导读：
           ■坪山新区卖得最火的项目，二期强势袭来
           ■片区分析
             一、东站中央车站区：打通东南沿海经济命脉
             1、深圳大型交通枢纽之一：东站
             2、全球城市发展焦点区域：CTD，比肩中央商务区
             3、深圳东站中央车站区（E-CTD）：北站后下个CTD所在
             二、深圳东站：3小时“特区经济圈”
             三、深圳唯一没被炒作的次中心
             四、深圳后劲之区：未来大工业龙头
          ■产品价值
             一、深圳东北部最重要的“生命绿洲”、“水源生命线”
             二、零距享片区最大生态面积：坪山新区中心公园
              1、片区最大生态绿化：24万㎡！
              2、坪山最丰富的公园内景：享受永久性绿地
              3、层叠山峦奇观：远山、进林，春色极景尽显
             三、坪山新区都厅首善之区
              1、最靠近龙华新区政府的都厅物业
              2、台湾的都厅苑，深圳的金域缇香
              四、一级城市配套，一应俱全
              五、全球宅冠品牌、物管：最人性化品质保证
            ■工地考察
               一、二期拓展率、性价比较一期更优
               二、坪山住区园林最大、元素最丰富新盘
               1、坪山在售新盘园林面积最大
               2、中央打造了大面积水系
               三、空中绿化最到位的坪山新盘
               四、室内采用整体搭板结构 
               五、最具个性、创意的架空层：野外儿童乐园
               六、独创私密电梯厅：会客不误，安全性最高
            ■总结：献给深圳最具价值眼光的人！
正文：

■坪山新区卖得最火的项目，二期强势袭来

2012-7-10下午16：30，房地内参专业组成员通过走南坪快速、水官高速、上横坪快速，抵丹梓大道，抵达位于坪山中心区的万科•金域缇香，加上路程部分堵车，全程用时40分钟，若顺畅30分钟即可。

此次发现，如今坪山新区与中心区的交通连接十分便利。据悉，坪山已形成四通八达的快速路网体系。锦龙大道、横坪路、东纵路、中山大道、马峦北路、坪兰路和南坪大道将该区域与深圳其它片区紧密相连，由此，坪山新区与中心区半小时生活圈，不是幻想，已为现实。

如此，坪山中心区进入深圳第一人居版图的预想与规划，可谓已实现。对于坪山中心区丹梓大道和新和三路交汇处的万科•金域缇香，在一期火爆售罄，如今二期即将于近期推售之际，将眼光落脚到该区，极为必要。以下房地内参将展开更详细的分析。

■片区分析

一、东站中央车站区：打通东南沿海经济命脉

1、深圳大型交通枢纽之一：东站

对于万科•金域缇香所在的坪山新区，一直被视为偏远、待发展之区，尤其是中心区的人，并没有予以正确看待。而自与深圳北站平齐、具有战略级意义的大型交通枢纽深圳东站于该区坐落后，坪山新区在深圳的区域地位，立即凸显。

事实上，位于深圳东北部，东邻惠州，区划面积约168平方公里的坪山新区，是深圳市重要产业基地、深惠区域合作战略节点。自2009年6月30日坪山新区挂牌成立以来，区域始终坚持基础配套设施先行的片区发展原则。

其中，在新区的交通综合规划上，未来区域将打造以高铁站址为主要依托的城市交通网络，并辅以地铁、高速路，从而强力带动整个区域的经济发展。而从全球和深圳的高铁发展趋势来看，拥享高铁站址优势的区域，具备成为城市CTD的发展潜力。

2、全球城市发展焦点区域：CTD，比肩中央商务区

纵观全球范围内的国际大都市，如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等，高速铁路基本上都进入了城市中心区，并以高铁站址为中心，形成了一个中央车站区（Central Terminal District），英文简称CTD，而在这些城市中，CTD的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。

如纽约曼哈顿大中央车站、伦敦国王十字车站、东京火车站、澳大利亚的墨尔本中央车站、荷兰的阿姆斯特丹车站等，无一不是城市、国家乃至全球的经济领先带，比肩中央商务区CBD。

由此可见，高铁枢纽所在的区域，都将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。而高铁枢纽周边物业，也因此也备受青睐。

