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项目及片区考评
南山·“后海&南山中心区”楼盘购买指数大全(2003年度)

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-04 15:35:00点击7035


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                                                      ◇ 半求banq

                                                      2003-10-23 

                                                banq@vip.163.com
                                      


    ■前言

    一、后海是未来深圳西部的商业、金融和文化中心

    后海片区&商业文化中心区既是南山的商业文化中心区,也是未来深圳西部的商业、金
融和文化中心,房地产开发占尽南山半边天,也是深圳迄今为止商品住宅开发最为密集的区
域。西部通道2005年建成后,这里又将成为深圳与香港对接的焦点区域。

    作为市内少有的纯住宅片区,后海在不到5年的时间里,房价就从1998年的4000多元/
平米攀升到目前的近6000元/平米,本区的楼盘价格基本都在5000至6000元/平方米之间。

    二、后海忧患

    但也要看到,随着人类活动越来越频繁,后海湾水质已恶化,每天约有11万吨生活污水
流入海湾。“沧浪之水清兮,可以濯我缨;沧浪之水浊兮,可以濯我足。”而目前后海的水
则浊得连“濯我足”都不合格。前天,南山区政府已经发出清理后海湾养蚝业设施的通令,
这是污染的直接后果。
     
    同时,虽然后海在南山乃至整个深圳的优势很大、楼盘起点很高,但由于发展太快,市
政建设依然还不够完善,尤其是公交线路不足。

    以上几个方面成为制约本片区发展的主要原因。

    三、后海漂亮的注脚

    今年年初,后海填海区(后海滨路以东)控制性规划出台,此区域规划结合地铁建设进
行圈层开发,并将此区域定位为滨海生活区、休闲带及交通枢纽。

    今年8月中旬,深圳出台《深圳市近期建设规划(2003-2005)》,该规划是未来两年半
时间内城市建设发展的纲领性文件,在规划确定了未来的七大居住区中,关外占6个,特区
内唯一的被市政府明确的近期将在特区内重点建设的只有后海居住区。

    这种特区内唯一的市级居住区身份,为后海的楼市提供了一次漂亮的注脚。
                                  
    ■在售楼盘

    ★01-①【蔚蓝海岸3期·蓝钻】 创业路南 小高层及高层 6500 26400888 卓越物管
    点评:大盘中开发销售速度最快的楼盘,园林甚好但水景过多
    购买指数:地段8分+环境8分+户型8分+价格6分+污染8分+交通6分+市政8分+小区10分+
发展商8分+建筑8分+物管8分=86分。

    ★02-①【海印长城2期】 城市印象以南 小高层住宅 5700 26433888 长城物管
    点评:工地必须加强管理,更要注意安全防护
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格6分+污染6分+交通6分+市政8分+小区6分+发
展商6分+建筑8分+物管6分=74分。

    ★03-①【城市印象】 滨海大道南 18~23层住宅 5350 26422222  招商局物管
    点评:招商局物管增光不少、立交桥减色不少
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格6分+污染4分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商6分+建筑8分+物管8分=72分。

    ★04-①【育德佳园】 蔚蓝色海岸西 小高层住宅 5400 26072688  发展商自管
    点评:换掉蓝色玻璃,这个小区能上个档次
    购买指数:地段8分+环境8分+户型8分+价格8分+污染4分+交通6分+市政8分+小区6分+发
展商4分+建筑6分+物管4分=70分。

    ★05-①【诚品雅筑】 环西路东、环南路南 小高层 5300 26411383 盛孚物管
    点评:有点闹中取静的感觉
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格6分+污染6分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商4分+建筑6分+物管6分=68分。

    ★06-①【观海台】 后海路与创业路交汇处 小高层 5700 26430031 海林物管
    点评:中心区里最憋脚的小区规划
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格6分+污染8分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商6分+建筑4分+物管2分=66分。

    ★07-①【金海岸】  南山创业路南、南园路西  小高层  5400  26432888 新东升物管
    点评:虽是住宅,但4写字楼的不少
    购买指数:地段8分+环境6分+户型6分+价格6分+污染6分+交通8分+市政8分+小区2分+发
展商4分+建筑6分+物管4分=64分。

