导读：
           ■“美国梦”与“深圳梦”
           ■地王史就是浓缩的地产史、城市史
           ■第一场革命：深圳第一槌
           ■深圳地王英雄榜
           ■地王第13战：中粮•一品澜山
正文：

■“美国梦”与“深圳梦”

“这是一片献给‘可能性’的土地，这里，持续不断的进步是唯一有意义的指南针，而进步被看做和太阳升起一样理所当然。”《欧洲梦》一书的作者J•里夫金在阐述美国梦时，用这样一句话来怀念他曾经认可的伟大国家美国。

当我们把这句用到深圳这座年轻的城市时，发现竟是如此的贴切。如果说美国人都有一个“美国梦”的话，那么对于很多的中国人来说，他们也有一个“深圳梦”。

从一个边陲小渔村，崛起为一座千万人口的现代化大城市，深圳30年来的发展历程就像一部波澜壮阔的历史史诗。中国30年城市化高歌猛进，没有哪座城市能够替代深圳的样本意义，深圳是中国现代城市最好的镜像。

■地王史就是浓缩的地产史、城市史

敢于第一个吃螃蟹，冲破体制，打破常规是深圳这座以改革著称的城市作为“试验田”、“排头兵”的角色的首要特质。深圳的地产业的发展就是这一特质的形象体现。深圳只有1,953平方公里弹丸之地，无论是土地资源还是市场规模都不能与北京、上海和广州相比。

但是却小螺丝里做大道场，培育出了一大批全国性地产品牌，还形成了较内地市场更加成熟的行业规范和专业体系。在过去的几十年里，深圳曾经是全国房地产制度和市场的“标杆”：最早推行的土地拍卖制度，已经成为全国市场的规范；最早推出的社区理念、物业管理和营销创意，也成为了各地开发商学习的样板。

而在最近的几年，随着专业人才的流出，深圳又成为了全国房地产人才的“黄埔军校”。可以说，一部深圳地产史就是一部浓缩的深圳乃至中国城市发展史，而其中的“地王”更以其最高贵的王者身份，占据着深圳地产发展的制高点，具有着行业标杆的意义。

所谓“地王”，是指在商品房用地拍卖中以极高价被拍得的建筑用地，这些创纪录的高价地便被称为“地王”。深圳及全国的土地价格的涨幅常常超过房价涨幅，而且往往先于房价上涨，可见土地供应紧张引发地产商竞相拍出天价地王，然后成为房价高涨的直接推手。

地王频出之时，往往也成为房价节节攀升之时。不夸张的说，深圳的地王史就是一部深圳地产发展史，也就是深圳乃至中国的城市发展史。

“述往事、知来者”，这段时间，深圳地产界行业风向不明，大家都犹如站在十字路口，我们对深圳的地王史进行一次简单的梳理，把握深圳几十年来地产业发展的中心脉络，能够让我们更加理性的看待过去和现在，并能站在更高的角度去面对未来。

■第一场革命：深圳第一槌

深圳建立经济特区不久，在传统的产权制度下，土地的国有和集体性质严重阻碍了经济的发展，要发展就必须突破土地产权的制约。1987年12月1日，深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为8588㎡、宗地编号为H 409-4的商品住宅用地的使用权有偿出让给深圳经济特区房地产公司，总价为525万，地价为610元／㎡。

深圳敲响了中国土地拍卖的第一槌，开创了用市场配置土地资源和土地使用权有偿转让的先河，这一拍在当时是违反国家宪法的，是新中国土地使用制度的“第一场革命”，最终促成了1988年的修宪。

拍卖当天到场有香港专家，还有全国17个城市的市长，甚至还有中央级领导。从这一天开始，土地作为最大宗的投资品，作为溢价最高的投资品种成为地方财政的根基，深圳特区经济飞速发展的助推器。

1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的条款删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。自1980年“违宪”打擦边球用地有8年多后终于修宪，使土地出让开始合法化。

■深圳地王英雄榜:

一、深圳首个“地王”

1988年11月18日万科用拍卖的方式以2000万的天价买下了占地4241㎡罗湖红桂路上的威登别墅用地，中国最大的房地产企业———万科正式进入房地产行业，但由于楼面地价大大超过了周边住宅的平均售价（接近1700元/㎡，深圳土地拍卖首次面粉贵过面包），被主管官员斥为“瞎胡闹”，王石也自称是拿下了“昂贵的地产入场券”。

