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投资分析
北站后看东站:金域缇香E-CTD效应

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-07-24 10:54:56点击3276


导读:
         ■深圳CTD片区,日客流量可达10万
         ■北站效应凸显,片区房价涨幅超73%
         ■E-CTD:金域缇香距东站仅1.5公里
正文:

■深圳CTD片区,日客流量可达10万

2011年6月22日,亚洲最大交通枢纽——深圳北站正式开通;2012年4月1日,广深高铁与武广高铁实现无缝接驳。自此,从深圳北站出发,到香港只需耗时16分钟,到广州35分钟,到武汉4个多小时,到北京也仅仅只要8个小时。同时,深圳北站还与多条市政快速干道相连,实现了广深港、厦深等国铁与地铁龙华线、环中线、光明线一站换乘,为片区居民提供了非常便捷的出行条件。

资料显示,今年“五一”期间,深圳北站发送客流最高可达3万人次/日,而春运期间日客流量更高达10万人以上。深圳北站的全面启用,对于年轻的龙华新区、甚至是对而立之年的深圳而言,意味着下一个区域增长极的诞生。未来以深圳北站为核心,周边约5平方公里的区域,将打造华南地区重要“陆港”,形成带动深圳中部轴线、辐射周边地区的现代化综合交通功能与商务商贸于一体的城市副中心和区域性交通枢纽,这一片区将成为龙华新城的核心区。

大量客流、物流、信息流的汇聚,为片区注入了强劲活力、随之而来的是商业、教育、等配套的全面升级和优化,“深圳北站效应”已经逐步显现。目前包括天虹、岁宝百货、沃尔玛、华润万家在内的众多品牌商家已经先后签约入驻北站区域,建设银行、华夏银行等金融机构也陆续进驻社区。民治大道周边四星级民治商贸大厦、中小企业总部大楼、电子商务大厦等商务中心的崛起,各类品牌店、精品店、连锁店次第开张,已经吸引了越来越多的人在这里工作和生活。

■北站效应凸显,片区房价涨幅超73%

除了区域各项配套不断完善、商圈氛围日益浓厚以外,各大房企对这一片区的关注度也随深圳北站的投入使用而迅速上升。据不完全统计,目前区域内已经或者即将在新区开发项目的知名房企有将近20家,包括星河、莱蒙、合正、中航、绿景等大牌房企在内,而开发产品也从刚需小户型到高端墅院大宅一应俱全,人居质量显著提高。

片区住宅物业如雨后春笋般涌现,价格也随之水涨船高。数据显示,北站片区目前在售的新盘如莱蒙·水榭春天,均价约为2万元/㎡;合正·中央原著以及星河盛世的均价大概在2.2万元/㎡左右。因此粗略估计目前深圳北站片区主要一手房源的均价,大概在2.13万元/㎡.左右。

而在深圳北站开通前三年,即2008年6月,片区周边的物业价格仍处于较低水位。当时片区在售的项目如金地·梅陇镇,均价约为1.3万元/㎡;世纪春城四期均价约为1.4万元/㎡;幸福枫景花园均价大概在1万元/㎡左右。以上三个项目累计均价约为1.23万元/㎡。由此我们可从理论上得出,深圳北站开通前后大概三年多的时间,片区的一手楼盘涨幅高达73%!

目前深圳北站所在区域特别是周边5平方公里范围内,已成为深圳城市发展的最热点区域,是深圳的中央车站区(CTD)。周边商业、居住、教育以及各项市政配套,已呈现大规模快速发展趋势,CTD站址经济对区域发展的拉动作用显而易见。那么以深圳北站为参考,作为厦深高铁中间站的深圳东站,又将会对其所在区域的发展产生什么样的影响呢?

■E-CTD:金域缇香距东站仅1.5公里

深圳东站选址位于深汕公路东、三棵松水库南侧,是东部进入深圳主要门户,定位为深圳重要的综合客运交通枢纽,辐射深圳整个东部地区,对东部地区特别是坪山新区的发展意义重大。未来区域将打造以高铁站址为主要依托的城市交通网络,并辅以地铁、高速路,从而强力带动整个区域的经济发展。

相比深圳北站连接以打通中部地域的武广高铁为主,深圳东站是以连接打通整个东南沿海地域的沿海高铁为主,东南沿海高铁覆盖了中国经济最发达,最有活力的都市群,连接城市的经济总量、影响力,皆比深圳北站更强。

因此,战略意义上,深圳北站偏向民生、政治意义,而深圳东站却具有战略级的经济意义,可视为一条经济干线。未来所产生的财富效应更为突出,将成为深圳与东南沿海城市保持最紧密联系的一个重要连接窗口。而由此,深圳东站附近将形成深圳的E-CTD级片区。

目前厦深铁路惠阳段架梁工程已经推进到龙岗区,预计明年底即可实现全线正式通车。届时来自厦门、汕头等城市的旅客将大批涌入,其中深圳东站作为东部城市入深的首站,高铁站址对区域经济的利好将逐步兑现。而从深圳北站效应,可以预想未来这一片区的强劲发展潜力。其中预计7月底8月初开放样板间的万科·金域缇香二期,位于深圳东站东侧大概1.5公里左右,将首先受到东站效应的强烈冲击!(YF)


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