◇ 半求

                                           2004-01-01 

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    〖时    间〗：2003年10月29日15：00～15：50
                  2003年12月31日14：20～16：35
    〖事    件〗：实地步行考查“育德佳园2期·临风馆”项目
    〖地    点〗：后海大道以东、蔚蓝海岸以西、天海花园以南、招商名仕花园以北。
    〖考查实录〗：
  
    2004年开年，今天是第一天，用楼盘考查流水帐的形式来祝贺新年吧！

    ■周边情况

    育德佳园2期·临风馆【南面】隔着登良路就是位于招商名仕花园楼底的地产中介一条
街，招商置业、卓越置业、中原地产、世华地产、美联物业、中联地产等6家中介比肩而
立，深圳恐怕也再难见到这么密集的中介布局了，充分说明了后海片区房地产交易的活跃程
度。

    招商名仕花园东北角的汽车服务店原来面积大约只有300平方米，现在已经迅速扩大几
倍，据说租金也大幅度提高，可见人流对于商业租赁的作用。

    【西面】是南油传统的发展区域，城市面貌较差，后海名苑居的沿街商铺价值较高，生
意不错，管理也不错。但是背面则是大面积的农民违章建筑。后海大道是楼盘的主要噪音
源，也因此，在A、B、D、E几个单元都计划安装双层隔音玻璃（C单元在东侧，噪音水平要
好一些，没有装，其实安装也花不了多少钱，给业主一个心安嘛）。

    后海大道两侧，基本是各类建材店，以及几家餐厅。靠小区一侧，是宽大约3米的步行
道和大约5米的绿化隔离带。2期销售处设在2期的西南角，也是所有商铺中位最好的。前段
时间中国银行洽谈买断这个铺位，价格在3万9千元/平米，应该说，这个价格还是非常值
的。

    【东面】就是北京师范大学附属中学和赫赫有名的蔚蓝海岸。【北面】是海洋之心和多
层平南铁路的职工小区天海花园，育德佳园小区自身围绕北、西、南三个方向都是沿街小商
铺（幼儿园位置除外）。这些商铺的位置不错，人流较为平均，具有不错的前景。但是商铺
过于密集对于小区的居住形成一定程度的矛盾，这要求小区的管理需要加强，控制外来人流
随意进出小区比较关键。

    ■步行测距

    从育德佳园到以下重要地点的最短步行距离：

    到【南山商业文化中心区（包括国美电器、乐安居装饰材料市场一侧）】需时4分钟；
    到【南山商业文化中心区（包括友谊城百货、海雅百货一带）】需时间10分钟；
    到未来的【2#地铁登良路站（登良路与后海滨路交汇处）】需时3分钟；
    到【南油医院】、【人人乐商场】、【南油文化中心】15分钟；
    以下没有测，但根据经验测算应该到【沃尔玛】、【好百年】、未来的【德国欧倍德蛇
口店】需时20~24分钟。

    ■工地考查

    在小区南门口和售楼处前的小草坪上，【卓佳物业公司】的保安穿着与中海物业管理一
样的保安服装，尤其是八角帽，简直如出一辙。原来小区的管理顾问是中海。在原临时咨询
处西面的一间商铺中，可以看到【外墙涂料】式样和铝塑装饰材料实样展示，有灰色、白
色、棕色几种，看来发展商是想在有把握以后再选择涂料及其颜色。

    2期南入口与1期西入口的设计是一模一样的，全部是右边玻璃块所组成的艺术墙，加左
右两个灯柱。而建筑的规划风格也基本一致。

    目前，一期已经与去年4月底入住了，各家各户都在忙着装修，远远就可以看到一期的
蓝玻璃，这是深圳少有的使用蓝色玻璃的小区，说实话，如果一期换掉蓝玻璃，档次将上升
一个档次。后来向一期销售小姐咨询，得知2期肯定不使用这种颜色的玻璃，真为2期业主感
到高兴。

    二期已经封顶，正在进行【内外装饰施工】，这属于细活，进度明显慢了。二期用木板
做了与一期之间的安全隔离，实行封闭式管理，但在与一期的结合部，开了一个小门洞，方
便1期业主零时由此紧急出入。