名为别墅实为小高层，威登别墅1991年9月1日竣工入伙，容积率2.76 ，总建面11699㎡。在这块拍卖后不久，万科又以同样的高价拍下了另一块，并于威登别墅前建成，这就是诞生了中国第一个业主委业员的天景花园。

二、阳光带•海滨城

2000年，招商以比低价高出近8000万的3.4亿获得占地42394㎡的阳光带海滨城地块，楼面地价2370元/㎡，这就是阳光带海滨城一期的地块。此地块之后，当年最后一次土地使用权12月出让，招商地产以2.5亿获得4.3万㎡的土地，这就是阳光带海滨城二期的地块。

2002年7月10日，当28家单位中的东海、鸿威各取一块高新南区用地的时候，楼面地价已升至2500元／㎡以上，阳光带在竞争中占据了优势。

三、万科•东海岸

2001年7月20日下午，万科以超出底价1.7亿的4.06亿夺得盐田大梅沙总用地26.8万㎡的J402－0066地块，裸地价1515元／㎡、楼面地价1890元/㎡，高于第二名标百仕达（3.69亿）10%，这个成交价格超出了绝大多数人的预测，接近深圳某些繁华市区的地价。

在市场的争议和猜测中，东海岸一期于2003年中面世，开盘的火爆和显赫销售战绩出人意料的好。所谓滑铁卢的质疑烟消云散！

四、红树西岸和中信红树湾

2001年12月6日，深圳市将红树湾填海区首宗总面积约24万㎡的土地分成3块予以拍卖，泰华以14.55亿竞得北面两块，百仕达以7.8亿的价格竞得南面靠海湾的一块，创下了当时国内土地拍卖单项最高纪录，楼面地价分别达到2793元/㎡、2833元/㎡和3055元/㎡，创了1997年以来深圳同类用地楼面地价新高，并宣告深圳地产黄金十年的开始，这三块地建成了今天的红树西岸和中信红树湾南北区。

百仕达请来了美国著名设计师，设计了一个最不像住宅的住宅，并且在随后的很多年里，不断为深圳的住宅设计、硬件配套、营销模式以及高层豪宅价格提供新的刺激，并以1.7万/㎡的价格领先周边楼盘近1万开盘，取得大捷。

泰华地块在1年多后，将该地块转卖给了中信华南，旋被命名为中信红树湾花城，2004年10月，总建面65万㎡的中信红树湾花城推出一期高层，均价9200元/㎡。2005年3月，红树西岸将周边均价拉高到2.5万/㎡，刷新深圳高层楼盘的价格记录，并直接成为中信红树湾花城价格的助推器。

中信红树湾花城2005年底二期开盘时，均价已涨到1.4万/㎡。到2006年，红树西岸均价走高到3.2万/㎡。时间行进到房价暴涨的2007年，红树西岸不再孤独，这一年，深圳豪宅价格涨幅以“万”为单位。

2007年年初，中信红树湾花城三期开盘，均价2.3万/㎡，3月变成2.6万/㎡，7月超3万/㎡，10月破4万/㎡，1年内房价涨了近2万/㎡，试想哪里房价有过如此疯狂。而此价格无疑也对其它区域形成了极大刺激，曾以2万多元/㎡均价创造了天价的中海香蜜湖1号，也在这之后暴涨到4万-5万/㎡。

五、中粮•澜山

2002年3月22日，位于宝安中心区企龙山的南侧偏西半山腰的一块进入市场拍卖。项目宗地号为A112－0119，该项目总占地 82216.8㎡；总建面90380㎡，约21家地产商包括和记黄埔、万科、招商、中粮和百仕达等地产巨鳄都参与地块拍卖。

最后，中粮地产的前身宝恒地产战胜志在必得的和记黄埔，以总价1.29亿、楼面价1121元/㎡创出宝安当时的历史新高，此后宝安地价一日千里，走出了一条漂亮的地价重估曲线。中粮•澜山地块形状象一只“红舞鞋”，之前，宝安的土地价值并没有得到发现。而“红舞鞋”创出宝安楼面地价的记录之后，宝安土地价值进入了快速重估的轨道之中。

