导读：
     ■特区最后的豪宅处子地
     ■深圳国宾片区，未来最贵豪宅所在
     ■打造城市森林公园，十五峯2期成最大受益者
     ■总体容积率0.136：开发强度远低于大南山片区
     ■土地利用性质
      一、塘朗山森林公园占了片区的53.9%
      二、路网发达+绿地率高+居住集中
      三、政府发展备用地27.07公顷，长岭皮旧村远期或整体搬迁
     ■配套设施
      一、教育设施：100米范围内，幼儿园、中小学一站搞定
      二、医卫设施：距龙珠医院约360米，步程不到4分钟
      三、文体设施：十五峯2期东临片区唯一居住区级文化中心
      四、商业设施：片区两个居住区级商业设施，其一紧邻十五峯2期
      五、其他设施：邮政支局距离十五峯2期南面不到150米
     ■道路交通
      一、四等级公路齐全
      二、公交总站+枢纽站+综合场站
      三、两条地铁线路：5#线、7#线
     ■区域别记
      一、中国大学密度最高的区域
      二、深圳第四大体育中心
      三、十五峯2期周边高端资源云集
     ■城市设计
      一、严禁大体量高层建设，塑造城市山林景观
      二、街道景观设计
正文：

■特区最后的豪宅处子地

塘朗山片区是指：龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地，总用地面积为1843.44公顷。这里是特区最后的豪宅处子地，在农村，往往将家里最宝贝的东西放在储藏箱里压箱底，这里不就是深圳的箱底货么？

十五峯2期位于塘朗山片区的1-5-1、1-5-5地块，龙珠大道北侧、龙珠五路东侧。项目整体占地55608㎡、总建面182056㎡（计容积率建面122337.6㎡）、容积率2.2、绿化率50%，规划为14栋13-18层小高层住宅，共537套，全部均为140㎡以上纯大户型。是整个西丽片区最大的商品房小区。整个项目依山而建，是深圳市中心最为纯粹的山地大宅。

随着罗湖、福田两区土地枯竭，南山区深圳湾口岸片区的豪宅销售完毕，深圳特区内的豪宅供应越来越少。未来整个特区的豪宅将只能依靠南山北硅谷，也就是西丽来供应。而西丽所在的区域，刚好又是深圳的“国宾片区”。那么，何谓国宾片区呢？

■深圳国宾片区，未来最贵豪宅所在

国宾片区，就是城市的“会客厅”，更是国家的“脸面”所在。中国人恰恰是最好客、也最好面子的民族。谈到这里，想起某化妆品的一句广告语，“**，还真对得起咱这张脸”。对中国人来说，再穷也不能穷了这张脸。国宾片区就是国家的脸、城市的脸。

无论北京、上海，还是广州，国宾片区往往是集中了所在城市最多战略资源、政府投入力度最大、自然景观资源最优越、城市配套最完善的区域。这样的区域，占有了天时与地利，如果有项目产品做得足够好，很容易脱颖而出，一举成为所在城市的豪宅标杆，房价最高的楼盘。

而深圳的国宾片区，是指北到麒麟山疗养院，南到深圳湾，西从大沙河延伸至西丽水库，东以塘朗山隧道-深云路-侨香路-侨城东路为界，所形成的一个近似于长方形的区域。其中区域内的西丽片区，是深圳特区内政府最大的土地贮备片区。政府在此储备10平方公里、控制31平方公里的土地。

为了政府的利益，将土地卖得好价钱，以及“对得起深圳这张脸”，政府必然加大该片区的投入，进行必要的投入改造，清除违法建筑，因而片区将具备更大的升值空间和潜力。而地业·十五峯作为区域内非别墅中唯一的纯大户小区，引起了很多有鉴赏力的成功人士的关注。因此，房地内参www.BANQ.cn对项目所在片区予以简析。

■打造城市森林公园，十五峯2期成最大受益者

本片区的功能定位为：依托塘朗山森林公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。

本片区的生态环境建设目标是：将塘朗山森林公园建成以自然山林野趣为特色，山、水、林、泉为内容的城市森林公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。塘朗山森林公园目前已成为深圳人休闲、健身、观景的好去处。