    A、B、C连栋与D、E连栋之间，【楼净间距】大约32米，还不错。【架空层】有6米以
上，超过了海月2期和蔚蓝海岸，在后海应该是最高的。

    在A、B、C单元的架空层，目前被用作材料堆放场，场地堆放状况稍微有写杂乱。在堆
放场，可以看到佛山塑料集团的【泰盛PVC内螺纹消音污水管】，这种管内部设计了螺纹，
起到尽可能消解下水噪音的作用，这种管属于新产品，此前应用并不多。

    由于建筑只有11层高，楼盘【没有工地人梯而只有工地货梯】，现场稍显杂乱这可能与
此也有些关系，导致现场乱了一些。在两个连排建筑体的防护网外围，设计了步行梯。如果
要详细看一个楼盘，还是建议尽量步行，这样才能够更全面更客观，而不是坐电梯走马观
花。

    因为虽然是小高层，但只有【11层高】，所以步行上楼并不困难。由于2期工程不大，
因此南北两个连体建筑都作为考查对象，A、B、C、D、E全面考查。

    卫生间和厨房的【防水工作】已经结束（白色），墙裙防水做了大约50公分，属于中等
偏上水平。而下沉式（下沉38公分）厕所还在墙壁与地面结合的部位修建了【斜面小坡】，
便于积水疏散，这个细节为业主未来处理下沉的坑是有帮助的。

    建筑墙体和楼板都在做【混凝土浇水养护】，厨房和卫生间的【防水实验】已经从上到
下做到第5层了，估计还有一周就可以完全结束。不过，发现具体负责的工人搞恶做剧，将
水往窗外浇（D单元），下面一位先生受害，在此提出谴责，并短促发展商加强对工人的管
理和教育。

    厨房的【集中排烟管】还没有安装，但地面的预留方孔则预留好了。根据预留孔测量了
一下厨房楼板在没有找平之前的【厨房楼板厚度】：7.8公分，不错。普通楼层楼板厚度11
公分，随后到主楼顶，根据预留的混凝土输送孔，测量得到【主楼顶楼板厚度】为足足22公
分厚，加上未来30公分的防水隔热层，非常扎实！而【附楼顶厚度】为15公分，水平相当不
错。在小楼盘中，这两个指标是非常领先的。

    在户内，线管安装已经完毕，【底压电力供应系统】全部采用了金龙羽产品，如果没有
记错，这应该是极少全部采用一个品牌电力设备的小区，金龙羽在早前其实是一家没有生产
许可证的厂家，后来被查，96年开始奋发图强，目前已经成为深圳最有名的电力电线生产
商，浪子回金不换。

    连【暗座】、【PVC电线套管】也是金龙羽的，暗座不布置注意预留了抹灰的厚度，还
是比较仔细，但是显然有些暗座安装有点歪，好在盖板能够微调，否则观感上就差一些了。

    到主楼顶，发现【女儿墙】太高，主墙为1米6，部分1米3，对楼顶视野存在相当的阻
碍。注意了安全却忽视了楼顶的视野保护，不能不说是一个遗憾。

    不过，在公私问题的处理上，楼盘做得不错。以前一些小区，楼顶动给顶层业主，影响
了其它业主使用。而本楼盘则是将南面户型的附楼顶当做花园附加给顶层业主，而主楼顶在
保留为公共场所，为共用，不附送给顶楼业主，很好地解决了消防安全和顶楼业主需要花园
的矛盾，公私兼顾。

    从现场情况来看，【混凝土浇铸施工水平】发挥较为稳定，但一些部位也存在蜂窝和麻
面。但总体还不错。不同材料墙体之间配有【拉力钢筋】，保证未来不同建筑材料之间的结
合的牢固程度。在施工上，个人感觉A、E、D栋的水平要稍微好与另外两个单元，表现为现
场管理、墙表面。

    【凸窗】为一次浇铸成型，结合部位没有多次浇铸的迹象，宽度有70公分，如果加上找
平厚度，估计能够达到73左右，除开窗户框架，户内估计能够有65公分，还是不错的。凸窗
表面与墙体一样，已经用【纱浆糊花】准备表面抹灰，【普通楼层】（1~9）净高2米82；
【复式楼一楼】单层净层高3米23，显然受到了更多的照顾，而【复式上层】单层净层高为2
米75。整体评价，小区净高不错，较为开杨，尤其是复式更是空间优越。

