导读：
          ■绪论
          ■盐田中心区：打造深圳唯一真海级RBD
          ■区位唯一性
            一、区域资源唯一性
            1、真山：500米处，深圳第一高峰——梧桐山
            2、真海：大小梅沙，深圳19.5公里黄金海岸
            1）大小梅沙，国内距天然海滩最近综合体
            2）深圳最美丽的19.5公里黄金海岸
            二、区域圈层唯一性
            1）世界第九大富人区，深圳第一世界
            三、区域交通唯一性：东部沿海高速+地铁8号线
            1）东部沿海高速，20分钟可直通罗湖
            2）地铁口物业：地铁8号线或将采用磁悬浮技术
            3）深圳公交站台最密集综合体物业：约10个
         ■深圳中心区或次中心区：最核心综合体中最后一个
            一、深圳政府办公地最密集的都厅物业
            二、深圳离世界级港口最近的综合体之一
         ■深圳东部第一个综合体：超豪布斯卡物业
           一、融合六大业态，打造南静北动空间布局
           二、真公园：4.8万㎡华南独有中央海岸公园
           三、深圳目前唯一带别墅的综合体项目
           四、壹海城：品牌+服务，深圳软实力最强综合体
           1）真品牌：全球宅冠万科+百年房企招商
           2）真服务：7.28亿品牌价值，万科金牌物业
           五、壹海城：业态全面升级，超豪布斯卡物业
         ■壹海城：深圳综合体发展史上的分野之作
正文：

■绪论

说起盐田，你脑海中会浮现什么？是大梅沙边流淌着的幼细洁白的沙粒，还是梧桐山上缭绕的青雾、淡淡的清风？关于盐田，深圳人总是会有很多很多的联想，也正因此，这块迷人的土地，凭借得天独厚的资源环境，每年都吸引了成千上万的游人。

深圳第一高峰——梧桐山在盐田；素有“东方夏威夷”之美誉的著名海滨旅游景区——大小梅沙在盐田；国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区——东部华侨城，也是坐落在盐田······盐田就像是一幅描绘不尽的山水长卷，诱惑着海内外的游客。

但是随着深圳城市化的深入发展，福田、罗湖、南山、龙华都已经进入了深耕阶段，鳞次栉比的高楼大厦，业态琳琅满目的综合体不断兴起，相比之下，盐田好像缺了点什么。那缺的什么呢？没错，缺的就是一个能够将将休闲娱乐、主题旅游、商务交流、精品购物等各类项目加以整合，从而创造现代都市新亮点，具有服务功能、休憩功能、集散功能的综合性休闲商务区。

■盐田中心区：打造深圳唯一真海级RBD

为此，盐田区特地在沙头角中心区预留了一块占地约137250㎡的综合用地，用以打造深圳唯一的游憩商务区（Recreational Business District）。该地块背靠梧桐山，面向沙头角海，与盐田区政府隔路相望，紧邻“明思克航母”，从深盐路向南，由海山路、马庙街、东和路、海涛东路围合而成，海景二路从中间穿过。

在经过多次论证、修改之后，2010年底该地块采取规划捆绑出让的方式，最终被万科以近30亿元的底价中标，楼面地价8582元/㎡，荣膺当时深圳“地王”。目前，该地块将由万科和招商合力打造成为集海景公寓、类甲级海景写字楼、五星级酒店、街区式购物中心、艺术中心、华南独有中央海岸公园等于一体的36万㎡东部地标级滨海主题综合体——壹海城。

壹海城规划总建筑面积345270㎡，其中商业约89695㎡，公寓约10万㎡，类甲级海景写字楼约10万㎡，酒店约5.5万㎡。2012年底内有望入市的是首期公寓、写字楼和大规模商业，后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店、写字楼等。

