导读：
         ■深圳东站，高铁站址经济
         ■连通珠三角、长三角，辐射经济最发达都市群 
         ■未来的经济干线：捆绑GDP四大强省
         ■最后的区域质变机遇：万科看准了，你呢？
正文：

■深圳东站，高铁站址经济

深圳北站自去年六月通车启用，由高铁站址，对区域价值的提升，已开始兑现。深圳北站所在的龙华中心区土地价值和商务办公租金已近2倍涨幅，楼盘售价更不断攀升，这些大家有目共睹。而由此，房地内参曾提炼的《高铁站址经济：处子级镀金机遇被漠视》http://www.banq.cn/html/8240.htm一文中的观点，得到佐证。

然而，使我们意外的是，在研究过程中，作为深圳两大高铁枢纽之一、与深圳北站齐头并进的深圳东站，却一直未受重视。如今，深圳北站的高铁站址经济已现，对于深圳东站，无不具有巨大的借鉴意义，也将成为我们下一步的研究重点。

据悉，深圳东站明年就将通车，而今市场对其的认知却几近为零。其中，东站所在的坪山中心区甚少有人炒作是一大主因，就连万科紧邻其附近打造的金域缇香，也是万科目前唯一未炒作的项目。而事实上，深圳东站的城际影响力、经济辐射力，甚至超越了深圳北站。

■连通珠三角、长三角，辐射经济最发达都市群

在全国交通版图上，连接深圳最紧密的两条高铁线，一条是打通中部地域的武广高铁，一条就是未来将打通整个东南部沿海地域的沿海高铁，如今厦深铁路就是其中一部分。而武广高铁，途径广东、湖南、湖北三省，东南沿海高铁，由上海为起始点，将途径上海、浙江、福建、广东四省。

就辐射省市而言，东南沿海高铁超越了武广高铁。而就经济影响力而言，东南沿海高铁的战略级意义更为凸显。首先，其将目前中国最重要的两大经济区——珠三角、长三角相连，覆盖了中国经济最发达，最有活力的都市群。

其中，连接的四大省市2011年GDP表现为：上海（16845万）、浙江（27005万）、福建（13601万）、广东（45636万），总值为103087万，而武广高铁连接的广东（45636万）、湖南（15027万）、湖北（15456万），总值为76119万，相差26968万，经济辐射效应完全不是同一个等量级。

■未来的经济干线：捆绑GDP四大强省

事实上，就东部沿海高铁线辐射的GDP总值，放置全球也应在前10、甚至是前5名，这是不容忽视的关键，未来绑着这个庞大的经济链条，势必将产生巨大的价值效应。由此，相较两者，武广高铁更多是具有民生、政治意义，而东部沿海高铁却具有战略级的经济意义，这是区别所在。

而由于东部沿海高铁线占据极大的经济成分，也可将其视为一条经济干线。未来在四省的经济带动下，产生的财富效应将尤为突出。而与武广高铁的落脚点是深圳北站所不同的是，东部沿海高铁线在深圳的落脚点正是深圳东站。

如此一来，深圳东站的城市辐射面、经济效应，自然超越北站，占得优势。如今，太多人并未意识到这点，而不久后，一旦深圳东站正式启用、高铁真正通行，这里的价值，不可小觑。财富效应，将立马显现。

■最后的区域质变机遇：万科看准了，你呢？

事实上，房地内参过去也曾提到，以高铁站址为中心所辐射的周边区域，会形成一个中央车站区，英文简称CTD。比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市，而中央车站区，往往因高铁枢纽的城市辐射与人口带动，成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。

如今对应深圳北站已为现实。而未来，当辐射面更广、经济带动力更强的深圳东站崛起，势必也将促使周边区域发展，形成所谓的E—CTD片区。而这个片区的崛起，将具有历史性的意义。回顾深圳北站发展，其所在的龙华，从前仅为宝安的一个镇，因地铁覆盖，升级为深圳的龙华，后又因高铁覆盖，成为了全国的龙华，这其中龙华的地域性质发生了巨大变化。而因区域性质之变，成为价值提升的最大契机，得此区域项目价值不断攀升。

同理到深圳东站身上，未来待东南沿海高铁线正式运行，其所在的坪山中心区，势必也将发生性质之变，成为整个华东南地区的坪山。由此，区域项目将一并受益。作为紧邻深圳东站、由万科打造的金域缇香，受直接辐射，或将最先兑现。而房地内参认为，如今深圳未被炒作、具有战略级设施的区域，仅剩坪山中心区，这或许是全深最后一个具备片区质变的区域，因此，未来的发展趋势极为可观。之前错了龙华中心区的人应深有体会，如今，这个最后机会，不知是否还有人错过？（PM）