导读：
          ■万科深圳首席纯街铺，翡丽道新品将推
          ■区域唯一性　
          一、国内最贵重世界级经济岸线，深圳战略设施布局重区
          二、沙井史上最伟大的时空组革：沿江高速“零剪径”
          ■产业唯一性
           一、深圳最大产业服务基地、后勤服务基地、产业溢出基地
          1、专业电子市场云集，华南最大电子产业基地
          2、深圳个体经济创业中心，日均诞生8.5个小老板
          二、深圳小产权房体量最大区域，总体消费群超200万
         ■商圈唯一性
          一、深圳西部区域型龙头商圈：沙井老街
          二、街区商业发展龙头：深圳东门，宝安沙井
          1、商铺趋于“零空置”，举市罕见
          2、全球零售巨头沃尔玛进驻，发力中心级商业圈
          3、最热门商业形态，租金回报率高达6%
         ■产品唯一性
          一、沙井老街商圈核心位置，唯一在售产权纯街铺
           1、约4万㎡规模，占踞区域龙头地位
           2、独立式纯街铺，超强展示性
           3、骑楼设计，旺盛人气最佳保证
           4、退台＋连廊设计，类双首层街区
           5、区域内唯一在售稀缺餐饮街铺
           6、面积区间40-500㎡，营造丰富完善业态
           7、70年产权式商铺，财富期限延长20年
         ■成就第三代深商的最佳练兵场：万科·翡丽道
正文：

■万科深圳首席纯街铺，翡丽道新品将推

位于沙井中心区新沙路与环镇路交汇处的万科·翡丽道，是区域内最大商品房项目万科•翡丽郡的附属纯街铺物业。翡丽道东临华盛•西荟城和盛芳园小区，西邻沙井镇政府老街商圈，南靠居民房，北依荣根学校和辛养社区，商铺总建面达4万平方米。

在深圳众多的住宅项目中，建面1万平方米~3万平方米的商业，一般会做成MALL，而万科却把足足4万平方米的商业，做成纯街区，这在深圳范围内是非常罕见的。而翡丽道也因此成为目前深圳总建面最大的纯街铺。

作为万科在深圳打造的首席纯街铺，翡丽道主力面积为40~80㎡。项目首批产品已于2011年12月中旬盛大发售，开盘当天热销8成，随后火速售罄。在翡丽道新品即将推出市场之际，房地内参认为有必要对该项目所在的区域、商圈以及产品的价值进行分析，以供各位参考。

■区域唯一性
　
一、国内最贵重世界级经济岸线，深圳战略设施布局重区

万科·翡丽道所在的沙井中心西片区，是指东至规划中的宝安大道，西至沙井路，北至沙井北环路，南至南环路围合而成的区域，总用地面积567.76公顷。沙井中心西片区处于深圳西北部中心，西面近海，靠近珠江口，属于深圳西部（沿江）新城规划范围内；北接深圳“第三环”——东莞，是深圳西北部的门户片区。

深圳西部经济岸线的发展主轴，包括前海中心、宝安中心、国际港枢纽、沿江新城四大重点发展区域，这条岸线汇聚了深圳最密集的战略资源，同时处于中国主要贸易伙伴最近的入海口，构成了一条中国最贵重的世界级经济岸线。其中沿江新城是西部黄金岸线中“现代制造业服务型总部”，制造业非常发达。

未来深圳填海造地的高限只有约36平方公里，其中大部分集中在沿江新城，因此沿江新城称得上是深圳最后一块净地集中区域。这将导致对CBD依赖性不高的战略设施都会放到沿江新城。比如第二会展中心、民俗博物馆、城际交通枢纽等等落户就有了更大可能。

沿江新城定位为依托沙井的制造业基础和邻近机场的有利条件，构筑依托机场的高新技术产业体系，促进高端装配制造业和器材制造业集聚，打造成为集高新技术产业、现代化制造业、旅游观光、生活配套的深圳西岸城市次中心。

二、沙井史上最伟大的时空组革：沿江高速“零剪径”