■区位唯一性

2012年7月31日下午15时左右，房地内参www.BANQ.cn专业部成员由蛇口出发，专程前往盐田中心区，对壹海城所在地块进行了一番历时3个小时左右的考察。在此次考察中，我们发现，该项目的资源、配套可以用一字蔽之，那就是“真”。那么，壹海城的“真”体现在那些方面呢？

一、区域资源唯一性

1、真山：500米处，深圳第一高峰——梧桐山

位于壹海城地块西北侧直线距离约500米的梧桐山森林公园，景区范围大概为45.80平方公里，包括东湖公园、仙湖植物园、布心山郊野公园及梧桐山主体游览区、深圳水库地区等。是国内少有的邻近市区、以滨海、山地和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，景观以其“稀”、“秀”、“幽”、“旷”为显著特征，其中“梧桐烟云”被深圳市政府评为深圳新八景之一。

梧桐山风景区内有野生植物1420种，引种栽培植物1700种，共收集保存植物6000多种，动物和昆虫1100多种。风景区植被覆盖率95%以上，风景林总生物量10万多吨，每年可吸收二氧化碳8000多吨，释放氧气6000多吨，素有深圳的“市肺”的美誉。

其中梧桐山风景区所属的梧桐山主峰，海拔943.7米，为深圳第一高峰，雄伟的山势与变幻莫测的云雾刚柔相济、与广瀚的大鹏湾山海辉映；山里溪涧幽邃、植物茂盛，是珠江三角洲地区珍稀动植物的庇护地和资源库之一。

1989年梧桐山风景区被林业部批准建立国家级森林公园（梧桐山国家森林公园），1993年5月被广东省政府授予省级风景名胜区。2009年12月31日被国务院公布为国家级风景名胜区。目前前往梧桐山登山的市民平均每年达350万到400万人次。其中，周一到周五平均每天都有近4000人次，双休日则增至两万人次左右。

2、真海：大小梅沙，深圳19.5公里黄金海岸

1）大小梅沙：国内距天然海滩最近综合体

位于深圳东部大鹏湾的大小梅沙，素有“东方夏威夷”的美誉，是深圳著名的海滨旅游景区。壹海城距离大梅沙海滨公园直线距离约8公里，驱车15分钟左右即可享受由海浪、沙滩、椰风、白帆所组成的旖旎风光，或称得上是国内距离天然海滩最近的综合体项目。

其中大梅沙海滨公园，位于深圳东部大鹏湾，盐田港与小梅沙之间。这里拥有深圳最长的海滩，海水清澈，沙滩广阔，沙质细软，是现代都市中不可多得的海边休闲之地，也是深圳八景之“梅沙踏浪”的主要组成部分。

大梅沙海滨公园背倚青翠挺拔的梧桐山脉，面向浩瀚无边的南海，该海滨公园由政府投资兴建，免费向游客开放，夏季每逢周末，休闲的市民和游客蜂而至，欢声笑语充满了整个海滩。
金色的沙滩、蔚蓝的海水、淡淡的白云、碧绿的山峦、阵阵的椰风、飘香的花草，配以轻松的音乐、点点的白帆、多姿的风筝，构成了立体动感的亚热带海滨风光。

而位于大梅沙海滨公园东侧的小梅沙，三面青山环抱，一面海水蔚蓝，一弯新月似的沙滩镶嵌在蓝天碧波之间。环境幽雅，空气清新，秀山美水给小梅沙增添了许多灵秀之气，慷慨的大自然把她造化成都市人理想的海滨旅游度假胜地。

2）深圳最美丽的19.5公里黄金海岸

为了更好更全面的向市民以及游人展现区域的滨海风情，盐田区还打造了一条连接沙头角到大梅沙滨水海岸线的步行廊道。长19.5公里的东部滨海栈道，沿着梅沙黄金海岸线向沙头角方向蔓延，将开发梅沙至沙头角片区的滨海旅游新资源。

