导读：
          ■身未见名远闻，特赴中海•怡景汇金街
          ■深圳东部横岗中心最核心消费商圈
            一、横岗近300万平米居住规模，最高尚居住区
            二、深圳东部横岗中心最具商业爆发力的商圈
            1、横岗中心最休闲的商业街区：“第二深南大道”北
            2、横岗中心最集中高尚住宅区，也是社区商铺最旺发展力
            三、成熟高尚三万人社区，客流稳定引擎财富流
         ■深圳东部组团中心消费最旺的学区街铺
            一、中海33年35城，大品牌信心保证
            二、1公里范围3万高档消费群体，紧邻万人住区已开工
            三、深圳东部消费力最旺的学区第一街区
            1、紧邻众多中小学校，横岗最集中的学区街铺
            2、城市街铺不败典范：学区商铺
         ■深圳首个类别墅街铺、百变第一街
            一、深圳东部横岗中心罕见“L”型欧式风情街区
            二、公园式主题街区，逛街是情绪享受
            三、深圳首个类别墅街区商铺
            1、双门铺面、三进深三区间
            2、有天有地有庭院，一变三可媲美别墅
            3、地下室全赠送，百变空间媲美别墅
            4、一铺养三代：拓展率超300%，独立产权70年
            四、实价或不到原价三折，性价比最高社区街铺！
         ■深圳东部现金避险最佳标的：中海•怡景汇金街
正文：

■身未见名远闻，特赴中海•怡景汇金街

位于深圳东部龙岗横岗新城中心、康乐路以北的中海•怡景汇金街，据说自6月9日开放样板商业情景街区以来，得到龙岗本地众多客户以及罗湖、福田看房团的追捧。尤其是项目产品本身所表现的强大可塑性，更让到访者赞叹不已。

为一睹风采，房地内参www.BANQ.cn专业部成员于6月18日早上9:00-10:30专程前往项目现场进行考察观摩，以便为广大投资客和业内人士带来一些现场情况，以供大家参考，并作出客观分析。

说到中海•怡景汇金街，其实这是中海地产在横岗新城中心打造的第三个楼盘项目。继2004年中海•怡美山庄、2006年中海•大山地后，时隔6年中海地产再度在横岗中心区倾力出新作，自然备受瞩目。

■深圳东部横岗中心最核心消费商圈

中海•怡景汇金街位于深圳东部发展轴线之上的横岗新城中心，康乐路北段，北靠水官高速，南邻中海•怡美山庄、康乐花园、规划中九年制学校，西靠中海•大山地、振业城等众多高尚住宅区。

一、横岗近300万平米居住规模，最高尚居住区

该项目所在的横岗中心区，承担着进一步提升本片区对横岗及其周边地区行政、商贸、文化中心区的服务功能。这里是横岗最重要的核心区，地区综合服务中心；连同紧邻的六约北片区，周边居住规模接近300万平米。

从片区规划和现状来看，位于横岗中心区西侧的中海•怡景汇金街，周边聚集了横岗目前最集中的高尚住宅区，如中海•怡美山庄、中海•大山地、振业城、信义•锦绣花园、康乐花园、腾昌花园等，统计下片区居住规模接近80万平米，高端居住人群超过三万人，为片区强大的商业消费力提供了保障。

二、深圳东部横岗中心最具商业爆发力的商圈

1、横岗中心最休闲的商业街区：“第二深南大道”北

可以说，中海•怡景汇金街以及周边的住宅小区作为横岗传统的高档住宅区，集中了横岗最多的原居民和最大的消费力群体。不止是居住，包括学校、文体中心、酒店、品牌商家，如横岗文体广场、华润万家、肯德基、天虹商场等，都聚集在周边范围内。

其中，最繁华的商业并非位于主干道两边，反而那些路不太宽、容易聚集客流、商流的适中街道，商业更为容易持久并稳定，且客流不断。如香港旺角的街道并不宽大，但客流却长年旺盛，可谓是商业街的典范。

中海•怡景汇金街所在的康乐路，正好位于深惠路（龙岗大道）以北，全长约摸1500米，双车道设计，路不宽且两旁绿树成荫。康乐路与蛇口街道、罗湖东门商圈街道的氛围颇为相似，沿路集中了包括酒楼、KTV、车行、宠物医院以及众多特色饭店、咖啡厅等。这里是横岗中心最休闲、最高档的商业街区。