    【人行楼梯】自然采光，同时，人行楼梯的自然采光能够直接辐射到【电梯间】，但由
于自然采光处于楼梯转折小平台，不是与电梯厅等高，所以光线受到了一定的影响。但电梯
厅已经做到明厅，实现了设计要求。

    【电线暗埋管】选择砖墙而不是浇铸混凝土墙暗埋布置，并以钢架焊接牢固，利于施
工，并减少未来浇铸混凝土墙开列的机率。

    【户型】上，复式显然最好，其它户型则属于动静分区合理、内部交通路线组织清晰但
特点不明显的类型，即没有创新也没有明显的缺陷。但是相临单元之间的03、04户型【距离
较近】，目测了一下，北栋两者之间距离大约7米5，南栋稍好，大约为8米2。由于距离较
近，在隐私性上受到了影响。但由于建筑距离较宽，采光还不错，但日照时间可能要短一
些，如果考虑深圳日照过强过多的因素，还是可以容忍的。

    当我围绕整个小区一圈，从一期北门进来再到2期的时候，在南北两栋之间又发现了几
件让人惊喜的东西：一、【先锋砂浆宝】；二、【中建膨胀水泥】。之所以说惊喜，因为这
两种新型建筑材料在住宅领域应用极少，作为一个小楼盘，能够运用，确实应该表扬。

    【先锋砂浆宝】是指一种砂浆添加剂，它可以实现砂浆塑胶化，增强砂浆凝聚力和抗开
列性能。在深圳市民中心的地下车库（全国最大）就应用了，效果非常不错。而

    【中建膨胀水泥】是低热微膨胀水泥，是添加了速凝剂氯化钙的具有微膨胀性能的水硬
性胶凝材料。其施工后的微膨胀性能补偿混凝土后期降温阶段的收缩，特别适用于涉水部
位。以前一直用在水体建筑较多，工业和民用建筑较少。采用这种水泥可防止大积混凝土收
缩产生的裂缝，深圳地铁工程由于地下水较多，曾经大面积应用，在华侨城地铁段塌方以
后，曾大力推广此技术，目前改观是相当明显的。育德佳园2期·临风馆在建造中，主要把
这技术在管道刚性接口上应用膨胀水泥做接口填料，使接口强度增长很快，抹口后几小时即
可实现密封。

    育德佳园与【北师大附属学校】仅一墙之隔，自身还拥有占地2548平方米的【海丽达幼
教中心】，小孩子的就学问题基本得到解决。同时，由于建筑都是多层或者小高层，在小区
内部视野开阔，压抑感很小，室外活动空间大。同时，对于设计师没有设计用处不大的游泳
池表示赞赏。与其设计游泳池，不如多设计绿地。中央花园的绿化不错，面积也够大，遗憾
的是小区人车分流只是局部得到了实现，没有完全分流，人车在很多地方尤其是小区东侧混
行现象比较普遍。

    ■热点问题

    【一二期共用花园问题】

    此前，有不少业主（一、二期都有）向我提出这个问题。后来查阅了项目的报建资料，
可以做出初步的断定：一、二期属于一个物业管理区域，其供水、供电、消防、管理、规划
设计都是以一个小区来考虑的，供水、供电、消防一、二期无法分割，在土地投资、消防建
设、园林道路施工上，虽然一二期分开施工，但投资交织。从消防考虑，由于南门属于消防
通道的重要开口，是一二、期共用的，如果一二期分开，消防验收无法通过，一、二期的安
全都受到影响。

    很多人疑问说，一、二期是两宗地，所以不能共享花园。我们来看看其它花园的情况。

    比如招商海月花园2期，其实它分为了三宗地，1～8栋多层住宅为1号地块，9～23栋为2
号地块，25～32栋为3号地块，如果按照宗地不同所以不能共享花园的思路，海月花园就也
应该分为三个小区，架起围墙了。

    另外，比如麒麟花园。麒麟花园。分为4宗地、6家开发商建设，连各个花园的名称都不
一样，比如有麒麟花园、金 麒麟花园、英麒苑等等，但这并不影响一个小区的团结，花园
是共享的，设想如果花园四分五裂，可能麒麟花园价格要降500。如果育德佳园分裂，但是
小区内建设的围墙对于整个小区的价值打击就很大，小区一体化其实是一二期的共同利益之
所在。
   