3、深圳东站中央车站区（E-CTD）：北站后下个CTD所在

以深圳北站为参考，自2011年6月投入使用以来，深圳北站所在区域特别是周边5平方公里范围内，已成为深圳城市发展的最热点区域，是深圳的中央车站区（CTD）。目前深圳北站周边的商业、居住、各项市政配套等，已呈现大规模快速发展趋势，CTD站址经济对区域发展的拉动作用显而易见。

而相比北站连接以打通中部地域的武广高铁为主，东站是以连接打通整个东南沿海地域的沿海高铁为主，东南沿海高铁覆盖了中国经济最发达，最有活力的都市群，连接城市的经济总量、影响力，皆比深圳北站更强。

因此，战略意义上，深圳北站偏向民生、政治意义，而深圳东站却具有战略级的经济意义，可视为一条经济干线。未来所产生的财富效应更为突出，将成为深圳与东南沿海城市保持最紧密联系的一个重要连接窗口。而由此，深圳东站附近将形成深圳的E-CTD级片区。

二、深圳东站：3小时“特区经济圈”

1、深圳东站：东部城市进入深圳主要门户

深圳东站，是厦深高速铁路的中途停靠站，选址于深汕公路东、三棵松水库南侧，为深圳东部铁路门户，深圳东站定位为深圳重要的综合客运交通枢纽，辐射深圳整个东部地区，对东部地区特别是坪山新区的发展意义重大。

深圳东站作为东部进入深圳的主要门户，是可持续发展的低碳生态示范区、战略性新兴产业和自主创新基地，以及粤东重要的生产性服务中心。深圳东站的枢纽建设将与城市发展紧密结合。

2、厦深高铁左线8月中旬通车，2013底全线贯通

据了解，目前厦深铁路左线（上行线）已开始全线铺轨和进行跨线桥铺设，计划于8月中旬通车，届时来自厦门、汕头等城市的旅客将大批涌入，其中深圳东站作为东部城市入深的首站，高铁站址对区域经济的利好将逐步兑现。

3、12#、14#双地铁环绕：半小时纵横深莞惠

作为深圳轨道交通三期建设项目之一的地铁12号线（坪山线），全线连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区，并衔接深圳东站和东部快线14号线。预计将于2013年开工，2016年通车，是龙岗区内各片区间联系的局域线，也是联系深圳、东莞、惠州三城之间的城际地铁。

规划中的14号线地铁城市快线，西起福田、东达坑梓，纵贯了整个深圳东部地区，通过12#地铁与深圳东站交汇接驳。14#地铁与12#地铁交汇换乘于坪山中学站，与3#地铁交汇于大运站，并在福田中心区与1#、2#地铁、机场快线等交汇贯通，半小时左右即可抵达福田、坑梓、坪山、平湖等片区。

4、三级路网体系，30分钟抵中心区

除轨道交通日趋完善外，绿梓大道建成后将连接南坪快速干线与丹梓大道，北与深汕高速公路相接。此外，全部建成后的南坪快速干线，可直接通至深圳南山区后海。从坪山新城上横坪快速、水官高速、南坪快速仅用30分钟就可抵达福田中心区。

5、最强交通优势：唯一双地铁+高铁物业

其中，万科•金域缇香与深圳东站相距不足2公里，既得享最便捷高速轨道，又避开了列车经过时的噪音影响，未来省际、城际出行效率都将大幅度提升。

同时，未来东站投入使用后，通过厦深高铁、地铁12号线、地铁14号线，万科•金域缇香二期业主举步即可乘坐高铁，最快4站可达龙岗中心城、15站可达福田中心区，真正实现与市区30分钟、与机场40分钟的半小时生活圈。由此，该项目是区域唯一“双地铁+高铁”物业，交通优势极为突出。

三、深圳唯一没被炒作的次中心

相较之下，坪山新区交通上的极大便利，甚至超越了宝安、龙岗等一些地域，这是许多人未曾想见的。由于深圳地域受限，坪山新区必然是承接深圳继续发展的后发之区。如今，在罗湖、福田、南山、宝安、龙岗、盐田等区相继实现了第一轮甚至是第二轮的区域发展后，坪山新区将成为下一轮发展的主力。