2、横岗中心最集中高尚住宅区，也是社区商铺最旺发展力

根据规划，横岗康乐路两侧的分布，实际上可分为两段，一是靠近深惠路的商业和工业园区，二是康乐路以北的密集居住区、九年一贯制学校、幼儿园等。上述提及的信义锦绣花园、中海怡美山庄、康乐花园、恒地依山郡项目、中海•怡景汇金街都是位于康乐路居住区范围。

中海•怡景汇金街所在的位置，南侧依次紧邻规划中的九年一贯制学校、中海怡美山庄、康乐花园、康乐中英文学校、锦绣花园，西邻中海大山地、振业城，东靠目前已启动开工仪式的恒地依山郡项目，三面皆被众多高尚成熟住宅区、学校所包围，社区消费力足以可见。

三、成熟高尚三万人社区，客流稳定引擎财富流

中海•怡景汇金街实际上就是中海•怡景馨园的商铺部分。怡景馨园是深圳中海地产倾心打造的90㎡以下小户型精品住房小区，项目占地面积70890.22平方米，总建筑面积269380平方米。其中，住房面积250140平方米，商业部分——中海怡景汇金街面积为10780㎡；规划住宅3900户。

中海•怡景馨园作为中海地产承建的政府公租房项目，建成后全部交付给政府作为公租房，居住氛围可得到快速成熟，成为社区商铺固定客流的基础。联合上述众多成熟高尚住区，中海•怡景汇金街的稳定客源超过3万人，消费力十分旺盛。

■深圳东部组团中心消费最旺的学区第一街区

一、中海33年35城，大品牌信心保证

从1985年，中海地产开发第一项目“香港海宝花园”，30多年来中海已先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南等35个经济活跃城市展开房地产开发项目。如中国海外大厦、香蜜湖一号、牛津道一号等众多区域顶尖项目，已是全国闻名。

正如在香港，多年来中海在这里建造了大量与民生息息相关的工程，遍布港岛、九龙、新界的各个角落；在香港累计建造屋宇面积1280万㎡，可供50多万人居住。可以说，平均每14个香港人就有一个人住在中海建造的房子里！33年35城，中海的出品无疑给予客户们更多的实力和信心保障。

二、1公里范围3万高档消费群体，紧邻万人住区已开工

如今，中海地产继怡美山庄、大山地之后在横岗倾力打造第三个项目——中海怡景汇金街，原本就是自身3900户、近万人居住社区里的商业部分，加上周边成熟的住宅区人群，隐含着大量的高端客源，商业需求相对旺盛。

6月18日考察当天，恰逢位于中海•怡景汇金街东侧的旧改项目——恒地依山郡项目举行开工仪式，该项目占地55028平米，容积率3.2，计容积率建筑面积达17.7万平米，估计居住人群可超过万人。

若加上前面提及的几个成熟高档住宅区所集中的数万人消费力，假以时日，随着项目住区用户的入住和周边住宅区的逐渐成熟，未来这里的消费群体将进一步扩大。高档次住区、高消费能力人群的聚集，且中海•怡景汇金街又是目前众多住宅区内极为少见的主题商业街区，难怪得到众多周边业主的肯定。

三、深圳东部消费力最旺的学区街铺

1、紧邻众多中小学校，横岗最集中的学区街铺

紧邻着中海•怡景汇金街南侧的，是规划中的九年一贯制学校。该学校占地27030平米，规划为36班制学校。若以每班45名学生计算，该所学校将容纳近1620名学生；加上学校教职工作人员，更不止这个数量。

事实上，根据规划该学校将是恒地旧改项目的配建学校用地，如今随着该项目的开工仪式，这也就意味着该学校很快也将进入开工阶段。不止如此，康乐中英文学校、横岗高级中学等学校也都在项目周边，咫尺相邻着。周边单是学生消费群体，估计下就达上万人。

2、城市街铺不败典范：学区商铺

众多城市开发事实上名，城市新区先期开发的商业，特别是学府区商业更具有无限的投资潜力，形成形成一个学区商圈。回看下深圳中学、深圳中学、蛇口国际学校周边的社区商铺，长久以来租金表现、生意稳定性即是极好的例子。

具体以龙岗实验学校周边的街区商业表现为例：该学校周边业态丰富，商业相对成熟，加上周边不少新盘数量增加，使得商铺租金和售价不断飙升。从2008年到2011年，该学校周边临街商铺的销售均价就增长了85%，租金年均增长达175%。

