导读：
          ■深圳30年发展轨迹，下一个重心在哪？
          ■南山、前海一带，将成深最大事业中心！
          ■3000万㎡、200万人：南山成最大人口出口区
          ■万科翡丽郡：迎史上最佳机遇，承接高薪人群
正文：

■深圳30年发展轨迹，下一个重心在哪？

继万科翡丽郡年初第一批单位大卖，第二批新品即将入市之际，@房地内参 所想的是，项目所在沙井以及深圳城市格局的变化。作为深圳人，对沙井未必熟悉，但自从区域多个电子城打造、带动上千家电子企业进驻后，我们说已经“华强北化”的沙井，开始被越来越多人关注。

而为什么电子企业纷纷入驻沙井，不选择其他地方，这正是一条不容忽视的线索。随深圳30年开发建设，从罗湖到福田再到如今南山、宝安的发展轨迹，见证了深圳的发展历程。因深圳地域狭长、东西走向，决定了深圳必须线性发展。

而当罗湖、福田、南山原关内土地饱和、建设完毕后，下一轮的发展重心只能出关，因此，才有了前海的规划、龙岗大运新城的规划。然而，又因为前海、宝中相对龙岗与中心区连接更紧密，因此，是深圳最看重、也是投入力度最大的区域。

■南山、前海一带，将成深最大事业中心！

也即代表深圳未来的发展重心，将转移到前海一带。而目前前海尚在建设中，南山率先承接了这股一路向西的发展动力。无论是区域经济，还是人居价值，都一应提升。而未来最大的变化是，深圳的事业中心，将从过去的福田中心区转移到南山、前海一带。

政府规划，未来高新区写字楼达1000万㎡、后海400万㎡、前海1600万㎡，单这三块区域的写字楼体量共3000万㎡，也即是说，深圳未来就业人口的集聚中心，就在这里。而按照国际惯例，Sb＝（50%～60％）Oe（15～20）是一个预测区域写字楼总量水平的一个行之有效的根据写字楼的就业人数和社会整体平均赢利水平预测区域写字楼发展规模（Sb）公式。

其中60%为就业人数比例的国际管理值上限，15为国际人均写字楼使用建筑面积的下限。Sb为区域内未来一段时期写字楼的总体规模；Oe为商务就业人数。

■3000万㎡、200万人：南山成最大人口出口区

那么，以人均15㎡写字楼建面计算，3000万㎡的写字楼面积，对应人数为200万，也即是是说未来南山、前海一带，单在写字楼的上班族就有200万人。而又由于南山属于半岛型城区，土地已固定，填海受限、向外拓展难度高，同时，区域土地开发几近完毕，人居版图小，那么只能向外寻需。

即会使这里成为未来深圳人口出口大区，即形成在“南山前海上班、在就近区域居住”的格局。就如福田CBD将北上的龙华吃掉一样。而如今龙华已趋近饱和，宝中、西乡新盘量也渐少，几近无供应，而相对未来庞大的就业人口而言，只能继续西迁。

于是，类似福永、松岗、沙井这些地域，将逐渐承接南山、宝安人口出口。同时，贯穿西部的沿海高速也即将于明年通车，在此契机下，深圳西部地域更是迎来了史上最佳的发展机遇。

■万科翡丽郡：迎史上最佳机遇，承接高薪人群

其中，作为深圳西部门户的沙井，由于是深圳最大的建成区，人居氛围浓郁、商业成熟、交通畅达，同时是深圳真正意义的门户片区，贸易往来频繁、物流发达，因此，在承接南山人口出口上，将发挥最大效力，也即成为未来承接南山人口出口的最佳地域。

据悉，未来，走沿海高速从南山至沙井，将从原来的45分种缩减至15分钟，这与南山至华侨城的用时一样，交通便利性极为凸显。同时，相对其他区域，沙井未经包装，仍位于洼地，人居成本低，是深圳进驻门槛最低的熟地片区。

而这也正是电子企业纷纷进驻沙井的核心原因。受中心区租金上涨、成本推高以及经济影响，而为可持续发展，电子企业只能一路向西，寻求最佳的生存环境，再加上沙井先天占据港口、机场、门户等贸易窗口之优，因此，受到越来越多企业的青睐。

而在沙井渐已展露头角之际，区域人居却不太给力。目前区域品牌商品房项目，只有万科•翡丽郡、鸿荣源•禧园，而禧园已售罄，因此万科•翡丽郡成为整个沙井地区唯一的高端人居项目。未来，在南山发展、前海崛起的大势背景下，位于沙井的万科•翡丽郡将成为南山人居后方、高新（薪）区的落脚地而受到更大关注。目前，已听闻有不少高新区人前往咨询，并意向购买了，这是不是就是最大讯号？（PM）