然而，经济发展也不免要付出相应代价，例如环境的破坏，交通的过渡拥挤，炒作后对价水平的虚高、人居门槛的高筑等，这些也逐渐成为区域的一道屏障。纵观全深，目前唯一未被炒作的区域，就是坪山新区。

由此，这里的人居环境最优、配套最新、城市面貌最好，同时，对价水平最真实，入住门槛最低洼，事实上，是城市中最宜居的地域。而因尚未炒作，如今价格趋低，一旦后期通过配套完善、产业升级、宣传炒作后，区域整体对价能力势必乘势而上。因此，可以说，坪山新区是深圳未来最具价值潜力和突变的区域。

四、深圳后劲之区：未来大工业龙头

除大型交通枢纽的坐落以及整体配套的升级，区域产业发展也是一个重头。坪山新区是深圳发展大工业的地方。

定位为“生态型现代先进制造业新城”，目前已初步形成以比亚迪为龙头的新能源汽车产业，以中芯国际、日立环球、高先电子为代表的电子信息产业，以国药集团、赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和中集、震雄为代表的装备制造业等四大主导产业。

自坪山新区于09-7-1正式挂牌后，已斥资130亿进行各项建设，从金额来看，可堪称是目前深圳投入力度最大的区域之一。经3年打造，如今区域交通、配套渐已完善，生活氛围基本成型，比亚迪、中集、五洲龙等世界500强企业也已强势入驻。

并且，去年5月中旬，作为全国首家创业板上市的影视公司，华谊兄弟文化城落户坪山新区，其建设规模和运营模式，引起深圳极大重视。无论从资金投入和产业打造，都可见政府的重视程度。而深圳要想可持续发展，继续保持经济领先，大工业区是保持深圳发展后劲最关键的阵地。因此，坪山新区日后只会追加更多关注投入，价值趋升，指日可待。

■产品价值

一、深圳东北部最重要的“生命绿洲”、“水源生命线”

从卫星地图上可见，万科•金域缇香背靠大面积绿地、水域资源，是整个区域最临近丰富生态资源的住区。紧邻项目北侧为总用地面积1790公顷的松子坑水库森林公园，与项目仅隔了一条丹梓大道，大面积生态资源举步可达，从项目高层俯瞰，大面积水域，尽收眼底。

松子坑森林公园是深圳市东部工业组团与龙岗中心组团的重要绿地。该公园为常绿阔叶林，保存着较好的原生植被，特别是在工业和土地开发强度很大的情况下，是深圳市仅存的为数不多的“生命绿洲”和区域性的生态绿色屏障。

除此外，周边还可享松子坑、茅湖、獭湖等多个水库，这些都是目前深圳东北部地区重要的饮用水源。其中松子坑水库水域面积143.1万㎡，是深圳第四大水库，也是深圳的“水源生命线”东江水源工程进入深圳后的第一座调蓄水库。

二、零距享片区最大生态面积：坪山新区中心公园

1、片区最大生态绿化：24万㎡！

此外，紧邻项目东侧为已建成开放的坪山新区中心公园，出乎意料的是，该公园比我们想象中好太多了。在未抵达之前已听闻紧挨项目边有个公园，而印象中，一般市政公园，面积小不说，且基本设施简陋，没有过多景观。而在观摩完坪山新区中心公园后，这一印象几乎颠覆，此公园堪比可收门票的游乐场或生态保护区。

坪山新区中心公园，北邻松子坑水库，周边由行政中心区的体育中心、管委会行政办公楼、中心广场和两侧金融行政规划区围合而成。公园总用地面积约24万㎡，面积很大，是片区内最大的生态绿化面积，相抵于一般公园的两到三个。金域缇香与其仅一路之隔。

公园以工业时代风格为主题，充分体现了公园的现代化，其内设施多、资源丰富。主要景点有主入口广场、东入口广场、水中亲水平台、景观门、景观木栈道、游船码头、东南侧滨水休闲带、林荫广场、滨水广场、空中步廊、山顶平台、健身休闲区等，是集步行、交流、娱乐、休息、健身等活动为主的现代化公园。

