导读：
          ■香港联排2663万/套，最贵达15.6亿/套
          ■越禁越稀缺，深圳别墅价值被低估
          ■曦城抑价至少67%，应保持对摇钱墅的敏感
正文：

■香港联排2663万/套，最贵达15.6亿/套

根据监测，香港楼市联排别墅上半年成交726套、总值178.11亿元、2453万/套，较2011年下半年的318套、84.76亿元、2665.46万/套，分别上升1.3倍及1.1倍。尤其是一手联排别墅的成交套数更高达342套，总值91.10亿元、2663.8万/套，同比飙升了4.2倍、2.3倍。（单位均为人民币：元）

香港一手联排别墅今年上半年的成交套数，是继2010年下半年成交的390套之后，创下的三个半年度以来的新高。值得注意的是，上半年香港总价1亿元以上高价联排成交量共30套，其中成交金额最高的西半山宝山道，更是高达15.6亿元，创下历年单一联排新高；排在第二的渣甸山谷柏道19号，成交总价为3.9亿元；排名第三的南区香岛道33号5号联排，成交总价为2.47亿元。

就上半年香港楼市整体情况来看，联排别墅套均价格2665.46万/套，最贵的甚至高达十几亿元，确实令人咋舌。香港楼市向来是深圳乃至内地房地产市场的风向标，如今香港联排市场如此之旺，在中国大陆已多番出台“禁墅令”情况下，已然绝供级的别墅市场，价值表现尤为值得顶级人士瞩目。

■越禁越稀缺，深圳别墅价值被低估

香港联排的价值空间表现已是如此，私密性更强、享受空间更多、更高端的独套别墅，绝对更胜一筹。其实香港新供的独套别墅极少，今年3月香港太平山顶宾吉道上新建独套别墅，面积约650平米，含家具标价达3.39亿元人民币，均价达52.15万元/平米。

而地处香港赤柱东头湾道、建于2001年的一套独套别墅，面积约625平米，标价也要2.8亿元人民币，均价44.8万元/平米。香港这些高端性别墅豪宅的价值表现，无论是在经济危机或楼市调控阶段，始终处于房地产市场的峰值阶段。香港如此，对深圳同质的别墅产品而言，笔者认为应该投以更多的价值认识。

况且自6月18日，国土局、发改委明文表示：容积率低于1.0的用地项目一律不得审批；别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。这是九年来国家第六次下“禁墅令”，此次更是明文禁止了别墅类用地的开发。

越禁越稀缺，这也就意味着中国大陆楼市目前已批的、尤其是容积率低于1.0的别墅产品都将是市场的绝供，价值空间更加不可小窥。在这种价值标的和别墅稀缺性的双重表现下，我们反过来观察目前深圳房地产市场上最大的纯别墅区——曦城，值得探讨。

■曦城抑价至少67%？应保持对摇钱墅的敏感

理论上而言，深港两地的房价比例应是1:2。如此，以目前香港联排别墅接近3千万元/套的价值，估计深圳联排别墅价格应在1.5千万元/套较为合适。而深圳目前在售的220-250平曦城六期叠墅产品，900万/套起价，较之香港1500万元/套的价格，远远未及。

就目前曦城在售的别墅产品价格来看，即使是即将进入市场的曦城5期山顶别墅，作为曦城最大的纯独栋别墅供应，最好的别墅产品，估计价格应在3千万元/栋。

然而，以香港独栋别墅的价格表现来看，动辄上亿元一栋，即使以每栋1亿元的价格来对比，深圳独栋别墅的价格至少也应在5千万元/栋范围间。更何况，目前香港赤柱的二手独栋别墅要价也接近3亿元。如此看来深圳曦城独栋别墅的市场价格抑价率至少达67%，被远远低估了。

当然在看清香港别墅市场长盛不衰的同时，一岸之隔的我们更能深刻地感受到深圳别墅市场的价值空间之大。对顶级资产人士而言，若意识到这点却没有任何的想法或行动，无疑是自己绊自己一脚。因此，在曦城5期新品即将于8月中旬进入市场之际，对其保持着高度关注，也是在保持自己对摇钱墅的敏感。（CWE）