导读：
           ■公寓是世界最贵的房子？
           ■国内外最顶级公寓品鉴
             一、国外顶级公寓范本：
             二、国内顶级公寓范本：
           ■公寓超越别墅：三大主因分析
             一、单位土地产出率最高
             二、等半径范围内，有效配套最多
             三、景观资源最丰富、视野最开阔、安全性佳
          ■深圳最顶级公寓新盘：伍兹公寓，最高人居梦！
正文：

■公寓是世界最贵的房子？

说世界上最贵的房子是公寓这种话，虽然可能遭到一群寸目光者哭天喊地的叫骂，亦或是遭受唾沫横飞，但通过近期研究，如今单价突出的公寓已跟别墅没两样，甚至在某种程度上，顶级公寓超越了别墅，而这不是一两个个例，在全球都表现出这个规律。因此，即使受争议，也不得不说。

虽然不可否认，对于传统价值观而言，有天有地、有前有后、有山有海，与城市隔离，独享一片幽静之处的别墅，仍占有许多不可取代的优势。但随着城市价值的提升、人与城市的紧密关系，以及公寓在单位土地产出、有效配套、景观等方面的突出表现，一些顶级公寓，显现出前所未有的价值表现力。

而针对7月即将开盘、由三栋28层单位组成的伍兹公寓，如今关于公寓的讨论，有了现实背景。但因深圳一向别墅、豪宅的顶级样本多，而公寓的顶尖案例少，缺少比标对象，因此，深圳人尚未对公寓产品有足够的了解和价值体认，因此，普及起来还是有一定困难的。

■国内外最顶级公寓品鉴

首先，如今市场上对公寓有几个直观印象，亦或是偏见：1、公寓就是指小户型，主要在30-60㎡之间；2、公寓就是几栋单体，几乎零配套；3、公寓毫无景观可言，利用城市的边角余料而建；4、公寓针对的受众就是买不起大宅、退而求其次的中产、白领；5、公寓档次很低，物管服务差。

而具有以上种种印象的购房者，其实是相当片面的。若以此条件套用在顶级公寓身上，更是相当滑稽。房地内参近期专门搜集了全球最著名的几个顶级公寓范本，其中所展现出的产品档次、规划，享有的资源、配套等，皆为全球顶级，超越别墅。

一、国外顶级公寓范本：

1、伦敦海德公园一号公寓：总价6.93亿
伦敦海德公园一号公寓，套约860㎡的五居公寓位于全球最贵的住宅开发项目之一kk海德公园一号中，亮点是能以180度饱览海德公园的“无敌景观”，要价折合人民币约6.93亿元。

2、伦敦高科技复式公寓：总价3亿
伦敦高科技复式公寓，五居复式公寓，位于英国伦敦西部肯辛顿社区，主会客室层高六米，配有虹膜识别系统等高科技设备，带屋顶天台，要价折合人民币约3亿元。

3、罗马古殿公寓：总价2.65亿
罗马古殿公寓，四居公寓，位于意大利罗马一座可追溯至公元前17世纪的宫殿中，带大花园，要价折合人民币约2.65亿元。

二、国内顶级公寓范本：

1、北京盘古大观：11万/㎡
盘古大观位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，由一栋超5A级写字楼，三栋盘古七星公馆国际公寓，一座盘古七星酒店、12珍席空中四合院以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊组成，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。最低价110000元/㎡

2、上海滨江凯旋门：16万/㎡
滨江凯旋门位于陆家嘴核心地段，紧靠黄浦江，是由新鸿基地产打造的豪宅，单价超过汤臣一品，成为上海单价第一的顶级豪宅。住宅区沿地块东北面浦明路往西南黄浦江畔长廊排列，建筑群组主要分为三大区片，由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅、以及低层住宅建筑群组成。小区会所设于高层住宅群组间，以方便住客使用。楼盘均价160000元/㎡。

3、香港天汇大厦：54万港元/㎡
天汇是香港岛西半山的一幢香港摩天大厦，位于干德道39号，由恒基兆业及培新集团占项目四成权益发展。该项目原由恒地主席李兆基私人持有，至08年年中却以呎价约12579元，将物业的六成售予恒地，作价约17.5亿元。内部和庭园雕像装饰是特别聘请法国雕塑家Polo&apos进行设计。折合均价为54万港元/㎡。

■公寓超越别墅：三大主因分析

由以上个例中，已看到，所有公寓单价无一不在10万/㎡以上，香港最高公寓单价甚至为54万港元/㎡，为全港最贵的房子。而总价高达6.93亿的伦敦海德公园一号公寓，冠绝全球。同时，他们皆位于城市熟地核心、享优越景观资源，且皆为大户大平面。由此，对公寓有偏见的人，算是开眼界了。

但其中，也应思考，为什么这些公寓价值这么高，甚至超过了顶级别墅？其中原因是什么？据房地内参分析，其中有三大主因，不容忽视：

一、单位土地产出率最高

别墅相对公寓而言，户均占地是产品的最大优势之一，买一套别墅即相当于占领了一大片土地，享受有天地、有前后的阔绰居感，让公寓望尘莫及。但如果计算单位土地的产出率，公寓的含金量远胜于别墅。