2、坪山最丰富的公园内景：享受永久性绿地

同时，生态资源相当丰富，有大面积湖泊、湿地、林地、河道等，其中，中央湖景将项目映衬的熠熠光辉。建筑倒影在湖中，点亮了整个人居空间。事实上，未到公园，难以想见此般美景，尤其是在夕阳西下时，暮光、黄昏、桥梁、倒影、波光粼粼的湖面，将整个宽敞的空间，装扮的精致亮丽。

因此，相比其他公园，该公园除了有很好的娱乐休闲功能外，其所提供的宽阔、惬意、绿意的空间场地，也能让人达到修养身心、放松休憩的效果。在这里，可以搞定身心，获得最舒适的心灵归属。

此外，坪山新区美术馆就坐落于坪山新区中心公园中，市民在游园之时即能感受到艺术的魅力。而万科•金域缇香由于紧邻中心公园，在直接享受永久性绿地的同时，还可随时感受其中的艺术氛围。

3、层叠山峦奇观：远山、进林，春色极景尽显

正因项目周边生态资源丰富，向东可望公园、绿地，向北可远眺水库、远山、近林，因此从高层俯瞰，极目远舒，极为开阔，远山、近山、近林、低矮建筑的搭配，使得山景层峦叠嶂、韵律起伏，城景亦幻亦真、朦胧有致，极为动人。

并配上天边的云朵、黄昏的彩霞，有种“身在城中，心在山间”的错觉。对于城市中的项目而言，能获得如此开阔、壮丽的生态景观，十分罕见。这应是坪山中心区生态资源、视野景观最优的项目。

由此，万科•金域缇香的韵味，悠然升起。身居次中心区，却能感受到这般喧嚣、世俗外的宁静、安然，将透着绿意、生机的春色，带入窗前、眼前，极为罕至，这无不正是最宜居的大境吗？

三、坪山新区都厅首善之区

1、最靠近龙华新区政府的都厅物业

同时，由于万科金域缇香距离坪山新区管委会行政办公楼相距不到100米，使项目成为坪山距离新区管委会行政办公楼最近的新品豪宅。如今，坪山新区是最受政府关注的次中心，无论投入力度、战略级设施的建设、区域规划，足可见政府对这个区域的移重。

这样一来，首先，坪山新区管委会行政办公楼将配备最强的政府要员职守，其次，政府周边的治安、环境、交通，自然是最优的、最完善的。在业内有云，“买房跟着政府走！”，这其中，就是告诉购房者，政府在的地方，区域相应的公建、交通、环境、治安都是最上乘的。

而这点相对地处老城区罗湖的幸福里，都没有这样的待遇。与之相异的是，万科•金域缇香几乎成为政府的邻居，由此，无不将获得最大的人居保障。在政府周边，只有风和日丽啊~~！

2、台湾的都厅苑，深圳的金域缇香

在台湾，也有一个极为类似的项目，因与政府紧邻，而台湾又将政府办公楼称为都厅，故此命名为都厅苑。该楼盘，最大的宣传卖点，就是标榜自己为都厅物业，而确实也因此，受到了众多购房者的青睐。

由于，治安环境、区域氛围，在当下庞杂混乱的城市里，已成为购房者关注的两大人居指标。谁也不希望自己身处闹市、乱市之中，而政府无不是住宅区最大的镇楼之宝。放眼全球，都厅物业的价值，也束之高阁。

如今，万科•金域缇香作为最近坪山新区管委会行政办公楼的新盘，未来，受政府官员、企业主、行商一族等城市实力阶层的带动，将成为区域的财富力量。事实上，政府办公地，也即政府的门面，面子对于中国人最重要，自当要维持最佳的政府形象，由此，万科•金域缇香无疑坐享其成！

四、一级城市配套，一应俱全

万科•金域缇香在享受上述规划、交通、生态利好的同时，更可最先享受坪山新区的一级市政级配套设施，如中心广场、中心公园、中心医院、中心学校、体育中心等，还规划有青少年中心、图书馆、影剧院、体育馆等。

项目自身还有华润万家超市、幼儿园万客楼客家菜馆、面包店、干洗店、饮水店、ATM机等配套设施一应俱全。其中，近邻项目的3万m2中心公园现已建成，定位为开放性的都市休闲娱乐区，以休闲游憩、文化活动、主题旅游等作为主要功能。

