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投资分析
北京顶墅3亿/栋:资产重型化,紫产大南山

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-07-17 09:57:17点击4460


导读:
           ■首都核心区豪宅:20万元/㎡,3亿/套
           ■800亿“钱海”,唯一纯别墅项目:紫园
           ■重量级区域、生态,仅供极少数人所有
正文:

■首都核心区豪宅:20万元/㎡,3亿/套

位于北京通州区大运河畔的别墅项目——运河岸上的院子,7月10日推出12套别墅,平均单幢售价为3亿元人民币。12套别墅中有的实用面积为1500平方米,按此计算,折合每平方米的单价大概在20万元左右。据了解,该项目的售价不仅刷新了通州楼价纪录,甚至有望问鼎北京最贵住宅。

而目前北京最贵住宅——钓鱼台7号院其中一套房子,今年上半年的成交价是每平方米16万元。数据显示,5月北京共有13个项目套均成交总价超过1000万元,累计成交93套,环比增幅达50%。而6月份入市的33个项目中,均价超4万元/平方米的高端住宅有16个,占据整体开盘量的半壁江山。

豪宅成交价格的高企,一方面在于豪宅项目投资很大,有的别墅装修成本就要5000万元,此外豪华别墅建设周期普遍较长,建设、销售过程中税费也较高。但是,对城市豪宅这样居住、投资属性都远超普通住宅的产品而言,其价值的高低不仅取决于它的售价和装修。更重要的是,一个真正的城市豪宅项目必须拥有良好的区位和地段。

李嘉诚曾说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话道出了房产价值的真谛,一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。而观察北京豪宅的近期成交情况也可以发现,越靠近首都核心区的豪宅,价位越高。

■800亿“钱海”,唯一纯别墅项目:紫园

在整体住宅市场依旧低迷的情况下,因占据有利区域地理位置而产生独到优势的豪宅产品,特别是顶级豪宅,并没有因政策高压而转向低迷。相反,正因为限购等政策的强力压缩,使得买房者在购房的时候比以往更加慎重。

而豪宅买家通常会对价格和价值关系进行判断,当价格与价值的关系对等甚至价值超过价格时,成交量就会放大,甚至投资属性将会显现。因而具备区位和资源优势的豪宅项目,较一般住宅更受高端购房者的青睐。其中位于大南山山麓的紫园,是目前片区内唯一的纯别墅项目。

项目所在的前海中心区,未来将围绕创新金融、现代物流、信息网络、科技服务、专业服务、总部经济等重点领域发展高端服务业,规划建设成为深港现代服务业合作区,珠三角的“曼哈顿”。片区未来将建设821万㎡的商务办公场所、90万㎡超级商业中心、更有各种大型综合医院、学校、银行、五星级酒店等一级生活配套。

前不久《前海深港现代服务业合作区综合规划》已经审议通过,前海管理局即将正式履职,区域意向投资额近800亿元已经确定。而在此之前,前海湾综合交通枢纽一期工程及地铁11号线建设已经启动,航海路、东滨路“一纵一横”试验段已经开工•••••••目前区域不管是政策还是配套层面都在相继完善,这对区域内和周边楼盘的价值都将会有重大的驱动作用。

■重量级区域、生态,仅供极少数人所有

但是,随着财富阶层对豪宅评价标准的与时俱进,一般的豪宅产品已经远远无法满足当下高端群体的需求。而大南山•紫园除优越的区位以外,周边五大公园环绕,累计绿地面积达604.5万㎡,户均6.2万㎡的绿地面积为深圳纯别墅之最,生态环境非常卓越,可谓是拥有丰富半山资源的顶级豪宅。

同时“禁墅令”的实施,使得豪宅项目的稀缺价值愈发凸显。在区域前景看好、项目资源丰富、配套完善等因素的影响下,大南山•紫园作为片区目前唯一的纯别墅项目,将成为高端客户们最喜爱、也是前景最受看好的顶级豪宅产品。

目前大南山•紫园主推250-420㎡独栋、联排、空中别墅,共计91套,每套售价超千万,价位最低的是1200万叠墅,最高价过亿,是名符其实的重量级产品。但即便价高如此,项目目前也已消化过半,可见市场对项目价值的认可程度。在推货量极为稀少的情况下,唯有先到先得。(YF)


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