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                                                       半求

                                                  2004-3-18 
                                          banq@vip.163.com


    ■前言

    本文所指南头片区，是指内环路、南油大道、北环大道、中山园路、南新路的围合部
分，面积约4.8平方公里。

    此片区是南山的建成区，土地空间有限，房地产开发更多地表现为见缝插针式的小盘，
其中又以小户型为主要，因此吸引了为数不少的一次置业者。片区最大的小区是麒麟花园，
面积不过13万平米，与后海、前海比较起来规模较小。片区的城市形象也有待改善。

    但是，片区由于处于南头半岛的核心，拥有商业和地缘优势，沃尔码、家乐福、岁宝、
一本、苏宁等商场密布，商业密度与福田的旺区相比毫不逊色，生活服务方便，为小楼盘的
开发提供了良好的土壤。

    就目前的情况来看，小户型销售都还不错，但是市场中也突出体现了第一次购房人士在
选择技巧、购房知识、谈判心理上存在诸多盲点，购房满意度不高，很多购房者连基本的购
房知识都不具备就开始，贸然进入房地产市场，由于房地产市场易进难出，埋下了不少隐
患。

    ■在售住宅

    1-①【麒麟花园3期】  麒麟路西玉泉路南  24层住宅 5500  前海 前海  26550088 
    点评：片区唯一的大盘，并紧临高新区，优势明显
    购买指数：地段6分+环境8分+户型4分+价格6分+污染8分+交通4分+市政8分+小区10分+
发展商6分+建筑6分+物管6分=72分。

    2-①【汇金家园】 艺园路玉泉路交汇处 11层住宅 4200 南头投资 鹏城居26516688  
    点评：片区道路开始整修，环境开始好转，中心花园不错。
    购买指数：地段6分+环境4分+户型8分+价格8分+污染6分+交通4分+市政6分+小区8分+发
展商4分+建筑4分+物管6分=64分。

    3-①【西海明珠】 深圳大学对门 30层住宅 5600 海岸地产 自管26557777   
    点评：离深圳大学最近的楼盘，密度过高
    购买指数：地段8分+环境6分+户型6分+价格4分+污染2分+交通4分+市政8分+小区6分+发
展商6分+建筑6分+物管4分=60分。

    4-①【光彩新世纪家园】南山大道 24/27/30层 5200 光彩建设 自管 26062288   
    点评：好在滨海大道的软基路面降低了一些噪音
    购买指数：地段6分+环境4分+户型8分+价格4分+污染4分+交通6分+市政4分+小区4分+发
展商4分+建筑6分+物管6分=56分。

    5-①【荔雅居】  登良路南  11~12层住宅  4800   海港城   南油物业 26644999  
    点评：如无印染厂废气灰尘污染，这里还是动静皆宜的住所
    购买指数：地段2分+环境4分+户型8分+价格8分+污染6分+交通4分+市政2分+小区6分+发
展商4分+建筑4分+物管4分=52分。

    6-①【福临苑】 南山大道学府路交汇  21层住宅 4800 南油地产 自管26666068   
    点评：本盘的最大价值在商业而非住宅
    购买指数：地段6分+环境2分+户型4分+价格8分+污染4分+交通6分+市政4分+小区2分+发
展商4分+建筑2分+物管4分=46分。

    7-①【英达·钰龙园】  南新路北 32层商住楼  5300  英达投资 自管  33300888   
    点评：过高的密度几乎抵消了地段的优势
    购买指数：地段8分+环境4分+户型6分+价格4分+污染2分+交通6分+市政2分+小区2分+发
展商4分+建筑2分+物管4分=44分。

    8-①【百富大厦】 登良路  24层住宅  4900  南油地产  自管 26522999   
    点评：邻居就是隐患印染厂
    购买指数：地段4分+环境2分+户型4分+价格8分+污染4分+交通6分+市政2分+小区2分+发
展商4分+建筑2分+物管4分=42分。

    9-①【时代骄子】  南山大道学府路交汇  31层住宅 5400 金江岛 自管 26577928   
    点评：楼盘南面小街是南山色情中心
    购买指数：地段6分+环境2分+户型4分+价格4分+污染4分+交通6分+市政4分+小区2分+发
展商2分+建筑4分+物管2分=40分。

    10-①【百分百公寓】 学府路  26层住宅 5300  恩地 自管 26423388   
    点评：外墙涂料质量堪忧
    购买指数：地段2分+环境6分+户型6分+价格4分+污染2分+交通4分+市政4分+小区2分+发
展商2分+建筑2分+物管2分=36分。    

    10-②【现代城华庭】  创业路   小高层  5600   大中华     26933888  
    点评：0
    购买指数：地段4分+环境4分+户型4分+价格4分+污染4分+交通6分+市政2分+小区2分+发
展商2分+建筑2分+物管2分=36分。

    ■尾盘项目

    【荔林春晓】  深南大道与南山大道交汇 小高层住宅  5300  拓盈实业  26427888
    【如意家园】  常兴路与桃园路交汇处   小高层住宅  5000   万年     26669916
    【常兴广场】  常兴北路与桃源路交汇处   高层商住楼  4680          26660000 
    【金色年华】  南油大厦正对面   小高层住宅  4300   利华迅         26965133
    【新街口大厦】  内环路南油大道交汇处   商住  5100  百保利        26054888

    ■商业项目

    【南头商业城】  中山园路深南大道交汇       商铺 28000    26952228   
    【常兴时代广场】  常兴北路与桃源路交汇处   商铺  4680     26660000 

    ■将推新盘

    【悠然天地】   深南大道南山大道交汇处        天地地产 
    【光彩新天地公寓】  南山大道与桂庙路交汇处      光彩建设     26455888  
    【明舍御园】  荔香公园西侧   普通住宅    明舍投资     83849911-620

    ■编制说明
 
    本购买指数涵盖的楼盘范围是：内环路、南油大道、北环大道、中山园路、南新路的围
合部分，面积约4.8平方公里。“购买指数”是综合性评判指标，着重反应楼盘的均好性和
性价比，仅供参考。

    本指数编制依靠实地考察、法定图则，并以居家角度亲身感受，避免广告、有偿新闻、
概念炒作、发展商说辞等的影响。客观是本“购买指数”的指导思想和基石，但无论如何，
作为个人看楼的总结，“购买指数”依然可能存在失误甚至偏颇之处，在做购房决定之前还
有赖于您自己把握。

    如有发现错漏请通知：banq@vip.163.com

    评分由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

    “分项指数”包括地段；环境；户型；价格；污染（包括噪音、空气等状况）；交通；
市政配套及规划（简称“市政”）；小区配套及规划（简称“小区”）；发展商实力及诚信
（简称“发展商”）；建筑设计及质量（简称“建筑”）；物业管理（实力、质量、过往评
价）等11项的评分。“分项指数”之和就是楼盘的“购买指数”。

    “分项指数”得分说明：10（很好、很低或很强）；8（好、低或强）；6（中等）；4
（差、高或弱）；2（很差、很高或很弱）。

    各楼盘按照“购买指数”得分高低排列，得分相同者以拼音字母排序。
   
    本“购买指数”排列模式：

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    排序 楼盘名称 位置 项目类型 均价（元/平方米）发展商 物管 售楼电话
    点评
    指数评分
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