而背靠约9.93平方公里塘朗山的十五峯2期，自然是“近水楼台先得月”，成为建设城市森林公园最大的受益者。十五峯2期本身紧邻塘朗山森林公园，而且其北出入口更是在塘朗山森林公园的山门以内，十五峯2期因此成为深圳唯一位于森林山门以内的项目，出门就是森林公园、登山道。

■总体容积率0.136：开发强度远低于大南山片区

而制订该片区图则遵循的总体原则是：依托塘朗山森林公园的山体景观，加强环境质量和城市景观控制，确定合理的土地利用开发强度。总体发展目标是：严格划定塘朗山森林公园范围，适当布置现代都市生态型观光游览用地；塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏。

图则确定本片区城市建设用地的建设规模总量为251.6万㎡，而总用地面积为1843.44公顷，也就是说总体容积率只有0.136。如此之低的建设强度和容积率，可谓前所未见。

在已经公布规划图则的片区中，之前已知的规划容积率最低的片区是大南山片区，整体容积率为0.447，而大运新城片区容积率为0.56~0.68，这已是深圳罕见低容积率片区。但是塘朗山片区的容积率、开发强度要远远低于大南山片区、大运新城片区。塘朗山片区的容积率只有大南山片区的30.4%，只有大运新城片区的20%~24.3%。

本片区塘朗山森林公园和生态林地范围用地为禁止开发地区，禁止一切规划以外的开发建设项目。本片区划定为特别管制区的区域，其建设规模总量控制在现状建筑总量以内，并在现状建设基础上通过综合整治逐步减少地区建设总量。

■土地利用性质

依据本片区的功能定位和城市森林公园的特殊性，本片区的土地划分为城市建设用地和城市生态保护用地两大类。而建设用地又包括城市建设用地和特别管制区。

一、塘朗山森林公园占了片区的53.9%

城市生态保护用地内的土地用途为非建设用地，包括塘朗山森林公园和生态林地两部分。其中，塘朗山森林公园约9.93平方公里，占了整个片区土地比例的53.9%。除必要的公园游览设施外，其余用地均为非建设用地，包括公园景区（含管理服务区）、森林生态重建区、生态林地和水域四大类。

二、路网发达+绿地率高+居住集中

城市建设用地共518.92公顷。主要土地用途为居住用地（99.89公顷，占城市建设用地之比为19.24%）、商业服务业设施用地（2.75公顷，占比为0.53%）、政府社团用地（46.59公顷，占8.98%）、工业用地（21.75公顷，占4.19%）、铁路用地（23.02公顷，占4.44%）、道路交通用地（199.42公顷，占38.42%）、市政公用设施用地（14.12公顷，占2.73%）、绿地（110.38公顷，占21.27%）、仓储用地（1公顷，占0.20%）等。

其中，排在前三位的依次为道路交通用地（199.42公顷，占38.42%）、绿地（110.38公顷，占21.27%）、居住用地（99.89公顷，占城市建设用地之比为19.24%），这意味着该片区相对来说路网比较发达、交通比较便捷，绿地率相对较高，是一个居住比较集中的片区。

三、政府发展备用地27.07公顷，长岭皮旧村远期或整体搬迁

图则中8-1-1、8-2-1、8-2-1地块为政府发展备用地，总用地面积27.07公顷，占到整个建设用地的5.2%。政府发展备用地为公共及市政配套设施、仓储等项目的预留用地，其用地性质可以兼容居住或商业用地，但须经市规划委员会批准。

图则将长岭皮地区划定为特别管制区，其控制要求详见本图则图表及下述规定：1、预留长岭皮政府发展备用地，并严格控制周边用地的发展。2、位于长岭皮水库二级水源保护区内的长岭皮旧村用地，近期保留符合环保要求的，限制其新建、改建与扩建，并逐步减少该用地的建筑总量，远期考虑整体搬迁。

■配套设施

一、教育设施：100米范围内，幼儿园、中小学一站搞定

本片区共规划幼儿园12所，现有2所，分别位于4-1-2、4-1-3地块；规划增加10所，分别位于1-1-1，1-3-10，1-4-2，1-5-4，2-2-2，2-3-4，3-1-2，4-1-6，5-2-3，5-2-6地块，均为独立占地。其中，1-5-4的幼儿园，与位于1-5-1、1-5-5地块的十五峯2期紧密相邻，该幼儿园为9班幼儿园，占地2521㎡。