此外，九年一贯制的坪山实验学校，共54个教学班，实验楼、教学楼、办公楼、风雨球场、足球场、篮球场等场所一应俱全，并设有科学实验室、多媒体网络电脑室、语言实验室、音乐室、舞蹈室、美术室、综合电教室、综合实践活动室、软件制作室等多个功能场室，是坪山新区规模最大、起点最高的现代化学校。目前，坪山试验学校已经对外招生。

五、全球宅冠品牌、物管：最人性化品质保证

而在全球宅冠万科品牌及物管的实力坐镇下，金域缇香的档次再升级。对于坪山中心区而言，如今能对应到全球级的品质服务的项目，并不多见。而挂着万科头衔的金域缇香，无不成为他们追求高端生活、提升人居品位的头号坐标。

事实上，一个产品在交通、配套、景观等条件下，物管服务是不可或缺的一个重要环境。凸显真正的人居品质与档次，也正是依靠物管保证的。

而这或许也是一期热销的一大关键原因，大部分客户都是冲着全球宅冠来的，这是实力的象征，更是品质的保证。未来，万科将以优质服务、以客户为本，给予业主最人性化的体验与享受。

■工地考察

一、二期拓展率、性价比较一期更优

万科•金域缇香，总占地约10.5万㎡，总建面约31.5万㎡，容积率约3.0，为高层产品，二期主推75㎡3房、89㎡4房、138㎡5房，其中89㎡4房单位以复式为主。二期产品的拓展率和性价比都较一期更具优势。

通过工地考察，二期产品对宜居度、私密性更看重了。首先，二期组团的车库全部有采光孔，自然采光通风，这样一来，使得地库规避了过往憋闷、黑暗的弊端，能为业主提供更好的开车环境。

同时，由此可保证车库空气对流、采光充足，降低事故率，使得业主的人居品质感提升。而这也是一个楼盘不可忽视的宜居度的体现。

二、坪山住区园林最大、元素最丰新盘

1、坪山在售新盘园林面积最大

项目拥有近3万㎡园林空间，对于坪山在售新盘中，是面积最大的。同时，园林由国际园林大师倾力打造，是目前区域内罕见的大面积水系园林。另外，项目园林距室外保持了一定距离，使得整个小区与外界保持了区隔，同时增加了神秘感。

景观规划以“一心、两轴、六组团”为结构形式，即以中央水系为中心景观，由主入口向水系的景观轴线为东西轴，迷宫花园为南北轴；其中，入口处打造了中心喷泉，尽显气派。而在多重小品、雕塑的设计下，将整个意境烘托，有了地道的异域风味。

不仅美观别致，同过与实地结合，突出了一种更具个性、独有的气质。当然入口处尚未完全建好，但凡经过的人，已产生无限好奇，总会往里面展望。而这种好奇心、神秘感，对于住区保持长久的持续力是极为必要的。

2、中央打造了大面积水系

其中，水系设计在整个园林中部，与周边绿化、建筑形成很好的协调与衔接。而中央水系也无形将整个园林烘托的灵动生趣、大气恢宏，多了一分清新雅俗、灵动秀美，少了一分刻板生硬、死气沉沉。

从而无形将生活的意境凸显。其实，由于项目园林面积之大、元素之丰富，基本相当于一个市政级公园，在自家就能体验公园之景，已经无须借以外物。由此，让业主在享受舒适居家生活的同时与纯净大自然景观零接触，享受纯粹法式皇家生活的优雅和宁静。

三、空中绿化最到位的坪山新盘

项目打造了很多空中花池，未来的空中绿化将极为丰富。花池包括室内、室外两块区域。室内在多个阳台出现，而室外是电梯厅旁的挑空部分，未来，这些区域可以摘种各种各样的花草、植物。既提升景观视野、美学价值，同时扩大了项目的绿化率。

而室内花池，则能增强业主们的参与感和互动性，让人们与自然更紧密。同时，可提升室内化的绿化度，培养兴趣爱好，加强与家庭成员之间的互动。

如今，由于城市整体环境的破坏与污染，人们想获得优越的自然景观的难度，越来越大。而通过室内外花池的打造，使得优美的生态环境，唾手可得，不费功夫。虽是小动作，却可换来大感受，一举两得也。

