导读：
        ■中西部战略：深圳“重西、固中、封东”
        ■深圳重心是围绕“鹰”做文章
        ■紧邻城市的水岸都会被豪宅占领
        ■深圳主流豪宅的Y型格局
           一、东翼：罗湖、福田的历史使命已经完成
           二、西翼：泛宝中是Y型深豪宅带的西翼
           三、鹰身：蛇口半岛是“Y型格局”之中宫
        ■豪宅带最大机会点在蛇口：前后海、高新区，拱卫蛇口！
           一、后海中心区11栋总部大厦启动，建面超百万平米
           二、深圳钱谷：高新区1100万㎡+前海中心区1200㎡…
           三、千万商办云集、造富中心已成：最利招商•伍兹公寓
正文：

■中西部战略：深圳“重西、固中、封东”

深圳是一个“重西固中封东”的城市，一直在实施自己的中西部大开发战略，也就是说西部的南山、宝安是进入新世纪的开发重点，中部的罗湖与福田已经成熟定型，而东部--龙岗及盐田的沿海，则因为生态原因要限制开发。

在之前的30年里，深圳的“中西部大开发战略”，使罗湖、福田成为了深圳的商务中心、电子交易中心、深港客流汇集中心、地铁与铁路交汇中心、金融中心（基金、保险、证券、银行）、行政中心。

如今，深圳西部的南山区，已经成为深圳的文化教育中心、高科技创新中心、旅游中心、物流中心、能源中心、央企汇聚中心（招商局、华侨城、中铁、中航）、网络信息中心；而宝安，则是当之无愧的深圳制造中心。目前，深圳的建设重心显然是迅速地向南山、宝安倾斜了。

■深圳重心是围绕“鹰”做文章

目前，深圳已经决定将“前海中心”提高到未来的重中之重的战略高度，其实就是“重西固中封东”、“中西部大开发战略”的具体体现，前海中心的开发，将涵盖深圳未来的20年，并将直接决定深圳与香港的合作成败。   

深圳这个“鹏”城，还真是恰如其分，罗湖、福田、南山、宝安的主城区联成一片，从卫星地图上看是一只正在翱翔的雄鹰的剪影，翱翔的姿态又类似一个Y字！罗湖、福田（含华侨城）是东翼，宝安沿珠江口一线是西翼，南头半岛（又称蛇口半岛）则是鹰身。

可以说，深圳的经济、文化、民生都是围绕着这只“雄鹰”来做文章，在房地产领域来说，深圳的主流住宅、主流豪宅也都是集中在这个区域之内，形成了深圳的“Y型人居格局”，而在这个格局中最值得注意的是其中的豪宅分布，形成了具有沿海岸线分布的地域特色。

■紧邻城市的水岸都会被豪宅占领

美国房地产大亨特朗普就说，世界级真豪宅的要件，在于景观、声望、增值性与便利性，景观位居第一。其中，与大自然美景交织还不失与城市的紧密联系，才是真正的豪宅级地段，在美学经济的年代，全球富豪竞逐水岸是世界级的趋势了。

如果一个城市城区近水，那么沿水岸就将是豪宅所占据，然后房屋的档次大体上以距离水岸越远档次逐级下降的规律分布，一直到再遇到新的资源---比如山后再出现豪宅。正因为以上现象，是世界几乎所有的近水城市所表现出来的共同特征，那么房地内参www.BANQ.cn只能认为这就是规律！

而深圳的主流城区所构成的这只鹰，就是东沿深圳湾、西沿珠江口，所以这里的主流豪宅必然出现沿深圳湾、珠江口沿岸分布的特征！这个特征或许目前还不是特别明显，但随着时代进步，未来一定会发生居住成员的置换。

■深圳主流豪宅的Y型格局

接上所述，西从碧海湾GOLF开始、经泛宝中区，然后进入前海中心、绕过小南山及赤湾山以后，转向蛇口再向北，沿深圳湾东岸线直抵红树湾片区、最后一直到香蜜湖结束，这就是深圳主流豪宅的Y型格局，其中，蛇口是整个“豪宅雄鹰带”的最前端，也是受到东翼（东面的高新区、后海中心区、CBD）、西翼（西面的前海、宝中、机场）辐射最大的价值聚集点！