沿江新城综合交通条件发达，具有“海、陆、空、铁”齐全的综合交通枢纽优势，汇聚了海陆空铁四维立体交通资源：首先是三条轨道快线：1、穗莞深城际轨道；2、深港机场快线、3、11号线从松岗到福田中心的机场快线，起始点都在深圳机场，令其成为连接珠三角的战略性枢纽中心。

其次是世界级港口大铲港——世界级经济岸线中重要的战略设施，还有福永码头、国际机场等重要国际交通枢纽，以及1号、10号、13号等3条地铁贯穿西部岸线。而地铁11号线和沿江高速的开工建设，极大的缩短了沙井与南山区的时空距离。

沿江高速深圳段计划将于2013年9月开通，通车后从南山前海到沙井，将实现“零红绿灯”、“全程高速”、“时空15分钟”的“零剪径”化！地下（地铁）、海上、地面、天空4重立体网络结合，造就沙井史上最伟大的时空组革！
　　
■产业唯一性

一、深圳最大产业服务基地、后勤服务基地、产业溢出基地
　　
随着深圳重心西移、南山的做大、前海的崛起，使得原本宝安的新城、西乡，快速地成为南山输出人口的接纳中心，而大前海、大南山、大宝中的后勤基地也开始向北——迁移到了沙井，沙井已然成为深圳最大的产业服务基地、后勤服务基地、产业溢出基地。

1、专业电子市场云集，华南最大电子产业基地

目前沙井有德普沙井电子城、益华电子批发市场，永一国际电子市场、海正电脑城、新亚五金电子工具城以及赛格电子市场、壆岗中亚电子博览中心等7家专业电子市场，形成了较大规模的电子产业网络，已经成为华南最大的电子产业制造、电子产品交易和电子物流基地。

而在工艺玻璃制造、汽车改装、餐饮配送、商业物贸等方面，沙井都已经成为支援大前海、大南山、大宝中发展的后勤平台。电子产业的蓬勃发展，使得沙井成为小企业主的“井喷之地”，个体经济的发展非常活跃。

2、深圳个体经济创业中心：日均诞生8.5个小老板

据宝安国税沙井分局的数据，截至2011年9月底，沙井街道个体工商户12206户，仅2011年前9个月新注册的个体工商户就达2304户，同比增长44.09%，增加705户。前不久正式营业的德普沙井电子城二期，不到一个月时间，就新增800多个“小老板”。近三年来，沙井平均每天约诞生8.5个小老板，成为小企业主的高产地、个体经济创业的绝对中心！

沙井是深圳所有街道中，最具商业创业氛围的区域，沙井的商业服务业则是深圳所有的非主流商圈（非主流商圈：即除去华强北、东门、南山海岸城、福田中心区、宝安中心区等热点地区以外的商圈）中最旺的，沙井因此成为深圳的“个体经济创业中心”。

二、深圳小产权房体量最大区域，总体消费群超200万

沙井中心区所在的西部工业组团，是深圳西部唯一极少被炒作的区域，而目前沙井区域内包括万科•翡丽郡在内，仅有5个商品房，即富通•丽沙花都、桑达•棕榈堡、鸿荣源•禧园、华盛•西荟城，商品房总建面共约105万平米，具有一定的稀缺性。
 
虽然沙井目前商品房数量稀少，但值得注意的是，沙井是深圳集资房和村民自建房体量最大的区域、小企业主最多的区域。房地内参注意到，万科•翡丽道东北侧正好与沙井衙边村一个自建小区紧挨着。细细观察下，这个集资房小区有18栋、约28层，且空置率极低，几乎灯火通亮，以每层5.5户均值来算，这个集资房小区居民约摸2800人。
 
观察卫星地图会发现，沙井周边还密集分布着类似这样的集资房小区、沙井村民自建别墅区，尽管个体小区规模不及上述，但累积起来这种集资房居民，方圆千米范围内估计应该超过1万户。如此看来，这应该是沙井中心区最大的集资房小区，也是沙井最集中的居住中心。

总建面4万平米的万科•翡丽道，作为占地7.7万平米、总建面33万平米的万科•翡丽郡住宅项目街铺，自身已包括了超过千名小区居民的消费力。而加上进入区域的众多企业主，这里将聚集近20万名小企业主、本地权贵、公务员等，总体消费群体超过200万。这些庞大的消费群体，正是沙井商业发展的强大支撑力。

