GO
登陆
行业观察
吹响“归零”号角的真实意义

作者:@尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-06-27 12:25:05点击5436


    大家是否还记得去年年初的一件事?那就是郁亮先生说的“万科归零”?其实我多次先入为主地想,社会与媒体对“归零说”都误读、偏读了。我之所以这么说,源于长期对万科的跟踪与研究。那么怎么来理解郁亮的“归零说”?

    自改革开放到如今,时光已经过去30多年。30年,不但是一代人的职业周期,其实也是中国城市化的一轮周期。由于具备后发优势,中国大陆实现了急速的城市化。城市化其实可以分为三个阶段,1.初级城市化;2.深度城市化;3.成熟城市化。

    初级城市化阶段,以城市的面积蔓延为主要特征,这个阶段城市的边界不断地向郊区、远郊区推进。但经过30年面积扩张以后,初级城市化的任务已经完成,城市面积再行扩大的话,城市的效率意义就失去了。这个时候,必然进入深度城市化阶段,这个阶段,郊区特别是远郊区的开发效益,整体上开始下降。

    这个阶段,地铁与密集路网等以提高存量城市资源效率为指向的战略设施建设开始大规模进行、民用建筑也逐渐回归城市本源---那就是越来越复合、空间越来越集约、旧改工程越来越多(即使在地大物博的美国,也存在棕色计划--也即废弃建筑的重建与复活工程),城区开发的效益开始上升。

    其实,目前中国绝大多数的一、二、三线城市都已经进入到深度城市化阶段。再经过30年左右发展,大约2070年时中国城市就将全线步入城市化的成熟阶段,哪个时候社会建筑量很少、城市格局定型、变数越来越少,城市从建设的场地,转变为生活与享受的天堂,就犹如现在的欧美日一样。

    简单地说完城市化,就要说回老本行:房地产。房地产开发是城市化的生意,因此,城市化规律事实上是房企决策的限定条件、与房地产从业人员职业安排的最大背景。在初级城市化阶段,是什么样的公司与个体受益最大?其实就是郊区大盘开发的房企,以及具备大盘操盘经验的人受益最大,比如万科、中海、招商、华侨城、龙湖等这些房企,不都是这样吗?

    任何一代中坚与领袖力量,都是诞生在转折时期,中国第一代房地产精英、领袖、房企诞生在计划经济与市场经济转折时期、当时属于城市化的初级阶段,第二代则诞生在从实物分房向货币分房的转折时期,导致城市急速扩张!与此类似,进入深度城市化阶段后,未来第三代的行业精英、企业领袖、顶尖房企,一定将是对深度城市化阶段参与较多、经验丰厚的企业与个人。

    那么深度城市化存在什么特点呢?深度城市化阶段,远郊区大盘的开发模式受到条件的制约,城区的地铁物业、综合体物业、都市豪宅、旧改项目开始受到青睐,非数量的精细与集约开发成为主流,在这个主流中,将孕育出中国房地产界的第三代精英、领袖与顶级房企。

    回顾香港、东京等亚洲大城市的历史,完全可以验证上述预见。所以,目前行业内流传的一种说法是没有道理的。比如说“深圳没有地了,因此机会会减少,要离开深圳”,这种说法的本身,其实就是没有看清城市化的阶段性转变所导致的。从深圳的地铁建设、路网加密、机场扩建、旧改成为土地供应主力来看,深度城市化已经到来。

    而北京、上海、广州、成都是铺大饼的等半径城市格局,其郊区距离城市核心的距离并不远,比如往往8公里以外即是郊区。而深圳是东西长、南北短的超大的微型都市(面积只有1991平方公里),因此,郊区开发资源已经快速耗尽,而早前的建筑由于过于注重速度,很多已经变成了无效供应。深圳因此被迫率先进入深度城市化阶段。比如超过200平方公里的城市更新任务,在整个华人圈是绝无仅有的!

    也就是说,整个华人圈最大的城区旧改(总建筑面积)工程其实将在深圳的土地上展开,城区旧改项目的复合性、与公建的结合要求、组织的复杂性都是郊区开发所远远不能比拟的。在深圳这一轮改造洪流中经过历练的人与企业,就将具备在深度城市化时期更大的职业与企业优势。当深度城市化下的房地产开发经验成为主导时,初级城市化的经验与历练,却又开始转变为补充与配角。这个时候讨论离开深圳,再去积累初级城市化阶段的开发经验,无疑不是最佳选择。

    我想,这就是吹响“归零”号角的真实意义,这个号角,将响彻未来30年!这是归零、也是转折、更是新的起跑线。而深圳和她的子民们、特别是行业人士们,将受益于这一次号角。


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。