一、东翼：罗湖、福田的历史使命已经完成

深圳主力城区的东翼---罗湖、福田已经接近建成，这里是深圳的行政与商务中心，绝大多数的银行总部、基金总部、保险总部、证券总部、跨国公司深圳办事处都在这里，这里是汇聚深圳附加值最高的产业的地方，因此其豪宅客的支付力也最强。

这些行业带来了众多的高端人口，就分别居住在香蜜湖--农科片区、华侨城片区、红树湾片区，这些个片区供应了众多豪宅。香蜜湖1号、香域中央、熙园、水榭花都，以及华侨城与红树湾片区豪宅构成了这里的豪宅配套。

二、西翼：泛宝中是Y型深豪宅带的西翼

西翼--主要是泛宝安中心区（核心是宝中的滨海及滨海片区），这里是承担制造业与南山的外溢、以及对外的交通枢纽功能的主要场所，在这里海港、空港、高速路（广深、沿江、南光、南坪等）、穗莞深城际轨道、6条地铁都穿越，极具市场适应能力的民营中小企业，促使宝安成为中国大陆县级出口连续多年的冠军。

如今，宝中开始拉开总部经济的大幕，深圳农村商业银行、中国宝安集团股份有限公司、新一佳超市有限公司、人人乐商业集团、神州通投资集团等9家知名企业总投资3.2亿美元宣布将总部落户宝中，除此之外，还有十余家知名企业已明确表示有意将总部落户宝中商务办公区总部经济区。

宝中总部经济办公区域的中央商务区占地约40万㎡、中央商业区占地30万㎡，将建设35栋写字楼，建面超过120万㎡，将成为继罗湖金三角地区、福田CBD、深圳高新区、后海金融区之后的深圳第五大写字楼重地。而西翼是整个深圳主流豪宅的Y型格局中，最新崛起的部分。

三、鹰身：蛇口半岛是“Y型格局”之中宫

而鹰身--南头半岛则是深圳未来的中心所在--前海中心，目前这里是教育与文化、旅游中心，高科技中心。腾讯、阿里巴巴、中国航天南方总部、中国海洋石油南方总部、高新区、全球彩电中心、全球集装箱中心、粤港最主要对接界面都集中在这里，年轻人为主、创造为主的南山，使鹰身活力充沛。

而以年轻、科技、创意、文化、创造为主的南山，使得这里活力充足、意气风发。尤其是在蛇口海上世界正如火如荼更新过程中，这里的国际化意识愈发浓郁，创意文化氛围强烈，深圳未来唯一的企业级CBD将在这里诞生。

如今，随着深圳15公里滨海休闲长廊的延长，整个蛇口半岛两翼都被这条景观长廊所包围着，形成了居中、前端之优势，景观自然绝佳。正是如此，即将进入市场的伍兹公寓，正好位于滨海休闲带长廊的前端位置，拥有山、海、城、港、岛的绝佳景观资源，城市爆发力，对企业顶级人士而言无疑是提供最好的豪宅资源。

蛇口片区的兰溪谷、半山海景别墅，深圳湾口岸片区的宝能太古城、三湘海尚、卓越维港、皇庭港湾等多达11个新盘，华侨城片区的波托菲诺（天鹅堡、香山里、纯水岸）、首地容御，红树湾片区的红树西岸，国宾片区的十五峯则为鹰身提供了足够的豪宅资源。而蛇口新增的伍兹公寓、鲸山9期更是成为鹰身上最令人振奋的亮点。

■豪宅带最大机会点在蛇口：前后海、高新区，拱卫蛇口！

一、后海中心区11栋总部大厦启动，建面超百万平米

深圳“办公中心”西移趋势愈发明显。位于深圳南山后海中心区、由科苑大道和后海滨路围合而成的总部基地，其总部建设正方兴未艾。据悉，已有11栋总部大厦正在启动，预计未来2- 3年，这些大厦将陆续投入使用，将对片区内乃至整个南山区的住宅租赁市场产生深远影响。而总的规划，后海与南山商业文化中心区总的写字楼面积大约370万平米。

