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行业观察
深圳土改文件首发5:近期实施方案(2012~2015)

作者:室介屋笈 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-07-11 17:51:29点击4300


■深圳为全国第三次涂改探路

土地是社会的枢纽与基础,极为重要,社会的发展其实就是以土地为中心开展的。目前,中国正面临二次改革,土地改革又要上场了。如何破解土地枯竭以后稳定政府财收的难题、如何面对城市化拐点下土地二次利用、如何最终解决小产权房及违建问题……大陆土地改革的排头兵深圳又一次被赋予了新的使命。

5月25日,5份58页的《深圳市土地管理制度改革总体方案》及其《近期执行方案(2012-2015)》相关系列文件正式公布,这是深圳历史上的第三次土改,是中国第三次土改的一次重要实验。

上世纪70年代末期,中国开放后的第一次土改是包产到户,解决了中国的种粮问题;第二次土改是1987年12月1日,深圳敲响土地拍卖第一槌的土地招拍挂,解决了城市化问题;第三次土改就是此次深圳土改,国土资源部与广东省政府用部省合作方式,推进土地资源资产化、配置市场化、利用高效化、管理法治化、收益长效化、供应城际化改革,解决后城市化问题。
  
■深圳第三次土改的亮点
  
一、提出八大改革重点
  
《方案》提出了创新土地二次开发利用机制、完善国有土地产权制度等八大改革重点。
在加强土地节约集约利用、创新土地二次开发利用机制方面,《方案》要求,节约优先,推进城市土地二次开发利用,深入探索土地节约集约利用新模式,建立节约集约用地的长效机制。

在完善国有土地产权制度、夯实土地管理制度改革基础方面,应按照完善社会主义市场经济体制的要求,健全国有土地权利体系,完善土地登记制度,依法保护土地权利人合法权益。

在深化土地资源市场化配置、完善土地市场运行机制方面,应建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场,充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,健全土地收益分配调节机制。

在创新土地资产资本运作机制、完善土地利用和管理模式方面,应以土地资本化为重点,丰富完善土地资源、资产、资本“三位一体”的理论体系,探索土地资产资本转化途径和方式,为创新土地调控和管理模式奠定基础。

改革重点还包括严格耕地保护,建立补偿机制;强化土地调控与监管,促进政府职能转变;推进区域合作,统筹协调区域土地利用;加强土地立法,完善土地管理法治环境。

二、确定光明、坪山、前海为重点试验区

明确规定有三项政策可立即实施,一是在功能片区设置方案经省政府同意后,依据市级土地利用总体规划,自主编制、审批和调整功能片区土地利用规划;二是依据土地利用总体规划,自主安排年度土地利用计划;三是在省政府授权下,自主开展建设用地审批工作。

《方案》明确,仍需探索创新的政策主要包括四项,即围绕土地产权制度改革,细化权益、丰富权能、不动产统一登记、审裁制度;围绕土地二次开发利用,创新土地二次开发利用机制;围绕土地市场化建设,探索建立差别化土地供应模式;围绕多元化渠道拓宽用地空间,在围填海土地利用、地下空间利用等方面探索创新。
 
改革分近期(2011-2015年)和中远期(2016-2020年)两个阶段推进,共需完成20项改革任务。近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索,以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区,在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。
 
三、力争五大关键领域实现突破
 
深圳在落实《方案》中,将力争在加强土地产权制度改革、创新土地二次开发利用机制等五大关键领域实现突破。

当前,深圳城市化过程中遗留的主要问题是征、转地历史遗留问题导致产权不清,违法建筑、违法用地现象突出;国有储备土地、市政基础设施和公共基础设施用地、山林地等尚未完全登记。改革思路是:明确产权、明晰权益、丰富权能,探索权益实现的多元化路径;结合土地二次开发模式创新土地确权路径;从原农村集体组织内部、行政、司法三个层次完善土地权属争议调处机制。

针对城市更新、土地整备和城市发展单元为主的多模式存量土地二次开发亟需政策统筹的问题,深圳将围绕存量土地在规划、计划、供应、拆迁补偿安置等系列环节进行制度设计,明晰土地增值收益归属并公平分配,构建利益共享机制。

同时,还要在完善差别化土地供应政策,促进产业升级转型;优化土地管理审批机制,提高供地弹性和效率;多元化渠道拓展用地空间,优化布局结构三领域实现突破。

■文件全文以图片方式公开

房地内参已经获得系列文件的全部,经过慎重考虑,决定逐次发布这5份文件,而对于文件的解读,我们将视社会反应再决定是否公开。

文件陆续依次发布的顺序如下:

1、国土资函[2012]138号:《国土资源部、广东省人民政府关于深圳市土地管理制度改革总体方案的批复》

2、粤省函[2012]115号:《广东省人民政府关于同意授权深圳市人民政府行使相关土地管理权限的批复》

3、深办[2012]8号:《中共深圳市委办公厅关于成立市土地管理制度改革领导小组的通知》

4、深发[2012]3号:《中共深圳市委、深圳市人民政府关于贯彻落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》的通知》

5、深办发[2012]9号:《关于印发《<深圳市土地管理改革总体方案>近期实施方案(2012~2015年)的通知》》


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