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行业观察
本质上与农民无异:华侨城币缘讲座5

作者:@尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-06-18 12:09:50点击4993


前注:2012-5-26下午3点,受华侨城地产邀请,@房地内参  负责人@尹香武_半求
 在华侨城波托菲诺营销中心二楼,进行了一场主题为“币缘革命”的精彩演讲。当天共吸引了70位来自求迷、网友、楼市投资客的到来。

由于此次讲座涉及内容属首次公开的最新研究,因此选择在深圳最大富人聚集地——华侨城作为闭门讲座,且规定了60位限定名额。而从当天到访情况看,超乎预期,现场呈现满员状态。

如今,纯水岸已进入14期高层产品的推广阶段,随着这批新品入市,整个纯水岸组团的开发也将进入尾声。事实上,经过26年酝酿建成的华侨城,这里的人文氛围、生活气息、自然生态环境越来越酣熟,深圳乃至华南地区对之认可度、成熟度日益增加,深圳富人第一居所的地位已为业内、顶级人士所公认。

现在我们分次发布当天的演讲速记,速记味精严格审核,仅供参考。
 
@尹香武_半求:

十二、速度带来失衡,失衡令人焦虑

在座的各位,你们十年前想到过你们有今天吗?我告诉你,我之前不知道有今天。我那时候开个桑塔纳就可以了,开五十铃也行,开皇冠感谢上帝了。现在大家动不动就买陆虎,动不动就买奔驰。有人动不动住房子就两三千万一套。你们没想到,不要以为你想到了,没有想到。而这个变化的过程非常汹涌澎湃。因为这个经济体对货币的需求会增加,而增加的时候在初期一定会表现为通货膨胀上升、最早是资产通胀,而你们就享受到了这个受益。比如说货币增加了,流到每个环节要有一个过程,而这个过程就是矛盾最大的时候。

等货币非常均衡地分配到每一个制造业环节的时候,中国的瓶颈就到了。那个时候整个国家就会非常的安宁、静态。现在的矛盾,你还在骂,我觉得这是在还没有形成均衡分布的时候,大家的一种怨气。我们所有人想挤到上面去,这是一个非常明显的特征。你在骂社会的时候,你根本没有断绝往上奔跑的念头。你是在恨自己怎么跑得不够快。而不是绝望没有明天,你根本不会这么想,这是一个非常有朝气的国。大家去欧洲旅游就发现,他们的城市所表现出来的过度老城镇宁静,其实让你在那里呆一个礼拜之后就想回来,好山好水好寂寞,这里好脏好乱好快活。

所以货币量在增加,初期会表现为牢骚很多,差距很大。这个时候位于上游受益的环节是哪些呢?政府、企业、知识产品。下半环节受益的,才是老百姓、普通职员,我们处于中间环节,下半环节受益的是消费品、老百姓。现在正在往下流,往下流的时候聪明的多得一点。当老百姓都穷的时候没意见,你们富是你们的事,我们这一拨人都很穷没关系,现在突然发现,原来我们一样穷的人,有三分之一的人富了,这时候他就会觉得这个社会真腐败,是这种感觉,不是官员富了我觉得不好,是因为我旁边的人,我的邻居、我的同学的成功刺激我了。

官员原来不贪污吗?按比例来讲,原来云南省的省长贪污的钱比现在还多,那时候你没意见是因为身边的人都没变化。现在钱逐渐往我们这个群体渗透的时候,往农民工渗透的时候,农民工的恨就是那个人比我还蠢,学习成绩比我还不好,他竟然比我富了,这个社会好腐败,我认为是这个逻辑。当然官员也有很腐败的,这是毫无疑问的。更重要的是他旁边的人发生了巨大的变化,让他吃不消,这个时候就反弹。

大家记住一个结论,我认为我们现在处于发展历程的中间环节,这个中间环节是你不相信,为什么呢?因为我们未曾走到过这个境界。我们没有走到过这个路口,你爸爸妈妈没有走到,你的爷爷没走到,大家都没有走到。所以在这种情况下,不是我们没有方向感,宝宝也没有方向感,他也不知道为什么你的钱要这么多,他觉得很烦恼。我相信宝宝希望印钞厂不要加班,他一定是这样希望的。但是他发现一旦不加班,这个社会的钱就不够用了。他很无奈,好了,印钞厂继续加班。胡老大有安全感吗?他也没有安全感,他也觉得很烦。现在就处于这样的社会。我就觉得我们现在处于这个过程的节点上。