东部海滨栈道西起海山东三街，走深盐路与协和路、合于沿港路，穿行明珠立交下，顺延铁路向东连接盐田河滨水廊道，穿过海鲜街，再经盘山路到大梅沙，将中英街、盐田港区、大小梅沙、梧桐山、明思克航母串联起来，将成为世界第一长的海滨玉带，是深圳最美丽的“黄金海岸”。

盐田区拥有南中国最美的海岸线，以及山、海、岛、湾区四大自然景观，森林覆盖率高达68%。片区内有国家级生态区、总面积约31.82平方公里梧桐山国际森林公园；深圳最美丽的19.5公里“黄金海岸”；35公里社区绿道网；31公里自行车道网；梧桐山—三洲田登山环道••••••除了该区域，深圳再也没有第二个地方能做到如此，堪称深圳唯一的真海级片区！

二、区域圈层唯一性

1、世界第九大富人区，深圳第一世界

作为深圳唯一的真海级片区所在，盐田包括了梧桐山、三洲田水库天然湖泊、大小梅沙滨海公园、东部华侨城等丰富完善的资源、配套，吸引了全球各地的游客在此聚集，其中不乏世界级的富人。而大梅沙片区是目前深圳最顶级的豪宅区，绿化率高达76%，是华南最高绿化率地区。

大梅沙片区汇聚了万科、招商、华侨城、京基、联泰、皇庭、鸿威等品牌开发商，打造了东海岸、天琴湾、天麓、果岭海、联泰梅沙湾、京基天涛轩等世界级顶级豪宅，被定位为世界第九湾富人区，是深圳第一世界所在。

为此，片区打造了大量的高端活动场所，包括两座高尔夫球场：世纪海景高尔夫、天麓云海谷高尔夫；两个游艇会：大梅沙游艇会、万科浪琴游艇会；一座国际级会议展览中心：万科国际会议中心；两座直升机航空通道；六座国际五星级酒店：东部华侨城内4间、京基喜来登大酒店、京基海湾大酒店。

世界级富人的聚集，高端活动场所的打造，将吸引更多具有雄厚财力的高端消费群体。这一部分人群不仅能够给区域带来强大的消费力，为区域商业的发展提供了强大的基础支撑，同时很大程度上促进了区域商务活动的发展。

三、区域交通唯一性：东部沿海高速+地铁8号线

1）东部沿海高速，20分钟可直通罗湖

东部沿海高速公路起点罗湖莲塘，往东至龙岗区，东部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。其中莲塘至盐田段全长11.38公里，双向6车道，设计行车速度每小时80公里，横穿梧桐山和夹山，途经正坑、田东、林场、盐田港，终点与盐坝高速相接到达坝光，再接惠深沿海高速。

东部沿海高速的主要工程有桥梁3座，主线桥梁总长8.8公里，匝道桥梁总长5.1公里；隧道6座，占线路总长的56.1%，其中最长隧道为林场隧道，长度为2419米；新建互通式立交2处，全线桥隧比例达91%，居中国首位。

东部沿海高速公路对改善深圳东南部第二圈层组团的客、货运输条件、疏导港口交通、实现货运车流“东进东出”的起到了非常重要的作用，对构建畅通的公路联网、优化盐田地区投资环境、促进盐田港后续建设乃至深圳市经济发展都具有十分重要的意义。目前莲塘至盐田段已经通车，从深圳中心区驱车前往盐田只需20分钟。

2）地铁口物业：地铁8号线或将采用磁悬浮技术

被列入深圳地铁三期工程的地铁8号线，将从罗湖中心区出发，向东经过罗湖东部的莲塘，穿越最高处930米的深圳第一高峰——梧桐山，再向东进入盐田区，首先经过繁华的沙头角，然后是世界第四大深水港——盐田港，最后抵达风景秀丽的大小梅沙。

地铁8号线规划总长约26．4公里。其中地下线路19．4公里，高架线路7公里。整个工期初定于2013年开工，2018年6月建成。地铁8号线的功能定位为：联系罗湖中心区与盐田区沙头角、盐田港、大小梅沙片区，提供中心城区与盐田组团之间的快速交通服务，促进深圳东部地区的开发建设和旅游业的发展。