共规划小学4所，现有1所，位于8-3-1地块；规划增加3所，分别位于1-2-2（龙珠中学小学部），1-3-9，3-2-8地块，均为独立占地。本片区规划2所中学，分别位于龙珠北片区的1-2-2地块（龙珠中学）和塘朗西片区的4-2-4地块（现状西丽中学）。值得注意的是，位于1-2-2地块的龙珠中学及小学部，在十五峯2期东侧，中间只隔龙珠六路，距离不到100米。

规划职业学校1所，位于4-2-3地块。  

二、医卫设施：距龙珠医院约360米，步程不到4分钟

本片区规划1座医院，位于龙珠北片区的1-2-4地块（龙珠医院）；医疗卫生研究中心（疾病控制中心）一座，位于1-2-6地块。规划增加社区健康服务中心4个，分别位于1-5-3，2-3-5，3-1-3，5-2-1地块。

龙珠医院是由深圳市红十字会，香港吉里集团等共同合作兴建，以三级甲等医院的标准设立的中外合资大型现代化综合性医院。该医院占地64483㎡ ，设计床位1000 张，以诊治肿瘤，神经系统疾病及健康保健为主。医院在十五峯2期东侧，距离约360米，中间隔有龙珠中学，步行约4分钟可以抵达。这是一个合适的距离，看病方便，又不至于离医院太近而影响生活。

三、文体设施：十五峯2期东临片区唯一居住区级文化中心

规划居住区级文化中心1个，位于1-5-3地块。这是整个塘朗山片区唯一的居住区级文化中心，在十五峯2期东侧，与该项目紧密相邻。

规划居住小区级文化室5个，现有1个，位于4-1-5地块；规划增加4个，分别位于2-3-7，3-1-3，3-2-4，5-2-1地块。规划老年文化活动中心一处，位于龙珠北片区的1-2-3地块，在该地块，同时规划有敬老院1个。

规划综合体育活动中心1个，位于4-2-5地块；规划社区体育活动场地6个，分别位于1-2-7，1-3-2，1-5-11，3-1-5，3-2-9，5-2-2地块。 其中，1-5-11地块的社区体育用地，位于十五峯2期南面，过龙苑路即到，距离约150米。

四、商业设施：片区两个居住区级商业设施，其一紧邻十五峯2期

居住区级商业设 施2处，现有1处，位于4-4-1地块，规划在1-5-3地块再增加1处；其中，1-5-3地块将增加的商业设施，也在十五峯2期东侧，与该项目紧密相邻。

规划居住小区级商业设施3处，分别位于位于2-3-3，4-1-6，5-2-3地块。此外，2-4-1地块应在满足交通枢纽功能的前提下适当安排商业设施。

五、其他设施：邮政支局距离十五峯2期南面不到150米

本片区规划邮政支局一座，位于1-5-10地块，位于十五峯2期南面，距离不到150米；邮电所3处，分别位于1-3-7，2-3-5，3-1-4地块；电话机楼一座，位于1-5-9地块。

本片区规划220kv高压走廊3条；220kv变电站1座，位于2-2-6地块；110kv变电站2座，分别位于1-5-12和7-2-2地块。

规划LNG高压输气干管1条，并在塘朗山森林公园内设置一处西丽分输阀室。LNG高压输气干管沿线建设用地均应满足相关的安全及防护要求。规划成品油输送管道1条，其沿线建设用地均应满足相关的安全及防护要求。规划天然气调压站一座，位于2-1-2地块。

■道路交通

一、四等级公路齐全

本片区对外联系的主要道路为北环大道、沙河西路、龙珠大道、留仙大道，南坪快速路及支线和福龙路。

本片区的道路分为四个等级：城市快速路：沙河西路，北环大道，南坪快速路，福龙路；
城市主干道：龙珠大道，留仙大道；城市次干道：龙苋路，龙珠六路，珠光路；城市支路：各街坊及组团的主要道路。

本片区规划加油站一处，位于龙珠大道以北的2-3-8地块。

二、公交总站+枢纽站+综合场站

本片区规划公交综合场站一处，位于1-1-5地块；公交总站一处，位于4-2-7地块；公交枢纽站一处，位于2-4-1地块。本图则中2-4-1地块应在满足交通枢纽功能的前提下适当安排商业设施。

