北岗亭，小
区业主身份在此鉴别、外来人员在此登记。由此进入小区，是一个在由假山、小瀑布组成的
小景观。然后一条小路弯曲向上，经过了C栋之后，小路再次弯曲往下，最南面就是游泳
池。

    【游泳池】比较小，靠路一侧中设计了5个池中小绿岛，每个绿岛中有一棵棕榈树，这
年头，棕榈树遍地都是，反而没有感觉了。游泳迟四周装了8个别COMBO水质过滤器，游泳池
面积并不大，内部选用拉深蓝的磁砖。

    住宅平台的主要绿化区和休闲区加起来估计10000平米。绿化区面积不算大，但在中小
户型社区中却已经是比较大的了。B、C、D栋之间为主要绿化区，设计了迷宫、沙池、按摸
小路、儿童乐园、高迪艺术墙等，平台由于高低落差大，因此超过65%的区域回填土厚度在1
米2以上，所以平台上种植了很多跟系发达的乔木，这在西海湾花园是没有的。回填土正由
运输车运来，在B栋靠西侧运上平台，土质比较纯，杂质较少。在平台上，可以看到龙牙
花、红刺露兜、鸳鸯茉莉（即紫色、白色的茉莉花开在一个枝上）等较为珍贵的绿化品种。

    每栋【住宅入口】处设计成下沉式，两测是小水景。这样做的好处，一是增加小区地势
的起伏，不至于太单调，二是以垂直的高度差来区分不同的功能区间，另外还有一个显性好
处，就是避开了噪音的影响。

    四、电梯

    试验了一下电梯（上海三菱牌，又是日货），写字楼、住宅的电梯速度较快，都是2米/
秒的速度，可以满足45秒抵达最上一层的消防要求。是南油大道沿线小户型中最好的。

    五、隔音通风器

    由于小区紧邻南油大道，噪音问题严重。因此发展商采取了隔音通风器。在样板房，已
经可以看到未来将在朝南油大道户型安装的通风器。设备由广州加泰通风换气设备有限公司
生产，为主动式换气窗，型号为JF-101型动力通风器，有定时开关、风力大小开关、遥控，
耗电量为0.4瓦/小时。

    深圳红树林一带的金域蓝湾、绿景蓝湾半岛都采用了通风设备，都属于被动通风型，就
是将室内空气抽除去，与室外形成一定压力差从而实现换气目的。这样的换气设备存在室内
管线，以便通向各个房间，实现集中控制。

    西海明珠的所谓主动换气设备是将室外空气通过换气设备送入室内，将室内污浊空气挤
出去。这种方式的好处在与室内没有管线，不存在清理难题。同时各个房间的换气设备各自
独立互不干涉，便于实现独立控制。至于哪中方式更好，还将等待时间检验。

    不过，有些窗的通风器的遥控器接受器的方位恰好与床头位反了，如果在睡觉的时候需
要遥控改变通风器的工作状态，显得不方便，这目前还只表现在样板房，建议发展商在正式
给各家安装的时候，加以改进。

    六、电梯厅与外界没有阻挡，直接融合。人行楼梯稍差。

    住宅底楼的电梯大堂高应该有近7米，朝外都是玻璃，然后就是绿化，视野、采光不
错。而每层的电梯厅带有自然绿化，并直接与外界结合没有阻挡，不是封闭或者半封闭的，
直接融合，并设计有条状绿化花池。这种设计就是尽量减少高楼中的压抑感、增强自然采光
和通风，缺点就是如果遇到台风天气，电梯厅可能会有雨漂进来。

    公寓的人行楼梯间设计不错，自然采光通风，商务公寓走廊较长，两边各有4个房间，
虽然两侧都有采光窗，但估计内墙建起来以后，光线会受到一定的影响。但住宅的人行楼梯
间的自然采光要差一些，显得比较压抑，需要物理方式补充。

    七、景观

    8层开始东面就可以比较全面地看到深圳大学校园的景色，到了10楼以上，景色就比较
开阔了，到了15楼以上，景观角度最好，整个深圳大学一览无余，湖、树林、校舍、教学
楼、科技大楼、师范学院，高新南区的楼盘阳光带海滨城、海阔天空也清晰可见。

    其实小区内最好景观的不是住宅，而是商务公寓和写字楼，因为这两栋大楼不但可以看
到深圳大学的全景，还可以看到北面荔香公园的景色，更开阔，更干净。

    南面景观是中加学校和荟芳园，中加学校的一块标准足球场、一块篮球场、一块网球场
清晰可见。在学生公寓楼顶，还有规模巨大的太阳能热水系统，布满了整个屋顶。远处的景
观就是高楼大厦，没有任何新奇。