目前地铁8号线的前期规划已经获得国家发改委的批复，正在进行工程可行性研究，准备了中低速磁悬浮和常规轮轨两种方案。其中中低速磁悬浮具有拐弯半径小、噪音低等特点，中低速时速为100公里-120公里，运营时速通常为80公里。

地铁8号线投入运营后，从盐田前往罗湖、福田、南山等地，时空距离将进一步缩短。在地图上可以看到，规划中的地铁8号线在壹海城地块北侧设有盐田区政府站，该项目也将因此成为真正的地铁口物业。

3）深圳公交站台最密集综合体物业：约10个

当天在考察现场可以看到，壹海城所在地块周边，分布了大概5×2=10个公交站台，如此密集的公交站台分布，在整个深圳都是非常罕见的。因此，壹海城也可以看做是目前深圳公交站台最密集的综合体物业。

从壹海城所在区域出发，搭乘358、363、387、B701、B785、M314等数十条公交线路，可以便捷前往包括全市各个区域，搭乘东桥汽车、永东汽车、香港九龙巴士78K、香港专线小巴55K等可快捷抵达香港，可近享全球第三大金融中心、国际化大都市的璀璨繁华。

盐田区内有深圳第一高峰梧桐山，大小梅沙、19.5公里“黄金海岸”，构成深圳唯一的真海级片区，同时东部沿海高速、地铁8号线为区域提供了便捷的交通条件。作为深圳第一世界所在，盐田区在区域资源、配套等方面，可以说是遥遥领先。

■深圳中心区或次中心区：最核心综合体中最后一个

一、深圳政府办公地最密集的都厅物业

壹海城位于盐田中心区，与盐田区政府仅隔了一条深盐路，盐田区国税局、地税局均位于项目东侧，仅隔了一条海山路。而壹海城也由此成为深圳唯一一个同时紧邻政府三大主要办公场所的都厅物业。

在台湾，政府办公楼称为都厅，其中高雄的都厅苑最大的宣传卖点，就是标榜自己为都厅物业，而该楼盘也确实因此受到了众多购房者的青睐。都厅物业能够深受购房者热捧，主要的原因包括以下几个方面。

首先，政府办公楼一般会配备最强的政府要员职守，其次，政府周边的治安、环境、交通，自然是最优的、最完善的。在业内有云，“买房跟着政府走！”。这也即是在告诉购房者，政府在的地方，区域相应的公建、交通、环境、治安都是最上乘的。

事实上，政府办公地，也即政府的门面，面子对于中国人最重要，自当要维持最佳的政府形象，同时市政配套等也将会向政府办公地倾斜。此外，由于当下社会形势庞杂混乱，治安环境、区域氛围已成为购房者关注的两大人居指标。谁也不希望自己身处闹市、乱市之中，而政府无不是住宅区最大的镇楼之宝。由此可见都厅物业的价值，显然是可圈可点。

而壹海城作为最靠近盐田区政府、国税局、地税局三大政府办公地的综合体，项目周边不仅拥有2万㎡建面的图书馆、影剧院和文化馆等完善市政配套，未来客群还将覆盖政府官员、企业主、行商一族等城市实力阶层，成为区域价值驱动力最强的综合体项目。

二、深圳离世界级港口最近的综合体之一

壹海城东侧约1公里左右，是四大国际深水中转港之一的盐田港。港口除了在国际贸易中保持有形商品的强大集散功能以外，还具有集商品、技术、资本、信息的集散于一体的物流功能，是信息、资金、技术、物流的大型集散地。

港口为临港城市发展提供了巨大的需求市场和物资交流空间，而临港城市则是港口发展的现代服务基地和产业延伸场所。依托盐田港区建立起来的盐田区，港口物流产业一直是其经济命脉，也是其最重要的支柱产业。而壹海城最为最靠近世界级港口的综合体之一，无疑将最先成为港区经济的辐射对象。