三、两条地铁线路：5#线、7#线

5#地铁穿越本区，沿平南铁路线位预留60-100米宽的轨道交通用地，本片区内设置两个轨道站点，分别为龙珠站和塘朗站。其中，龙珠站在十五峯2期西面，距离约1500米。

而日前已经动工的7#地铁，即太安-动物园线，工程起自南山区动物园，终至罗湖区太安路，线路长度约28.9公里，设23个站，项目总投资为218亿，则合计每公里造价约7.54亿。站点包括田贝、八卦岭、笋岗、华强北、车公庙、龙珠、西丽片区等。

从其站点可以看出，7#地铁的主要途径地点将西丽片区、华强北片区连接起来。其中，西丽片区的龙井站，距离项目在600米范围内。近距离与地铁站口相连，将使得十五峯2期居民的出行更加便捷。

■区域别记

一、中国大学密度最高的区域

如果我们把视野放大到整个西丽片区，就会发现该片区拥有大学城，多达10所大学云集于此，包括了北京大学深圳研究生院、清华大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院等著名高校。堪称中国大学密度最高的区域，以及深圳的文化首都、教育首都。

二、深圳第四大体育中心

在西丽大学城片区的东南角，塘朗山下、大沙河畔，有着占地17.19万㎡、总建面3.84万㎡的大学城体育中心，项目概算3.16亿元，包括体育场、体育馆、游泳馆三部分，是大学城西校区的标志性建筑群之一。这是深圳第四大体育中心，也是2011年第26届世界大学生夏季运动会的分赛场之一。

三、十五峯2期周边高端资源云集

十五峯2期的西侧，隔路相望即为国家工商行政管理总局行政学院。此外，在十五峯2期周边，还有深圳的国宾馆——麒麟山庄、高干休养所——麒麟疗养院、欧洲城、占地312567㎡的沙河公园、超级计算中心等都在区域之内。

由卫星地图可以发现，十五峯2期距离波托菲诺仅约1500米，距离深圳著名的海景豪宅红树西岸也只有4公里左右。

■城市设计

本片区城市建设用地范围内全部为高层限制发展区，地块内建筑限高不宜突破50米，局部地区最高不得超过80米，同时应注重建筑之间的衔接与协调。由于规划控制，区域内没有大体量高层建筑，所以十五峯的14栋临山的13-18层小高层住宅，也就成了稀缺品种。

一、严禁大体量高层建设，塑造城市山林景观

由于本片区是深圳市重要的城市山林景观的标志性区域，片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：

1、落实分区规划关于“塘朗山—大沙河及绿化带，和塘朗山、安托山—华侨城—“阳光城”带形区域及周边地区的建设以中低强度或开放绿化建设为主的要求，严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设。

2、保护并加强塘朗山森林公园的城市公共空间环境和城市空间形象的标志性；3、贯彻本区域围绕塘朗山森林公园山体中心建设的城市设计要求，对周围的整体环境、组团空间和建筑界面进行控制。而最受益的显然是紧靠塘朗山的十五峯2期。

4、加强大沙河两侧的滨河绿化、道路绿化及建筑界面的处理，突出其轴线地位。由于大沙河形成了空间上的开敞空间，加上塘朗山森林公园作为绿化背景，在充分利用大沙河水体资源的前提下，将人工环境与自然环境有机的结合起来，丰富城市景观。

二、街道景观设计

本片区的街道景观设计应遵循以下原则：

1、沙河西路、龙珠大道、留仙大道通过本片区，形成大尺度线型景观界面。
2、沙河西路东侧是人工的连续界面，以商业办公、商住功能为主。
3、龙珠大道两侧是大型居住区，通过居住区的平、立面绿化与墙面色彩装饰，塑造体现深圳居住区特色的环境景观，形成对外交通干线上车行主导景观。
4、以塘朗山森林公园为绿化背景，形成留仙大道南侧自然的连续界面。
5、珠光路两侧的建筑类型较为丰富，南侧为商住居住区，北侧依次为四类居住、商业等建筑类型，可塑造的建筑形式多样，形成中尺度的车行主导景观界面。