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项目及片区考评
深圳土地终极稀缺:原特区十大绝对价值新盘榜

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-06-28 12:10:39点击6167


导读:
        ■国际化大都市深圳,可建设用地仅3.29%
        ■全国土地稀缺性最高城市,消耗期不足4年
        ■原特区在售十项目盘点
           一、福田:2个
           二、罗湖:2个
           三、南山:4个
           四、盐田:2个
正文:
 
■国际化大都市深圳,可建设用地仅3.29%

在很多人眼里,深圳是一个非常具有现代化气息的国际大都市,已经建设成为国内的金融中心、信息中心、高新技术产业基地和华南商贸中心及旅游胜地,与北京、上海、广州一起,并称为全国四大一线城市,目前深圳的实际居住人口超1500万。

但是,如果从土地面积来看,深圳是个不折不扣的小城市。深圳陆域面积为1991平方公里,相当于北京的八分之一,天津的六分之一,苏州的四分之一,上海、广州的三分之一。凡是与深圳经济规模相当或相近的城市,土地面积都数倍于深圳。

再看这个“小城市”的土地使用现状,截至目前,全市已纳入储备管理的土地217.52平方公里,这其中包含了生态用地、规划未覆盖土地及可建设用地。而一河之隔的香港,面积约为深圳一半,目前未批租土地及未拨用土地为322平方公里,是深圳的1.5倍。

在深圳217.52平方公里的国有储备土地中,目前可建设用地仅有65.65平方公里,仅占全市总面积3.29%。可以说,这就是深圳土地的家底。由于深圳既没有广阔的腹地,也没有丰厚的土地“家底”,土地、空间早已出现“难以为继”的局面。

■全国土地稀缺性最高城市,消耗期不足4年

面对这一现状,深圳很早就开始摸索解决之道。从1987年12月1日,深圳敲响了新中国成立以来首次有偿出让国有土地使用权的“动地一槌”,将深圳经济拉入了快速发展的通道,创造了奇迹,再到2012年5月25日推出号称“第三次土改”的《深圳市土地管理制度改革总体方案》,深圳始终走在“土地改革”的前列。

但即便是这样,深圳依然未能解决土地、空间的利用难题。深圳三十年的发展,用有限的土地创造了价值,创造了经验,创造了奇迹。但是,土地也始终是套在深圳头上的一道紧箍咒。土地的总量不足,以及土地管理当中的“历史遗留问题”与管理不到位,已经成为深圳发展过程中一块难以克服的短板。

目前深圳1991平方公里的土地上承载着1500万人的就业和生活,人口密度高达每平方公里7785人,比北京、广州和香港等还高,是名副其实的全国最拥挤城市。按照往年的消耗速度,深圳目前65.65平方公里可供开发的家底,用不了4年即可消耗殆尽。因此,深圳可以说是目前全国土地稀缺性最高的城市。

■原特区在售十项目盘点

据了解,截至2012年,深圳全市已纳入储备管理的土地217.52平方公里(含生态用地),其中符合土地利用总体规划的建设用地65.65平方公里,仅占全市总面积2.23%。原特区内已纳入管理的储备土地47.25平方公里,其中可建设用地19.53平方公里;原特区外已纳入管理的储备土地170.27平方公里,其中可建设用地46.12平方公里。

目前原特区内纳入储备管理的土地中,除了水库水源保护区、郊野公园、山林地等生态用地和规划未覆盖的地块,可建设用地仅为19.53平方公里,占深圳可建设用地的不到30%,约为特区外可建设用地面积的42.3%,占深圳陆地面积不到1%。

随着深圳土地储备频频告急,包括福田、罗湖、南山、盐田在内的原特区,目前在售的项目就显得更加为稀缺,并拥有了其他区域项目不可比拟的绝对价值。针对这一情况,笔者就房地内参范本库中,目前原特区内在售的项目进行了罗列和分析,以供参考。

一、福田:2个

1、兰江山第:深圳海拔最高的城市豪宅

位于福田香蜜湖半山片区的兰江山第,在70~115米海拔高度上依山顺势而建,站在项目上可统揽福田中心区城景,是目前深圳海拔最高的城市豪宅项目。该项目三面环绕着深圳城区面积最大的、近10平方公里的塘朗山生态公园,拥享优质山水景观资源,距离福田中心服务业集聚区仅5分钟车程。预计将于7月中旬开放样板房。

2、卓越·世纪中心:深圳最核心级写字楼

作为福田中心区目前唯一在售的写字楼项目,卓越·世纪中心西北接城市景观轴和大型商业购物中心,西邻会展中心,处于地铁1、4号线交汇点。在区位稀缺性与项目唯一性上,无疑都做到了深圳现售商办中的最佳,加上周边商务配套之齐全,卓越·世纪中心已然攀上了深圳CBD写字楼的价值顶峰,预计售价五年将达十万!