区域丰富而具有稀缺性的资源、完善的市政、交通、休闲配套，决定了壹海城必须寻找一种具有一定高度的地产开发模式，才能与区域的资源和配套相匹配。在当天考察完壹海城之后，我们惊喜的发现，这个项目的开发模式，采用了当今地产模式的最高形式——豪布斯卡。

■深圳东部第一个综合体：超豪布斯卡物业

豪布斯卡是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，是HOTEL（酒店）、OFFICE（写字楼）、PARK（公园）、SHOPPINGMALL（购物中心）、CONVENTION（会所）、APARTMENT（公寓）六大业态的英文单词第一个字母的概括缩写。

豪布斯卡这一地产模式于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。在壹海城以前，深圳也有很多项目自称豪布斯卡，但是在六大业态的体现上，总是缺那么一个或者两个，因此这些项目只能称得上是伪豪布斯卡。

而壹海城作为合万科、招商两大龙头房企之力，在盐田中心区打造的集高级海景公寓、甲级海景写字楼、五星级酒店、街区式购物中心、艺术中心、华南独有中央海岸公园等于一体的36万㎡东部地标级滨海主题综合体，是深圳东部第一个大型综合体项目，将豪布斯卡的业态表现得淋漓尽致！

一、融合六大业态，打造南静北动空间布局

壹海城共由6宗地块合成，其中位于北部靠近盐田区政府的1#、2#地块，将打造约3.5万㎡公寓，约240套、写字楼约3万㎡、商业约4.6万㎡、艺术中心约1万㎡；而南侧临近明斯克航母世界的3#、4#地块，将打造约6.5万㎡的公寓，约260套，写字楼约6.4万㎡、商业约4.8万㎡，另外还有一座约200米的盐田地标性商务楼。

5#地块、6#地块位于中间，地面部分将打造成为占地面积约4.8万㎡的滨海活力绿地广场、华南独有的中央海岸公园，用以衔接项目各物业功能及提供休闲、互动配套。其中5#地块地下将是一个大型的商业综合体，并预留与地铁的接驳口，6#地块地下将是一个大型停车场，将提供约500个车位。这两幅地块的地下部分将联通。

从壹海城的业态布局可以看出，该项目在海景二路的北侧部分，将营造活力的、时尚的、悦动的、偏都市的、体现滨海RBD商务氛围的格调。而海景二路南侧部分，将营造浪漫的、体验的、闲适的、偏度假的、体现滨海RBD休闲娱乐氛围的情致，形成“南静北动”的空间布局。

二、真公园：4.8万㎡华南独有中央海岸公园

壹海城位于中间的5#地块、6#地块，地面部分将打造成为占地面积约4.8万㎡的滨海活力绿地广场，是华南独有的中央海岸公园，将成为衔接项目各物业功能及提供休闲、互动配套功能的核心广场。以滨海活力绿地广场为核心，牵引南北四个地块，构成整个项目协调统一。

壹海城还将通过滨海栈道的打造，抒发浪漫的海滨休闲风情，提升项目的整体气质。未来滨海活力绿地广场、滨海栈道将吸引各年龄层次的人群在此聚集，闲聊的老人，散步的情侣，嘻戏的孩童，共同构成兼具时尚动感和生态野趣的人文气息。

三、、深圳目前唯一带别墅的综合体项目

其中商务公寓部分，主推约150㎡的四房两厅三卫，采用大面积入户花园设计，尽情挥洒人生尺度；空间上层设计大尺度书房，书香与生态交融；主卧套房及书房设计，尽享属于主人的私密空间；约7米阔景阳台，户户可看海景，感受豁达的生活情怀。

壹海城的商务公寓户均拓展面积约35平㎡，实用率约100%，可拓展成为叠墅型产品，同时具有不限购、不限贷的绝对优势。因此壹海城称得上是目前深圳唯一带别墅产品的综合体项目。