十三、转场阶段,必然迷茫

我岔开说一小段的观点你们也记住,房地产是个什么产品?房地产首先是一个民用品,同时它是资产,还是金融品,还是投资品。麻烦各位给我找一下,我们周围还有没有一个产品跟房地产类似的,它还可以投资,它有租金收入,它可以消费,它安全感很强,不会突然消失,还有吗?给我举一个例子出来?其实没有,只有房地产。

房产这样一个品种在这个过程里头走的时候很有意思,在这中心点之前,它是什么?它更多的是以资产品的身份来获得对价。资产品的身份获得对价有一个非常鲜明的特征就是贴现,就是买这个房子以后能挣多少钱,我贴给你,所以房价会高,跟租金没关系,是跟未来的租金有关系。前半是以资产品的身份来获得对价的。中心点上就开始没安全感了,就是我们现在,说它是资产又不贴现,没有安全感,没有那种爽快的溢价感觉,买个房明天加点钱卖掉,原来是这样,现在没有了,你觉得很烦。你过惯了买来以后加钱卖掉的这种快意生活,快意生活没了,现在你搞不清楚它是谁,你是资产又不是,不能贴现了。它是消费品吗?它的租金又还没到,这时候你特别恨他。

你不是恨他,你恨的是自己,我怎么忽然就不懂他呢?他是谁呢?原来我认识,现在不认识了。你现在不认识房地产,是因为房地产在转变,从资产转变到消费品,下半段是房产以消费品的身份来获得对价的,就是以租抵价的时候到了。这是定价最起码的条件,现在在龙华卖房子,就定1.5—1.8万一定卖得很快,为什么呢?他的租金是很登对的,就是你按消费品定价就卖得快,但是对不起按资产定价必死。

记住这个结论,现在已经到下半场阶段,在不考虑人民币滥发的情况下,就是房价的发展规律将从溢价转变为租价对应的基本规律,剩下的一个因素就是今天的主题,币缘的变化。

十四、从资产品属性,到消费品属性

币缘的什么变化呢?身边流淌着众多的钱,水位在迅速的增长。所有的环节集中在国内的时候,举个例子,在三峡水库里,原来我们是开那种小木船,就是把小木船升级为一个个舰艇放下去,水位会增加的。现在我们的产业结构开始重化,这时候把所有的木船换成一艘艘大船扔进去,带来的必然结果就是三峡水库的水位要上升。华侨城起步期一年的销售就2个亿,十年前觉得2个亿太棒了。华侨城换成了一个舰艇,养起华侨城公司要多少钱?养起你们要多少钱?原来你是踩自行车的,一个月两千块钱已经很富了,现在油费两千够吗?两千块钱不够,两千五到三千,养起你需要的钱也在增加,养起企业的钱也在增加,你相信养起这个房子的钱会下降吗?在这个中心点的时候,我建议你不要有这样的期望值。

我知道它资产的属性隐藏了,资产属性在,但是到了表现它消费品属性的时候了,你不要失望,你不要受它折磨,你要投资房地产的时候就出于两个点,一个点租金有多少,第二个点币缘有什么变化。币缘的变化刚才已经讲得非常清楚,中国的产业升级、制造业升级,导致中国境内对货币的需求量最起码比我们在以出口为导向的时候增长了大概25倍左右。

在这个时候又不涨,你又习惯了房价不断地往上涨,它不涨你就觉得是跌。这个逻辑奠定下来,你还坚信它会跌50%吗?水位在增长,泡在这个水位的房价要跌50%,如果房价真跌了50%,首先你不要再听这种讲座了,你所需要做的事情就是把所有的家底变卖,然后杀入房地产,一定是这样的。如果跌了50%,所有的先知者又会进一步富裕。所以我认为现在的房价就在这个中心点,这个中心点决定了房价不会再像以前那样走,搞得你很难受。