    ★08-①【滨海之窗】  后海大道东 19~33层住宅 6000 26722848 发展商自管
    点评:似乎后海大道以东沿滨海路的楼盘进度都慢?
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格4分+污染4分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商4分+建筑6分+物管4分=62分。

    ★09-①【蓝山美墅】 万商大厦东 18~22层住宅 5500 26422228 发展商自管
    点评:“质量第一、安全为本”
    购买指数:地段8分+环境8分+户型8分+价格6分+污染4分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商4分+建筑2分+物管2分=60分。

    ★10-①【华彩天成】 龙岗路与环西路交汇处 小高层住宅 5300 26422288 金风帆管理
    点评:海雅周围的中小户型吸引最多的是女客户
    购买指数:地段8分+环境6分+户型4分+价格6分+污染4分+交通8分+市政8分+小区2分+发
展商4分+建筑4分+物管4分=58分。

    ★11-①【漾日湾畔】 滨海大道与后海滨交汇处 高层住宅 6300 26452740 发展商自管
    点评:本年度“牛皮大王”
    购买指数:地段8分+环境8分+户型6分+价格2分+污染4分+交通6分+市政8分+小区4分+发
展商2分+建筑6分+物管2分=56分。

    ★12-①【云海天城世家】 后海大道西 高层住宅 4580 26400963 开元国际管理
    点评:外墙颜色不协调、密度还是有点高
    购买指数:地段6分+环境4分+户型6分+价格8分+污染2分+交通6分+市政6分+小区4分+发
展商2分+建筑4分+物管6分=54分。

    ★13-①【蔚蓝雅苑】 后海大道东 小高层住宅 4800 26410888 开元国际管理
    点评:“入住雅苑,享受蔚蓝生活”---膀大款是明智的
    购买指数:地段8分+环境6分+户型4分+价格6分+污染2分+交通6分+市政6分+小区2分+发
展商2分+建筑4分+物管6分=52分。

    ★14-①【新一代公寓】 南油大道南段 31层公寓 4980 26640000  发展商自管
    点评:与当时的东滨华苑情况类似
    购买指数:地段6分+环境6分+户型6分+价格6分+污染2分+交通8分+市政4分+小区4分+发
展商2分+建筑4分+物管2分=50分。

    ★15-①【雅仕·荔景苑】 登良路 31层住宅 5200 26415555  发展商自管
    点评:与煤气站为邻
    购买指数:地段6分+环境6分+户型6分+价格4分+污染2分+交通8分+市政6分+小区2分+发
展商2分+建筑4分+物管2分=48分。

    ■即将推出新盘

    【蔚蓝海岸4期·香槟印象】
    【听涛花园】

    ■编制说明
 
    本购买指数涵盖的楼盘范围是由学府路东段、南油大道、东滨路、深圳湾所围合的近4
平方公里的区域。“购买指数”是综合性评判指标,着重反应楼盘的均好性和性价比。

    本指数编制依靠实地考察、法定图则,并以居家角度亲身感受,避免广告、有偿新闻、
概念炒作、发展商说辞等的影响。客观是本“购买指数”的指导思想和基石,但无论如何,
作为个人看楼的总结,“购买指数”依然可能存在失误甚至偏颇之处,在做购房决定之前还
有赖于您自己把握。

    如有发现错漏请通知:banq@vip.163.com

    评分由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

    “分项指数”包括地段、环境、户型、价格、污染(包括噪音、空气等状况)、交通、
市政配套及规划(简称“市政”)、小区配套及规划(简称“小区”)、发展商实力及诚信
(简称“发展商”)、建筑质量及实力(简称“建筑”)、物业管理(实力、质量、过往评
价)等11项的评分。“分项指数”之和就是楼盘的“购买指数”。

    “分项指数”得分说明:10(很好、很低或很强);8(好、低或强);6(中等);4
(差、高或弱);2(很差、很高或很弱)。

    各楼盘按照“购买指数”得分高低排列,得分相同者以拼音字母排序。
   
    本“购买指数”排列模式:

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    排序 楼盘名称 地理位置 项目类型 均价(元/平方米) 售楼电话 物业管理
    点评
    指数评分
    -------------------------------------------------------------------


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