导读：
         ■大运城邦半求讲座：何为自然约束？
         ■自然约束时期到来，深圳新房供应堪忧！
         ■自然约束阶段，深圳人口外溢：东莞最具承接优势
         ■益田·大运城邦：“自然约束”阶段最为受益的范本
正文：

■大运城邦半求讲座：何为自然约束？

紧邻天安龙岗数码新城、与大运自然公园无缝连接、东莞市凤岗镇龙平西路（龙城工业园西侧）的益田·大运城邦，曾于2012年7月22日，邀请房地内参www.BANQ.cn负责人@尹香武_半求于大运城邦营销中心内，举办了一场主题为“楼市还有爆点吗”的地产最新形势讲座。

当天的讲座围绕“中国房地产驱动机制安排、中日房地产发展阶段对比、楼市未来的爆点”3个方面来进行，尹香武（半求）先生提出“楼市新爆点是高货币发行下的流速正常化”、“深圳的发展，已经从资金约束、技术约束、政策约束，进入到了自然约束的阶段”等重要观点。

何为自然约束呢？这是相对于政府而言的概念，在房地产一块，其大意是有限的土地与激增的人口，这样即使是老天爷也是没有办法更改的事实，这就叫自然约束。当房地产市场进入自然约束的时候就会有一些变化。比如说在某些阶段，因为自然约束的到底，会使得某些资产、房产、地产具备有一定的绝对财富特征。

■自然约束时期到来，深圳新房供应堪忧！

比如说深圳房源的库存量大约是1.8万套左右，以每套房住4个人计算可供约7万人住。或许在旁观者看来这个数字很大，但事实上，这个数字远比想象中的小。如果深圳保持这个可售量，会导致全年能够实现的交易量在3万套以下、解决9万多人的住房需求。

而深圳近20年以来，年均新房销售量大约是6.5万套左右。2011年新房共成交32020套新房，成交面积为2731861㎡，已经创下深圳10年来楼市交易量的最低记录。而据预计，一年半以后深圳新房的供应会减少。在这种情况下，深圳近期的供应少，远期的供应也比较担忧。

而现在已经有很长时间没有土地拍卖了，土地市场已无可奈何的进入到以旧改为主的阶段，如果要形成新的地块，必须要依赖旧改。然而政府已经明确表示，房地产企业不能自行进驻老旧小区，要老旧小区自己表决。业主如果想法不统一则很难拆迁，难以抵抗5级地震的鹿丹村至今便是这一案例。

■自然约束阶段，深圳人口外溢：东莞最具承接优势

因而从土地市场上看供应，深圳已经进入一个比较长时期的不太可逆转的紧约束阶段。而深圳的土地是有限的，仅1953平方公里。相比起7434.4平方千米的广州，11200平方公里的惠州，16410.54平方公里的北京，6340.5平方公里的上海，深圳不过是个小城市，更像是一个大城市的一个区。

因而，进入自然紧约束阶段的深圳，则必然会出现人口排挤、外溢现象，文明的说法是人口出口。一千多万人的深圳要把人口出口到别的地方去，可以去哪里？西藏？太远了，绝不可能。只能是在与深圳交通往来比较方便的东莞、惠州就近消化。东莞和惠州相比，谁更占深圳人口出口的优势？

因之于深圳东西长、南北短的地理形势，整体来看，深圳去东莞是更方便的，尤其是靠近深圳的一带。再加上，东莞承接了深圳原先的部分产业专业，深圳人去东莞会觉得格外亲切；城市规划也大体相近，去东莞没有做客的感觉。紧邻龙岗大运新城、东莞市凤岗镇龙平西路的益田·大运城邦就显得格外有优势。

■益田·大运城邦：“自然约束”阶段最为受益的范本

而益田·大运城邦，作为近年来深圳罕有的“消费者说好，投资客说好，业内人士说好，专家也说好”的楼盘，大运新城片区唯一的百万平米航母级综合体住区，在市场上具备良好的口碑优势，自2009年底面世以来，2年多时间累计销售近4000套，创下楼市奇迹，令业内为之惊叹。

项目配套齐全：8万平米商业中心益田假日天地预计2013年正式开业，将同步享受全球时尚的娱乐购物；引入教育部直属名校附小东北师大附属小学；近湖望山，尽享自然资源；签约进驻的美国雅乐轩酒店，具备了世界500强的资本增值眼光……可谓是优势集全。

再加上与区域其他楼盘动辄1.2万/㎡刚需楼盘以及与深圳市区动辄3-5万/㎡的高层相比，大运城邦堪称当之无愧的“刚需”第一盘。虽处在凤岗，却享受着贴近深圳、与深圳同城化的生活配套设施，被房地内参称之为“宫内孕”的模范标本的益田·大运城邦，将是深圳进入自然约束时期最为受益的项目。（WH）