    西面景观远处还不错，但近处则比较差，一是未来靠近西海明珠将建立一栋高楼，影响
西向视野，此外虽然这里的农民房不多，但这9栋农民房由于靠近西海明珠，心理感觉还是
不行。建筑西面紧邻红线，对南苑新村造成了较大的影响，主要是采光和通风，与JD海景高
层与多层之间的关系是相同的。

    八、写字楼

    写字楼还有3层楼就可以封顶，把写字楼20楼作为主要考查样本，还没有封顶，其余建
筑已经封顶，建设速度比较快，在建材涨价的情况下，工程是否能够保证进度是衡量发展
商、建筑单位实力和诚信的一次重要契机。写字楼层高4米。由于与购房者关系不大，简单
看后撤离前往住宅和公寓部分。

    九、住宅

    暗座预留了相当与批灰厚度的外露量，免于批灰暗座入墙过深，这一点值得表扬。凸窗
与主体结构一次浇铸成型，伸出宽度为70公分，装玻璃后应该能够达到65公分，非常宽了。
外墙部分在抹灰，准备帖慈砖，基准垫块已经做好。

    住宅楼顶楼复式的楼层高度达到3米31，受到了更多的照顾，显得开扬。其余平面的室
内净高为2米84（未找平之前高度，找平帖砖大约需要4~5公分），商务公寓净高为2米76，
所有住宅楼顶的楼板厚约为16公分，普通层楼板厚度为13公分，

    以水平仪测试未找平之前的楼板，楼板的水平标准非常好，水位只有稍微的偏离（附
图）。对于浇铸体，仔细观察，整体情况不错，但是依然可以发现少数部位存在麻面、蜂窝
等现象。

    在现场，每个施工区域和每个楼层都预先放置了灭火器。住宅的变截面立柱变换设计成
架空层，将转换面设计在上空。在立柱方面，商务公寓和写字楼得设计得更出色一些，主要
是视觉更舒服，为圆形，而住宅的是方形立柱，谈不上难看，但总觉得凌角过多，在A栋架
空层没有回填土之前，立柱高度大约有9米。

    ■热点问题

    一、学位问题

    本小区业主子女可以入读公办学校学府小学，同时，发展商可以协助3房及以上的业主
入读南山实验学校。但是羊毛出在羊身上，还不如业主自己交钱去选择自己喜欢的学校呢。

    二、噪音问题

    小区面临南油大道的噪音影响大，几乎是楼盘成败的关键之所在，所以发展商在这个方
面也采取了很多措施。未来的噪音水平要看发展商在消除噪音方面的努力是否能够取得预期
效果：

    1、主动式通风隔音窗。此项措施是否有效将对小区的噪音水平影响巨大。

    2、双层隔音玻璃。在朝向南油大道的房间，不但采用了主动式通风隔音窗，还采用了
双层隔音玻璃，现场体验，两项降噪效果还是非常不错的。

    3、商业街35度飘檐，这项目措施对于降低小区架空平台噪音至关重要。

    4、高迪艺术墙。在楼书中，并没有提及高迪艺术墙在防止噪音方面的作用，其实高迪
艺术墙对于缓解噪音对于架空平台的噪音有很大帮助。

    5、南油大道一侧的密集绿化。在发展商的楼书中，明确表示将把南油大道的市政绿化
与小区绿化结合考虑，实行密集种植，防止噪音，有点类似中海深圳湾畔花园的做法。业主
对这一点要注意监督发展商，防止发展商小聪明。

    6、退台设计。所有建布置在红线以内靠西侧，尽可能避开南油大道。这种手法能够减
低底楼层的噪音影响，对于高楼层的住户帮助不大。

    7、各栋入口处采用下沉式设计。

    8、小区水景较多，而且动水景较多，明显有压路边噪音的嫌疑。

    三、高压线问题

    在南山区政府南边缘，有一条“科山线”，也就是月亮湾电厂到南山变电站再到科技园
的高压线，距离西海明珠写字楼和商务公寓距离大约90~110米，隔这一条路和绿化带。应该
说，高压线影响的是写字楼和商务公寓，对于住宅没有影响。同时，由于高压线靠近区政府
和正在建设的南山法院，还是有高压线下地的良好预期的。

    四、地铁问题

    1#地铁的2期已经开始地址勘查工作，明年上半年将上马建设，估计2007~2008年能够开
通运行。1#地铁规划在南山区政府西南角南光路口有一站“南山区政府站”，从西海明珠步
行过去，大约不到3分钟。属于地铁物业，在南山小户型中，这是比较少的。

    ■总结

    南山沿南油大道一带，已经形成了由新街口、新一代广场、金晖大厦、金海岸、现代城
梦想家园、雅仕荔景苑、山海人家、城市印象、蓝山美墅、时代骄子、山海人家小小家等中
小户型楼盘，南油大道已经成为深圳最著名的“小户型一条街”。