六、坂田万科城

2003年7月4日，万科地产以9.7亿的高价投得当时“关外的坂雪岗南端荒地”，成交价比起拍价4.5亿高出115%，这一数字刷新了深圳关外土地的拍卖纪录，楼面地价达2216元/㎡，现在看来地价似乎很便宜，可当时看真的是很贵，全市住房均价也就5500元/平，龙岗宝安的均价只3000多/平，而该地位置非常偏僻，当时真是鸟不位屎，这块地建成了现在的万科城。

根据房地内参www.BANQ.cn监测，万科城当前的别墅二手价格已经高达3万/㎡、高层在2万/㎡。

七、招华曦城

2003年12月30日，尖岗山首宗21万㎡别墅用地公开拍卖，招华击败香港和记黄埔名下的forton investment limited（和达投资有限公司），以5.8亿、楼面地价5440元/㎡成为当时的深圳新地王。

2004年11月26日，招华再次击败李嘉诚，经过127轮激烈角逐最终以16.85亿的高价、8575元/㎡的楼面价夺得曦城尖岗山a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297等4宗别墅及商业用地，再夺“深圳地王”。

该地块系深圳市土地拍卖历史上成交价超出底价幅度最大的一次，总占地386861.94㎡、建面196500㎡、容积率仅0.5。两次拍卖、两次击败华人首富李嘉诚，之后就诞生了今天的曦城。

到了2009-9-10，曦城尖岗山第三次拍地，招华最终以5.3亿总价、楼面地价18874.64元/㎡、裸地价22649.05元/㎡，获得占地23400.54㎡，建面28080㎡的A122-0332宗地，以楼面价格计，成为当年的深圳地王。而该块地正是如今的曦城6期•曦山谷。

今天，招华•曦城已经成为华南最大的纯墅区，其山顶别墅今年8月12日开盘，均价10万，区间为360-1360㎡，总价在3000万-2亿之间，共111套。其中高达2亿的最高总价，仅次于万科天琴湾最高价3亿的存货，为深圳顶级别墅总价之亚！

八、香蜜湖一号

2004年4月16日，一块地改变了一个城市的房价，这块地就是“九万三”地块。深圳“香蜜湖B303－0041”，占地9万3千多㎡，这便是“9万3”的由来。回顾深圳2000年以来的10年，真正的房价上涨期就是在“九万三”拍卖之后。

中海地产和信和置业以9.5亿联合竞拍成功，93544㎡的占地，建筑容积率1.4，楼面地价高达7254元/㎡，住宅楼面地价则达到7400元/㎡，创下当时深圳拍卖地块楼面地价最高纪录，楼面地价与邻居水榭花都的房价持平，被戏称为面粉贵过面包。

同时也就立马为水榭花都找到了价格上涨的理由，将水榭花都的价格从7000迅速推高到1.1万，其他楼盘也开始跟涨，最终成为了2005年深圳房价上涨的导火索，这块今天建成了今天的香蜜湖一号。

在争论与预测，质疑与调控的背景下，当年中海地产和信和置业拿下“九万三”时，有人甚至称之为深圳土地史上风险最大的地块，很多人想从他们的举动中总结出一些足以解读现实和未来的东西。

香蜜湖1号没有让人失望，2005年5月开盘均价即过2万，创造了天价，且首批单位开盘当日即告售磬。据半求房http://www.banq.cn数据显示，该小区当前挂牌均价为：86,728元/㎡。

九、万科•天琴湾

2007年3月，在深圳富春东方（集团）有限公司股权包拍卖会上，万科以10.05亿中标，间接获得东方尊峪、天琴湾两个东部项目。天琴湾位于深圳市东部黄金海岸大梅沙和小梅沙之间的崎头岭半岛上，是国内惟一双湾半岛别墅，最初由杭钢集团的属下企业深圳市富春东方房地产开发公司购买。

万科接手后精雕细琢，一二期为69套海岸公馆，三期为48套定制式别墅。在深圳房地产“大跃进”的两年间，天琴湾的市场估价也是日升斗金，从8万/㎡左右，一路上涨至20万/㎡，直至25万/㎡，成为深圳最贵别墅项目。

