导读：
         ■长沙中海冕冠，再探重因
         ■长沙最具价值的开发新贵！
         一、长沙发展先导型片区：洋湖片区
         二、定位为生态示范新城区，整体容积率低至0.93
         三、规划“一心两轴三片”，中海国际社区就在核心
         四、“三纵三横”交通体系，便捷出行
         五、众星捧月，中海最受宠
        ■长沙最具价值的发展新区
         一、华中地区最大的湿地公园
        1、紧邻长沙最大湿地公园：7000亩、今年10月全开放
        2、地球最多功能、生物最多样生态系统：“地球之肾”
        3、长沙最壮丽的家景：湿地、江湖、山河……
        二、湖南最大最好的总部经济区
        1、总部经济区引擎已启，总投资230亿
        2、重点工程陆续启动，引进更多国内外总部企业
        三、长沙最具代表的低碳住区
        1、低碳宜居住区、综合配套不断完善
        2、大鳄房企云集，提升整体价值
        四、长沙最集中的学区物业
        1、含埔科教园，浓郁学术居住氛围
        2、长沙科教中心，教育科研资源云集
        3、保值升值最强的学区品种
        ■长沙房市开发新贵胄，圆心唯中海国际社区
正文：

■长沙中海冕冠，再探重因

位于长沙市岳麓区的中海国际社区的热销信息，颇为让人欢喜：6月17日晚，项目加推156套产品住宅产品，三个小时成交50套；截止6月25日，长沙中海国际社区6月份累计销售近300套，夺长沙大盘桂冠！同时中海国际社区所推的商铺，当天亦成交八成，成绩斐然。

作为中海全国布局、在长沙打造的首个湿地生态国际综合社区，中海国际社区引起了强烈关注。坦白说，对中海品牌、产品品质的肯定无可置疑，尤其是项目本身所在的地段、资源、配套、资源等各方面外在因素的共同影响，更成就了中海国际社区在整个长沙市场的冠军地位。

之前我们针对中海国际社区的品牌、产品、价值等进行系列分析（《一切都是先知级：长沙·中海国际社区’唯论》http://www.banq.cn/html/13954.htm、《中港澳豪宅专家：国际级中海压阵长沙》http://www.banq.cn/html/14080.htm），如今将从项目周边片区出发，从规划方面对项目地段、资源、未来价值表现进行阐述，便于大家参考。

■长沙最具价值的开发新贵！

中海国际社区北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区、南望中部最大洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带，并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，拥有便捷的区位交通优势和不可复制的自然资源。

从规划发展来看，洋湖片区“三区一园”四大重点规划利好，将是未来政府重金打造的区域，是长沙最有发展的地方之一。下文我们将分别对上述的重点片区进行规划分析，便于大家深入了解。

一、长沙发展先导型片区：洋湖片区

继滨江新城、梅溪湖片区之后，大河西洋湖片区是长沙政府重点打造的新兴片区。相比另外两大区域，大河西洋湖片区拥有长沙面积最广阔的湿地资源、长沙最具代表的低碳住区、湖南最大最好的总部经济区，是长沙的先导型片区。

在中部崛起与“两型社会”建设的历史机遇下，洋湖片区凭借无与伦比的环境与资源优势、优越的区位条件，成为长沙建设两型社会的核心示范区、长沙大河西先导区开发建设的核心起步区。

二、定位为生态示范新城区，整体容积率低至0.93

洋湖片区东临湘江，南望大王山，西靠靳江河，北依岳麓山，被长沙市南二环线与南三环线围合，与湖南省人民政府隔江相望。总规划面积19.8平方公里，集中开发建设面积11.9平方公里，其中可出让土地约331.4公顷，片区综合容积率0.93，建设用地容积率约2.7。

该片区定位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套服务的生态湿地公园、绿色宜居社区，预计一级开发建设总投资为200亿元，建设后居住人口约16万人，成为“资源节约、环境友好”的城市、湿地及人居和谐发展的生态示范新城区。

三、规划“一心两轴三片”，中海国际社区就在核心

洋湖片区包括面积400公顷城市湿地公园、160公顷总部经济区和440公顷生态宜居区。根据规划，洋湖片区形成“一心两轴三片”的规划结构。

“一心”是指城市湿地公园。城市绿心是城市最重要的生态支撑及空气净化的绿肺。它将保证维持区域内的生物多样性、维护生态平衡生态平衡及物种迁移通道的畅通。

正在建设中的湿地公园绿化率70%，建成后植物种类约3000种，鸟类约200种，水质达到景观三类水标准，负氧离子含量比中心城市区高六倍，总投资额55亿元。中海国际社区正海紧邻着湿地公园，可谓是片区的核心。

“两轴”分别是沿含浦大道的科研文化产业发展轴和沿潇湘大道的创新创意产业发展轴。

“三片”分别是位于片区西部的教育科研组团及配套居住区、位于片区东北角的总部基地组团及配套居住区及位于东南角的居住组团。三片以城市湿地公园为中心，呈环绕布置。

四、“三纵三横”交通体系，便捷出行

片区内部交通体系规划与城市立体交通体系对接。新建“两纵一横”城市主干道和“一纵三横”片区次干道；设置两个地铁站；新修湘府大桥对接省政府。片区内“三纵三横”交通体系，环线将各个功能区连接起来，按照人车分流原则设计步行系统。

