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投资分析
紧约束带来的思考:最贴深,龙光城

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-08-17 12:50:45点击3320


导读:
           ■何为紧约束?
           ■紧约束阶段:新房供应堪忧,深圳人口外溢!
           ■最贴深的第一居所:紧约束,龙光城
正文:

■何为紧约束?

2012年7月下旬,房地内参负责人@尹香武_半求先生,曾于紧邻天安龙岗数码新城、与大运自然公园无缝连接、东莞市凤岗镇龙平西路的益田•大运城邦内,进行了一场主题为“楼市还有爆点吗”的地产最新形势讲座,并提出“深圳已进入紧约束阶段”等重要观点。

那么,什么是紧约束阶段呢?这是相对于政府而言的概念,有限的土地与激增的人口,是老天爷也是没有办法更改的事实,这就叫紧约束。比如说深圳房源的库存量大约是1.8万套左右,以每套房住4个人计算可供约7万人住。这个数字远比想象中的小。如果深圳保持这个可售量,会导致全年能够实现的交易量在3万套以下、解决9万多人的住房需求。

而深圳近20年以来,年均新房销售量大约是6.5万套左右。2011年新房共成交32020套新房,成交面积为2731861㎡,已经创下深圳10年来楼市交易量的最低记录。而据预计,一年半以后深圳新房的供应会减少。在这种情况下,深圳近期的供应少,远期的供应也比较担忧。

■紧约束阶段:新房供应堪忧,深圳人口外溢!

而现在已经有很长时间没有土地拍卖了,土地市场已无可奈何的进入到以旧改为主的阶段,如果要形成新的地块,必须要依赖旧改。从土地市场上看供应,深圳已经进入一个比较长时期的不太可逆转的紧约束阶段。而深圳的土地是有限的,仅1953平方公里。

相比起7434.4平方千米的广州,11200平方公里的惠州,16410.54平方公里的北京,6340.5平方公里的上海,深圳不过是个小城市,更像是一个大城市的一个区。因而,进入自然紧约束阶段的深圳,则必然会出现人口排挤、外溢现象,文明的说法是人口出口。

一千多万人的深圳要把人口出口到别的地方去,可以去哪里?西藏?太远了,绝不可能。只能是在与深圳交通往来比较方便的东莞、惠州就近消化。这个时候,位于深圳坪山与大亚湾交界处的龙光城,作为贴深最大盘的“深圳第一居所”,将显得极为有利。

■最贴深的第一居所:紧约束,龙光城

作为龙光地产深耕龙岗后又一人居力作,龙光城总占地约185万㎡,总建面逾550万㎡,共28000多户,将打造成一个可以容纳10万人居住的大型社区。项目以500万㎡的体量,雄居惠深市场之翘首,将成为承接深圳人口外溢最大盘。

在区位、交通、配套、档次、规模、品牌、价格等方面,龙光城拥有着市政级广场、五星标准酒店、最全“自配套”:周边涵括了多达6所学校和4所医院;2.6万㎡的皇家欧陆古典风格园林广场;美国戴斯酒店签约进驻;皇家社区巴士将每天往返于龙光城与深圳各中心区……

而且从距离上看,龙光城处在深圳与惠州的交界地带,是最靠近深圳的项目。目前,龙光城正推出“7折利率全城购房日”的超值优惠活动,少量40-170㎡临墅湖景洋房、190-450㎡玺悦墅在售;洋房价格区间在4000-6000元/㎡,均价约5300元/㎡,首付3万起!(WH)


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