导读：
■投资不是第一驱动力，消费是
■“散漫”：GDP增长较慢，民间财富增长很快
■进入丰裕阶段，衍生额外需求
■美佳华首誉：全功能住区，丰裕阶层最爱
正文：
■投资不是第一驱动力，消费是
自6月24日美佳华首誉开盘，千人席卷、热销九成，目前项目68㎡、89㎡和90㎡小户型已基本售罄，并预计于7月29日加推89㎡平层，90㎡复式，均价13000元/㎡。对于这个项目，在分析热销原因后，我们思考到一些更深层面的因素，或许与整个社会转型的大背景分不开。
有一个数据，不知大家是否记得。09年中国的城市化率已达50%。这里有一个潜台词，就是整个经济体的发展阶段开始变化，根据研究，城市化率在达到50%之前，城市以投资开发为驱动，迅速建房、迅速建城市，当达到了50%以后，城市将从开发驱动慢慢地转向为消费驱动。
观察所有的国家在达到50%的城市化率之前都有这个现象，美国已经过了这么一个阶段。处于这个阶段，如果政府都以投资为主导，那么所有政府管制下的人也必不可少是以投资为导向，比如个人、公司乃至整个社会都以投资为导向。这样一来，会形成一个非常典型的特征，就是GDP的增长比较快。
比如企业和企业之间的交易要基于GDP是比较容易的，企业之间买水泥、买钢筋，然后投资建房，增值部分就比较快，所以一旦处于开发阶段GDP的增长非常快，数据很好看，但是如果开始转型，比如要转型为服务业国家、内需国家，意味着投资不是第一驱动力，消费是第一驱动力。
■“散漫”：GDP增长较慢，民间财富增长很快
对于消费，比如剪头发、做美容等，这些钱计入GDP是不完整的，也就是说搞开发、搞工业的时候GDP的增长非常快，因为用地比例比较小，而一旦进入服务业经济，GDP的增长比较慢，而民间的财富增长得很快。
而这个增长会对未来5年整个房地产市场会构成非常大的影响，所以我们给这个时代取了一个名字，叫做“散慢”，怎么散慢呢？“散”就是原来以国家、企业为主体，他们赚钱多，老百姓赚钱要慢。但进入服务业时代后相对要均富，服务业的主体是人，因此，一旦升级到服务业我们民间财富的增长就会很快，但GDP会放慢。这是一个巨大变化。这个时候对于楼市的影响就比较大了。
因为，一旦以服务业为主，老百姓的财富增长很快，民间的财富增长得很快，但是GDP的增长又在放慢。那么，在GDP增长放慢的时候投资驱动开始退居二线，消费驱动开始成为一线，那么消费对于房地产的影响也会成为第一要素。
■进入丰裕阶段，衍生额外需求
投资是房地产的第一要素就是溢价，如果消费是房地产的第一要素会是什么？租金回报！除顶豪外，其它的房产应该是围绕着租金回报这个价值中轴，这就是整个房地产行业进入散慢时代的一个很重要的特征。
城市是以消费为起源，但是以开发为资助兴起，最后又以消费为终点。所以这个时候我们显然是在从开发转型到消费的过程当中，如此，整个社会就会进入一个新的阶段。“慢”是指GDP增长比较慢，“散”是指财富比较分散，分给更多的人。而这种散慢的特征会使得社会进入一个丰裕阶段，什么是丰裕阶段呢？
丰裕阶段是针对温饱之外而言的，温饱就是吃饱了、喝足了，就满足了，如果度过了温饱阶段，吃饱了喝足了还不够，还要有更多的讲究，这个时候就是丰裕阶段。例如广告力创造需求、营销创造需求，简言之，就是创造额外需求的阶段。
因此，进入丰裕时代，你会发现所消费的东西可能有50%是没用的。比如买个车，你买个10万的车和买100万的车消费是一模一样的，但是你会花更多的钱买一个更好的车。10万能解决的问题你花100万去解决，这个就是丰裕社会的特征。
■美佳华首誉：全功能住区，丰裕阶层最爱
而这个特征在房地产市场上会形成两种变化，一种变化就是升级的需求会变多，原来已经居住得很好了，但是因为旁边建了一个新的楼，这个时候本来可以不买楼，但会因额外需求而买。所以现在深圳房地产市场升级需求是非常旺盛的，很多人说要看刚需，其实也不对，就应该看升级需求为主导。
当整个社会都这样选择的时候，整个房地产市场的变化就来了，也就是说整个深圳房地产市场在未来的5年不是以首次置业的刚需为主，也就是说升级需求是我们最应该关注的，是高档和豪宅最应该关注的。
而这个结论，或许正是美佳华首誉热销的关键原因。项目占据深圳中轴北段发展之前景、位于观澜大道中段商贸核心区，紧邻“三公园二广场”、区域唯一五星级酒店格兰云天酒店、紧挨镇楼之宝——政府（龙华新区管委会）、可享观澜产业园区、企业集群升级发展之利好，同时，身居成熟的豪宅区氛围内，占据地铁4#交通优势，产品上又创造了首个双首层综合体、规模最大的人造小区入口……
由此，是一个如今罕见将商务、商业、休闲、住宅、办公全部囊括的住区。而在未来以消费为主导、进入丰裕社会的背景下，这种功能复合力强、能满足多重需求的物业，正是都市人正渴求的标的，未来类似这样的项目，只能越来越吃香。（PM）