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                                                 半求

                                             2004-7-29 

                                        banq@vip.163.com

    ■前言

    本次收集楼盘资料，前后跨度长达3个半月，涉及楼盘117家，最终排选出49家楼盘，其
余楼盘则由于已经销售完毕或者烂尾中等原因而未被列入。

    经过排查，半求也发现，罗湖在近三个月内的销售速度明显加快，在一个月前还有房子
卖的小区很多都已经一售而空，而投资类客户、香港客户占有相当大的比重。

    由于罗湖楼盘多、但规模小、发展商杂，因此鉴别和给分过程相当艰难，加之还有很多
并不十分熟悉的地方，可能导致在做评价时出现差错，还请批评指正。

    1979年3月宝安县改为深圳市，罗湖区于同年10月正式组建，是深圳开发最早的城区。
罗湖区总面积78.89平方公里。

    罗湖区地势东北高、西南低，多为丘陵、台地和冲积小平原，位于辖区内的梧桐山是深
圳市最高的山峰，海拔944米。罗湖区还有仙湖植物园、东湖、银湖、洪湖、地王大厦、国
贸大厦、东门步行街等。东门步行街是深圳历史上最老的一条街，面积12.8万平方米，有
300多年的文化历史。

    罗湖辖区还5家五星级饭店和其它70多家星级饭店，是深圳星级酒店最密集的城区。同
时，深圳中央金融区cfd位于该区蔡屋围，不但带来了经济利益，还为罗湖增添了无穷光
彩。

    2002年，继东门商业街区改造之后，罗湖区又展开了蔡屋围金融中心区规划、翠竹--太
宁文化商业区的改造规划、人民南口岸经济区改造。

    随着罗湖可开发土地接近枯竭，目前该区的房地产市场已经进入旧城改造阶段，大规模
小区不多，知名发展商基本撤出，而见缝插针式的建设则随处可见，导致罗湖的房地产发展
水平一直徘徊不前，这更加突出了那些大型社区的与众不同和吸引力。

    ■在售楼盘

    01-①【百仕达·东郡】  太宁路东段北 小高层、高层  8000  百仕达  25006666   
    【点评】：随着卷烟厂搬迁，片区环境更好了
    【购买指数】：地段6分+环境8分+户型8分+价格6分+污染6分+交通6分+市政6分+小区8
分+发展商8分+建筑9分+物管9分=80分。

    01-②【鸿翔·御景东园】  松园路   高层  8500   鸿翔实业     25588888
    【点评】：受中央金融区辐射，并有3#地铁的远期利好，却未被市场重视
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型7分+价格6分+污染6分+交通8分+市政8分+小区8
分+发展商6分+建筑9分+物管8分=80分。

    02-①【百仕达8号】  太安路西侧   高层  8600   百仕达实业     25637078
    【点评】：建筑质感一流
    【购买指数】：地段6分+环境8分+户型7分+价格5分+污染6分+交通6分+市政6分+小区8
分+发展商8分+建筑9分+物管9分=78分。

    03-①【鸿业苑名豪居】  东门北路爱国路交汇处  高层  7800  鸿基   25401333
    【点评】：东门北路噪音大
    【购买指数】：地段6分+环境7分+户型7分+价格6分+污染4分+交通7分+市政6分+小区6
分+发展商6分+建筑9分+物管6分=70分。

    04-①【翠拥华庭二期】  翠竹路   24~27层  7800   京武     25686888   
    【点评】：与其说卖的是房子，不如说卖的是公园
    【购买指数】：地段7分+环境6分+户型6分+价格7分+污染6分+交通6分+市政7分+小区6
分+发展商4分+建筑7分+物管6分=69分。

    05-①【心怡花园】  东湖路与东晓路交汇处 多层小高层 5200  城建  25684350   
    【点评】：作为第一次置业的目标其实不错
    【购买指数】：地段4分+环境6分+户型7分+价格8分+污染8分+交通2分+市政4分+小区8
分+发展商7分+建筑7分+物管7分=68分。 

    06-①【理想新城】  布心金稻田路    多层   4500  红岭集团     25806688   
    【点评】：非常实在的楼盘
    【购买指数】：地段4分+环境6分+户型7分+价格9分+污染8分+交通2分+市政4分+小区7
分+发展商6分+建筑7分+物管7分=67分。

    07-①【乐扬枫景】 黄贝路碧波小学侧 1#23层 6500  集浩+交响乐团  25425999   
    【点评】：片区生活氛围十分浓厚
    【购买指数】：地段6分+环境7分+户型7分+价格8分+污染6分+交通6分+市政8分+小区4
分+发展商4分+建筑6分+物管4分=66分。