洋湖片区内，规划了路网的“三纵”“三横”。“三纵”即含浦大道、坪塘大道、潇湘南大道，与湘潭九华工业区全面“无缝对接”，“三横”即二环线、洋湖大道、三环线。

目前，含浦大道、潇湘南大道等大多数的路网已完成，洋湖大道、坪塘大道也在积极推进，到2014年片区道路基本全部建成通车。最新消息是，长沙地铁3号线今年年内将动工，起点站就在洋湖片区，并南延至沪昆高速湘潭站，从洋湖垸到长沙各区和湘潭又一条便捷通道即将开通。

五、众星捧月，中海最受宠

中海国际社区北靠岳麓山，紧邻洋湖湿地公园；南侧为洋湖总部经济区、低碳住宅区；东南角为大河西先导总部经济区、西南角为含埔科教园，可谓是位于整个大河西洋湖片区的核心位置。

项目周边集生态资源、总部经济、宜居住区、科教区为一体，定位高端，坐拥系列稀缺资源。单是从片区大环境、规划定位、交通配套等这些外在因素来看，中海国际社区已是众星捧月，受宠程度非同一般，难怪如此受客户群体欢迎。

■长沙最具价值的发展新区

一、华中地区最大的湿地公园

1、紧邻长沙最大湿地公园：7000亩、今年10月全开放

洋湖湿地公园是长沙最大、华中地区最大的湿地公园位于湖南长沙市洋湖大道以北，潇湘南大道东线以西、靳江河以南、以东，总面积为7000亩（4.6平方公里），相当于近4个深圳大学（老校区）的面积，极其震撼！

2010年7月29日洋湖湿地公园正式开工建设，预计2014年全部竣工。根据规划，洋湖湿地公园分为四大功能区域，分别是湿地休闲区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地科教区。

整个湿地公园绿化率达40%以上，植物种类达到700余种，鸟类超过130种，负氧离子含量比中心市区高六倍以上。公园一期休闲区投资1.7亿元，占地800亩，与烈士公园面积相当，目前已对外开放。湿地公园二期占地面积是一期的2倍，建成后将成为鸟类栖息地，将于今年10月开放。

2、地球最多功能、生物最多样生态系统：“地球之肾”

湿地是地球上有着多功能的、富有生物多样性的生态系统。据资料统计，全世界共有自然湿地855.8万平方公里，为地球上20%的已知物种提供了生存环境，具有不可替代的生态功能。湿地因强大的生态净化作用而有着“地球之肾”的美名。

世界著名的湿地包括南非大圣卢西亚湿地公园、世上最大的湿地——巴西马托格罗索州及南马托格罗索州之间的潘塔纳尔湿地、被称为“澳大利亚美丽后花园”的百英亩湿地等。

3、长沙最壮丽的家景：湿地、江湖、山河……

洋湖湿地公园是鸟类的天堂，大白鹭、红颈瓣蹼鹬、白琵鹭、红翅旋壁雀纷纷在此安家，成为湿地上亮丽的风景，并吸引鸟儿们纷纷迁往过冬。每年入冬，成群鸟类栖息于此，数不清数量的鸟们竞相成趣。乌与鸟的问候，鸟与人的交流，勾画出一幅天然动感的田园美妙画卷。

除城市湿地的稀缺生态资源外，中海国际社区东邻湘江、西靠靳江河，从高层可直观江、河景观。出乎意料的是，湘江、靳江河水域的清澈程度、蛇曲弧度，令人叹为观止。

从高层俯瞰，透彻碧绿的江水、河流，尽收眼底，构成了一幅灵动、弯曲、秀美、涓流不息的动人家景，湿地、远山、江河处处映入眼。中海国际社区毗邻着如此天然生态湿地公园，业主之福之幸！

二、湖南最大最好的总部经济区

1、总部经济区引擎已启，总投资230亿

总部经济区位于中海国际社区西南角、紧邻洋湖湿地公园东北角，总面积1.6平方公里。这是湖南省最大、最好的总部经济区，总投资高达230亿，配套包括洋湖城市中心广场、五星级酒店、甲级写字楼、商务和居住楼群。

洋湖总部经济区引擎项目——洋湖城市中心广场于2012年3月开工建设，包括一座白金五星酒店、两栋百米甲级写字楼和50000平方米市民广场、先导区雕塑和亲水平台等。其中星级酒店和写字楼将按照世界环保组织绿色认证（Leed）标准进行建设。

2、重点工程陆续启动，引进更多国内外总部企业

继城市中心广场开工后，大河西先导区洋湖总部经济区今年内众多重点工程包括浙江中天高端住宅项目、南方水泥总部办公大楼、湖南省信用联社总部办公大楼及国家灾备中心都于5月份正式动工。与省府隔江相望的区位优势，总部经济区的特殊优惠政策，还将引来更多国内外大公司的总部进驻。