中海•怡景汇金街紧邻着校区，是典型的校区商铺；同时周边拥有众多密集高档住宅区，商铺价值由此可窥见，未来价值飙升程度之高，或将难以想象。

■深圳首个类别墅街铺、百变第一街

区别于住宅，商铺尤其是社区商铺的体验感、价值感更强。中海•怡景汇金街所在片区潜在的商业需求和未来价值空间，使得我们对该项目的产品本身赋以了更多的细节关注。

一、深圳东部横岗中心罕见“L”型欧式风情街区

从规划构图来看，中海•怡景汇金街整体规模建面10780平方米，由191间贴地街铺组成，主力户型面积介乎于20-70平米之间。整个街区呈“L”型，全长约1公里，是周边1公里范围内极为罕见的欧式风情主题商业街。

整个街区设置了两个出入口，一个紧邻康乐路，该出入口事实上也是中海•怡景馨园的住宅区出入口，是业主进出的必经之道；另一个出入口则与中海•怡美山庄连通，两个住区业主均可第一时间进入街区消费、闲逛。这种规划打造，无疑是使得周边住区的客流显得更为集中，为商业营造了氛围。

二、公园式主题街区，逛街是情绪享受

中海•怡景汇金街的外立面全部采用欧式风格，两排商铺之间设有花池、且花池边缘较宽可作为石凳，供逛街人士在此稍作休憩。不止如此，项目在主出入口、街区中央还各自设了一个小广场，整体氛围极为休闲，舒适。

其实，不同于密集型商业，街区商业显得稍为随性分散，购物、休憩皆可实现。这种简单自由的逛街氛围，没有环境、氛围压迫，给以逛街人们的亲切感、体验感更强。朋友间相聚于此，酌一杯咖啡吃些小点心，颇有小情调和气氛。

三、深圳首个类别墅街区商铺

1、双门铺面、三进深三区间

中海•怡景汇金街户型在20-70平米之间，所有商铺均设有两个门，展示面十分大，同时也增强了铺内的采光面，通透性极强，空间得到进一步拓展。且铺面与街区之间几乎平行，台阶极低，客人进出极为方便。

考查时发现，每个商铺皆设置了铺面、内庭院、后储备室三个区间，而实际计入面积的只是铺面，内庭院、后储备间都是不计入面积的，累计面积几乎与铺面面积差不多。届时只需把三个区间之间的内墙打通，即可连成一个大铺位，也就是说30平米贴地铺面可拓展到约60平米，拓展率极高。

2、有天有地有庭院，一变三可媲美别墅

不止如此，由于中海•怡景汇金街所有商铺的层高都在5.8米左右，且区间内没有任何横七竖八的柱梁，十分方正，实用率极高；加上室内空间开阔，业主完全可分隔为两层，形成上下两铺，再次扩大使用面积。

考查时，观察商铺外立面时，笔者原本只是觉得欧式风格屋顶颇有味道，线条简约明朗，与别墅屋顶天台极为类似。尔后，在参观样板房和爬上天台观摩后，才发觉原来只要在天台加上棚顶或玻璃，即可为私家所使用。

而且，每个铺位的天台都是附赠的，业主们只需要花点心思，还可以把天台变成私人的休憩场所，摆个床、茶几，做生意之余，还乐得享有私人空间。

3、地下室全赠送，百变空间媲美别墅

在贴地铺面向上空间做功夫的同时，中海•怡景汇金街不忘向地下要空间。原来，所有铺位均全部附赠了地下室，这在交付时是做好的，业主们只要与一层铺面连通起来即可使用。

考查时所见，地下室空间几乎是一层贴地铺面、内庭院、后储备间的投影，相当于向地下多要了一倍的空间。在中海•怡景汇金街样板铺观摩时，刚好一对中年夫妇也前来看样板铺，看到一层商铺竟然摇身变成三层空间，竟不由得惊叫，这与住宅、别墅相媲。

确实这种有天有地有庭院的商铺，整个深圳全市也极为罕见。类似于别墅的商铺，实现天地相通，上下三层，百变空间，前所未见。

4、一铺养三代：拓展率超300%，独立产权70年

以5.8米层高、庭院、天台等巧妙设计的中海•怡景汇金街，可谓是轻松实现了1+1+1的百变空间，这种多功能的规划布局，三维立体空间，拓展率高达300%甚至以上，无疑是隐藏了更多的商业空间、财富机遇。