以伍兹公寓为例，项目占地11319.49㎡，共159套，那么，划分到每套单位上的户均占地仅为11319.49/159=71.19㎡，而项目容积率为2.85，那么每套的建面基本在202.89㎡，又由于均价8万/㎡，那么一套总价为1623.12万，由此计算，该套单位土地产出为1623.12/71.19=22.79万。

相反，若一个别墅项目，假设户均占地很大1000㎡，若以容积率0.3计算，那么单位建面仅有300㎡，即使单价10万、总价3000万。那么，它的单位土地产出仅为3万。也即是说，伍兹公寓户均占地小、单价高，意味着项目含金量更高，单位土地产出率更高，因而价值更大。

二、等半径范围内，有效配套最多

相对别墅向平面求面积，公寓是纵向、向天空求面积，由此，在等半径范围内，公寓周边可享受的配套、资源比别墅更多。从专业上说，通常1公里半径范围内，是人们可享受的有效配套，超过1公里，由于路程较远，人们通行不便，对项目没有直接利好，称为无效配套。

而别墅因户均占地大、整个盘的体量大，因此在1公里半径范围内，所剩空间能享受的配套自然少，有些项目甚至为零，周边根本没有配套。即使有配套，也是超出1公里的无效配套了。而别墅因向天空求面积，不占用土地，因此等半径范围内，周边资源更集聚，可享受大量有效配套。

而这一点，是公寓与别墅的很大区隔。别墅往往只能独立、局限在自己的空间内，而公寓却可身处在城市核心的怀抱中，享受都市高端、完备的配套资源和成熟的人居氛围，同时大平面的环境，又能同时享受一份开阔、独立的人居。由此公寓罕见将高端资源与城市，进行有效互补与融合。

纵观伍兹公寓周边的有效配套，项目所在的海上世界片区目前规划或在建的项目面积就达到70万㎡，其中包括海上世界广场、太子广场、金融中心二期、招商局广场和希尔顿酒店等，建成后将形成一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的多元化国际滨海休闲片区，而其所叠加的城市功能复杂性，更将超越深圳此前所出现的任何一个豪宅区或者中心城区。

三、景观资源最丰富、视野最开阔、安全性佳

别墅能享受很好的天地、庭院，但事实上，就景观而言，除山顶别墅等一些海拔别墅有优越景观外，大多数别墅是毫无景观可言的。相比公寓，所享受的开阔、辽远、360度全景观视野的视觉享受，别墅显得单薄很多。

同时，如果公寓周边还能享受一些生态自然景观的配合，那么景观将更为丰富。还有就是安全性、可管理性相对别墅更好。例如伍兹公寓，从高空眺望，山、海、园、林、深港双城、桥、港、高尔夫等多重立体景观，尽收眼底。除了没有湖、河之外，基本所能涵盖的景观资源，都揽具一身。同时，位居高层360°开阔视角，更收获了一份尊享、独特的视觉盛宴。

海的波浪起伏、大南山的墨绿、鲸山别墅简洁的墙头、深圳湾双城繁华、深圳湾大桥夜晚霓虹、赤湾码头的情趣动静……而最为罕见的是，在伍兹公寓5分钟步程内即可瞬间完成城景、山景、海景等多重景观资源的转换，这是目前深圳城区内实现山、海、城景等转换的极速之最！景观资源在深圳顶级公寓中堪称一绝！

■深圳最顶级公寓新盘：伍兹公寓，最高人居梦！

由此，综上所述，通过单位土地产出率、有效配套、景观等方面，全球最顶级的房子是公寓的结论，似乎并不出乎意料了。事实上，除以上优势外，例如公寓相对别墅，安全系数更高、蚊虫更少、受干扰度更低、私密环境更优、统一式的物管更全面……

目前，伍兹公寓海上世界体验馆现正开放中，在蛇口海上世界改造如火如荼之际，即将对外开售的伍兹公寓，正是位于这座城市乃至中国改革开放的原点，蛇口“小联合国”区位的中心位置，尽享海上世界5万平米国际化商业，5A甲级写字楼，希尔顿酒店，国际游艇俱乐部，滨海休闲长廊等顶级配套。

而除此以外，项目近1亿的外墙打造、深圳第一个局部中空玻璃外挂公寓项目、首个采用中空陶板的公寓项目、“深圳15公里”起点物业，5分钟步程内可完成城景、山景、海景等多重景观资源转换的极速转换、招商局600亿的海上世界超配打造、蛇口的千年史脉……这些都奠定了伍兹公寓顶尖的身份地位。

1986年的招商•鲸山别墅，2000伊始的招商•半山海景别墅，2012年的招商•伍兹公寓，招商地产几乎每隔12年就为城市打造一个顶级建筑精品，而有多少人曾为错过了鲸山别墅而遗憾，为错过半山海景别墅而懊悔？如今，当城市价值越来越重，完善配套、成熟人居氛围越来越具价值时，伍兹公寓的出现，不仅恰恰弥补了过去顶级人居的缺憾与不足，同时更缔造了一个全新的顶端生活模式和接轨于世界的人居奢华享受。未来，深圳最贵的房子，会否就诞生于这里呢？！

如今，由3栋28层单位组成，共159套单位，包括150套180㎡、6套370㎡，3套510㎡配天际泳池的顶富单位，每栋只有1套，全部是大平面大户型的伍兹公寓，即将于7月开盘。作为目前深圳最顶级的公寓产品，项目的标杆性地位，已经昭然若揭了！（PM）

伍兹公寓效果图

区域全景图