■商圈唯一性

一、深圳西部区域型龙头商圈：沙井老街
　
深圳的城市结构，并非传统摊大饼的同心圆的城市布局，而是带状、多组团城市格局。传统大城市的环状特征使得商业中心相对集中，而像深圳这样的带状城市，商业发展的特征是区域型商业中心纷纷涌现。随着城市向西发展，深圳经济热点逐步延长。

在新城、西乡北填满，福永价高的情况下，南山人口沿两条交通大动脉向北外溢，而沙井成为接纳人口输出的重心。工作在南山，居住在沙井必将成为很多人的选择。同时交通路网的改造、时空的重新组革为沙井老街商业的繁荣输入了源源不断的人流。

中国最贵重经济岸线的快速发展，深圳的城市布局特点，以及沙井作为深圳的“个体经济创业中心”，小企业主云集，使得片区快速聚集了资本、技术、消费群等经济要素，而由新沙路、环镇路、沙井路组成“沙井老街”，也因此具备了形成深圳西部区域型中心商圈的条件。

二、街区商业发展龙头：深圳东门，宝安沙井
　
1、商铺趋于“零空置”，举市罕见

沙井老街是深圳最早的商业街之一，同时也是深圳西部经济岸线中唯一的商业老街，不仅有着非常深厚的历史积累，在沙井本地的认知度也相当高，等同于东门老街在深圳市区的地位。在深圳商业的变革和进化的过程中，沙井老街的商业中心地位始终没有改变，依旧以人口密集、本地化消费为特征，保持着高租金、高人流、高密度铺铺相连的繁华景象。

沙井老街可以说是深圳目前所有非主流商圈中，经营情况最好的商业街区。考察可以看到，长约3公里的新沙路，两侧分布着众多大大小小的街铺，串联起沙井中心老街商圈和万丰商圈，几乎没有空置铺位、没有空闲的广告位，旺盛的经营情况从根本上保证了客户的商铺租赁。

2、全球零售巨头沃尔玛进驻，发力中心级商业圈

商业发展的层次是商业点→商业街→商业圈。目前沙井老街还是一条沿华润万家、裕客隆百货、佳华商场等大型商场展开的商业街，而随着西荟城沃尔玛、京基百纳广场的进入，沙井老街已经具备了形成中心商业圈的条件。

全球零售巨头沃尔玛所到之处，无不带来巨大的消费人流，并形成以它为主的新的商业中心，带动周围商业租金数倍递增，商圈地位进一步提升。而翡丽道地处沙井老街中心商圈，紧邻沃尔玛，商业成行成市的聚集，价值呈几何式倍增！
  
3、最热门商业形态，租金回报率高达6%

沙井西环路、地铁11号线、13号线、沿江高速等交通路网的改造，大大拓宽了沙井老街的商业辐射区域，大量外围人口的进入，更有利于这一片区商业的发展。目前沙井老街的单位面积的人流量并不比东门老街逊色多少。

由于新沙路是东西走向，不存在西晒的问题，有利于招商。同时新沙路、沙井路都以中档商业为主，商业形态非常类似东门老街。这一类型商业街，主要消费对象是最爱逛街、消费欲望最强的年轻一族，而面向这类群体的商圈通常租金高昂。

目前沙井老街的街铺租金价格一般能达到200-300元/㎡，好的位置可以租到600多元/㎡，租金回报率差不多达到6%左右，高于市场上很多商铺的投资收益，客户的投资回报率显而易见。
　
■产品唯一性

一、沙井老街商圈核心位置，唯一在售产权纯街铺

位于老街商圈核心位置，新沙路与环镇路交汇处的翡丽道，占据沙井老街商圈商业最集中、最繁华，也是商业价值最高的地段。项目总建筑面积为4万平方米，其中一期商业约1万平米、104套商铺，二期商业约1.3万平米、103套商铺。

1、约4万㎡规模，占踞区域龙头地位

翡丽道是深圳万科开发的第一个真正意义上的外向型街区商业，价值远大于偏内向型的社区商业，同时本项目商业规模近4万㎡，是深圳目前最大的街区商业项目，辐射三条主要道路，未来可打造成一站式消费集中地，商业辐射面大，占据区域商业龙头地位。