从规划来看，就在中海国际社区东南角、环绕雅河周边的土地，都是总部经济区规划的商务商业用地。在长沙政府大河西先导区不断发展下，这里的总部经济发展正在不断实现。大河西先导区总部经济区作为长株潭三市融城的核心商务经济区，已然起飞，未来先导作用由此迸发。

三、长沙最具代表的低碳住区

1、低碳宜居住区、综合配套不断完善

以洋湖湿地公园为核心，洋湖湿地公园周边规划了系列低碳住宅区，包括湿公园以南、中海国际社区所在的周边区域，都是大片的集中式宜居住宅。这里规划了适宜生活的教育、商业、医院等综合配套设施，并通过集中供暖供热等高科技手段，建成长沙最具代表的低碳社区。

目前，在中海国际社区千米范围内，已经密集了白鹤学校、白赛湖学校、阳光中学等已建成；此外，中加国际学校等系列项目也确定建设。事实上，正是由于该片区的生态资源、地段之佳，已经吸引了包括万科、华润在内等品牌房企进入。

2、大鳄房企云集，提升整体价值

6月26日，长沙万科以总成交额约5.96亿元成功摘得位于长沙岳麓区洋湖片区的两宗土地，总面积达10.03万平米，总楼面价约为5942.17元/平米。万科夺得的中央大道旁商住地块就在中海国际社区以东不到500米处。

而万科拿下的另一块靳江河路旁住宅地块，与中海国际社区也只是隔河相望。加上正好就在中海国际社区西南角的华润橡树湾项目，中海国际社区周边品牌房企云集。由此，片区区域价值不断得到认可，居住氛围将越来越浓厚，拉升整体价值。

四、长沙最集中的学区物业

1、含埔科教园，浓郁学术居住氛围

含埔科教园位于中海国际社区西侧，这是望城区人民政府2001年成立的一个以教育事业为主，其它科技产业为辅的综合性产业的开发园区，致力于吸引教育事业、科技产业的项目入园兴业。

目前，现已有南方大学、湖南工业职业技术学院、湖南电力学院、湖南中医药大学新校区、长沙环保设备厂等10多个项目落户。同时，这里也是将形成了浓郁的学术、居住氛围。

2、长沙科教中心，教育科研资源云集

不止如此，中海国际社区东北侧紧邻着岳麓山国家大学城。这是经国家科技部，教育部批准的首批全国15个国家级大学科技园，高新技术创新、高新技术企业孵化、高科技人才培养、高新技术产业辐射的基地。

岳麓山国家大学城，占地面积约30平方公里，西起二环线西南段至潇湘路为界，南自拟建中的湘江南大桥，北抵湘江北大桥，由孵化区和产业发展区两大功能区组成。中海国际社区最为靠近大学城南片区，城市建设用地面积为115.07公顷，以科研教育用地为主。

作为我国少有的大学、科研机构密集区之一，岳麓山国家大学城拥有湖南师范大学、湖南大学、中南大学等20多所综合性大学和学院。统计下约有10余万人在读，博士生、硕士生10000多人，博士后流动站20个，博士近80个，这是我国著名的知识人才密集区和开放型高校集聚区，长沙市的科教中心。

3、保值升值最强的学区品种

统计下，中海国际社区周边密集了五所大学之多，包括湖南师范大学、湖南大学、中南大学等，还有系列中小学等九年义务学校，类似于北京的海淀区、深圳的南山区，是长沙最密集型的学区物业。

因教育资源密集，周边文化教育程度相对较高、知识阅历较广的受众群体更多，这类群体的对价能力相对也就更强。细数国内外各大城市，学区物业往往是楼市保值、升值最强的品种之一。中海国际社区因此受益，据悉6月中旬加推的众多客户中就有不少是来自学校的教师们。

■长沙房市开发新贵胄，圆心唯中海国际社区

从中海国际社区周边片区规划来看，南侧洋湖片区所拥有的稀缺湿地、先导总部经济、适宜住宅区；北侧大学城片区的科研教育资源、岳麓山生态环境。众多具备城市价值的多方面资源，使得这个新开发的片区，一经面世便得到市场领先者的认可，成为长沙房地产市场开发的新贵。

况且，中海国际社区紧邻湖南省府，通过以东走湘府路大桥，可快捷抵达省府核心，区位优势更为得天独厚。可知，往往临近政府要地的房地产项目，都能获得更高的价值基础。这点应是大多数置业者都不该忽视的。

尽管较之滨江新城、梅溪湖片区，中海国际社区所在片区发展历程角度、配套正在逐渐完善中，但以区域的高端规划，目前以及未来政府投入的庞大人力、物力、资金的追加程度来看，这里天然的稀缺湿地、先导性总部经济区、科教一体的大学城、省府等，都是推动和提升中海国际社区的最重要价值因素。因此从这个角度来看，正好位于洋湖片区、大学城、岳麓山、科教园之圆心位置的中海国际社区，此后加推引爆长沙楼市到了何种程度，都无需过于惊讶。（CWE）2.5

 中海国际社区所在的洋湖片区、大河西先导区

长沙中海国际社区洋湖片区用地规划