而且，中海•怡景汇金街近乎全部商业考虑排烟功能的设置，全部商铺均具有给排水功能。如此，也就是说近乎百分百商铺可实现餐饮功能，具备可全业态经营功能。况且，中海•怡景汇金街的商铺产权长达70年，且为独立产权，可谓“一铺养三代”。

四、实价或不到原价三折，性价比最高社区街铺！

其实，受益于商铺不限购不限贷的优势，相对于一些纯商业项目，门槛低、成本较低的社区商铺，更受置业者青睐。社区商铺更是占据了深圳一手商业绝大多数市场。资料显示，5月深圳全市有四个项目取得预售，批售商业120套，取得预售的都为社区商业；成交量中，社区商业占全市成交的99%。

中海•怡景汇金街商铺主流面积在20-70㎡，几乎每个铺的拓展率均达到300%甚至以上，实属难得。中海•怡景汇金街一个40平米的商铺，拓展后商铺使用面积达到120平米。若以0.8的正常规划所需面积计算，该铺面的单位使用面积甚至可达到150平米。

在此，即使不计管理费、购房契税、单体维修金等费用，单计算40平米商铺的购买成本：取横岗周边商铺售价约3-5万元/平米的中间价位--4万元/平米，40平米商铺账面总价为160万元；由于拓展后铺面面积达150平米，实际单价为1.07万元/平米，相当于原价的2.6折，性价比之高，前所未见。

■深圳东部现金避险最佳标的：中海•怡景汇金街

考查完中海•怡景汇金街项目后，产品本身所体现的一变三、高拓展空间、有天有地有庭院、高性价比……这些类似于别墅式的商铺空间，简直让人觉得难以置信。事实上，就商铺本身所表现的产品力特色，及其周边所拥有的消费群体、购买力，稳定的客流量，值得众多投资者们对其保持至高关注。

对于投资者而言，在长期持续的实际零或者极低利率（CPI与利率持平或者高出）的刺激下，在如今市场仍具波动的背景下，货币避难的需求依然居高不下。在这种情况下，流动性高、消费力大的商铺由于具有更好的变现性及租赁性，因此溢价率往往更高。

中海•怡景汇金街主力户型面积20-70㎡，拓展率高，可变性强，产品塑造力之强可谓是深圳同质商铺之最。也正是如此，户型偏向中小，但产品可实现用途大，总价就较低，可实现小投入大回报。而在目前限贷限购的市场条件下，这可能是逃避零或负利率的最佳标的。

更何况，以中海•怡景汇金街的学区商铺、近80万平米超3万人的稳定消费群体，较强购买力，超万平米的商业体量，街区式社区商铺体验，综合此应该是深圳东部横岗新城中心区社区商铺的至高性价比投资的第一街。目前，中海•怡景汇金街样板街铺现正开放中，近期将进入市场销售，敬请期待！（CWE）*4

中海·怡景汇金街效果图

中海·怡景汇金街前广场外景

中海·怡景汇金街街区景观一角

中海·怡景汇金街： 这是交付铺位，看见那两个小门了吗？看看中海是怎样把它百变的？

中海·怡景汇金街：转角铺位，大理石质地中海质量可见

中海怡景汇金街：样板铺展示，注意了咯，看它如何百变的：这是一层

 中海怡景汇金街：这是地下室，一层铺位的投影面积大呢

中海怡景汇金街：这是二层，5.9米层高隔开的，旋转楼梯而上，又是哪里呢？

  沿着上图的旋转楼梯直上，竟然就是天台了，搭个玻璃顶就归私家空间啦

中海·怡景汇金街的天台：每个铺位皆可实现私家所用呢

中海·怡景汇金街前目前广场

中海·怡景汇金街西侧的中海怡美山庄

中海·怡景汇金街西侧的振业城5期、中海大山地

 中海·怡景汇金街外立面，简约欧式风格。若不是标明是商铺，外观看起来真像别墅啊

中海怡景汇金街：紧邻着的大片工地开工啦，这里以后也是高尚住宅区。与怡景汇金街紧邻的九年一贯制学校是配建的

 中海·怡景汇金街紧邻着的中海怡美山庄。这是成熟高尚住宅区啦

 中海怡景汇金街是典型的学区第一街：这是紧邻着的规划学校