除了已经明确的五星级酒店、高级海景公寓、街区式购物中心、类甲级海景写字楼、艺术中心、华南独有中央海岸公园以外，壹海城还将打造海岸泛会所、天际董事屋两大会所；并与凯悦、华润等知名品牌强强联合，200m地标性商务楼拟引入凯悦酒店、8000㎡华润超市、3号地影院……

四、品牌+服务，壹海城，深圳软实力最强综合体

1）真品牌：全球宅冠万科+百年房企招商

万科地产素有“全球宅冠”的美誉，而招商地产是有着140年历史的百年房企，这两家全国地产开发龙头企业都具有非常强的综合实力，在国内的房地产市场上可谓是各领风骚。而壹海城是深圳乃至全国范围内，首个由万科和招商合力打造的综合体项目，两大龙头房企的强强联合，具有划时代的意义，其爆发出的整体影响力将不可估量。

2）真服务：7.28亿品牌价值，万科金牌物业

从首创“物业管理”模式响彻全国、全国第一个业主委员会的成立，到“全心全意全为您”物管理念的提出，万科物业已发展成为万科品牌的重要组成部分，甚至已成为许多客户长期居住不愿换房或重复购买万科产品的主要理由。

在2010年，万科物业以7.28亿元的品牌价值，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”第一名。而未来壹海城的物业管理，将由万科物业担任，以保证业主可以享受到高品质的物业服务。

四、壹海城：业态全面升级，超豪布斯卡物业

综合上述内容可以看出，壹海城不仅将豪布斯卡的六大业态囊括在内，同时还打造了1万㎡的艺术中心，可以说将业态在豪布斯卡的基础上做了进一步的提升，成为超豪布斯卡物业。再辅以万科、招商两大国内龙头房企的品牌影响力，以及万科金牌物业的服务品质，壹海城的自身的硬件配备和软实力在深圳乃至整个全国都是可圈可点。

■壹海城：深圳综合体发展史上的分野之作

壹海城所在的盐田区汇集了梧桐山、大小梅沙等一线山海资源，每年接待来自全球千万高端游客，带来庞大的消费群；大小梅沙片区豪宅云集，是世界第九大富人区、深圳第一世界所在；东部沿海高速、地铁8号线的规划打造，将为区域居民提供便捷的交通条件。

目前深圳的罗湖、福田、南山等区域的商用物业，已经经历了价格飞涨，投资价值已经提前透支，而盐田区作为深圳的副都心，是深圳RBD所在，同时也是目前深圳市内唯一未被炒作过的中心，最具投资价值。

而壹海城北靠深圳第一高峰——梧桐山，是国内距海天然海滩——大梅沙最近的综合体，处于盐田港港区经济辐射范围内。由于项目周边区政府、国税局、地税局三大政府办公地环绕，壹海城也将由此成为深圳中心区或次中心区最核心综合体中的最后一个。

上世纪80年代国内唯一以万吨轮为主体的海上多功能娱乐中心——海上世界的打造，是中国第一座海上旅游中心，风靡深圳，成为游客必到之处，蛇口也因此成为深圳独具一格的海滨旅游区。而如今壹海城的横空出世，将与海上世界形成东西呼应之势。

作为深圳唯一的真海级游憩商务区（RBD），壹海城在业态上进行了升级，采用了超豪布斯卡的打造模式。同时万科招商两大国内龙头房企的强强联合，不管是区域环境、交通条件还是项目自身的硬件配套和软实力，都决定了该项目将成为深圳综合体物业发展史上的一次分野之作。（YF）3.5

从高速上眺望盐田区政府

壹海城北地块，与盐田区政府办公楼仅一路之隔

壹海城南侧地块与明思克航母世界仅一路之隔，可观沙头角海

壹海城地块全景

壹海城总体鸟瞰