二、罗湖:2个

1、合正荣悦:民生稀缺型都市豪宅典范

位于深圳最成熟城区的合正荣悦,是民生稀缺性都市豪宅的权威代表。项目距离地铁3#线翠竹站直线距离不足300米,0.5公里范围内3-18岁成年前教育全线覆盖,东北方向分布有翠竹公园、园科公园两大公园,沿文锦中路西行300米左右,即可抵达东门片区,享受深圳城区完善的商业服务业配套。周边“四贝旧改”环绕,在2500亿元打造国际消费中心的大环境下,将成为罗湖深度城市化过程中的最大获利者。

2、华盛君荟:“元商圈”精品公寓物业

华盛君荟距离深圳最旺的“元商圈”——东门商圈不到1公里,户型主推50-97㎡的1-3房。项目临近三地铁、三公园、双名校:位处地铁3#线晒布站、1#线东门老街站和2#线湖贝站三地铁首站交汇圈,地铁晒布站上盖物业;毗邻深圳百年名校深圳小学以及深圳最好的中学——深圳中学;临近儿童公园、人民公园、洪湖公园三大公园,是集公园、名校、地铁等多项配套于一身的商圈公寓物业。

三、南山:4个

1、纯水岸14期:深圳富人第一居所,真豪宅

华侨城片区,是深圳乃至华南的财富轴心、全国最强悍的造富基地,拥有深圳的最高端最齐全的生活配套设施,其中波托菲诺·纯水岸,十年间已经发展成为了整个华侨城乃至深圳的最核心财富之地。而纯水岸14期作为华侨城里目前产品形态最丰富、也是位置最好的一个组团,环绕着7万平米的燕栖湖,不但享受了整个华侨城最好的配套设施,而且几乎占据了华侨城里最好的生态环境,堪称深圳富人的第一居所。

2、伍兹公寓:深圳目前最顶尖公寓产品

位于蛇口“小联合国”区位中心位置的伍兹公寓,尽享海上世界5万平米国际化商业,5A甲级写字楼,希尔顿酒店,国际游艇俱乐部,滨海休闲长廊等顶级配套。项目近1亿的外墙打造、深圳第一个局部中空玻璃外挂公寓项目、首个采用中空陶板的公寓项目;5分钟步程内可完成城景、山景、海景等多重景观资源转换的极速转换、招商局600亿的海上世界超配打造、蛇口的千年史脉等,都奠定了伍兹公寓作为深圳目前在售最好公寓的身份地位。

3、紫园:深圳户均绿化面积最高别墅

位于前海大南山青青世界绿化区域内、大南山半山位置的大南山·紫园,是深圳唯一位于城市中央山体公园内的楼盘。项目周边大南山、小南山、青青世界、荔香公园及月亮湾公园五大公园环绕,公园绿地累计面积达604.5万㎡,户均可享受的绿地面积高达6.2万㎡,是深圳绿化最好的别墅项目,仅供98套。

4、地业·十五峯:深圳唯一山门物业

位于大华侨城片区、依山而建的地业·十五峯,把守塘朗山生态郊野公园入口,是深圳市中心最为纯粹的山地大宅。项目在建筑规划上以点式布局,结合峡谷式的原生态园林打造,完美诠释出山居生活的远古风韵。目前地业·十五峯一期尾盘在售,二期正在酝酿推出。

四、盐田:2个

1、东港印象:深圳实际价格最低海景盘

位于盐田东海道与永安路交汇处的登程·东港印象,是目前盐田港后方陆域唯一11万㎡臻熟大社区。片区内拥享深圳外国语学校、盐田高级中学等名校,交通便捷,各项配套完善。目前项目最后一批115-138㎡楼王与88㎡稀缺复式单元楼正在热销,拥有超高拓展面积,可享1万元/㎡实际价格,为目前深圳实际单价最低的海景盘。

2、壹海城:深圳资源最好的综合体物业

由万科和招商在深圳首次合作开发的项目——壹海城,规划有全海景商务公寓、海景写字楼、五星级酒店、综合购物中心、海岸商业街、艺术中心,总建筑面积约35万平方米,更有华南独有的中央海岸公园。项目建成后,将成为深圳东部CBD、高品位的国际海岸住区、繁华的商业文化中心及企业总部办公集聚区。(YF)


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评论者:过客
现在他早已现出原形于光天化日之下了,哈哈哈!
评论者:过客
这个低学历的炒房客最喜欢拿深圳土地少说事。 给这个炒房客说个简单的常识,即使深圳土地只有10平方,房价也不可能超过北京上海。 长久以来,深圳对真正的名校毕业生吸引里不足。它在诸多方面无法与北京上海相比。 当然了对这种病态偏执的投机客有吸引力。这个炒房客当初根本无法在北京上海立足的。这种病态社会搞出了许多病态现象。但长远来看,会逐渐趋于合理。 这个炒房客在深圳炒了几套房子,就开始大放厥词起来。
评论者:老吴
深圳土地为什么稀缺?是因为过去盖的房子太多,光小产权房就4.04亿平方米,这么大的面积也仅占深圳房屋总面积的50%。北京的房屋总数是900多万套(包括四合院里那些十几平方米一套的老房子),而深圳光是登记出租屋就640万套。深圳不会出现房荒。