2、独立式纯街铺，超强展示性

万科·翡丽道拥有独立式临街商铺，全临街铺不仅展示性超强，更能营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业氛围，更加贴近人们的购物心理，让消费者既能享受轻松、惬意的体验式购物乐趣，从而让消费者的消费心态由被动购买转变为主动购买，大大提升购买力。

3、骑楼设计，旺盛人气最佳保证

整个项目跨越新沙路，形成跨界式纯街区，两者间通过风雨连廊连接，并与与一路之隔的华盛•西荟城超3万㎡商业连成一片，构成密集商业地带。先进的骑楼设计，不论晴天雨天，逛街的人们照样舒适、自由、畅快，商家人气一如往常，一层商铺经营完全不受天气影响。

4、退台＋连廊设计，类双首层街区

翡丽道2层采用开放式退台设计，营造“有天有地”的购物环境，采光效果非常好，南北风雨连廊互通，人流共享，逛街犹如首层般乐趣，形成类双首层设计。同时二楼的商家可扩大经营面积，放置风情感强的外摆位，二楼商铺价值大大增强。

5、区域内唯一在售稀缺餐饮街铺

餐饮是永远的黄金产业，目的消费强，更聚人气，本项目是区域内唯一在售的稀缺餐饮街铺，占据市场空白，吸引大量消费人群，经营前景无可限量。万科·翡丽道引领着沙井老街多条商业街，交叉形成强大的商业网纵横交错，更科学的将商家及业态合理分布，吸纳各个层次的消费人群，聚集人流，将实现街铺价值的最大化。

6、面积区间40-500㎡，营造丰富完善业态

翡丽道既有40-80㎡纯街铺，易于出租转手和变现。也有300-500㎡的大铺，适合大品牌商家开店经营。同时多种面积组合，更易于形成丰富的业态。目前翡丽道已吸引棒约翰、illy咖啡、名典咖啡、六千馆、吉野家、小黑牛涮涮锅、真功夫、永和大王、味千拉面等众多品牌商家进驻，具备了培育高端商业圈的实力。

7、70年产权式商铺，财富期限延长20年

沙井人口140万人，人口众多、创业活跃、消费超前，是深圳小产权房交易最活跃的区域，占深圳市小产权房交易总比例的50%。然而随着政策的调控，沙井小产权房受到打压，人们开始选择产权物业。“产权商铺”越来越受到商家的青睐。

一般情况下，商业只有50年产权，但是翡丽道拥有70年产权，比一般商铺多了20年的产权，这意味着翡丽道可租时间更长，凭借此业主和商家都可以掌握更多财富，产品的商业价值更高。

■成就第三代深商的最佳练兵场：万科·翡丽道

2012年是沙井楼市的主流化元年，沙井正式被纳入深圳楼市的大秩序中，片区置业开始倾向于产权物业。也因此，2012年成为沙井“产权商铺”兴起的元年。而独立式临街商铺，是最有价值的商铺之一，是回归到商业最原始最简单的一种商业形态，最容易经营，最容易存活，也最容易做旺。

从目前沙井老街的商业发展，可以看出沙井在街头商业智慧的育成能力，足以与20年前的东门、10年前的华强北相提并论！如果说蛇口奠定了深商的基因、罗湖培育了首代深商领袖（商业）、南山培育了次代深商领袖（科技），那么沙井及其可能为深圳培育三代深商领袖的最佳阵地。

三代深商领袖，是那种具备街头商业历练，对铺头连锁、物流组织等具备深厚实战能力的商业人才，在内需时代，街头商业训练已经越来越重要。而沙井，就是街头商业智慧蓬勃发展、不断试错与试验、不断进步的重心所在。

万科·翡丽道作为目前区域内唯一在售的独立式产权商铺，坐享沿江新城规划发展利好，四维立体交通网络为项目提供便捷出行条件，个体经济发展非常活跃。同时项目所在的沙井中心区消费群体庞大、商业氛围浓厚，因此翡丽道或将成为三代深商领袖最佳的练兵之地！（YF）*2

万科·翡丽道效果图

万科·翡丽郡总平面图：万科·翡丽道为其商铺部分