十五、面向豪宅

决定这一阶段的房价是这样的时候:币缘。而币缘的结论很简单,因为我们产业升级,因为制造业在升级,所以这个经济体系每个人占有的资金,每个企业占有的资金都在上升。而刚才我们也讲了,在人多的国家里,要提高土地单产,在人少的国家要提高人的效率。所以我们对于人的效率不太在乎,我们在乎的是土地重复利用率有多少,产出率有多少。政府不太可能违背这个规律,政府也没这个能力让房价跌倒50%,货币还安然无恙。他建再多的保障房,有再大的决心也不可以改变这个规律,如果是这样子的话,如果你是自住客,买房的时间就到了,等和不等是一样的,房价就是这样子。你买了也不要突然找另外一个人说,你建议我买房,怎么他没有涨五千块钱?对不起,现在就这样,不考虑货币滥发的话,会相对稳定。

唯独有一个品种,我们刚才讲了,币缘的变化,货币量的增长会使得其逐渐往下递减,你首先找首先受益币缘变化的这个群体所针对的这个品种,这个品种我觉得有机会。大家请记住,深圳历史上出现十万块钱一平米的高层豪宅的日子不会太远。比如说腾讯的高层,为什么只收他1万块钱到3万块钱让他买房子呢?这时候你就要收他十万块钱一平米,我们的土地单产才是对应的。因此豪宅才是机会最大的,尤其是南山的豪宅。

而不是说房价要向保障房靠近是最合理的选择,因为人少的国度里,土地单产必然要提高。历史上就是这样,从农民种地就可以看得出来,你觉得中国的农民真的希望种田的时候在里面养鸭子,养鸭子的时候还在田埂上种毛豆吗?不是,是这个经济形态决定了他要这样做,你房地产也脱离不了农民的逻辑,你也一定是这个农民的逻辑,就是整个中国之内土地单产不可能降,土地单产不可能太低,表现在房地产上就是中国的房价未来不可能低于美国,这是非常大的悖论。我们在每一亩土地上的实物收成是比美国多的,因为种的次数多,什么品种都种。我们在币缘影响下,我们在房地产上的表现跟原来农民在农业上的表现相差无几。

这就是我自己单方面的汇报,接下来是互动阶段。

主讲部分刊登完毕

 


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评论者:ajaxboy
大陆投资于房地产市场的黄金时期过去了,但并不意味着房价即将大跌。更多的可能是房价与通胀和收入增长同步,实现软着陆,这是最佳结果。 大陆的经济体量决定了大陆与香港房价的不可比性。大陆经济的庞大体量、自身发展的惯性、抗风险能力是香港这个小岛经济不可比拟的,指望大陆房价像香港亚洲金融风暴时期那样暴跌,基本是不可能的。 本轮房价暴涨的根本因素在于:1、资产的快速货币化;2、货币超发;3、城市化、工业化和全球化;这些因素在目前还没有根本性的改变,因此,在十年之内,房价很难大跌,十年之后,如果房价实现软着陆,则问题不大,如果还保持今天这样的态势,则中国经济泡沫化不可避免,将走上日本的老路。
评论者:ajaxboy
大陆投资于房地产市场的黄金时期过去了,但并不意味着房价即将大跌。更多的可能是房价与通胀和收入增长同步,实现软着陆,这是最佳结果。 大陆的经济体量决定了大陆与香港房价的不可比性。大陆经济的庞大体量、自身发展的惯性、抗风险能力是香港这个小岛经济不可比拟的,指望大陆房价像香港亚洲金融风暴时期那样暴跌,基本是不可能的。 本轮房价暴涨的根本因素在于:1、资产的快速货币化;2、货币超发;3、城市化、工业化和全球化;这些因素在目前还没有根本性的改变,因此,在十年之内,房价很难大跌,十年之后,如果房价实现软着陆,则问题不大,如果还保持今天这样的态势,则中国经济泡沫化不可避免,将走上日本的老路。
评论者:老吴
没有看出人民币升值给大陆服务业带来什么好影响,进口商品没有见到降价,人民币的购买力没有增加。倒是极大促进了香港的服务业。我每星期都去香港散步,发现人民币已经被严重高估,港币已经开始升值。深圳各口岸海关又开始像八、九十年代那样“逢包必查”,整个口岸地区挤满了“水客”,这是一个新动向,希望引起各网友关注。
评论者:老吴
半求从来不提未来房产税对房价的影响,也从不谈香港房价暴跌的惨痛教训(香港回归十五年来,GDP增加了近4成,房价只涨了1成,最低跌到97年高峰的三成半),好像这种事情不曾发生过。