    【噪音问题】

    很显然，后海大道是主要的噪音源，现场感受，二期的噪音月与招商海月一期、云海天
城世家、西海湾花园、海印长城、海洋之心、城市印象、漾日湾畔、蓝山美墅、青春家园、
东帝海景家园为同一水平线，噪音影响较大。

    由于临风馆属于后期建设，因此在降噪方面采取的措施相对其它楼盘而言属于比较周全
的，主要就是双层隔音玻璃，可惜的是C单元没有安装，好在C单元噪音不大。在规划设计上
则考虑不多，由于2期规模小，规划上的发挥空间并不大。

    【电梯问题】

    有网友问我，KONE电梯怎么样啊？怎么没听说过？无机房的电梯稳定吗？我这一次特意
到楼顶一般是电梯点机房的房间去看了看，由于小区安装的是无机房电梯，因此我们可以发
现，在此房内，楼板上并未开缆绳的孔，而做为了管理工具用房。

    本人并不是电梯专家，所以查询了一些资料。其实去机房电梯是最先进的，在深圳的住
宅楼中极少应用。育德佳园2期临风馆这一点是出乎意料之外的。

    通力集团销售额位于全球电梯业第三位。香港会展中心、广州嘉业大厦、北京燕莎中
心、上海徐家汇美罗文化娱乐中心、深圳天安国际大厦、厦门凯旋广场、武汉国际贸易大厦
的电梯都是由芬兰通力公司制造和安装的。1996年，世界上第一个具有操作性的无机房电梯
在芬兰通力诞生。

    无机房电梯是上世纪末推出的新型电梯，有楼宇外观协调、设计土建简单（由于无机
房，每台电梯可减少机房建筑面积约20平方米，整个电梯土建成本降低1/5！）、用电节省
一半（传动部分少，效率更高，且起动电流少于一倍，电梯频繁的起动对负载影响不大，单
机容量不影响整个用电负荷，因此总体省电一半以上）、十五年免维护保养、运行噪音低地
的特点。
　　
    但无机房电梯目前还只能安装在 70 米/ 24 层的楼房上。

    ■楼盘概况

    一、车位户数比

    二期有200户住户共有130个车位，车位户数比为0.65：1，超越了设计规范。。一期522
户，270个车位，车位户数比为0.52：1，恰好吻合了设计规范。两期合计车位户数比为
0.55：1，恰好吻合设计规范。

    二、后海容积率最低的楼盘

    二期占地9034平米，总建面23880平米，住宅面积21000，二期单独容积率为2.64，如果
按市场上流行的按住宅建筑面积计算的方法，住宅容积率为2.32。这个容积率在目前的后海
片区依然属于领先水平。

    而一期占地28220平米，建筑面积 52500平方米，容积率 1.86，去年5月31日开盘，目
前已经销售完毕。一期二期总占地37254平米，建筑面积76380平米，容积率（总建筑面积/
总占地）为2，是后海片区在销售中容积率最低的楼盘，即使在西丽，能够做到容积率仅为2
的楼盘也没有（西丽山庄除外）。

    ■建筑用料

    岗润预制埋地污水管；先锋砂浆宝；海螺牌塑钢门窗；通力无机房电梯（KONE）；佛山
塑料集团泰盛PVC螺旋消音污水管；A、B、D、E均安装了双层隔音；双层隔音隔热玻璃；金
洲BS1387DN100*6000mm D.G消防水管以及金洲专用燃气集团燃气管；金龙羽PVC电线套管；
兴达塑胶PVC管；金龙羽电线电缆；金龙羽暗座；实心红砖；加气轻型砖；电梯间嘉诺陶瓷
抛光砖；外墙为硅丙复合涂料； 给水管墙外系统为不锈钢塑料复合管、户内系统采用佳致
PPR管及武汉金牛PPR给水管；

    ■个人简评  

    育德佳园1期以及2期·临风馆的多层及带电梯小高层容积率为片区最低，空间开阔，并
具有价格优势，小区规划思路平实，片区已逐渐成熟、交易活跃、市场接纳度高，但1期楼
顶防水稍差，2期的噪音问题有赖于隔音措施来解决，横向比较楼盘性价比较高。


    图：对于育德佳园来说，无论2#地铁最终选择哪个方案，登良路站都在4～6分钟的步程
以内，目前优选方案是红色线所示方案。