    但是也要看到，这些中小户型多为单体或点式高层组成的小区，少有带园林和小区的。
在深圳，小户型的现状也基本一致。一些带园林的小区，小户型必是设计于朝向、景观、采
光等不佳的位置。

    西海明珠应该是南油大道上最好的中小户型小区，深圳大学、1#地铁“南山区政府
站”、荔香公园、南山医院、南山妇幼保健院、南山图书馆等赋予项目一定的吸引力。

    同时，与其它小户型项目一样，这里的密度较高，同时，噪音较大，办公和居住的矛盾
如何解决值得注意。

    ■发展商概况

    一、产品系列化

    2000年，海岸地产排名深圳综合开发企业第129。2001年上升了50位排名79名。2002
年，在 深业集团、泰然、城建集团、京基地产之后名列综合类开发企业第26名，上升24
名。

    在深圳，有四家民营、外资地产企业开始了项目名称系列化的做法，最早的是泰华的
“世家”系列，然后是富通的“富”字系列、京基的“碧”字系列，还有就是海岸地产的
“西海”系列（西海岸花园、西海湾花园、西海花城、西海明珠）。

    海岸地产前身为1993年成立的深圳市兆宝房地产开发有限公司。6年以后开始进入房地
产行业。同年，位于宝安的西海岸花园开工。在宝安挖得第一桶金以后，兆宝2000年开始转
移到南山开发，收购深圳市新海兴实业发展有限公司，籍此获得西海湾花园地块发展权，并
改名“海岸地产”，后又接手盘活向南实业的“向南花园”，改名“西海花城”。

    二、同档次楼盘中有优势

    实事求是地说，海岸地产的项目从西海岸花园、西海湾花园、西海花城，到现在的西海
明珠项目本身都不错，尤其是雅科本对海岸地产的帮助巨大。雅科本在好的地块面前优势并
不明显，但是在劣势地块面前，雅科本的优势往往令人信服。

    西海湾花园的地块很不规整，并且狭小。而项目的设计不但回避了地块的劣势，甚至还
把劣势转化成了优势和卖点。西海花城在此前为向南实业开发的项目，设计一般，缺乏特
色，海岸地产接受以后，对外立面简单包装局部调整以后，整个项目的品位大为提升，这是
深圳少有的抢救农民建筑的典范，也可以说，雅科本让南山少了一处平庸的建筑。雅科本敢
于每平方米要接近80元的设计费用，还是有它的道理的。

    也就是说，海岸地产从设计公司获得的项目优势明显，但公司本身的优势并不明显，内
部管理还存在较多问题，虽然也在模仿大型地产公司做“海岸地产通讯”杂志、成立客户服
务部、海友会，网络上设立总经理信箱，但是该公司在规范化运作、客户关系处理、小区物
业管理、物权运用上都存在很大的差距。论坛上出现这么猛烈的批评意见，看来看去，好象
没有发现对项目不满意的，而都是针对诚信、管理、沟通等方面的，发展商在一些方面伤害
了业主，希望发展商能够认真对待。

    三、南山商业中心区最大企业地主

    海岸地产去年4月经过挂牌方式以1.07亿元获得南山商业文化中心区“2001补—3—061
商业写字楼地块”，楼面地价1700元／平米。建面60000平米。 同年10月海岸以2亿4千万元
战胜红塔集团再次获得南山商业文化中心区内的两块面积合计为37000平米的商业土地，建
面67000平米。今年10月16日，海岸通过挂牌方式夺取T106-0014地块，占地14600平米、建
面63200平米。这样一来，海岸地产就获取了南山商业文化中心区核心区10块地中的4块。

    获得这两快地皮后，海岸地产成了南山商业文化中心区里最大企业地主，超过了商业文
化中心区开发公司（转让得差不多了），未来南山商业文化中心区的商业、写字楼租金定价
水平，海岸的话事权利是非常大的。
   
    四、未来供应量估计有50万平方米

    海岸地产2004的项目包括西海明珠、一甲广场、南山商业文化中心区写字楼、海岸商业
广场也。未来供应量估计有50万平方米。

    看到海岸地产在广告上打的“用建筑创意生活”，我就想起了万科的“建筑无限生活”
的广告词，对于海岸地产而言，万科是学不得的。

    ■建筑用料

    顺隆捷石膏粉、上海三菱电梯、海冠暗座、20*20*60及10*20*60两中尺寸的加气泡沫轻
型砖、沿海PVC污水管、广州超能PVC、饮用水管、曼科电工、建塑PVC、实心红砖、圳深预
制混凝土污水管、安利顺低压电器设备开关、广州加泰通风换气设备有限公司主动式换气窗
（JF-101型动力通风器）、深圳派成铝业公司的绿色铝合金窗框及KINGLONG五金配件……


    图：1#地铁线与小区的关系