十、桑达•棕榈堡

位于宝安沙井中心区的“桑达•棕榈堡”，是沙井第二个商品房项目，也是沙井当年的地王。同时，也是沙井地段最核心的商品房。“桑达•棕榈堡”由桑达房地产开发有限公司开发。 占地47918.75㎡、建面105420㎡的A314-0566地块、容积率2.2。

“桑达•棕榈堡”于2007年1月20日推出第一批单位，第一、二栋共284套，公开发售当天成交280套，销售率98.6%，实现均价6350元/㎡。第二期也于2007年4月份开盘，当天共推出318套，均价9500元/㎡，当月成交率80%，销售速度、销售价格都创造了深圳西部工业组团（福永、沙井、松岗）楼市的销售速度新记录。而其销售价格成功地重新标定区域体系。

十一、金地•天悦湾

2009年9月25日，深圳市土地房产交易中心，宝安观澜两幅居住用地捆绑拍卖。一幅有山有水的优质地块，引起了包括金地、万科在内的8家开发商的抢夺。金地深圳公司总经理朱重敏代表金地参加了此次竞拍。

当天拍卖之时，万科志在必得，一再举牌推高报价。双方经过88轮竞价，最后万科终于还是拼不过金地，被金地以24.4亿一举拿下两块地。该地块楼面地价8617元/㎡，高出两年前最高价近2000元/㎡，成为当年的新地王。这块30 分钟交通圈山水资源绝版地块，堪称深圳近年来推得最好的一块地。

金地天悦湾于2011年9月10日正式开盘，均价为每㎡2.6万至3.7万，开盘当天即售出40余套。

金地天悦湾3、5、6、7、11、12、13、15栋合计60套别墅于2012-04-13获得批准预售，其中，3栋某套别墅政府指导价高达78880 元/㎡(按建面计)，这是深圳别墅“限价”1年来最高的叫价，也就是深圳限购史上最高别墅预售价。

十二、宝能•桔钓沙

2010年3月2日，位于深圳市龙岗区南澳街道桔钓沙片区、近岸海域二类环境功能区的G17301-1576、G17301-1577、G17301-1578三幅酒店宗地捆绑出让，三幅宗地合计占地66541.65㎡，总建面36202㎡，容积率0.5441。

交易过程惊心动魄，共有十七家大型品牌企业参与竞拍，由6618万起拍，经过长达100多轮报价鏖战，最终才由宝能投资集团属下的深圳市中港淘宝城投资有限公司（现已更名：宝能酒店投资有限公司）以6亿多元总价夺得。

本酒店地块创造了中国非住宅地块报价次数最多、史上最高溢价，溢价超过900%，创出了深圳史上所有地块出让的新高，远远高出当初的9万3地块、尖岗山地块。竞争程度最激烈的史上新记录，成为深圳的溢价地王，中国非住宅地王。

■深圳地王第13战：中粮•一品澜山

而如今，深圳地王史已经走到第十三站-----中粮•一品澜山。2010年10月16日，位于坪山新区坑梓街道宗地编号为G14207-0186的地块在市土地房产交易大厦举行拍卖。该地块占地53113.15㎡，建面122160㎡，70年使用期，容积率2.3，拍卖底价为3.66亿。

最后，该宗位于坪山新区坑梓街道的地块以7.42亿的价格由深圳中粮地产竞得，这一价格高出底价102.7%，成为坪山“地王”。这就是中粮地产在坪山新区的开山之作－－－中粮•一品澜山，为缺乏高端商品住宅区的坪山新区注入了强劲的活力，使坪山新区人民享受到了地王级的待遇。

读史可以明智，“地王”源自于城市及人们对其价值的高度肯定，肩负着城市的期待，承担着标杆的重任，成为城市最先进居住方式的缔造者和引领者。回顾深圳的地王史，当年的地王几乎都在建设的过程中都曾饱受争议和质疑。但是，如今这些项目不仅以楼王的价格被抢售一空，而且成为了深圳豪宅史上的经典之作。

今天，我们站在历史宏大叙事的高度，总结深圳地王的发展史，能够扬起我们敢闯敢干的精神，能够重新激发起深圳这座年轻城市拓荒者的激情与气吞山河的气魄，赋予我们这些时代的弄潮儿驰骋腾跃、一往无前的无穷力量，并为能够引导未来前进的方向！（ZPJ）1.5