资料显示，位于东滨路和后海滨路交会处的新百丽鞋业和天虹商场的总部大厦已经动工；位于科苑大道和东滨路交会处西北角的鹏瑞中心一期，目前正在桩基工程；与其相邻的阿里巴巴项目也已于去年12月15日奠基，目前为土方工程阶段；此外，位于滨海大道于中心路交会处的航天科技大厦、卓越后海国际，以及与之隔海德三道相望的鹏润达商业广场均已启动。

截至目前，后海中心区共有11栋总部大厦在建，总建筑面积约为150万㎡。虽然这些总部大厦早在出让地块前就已经明确“自用率不低于60%，自用面积20年内不得对外出售”等，虽但往后还是将释放一批供市场租赁或购买的商办物业。这对于区域内的高档住宅和公寓需求会因此大大增加。由于小片区内新增供应的一手住宅并不多，届时因需求产生的挤出效应，蛇口、科技园、深圳湾等物业将首当其冲。

二、深圳钱谷：高新区1100万㎡+前海中心区1200㎡…

而这仅仅只是后海片区的商办供应。若放眼到整个南山区，数字将更为巨大。仅仅8.7平方公里深圳高新区（不含深大），如今就有1100万㎡的建设规模，而6平方公里的深圳CBD办公建面约500万㎡（含待建），高新区已2倍大于CBD，成为深圳最大的办公中心，而办公中心一定是城市“钱谷”！

而根据最新消息，前海中心区的规划已经正式确定，前海15平方公里总建设规模为2600万㎡：办公1200㎡，商业360㎡，居住650㎡，其它公共设施390㎡，就业人口80万，居住人口30万。其中前海中心地段即桂湾片区为商务中心区，安排有3~5栋500米以上超高甲级商办。

前文所统计的三个区域后海中心区、科技园、前海中心区，是南山区商办供应集中片区，三者所能够提供的商办供应在2千万㎡以上，这还不含南山其他片区较为零散的商办供应。深圳“办公中心”西移的趋势明显，未来随着后海中心区、前海中心区商办的入市，深圳商办格局将彻底改变。

三、千万商办云集、造富中心已成：最利招商•伍兹公寓

而相对于中心区、罗湖商办，西部商办相较拥有丰富的生态景观资源，为深圳罕见的生态办公中心。这里集聚了山、海、江、园、林、岛等多重生态资源，景观丰富，商务舒适性更强。由此看来，深圳西部已逐渐升级为一个体量庞大、能量集聚、配套齐全、生态丰富的办公中心。

这些价值优势都将在未来发挥巨大的商务能量，吸引更多企业入驻、商务人士集聚，产生更大的商务集聚效应，使周边地带受到更大的商务能量辐射。而在深圳商务向西漂移的背景下，直接受影响的无疑是住宅。从前深圳商务集聚在福田CBD、罗湖而如今向西部漂移的事实，必然导致豪宅生态改变。事实上，商务对豪宅的推动效应是最立竿见影的。

而综合的看，无论是后海中心区总部大厦的云集、还是前海中心区商办千万级供应，对于蛇口高端物业的推动是最明显的，将是那些高管们的首选之地。从居住氛围来看，这里的居住环境最佳，自然环境的营造和生活格调的培育，远非其他片区所能相比；5分钟步程即可转换山、海、城、园的生活半径，是真正享受生活的舒适尺度；位于交通网络的末端，并不方便，但真正讲究的人却喜欢这种有屏障的感觉……

因而，对于新蛇口和她的起点物业——招商•伍兹公寓来说，将成为高高管们的首选。项目将于8月份开售。此前，业内曾热议其180㎡平层大户将可能达到8万元/㎡，而三套带天价私家海景游泳池的顶层大复式更高达20万/㎡。不妨拭目以待，看伍兹是否能够打出“老鹰球”！