四、室内采用整体搭板结构

项目通过整体搭板结构缔造，不同于以往的分块的混泥土浇注，一方面，可提升整体美观、平整度，另一方面，施工更为精细、质量更好。同时，未来不会有缝隙、割裂等情况。

可以说，该期的施工品质有了更大的提升。在考察工地时，混凝土墙面、楼板及一些细部的平整度很高，工地整体干净、整洁，施工有素。这是品质的一大保证。

五、最具个性、创意的架空层：野外儿童乐园

通常项目一楼入户大堂的架空层是空置的，或会简陋布置一些座椅等，但万科•金域缇香却有效利用空间，将这里打造成了极具个性的儿童乐园，整体装点成了野生园林，墙壁及地面，都形象模拟成树藤、野草等野外的感觉。同时，架空层据目测约7米左右。

再配上儿童可以攀爬、游玩的娱乐设施，仿佛与室外是两个不同世界。同时，地面铺上软垫防摔，使得这里瞬间变了一个遮阳、挡雨，可供小孩子嬉戏玩耍的天地。

一方面，这部分空间没有空置浪费，另一方面，雨天当小朋友不方便在室外玩耍时，这里是个不错的去处，同时就在自家楼下，孩子家长们也可放心。

六、独创私密电梯厅：会客不误，安全性最高

其外，一楼入户处，还打造了私密的电梯厅，即有别于以往的电梯直接设置在入户大堂内。而这里是既有入户大堂，供访客休息、等待，还有一个单独的电梯厅，并设有门禁，只有业主才能入内，搭乘电梯入户。

由此，一方面，访客有地方停歇，若业主不在家，也可在入户大堂等待，互不影响。另一方面，设计单独电梯厅，增强了私密性和安全性，让闲杂人等无法私自搭乘电梯入户。考虑周全，照顾周到，非常细致的设计，值得推荐！

■总结：献给深圳最具价值眼光的人！

对于买房而言，如今并不是要选择一个如今看似好的标的，而是要选择一个有发展、有潜力、可挖掘的房子。对于购房者的要求，就是一定要具备发现价值的眼光。深圳发展30年，按理说，当年罗湖风生水起时，福田、南山并不好，但有价值眼光的人，就可发现其中巨大的财富潜力。

如今，按理说，相对中心区，坪山中心区会显得偏远，但所料不及的是，如今从中心区到坪山新区通勤时间已缩短到30分钟，同时未来在城际要素提升下，作为深圳东站大型交通枢纽的坐落，更让这个区域的地域价值攀升，甚至具备比中心区更好的城际交通网络。

同时，相对配套逐渐老旧、人口拥挤饱和、环境遭遇破坏等问题，坪山中心区的配套、规划、建设、环境，可谓大步超越。作为全球房企在区域内打造的高端住区，金域缇香一期的热销，已经得到证实，如今二期产品更突出，坐享24万㎡建成开放的市政公园、以及紧邻高铁、高速、地铁等轨道设施，无不是最舒适的人居坐标。

因此，对于深圳大部分区域已被炒作的背景下，深圳人如今要挑选一个好的标的并不难，但要挑选到一个即好又有巨大潜力的项目却很难。如此，对于位于深圳经济后劲之区、大型交通枢纽坐落地、唯一未必炒作区域内的万科金域缇香，实际是献给最具价值眼光的人的最好标的，在这里收获政策利好、交通便利、优越景观、高品质人居、地入驻门槛等多重奢享，只能说一切都值得！（PM）*3.5

零距享片区最大生态面积：坪山新区中心公园

坪山新区中心公园

片区最大生态绿化：24万㎡！

暮光、倒影、建筑、湖泊，美轮美奂

二期拓展率、性价比较一期更优

坪山住区园林最大、元素最丰富新盘

坪山最丰富的公园内景：享受永久性绿地

层叠山峦奇观：远山、进林，春色极景尽显

空中绿化最到位的坪山新盘：空中花池多

最具个性、创意的架空层：野外儿童乐园

独创私密电梯厅：会客不误，安全性最高