    08-①【合正星园】  贝丽南路与田贝四路交汇   高层  6500   世纪  25603333   
    【点评】：装饰城的小业主不少
    【购买指数】：地段6分+环境6分+户型6分+价格7分+污染4分+交通6分+市政6分+小区4
分+发展商6分+建筑8分+物管6分=65分。

    09-①【城市天地广场】 宝安南路  高层商住 10000（装）  汉国置业  25678888   
    【点评】：南面景开阔，地下河水臭
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型4分+价格4分+污染6分+交通8分+市政6分+小区2
分+发展商6分+建筑6分+物管8分=64分。

    10-①【金鼎辉煌世纪】  嘉宾路1001号   高层  9000   金鼎大厦物业  82291114
    【点评】：传统租赁旺地
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型4分+价格6分+污染4分+交通8分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管6分=63分。

    11-①【缤纷时代家园】  东门中路   2#30层  8000   金海港投资     82202288   
    【点评】：东门小户型供应明显过多
    【购买指数】：地段6分+环境6分+户型5分+价格6分+污染4分+交通6分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管8分=62分。

    12-①【集建国际名园】  友谊路与江贝路交汇处  高层  9000  集建投资 82286999
    【点评】：片区同质的小户型过多
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型4分+价格5分+污染5分+交通6分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管6分=61分。

    13-①【京基·东方都会】  沿河路与深南东路交汇处  公寓  8000  京基  25886666
    【点评】：南北道路限制了楼盘档次
    【购买指数】：地段4分+环境4分+户型7分+价格4分+污染4分+交通4分+市政6分+小区3
分+发展商8分+建筑8分+物管8分=60分。

    13-②【旺业豪苑】  东门路与文锦路交汇处   高层  5600   旺业地产     82282328
    【点评】：立交桥是住宅的天敌
    【购买指数】：地段4分+环境6分+户型5分+价格8分+污染3分+交通6分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管7分=60分。

    14-①【仙湖枫景】  国威路与聚宝路交汇处北侧   普通  5500  广业成  25720088
    【点评】：如果没有电线，窗外的山景几乎无敌
    【购买指数】：地段6分+环境7分+户型6分+价格7分+污染7分+交通2分+市政4分+小区6
分+发展商4分+建筑4分+物管6分=59分。

    15-①【爵士大厦】  嘉宾路与和平路交汇处   高层  11000   基泰投资  25565757
    【点评】：曾经发生火灾
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型4分+价格3分+污染4分+交通8分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管4分=58分。

    15-②【深城公寓】  红岭北路与泥岗路交汇处 小高层公寓  5400  城建  82481325
    【点评】：性价比不错
    【购买指数】：地段4分+环境4分+户型6分+价格7分+污染4分+交通4分+市政4分+小区4
分+发展商7分+建筑7分+物管7分=58分。

    16-①【嘉宝田三期雅典阳光】  笋岗路宝岗路交汇处  高层 7600 嘉宝田  25928333
    【点评】：火车声中的家园
    【购买指数】：地段6分+环境4分+户型6分+价格6分+污染4分+交通4分+市政6分+小区6
分+发展商4分+建筑6分+物管5分=57分。

    16-②【天俊cepa时代】  彭年酒店旁  1#26层商住楼  9300（装）  天俊  82298866
    【点评】：cepa？若干年后谁知道这是什么？
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型3分+价格6分+污染4分+交通8分+市政8分+小区2
分+发展商2分+建筑6分+物管4分=57分。

    17-①【蕙兰雅居】  莲塘罗沙路北侧   小高层  6500   金峰园  25700988
    【点评】：未来的体育公园值得期待
    【购买指数】：地段4分+环境5分+户型5分+价格4分+污染5分+交通4分+市政7分+小区4
分+发展商6分+建筑7分+物管5分=56分。

    17-②【新银座华庭】 人民南东春风路南交汇处  高层商住  8700  联马  82346888
    【点评】：港人扎堆的地方
    【购买指数】：地段8分+环境6分+户型4分+价格6分+污染4分+交通8分+市政8分+小区2
分+发展商2分+建筑6分+物管2分=56分。

    18-①【东门天下】  东门中路    高层  8500   鹏运广场物业     82296668   
    【点评】：东门天下是小户型天下，总有一些小户型将成鸡肋
    【购买指数】：地段6分+环境6分+户型5分+价格5分+污染4分+交通6分+市政8分+小区2
分+发展商4分+建筑7分+物管2分=55分。

    18-②【沁芳名苑】  爱国路与东门北路交汇处   高层  8500  世纪汇鑫  25408886
    【点评】：怡景花园可以作为窗外景
    【购买指数】：地段4分+环境6分+户型6分+价格6分+污染6分+交通7分+市政7分+小区4
分+发展商2分+建筑5分+物管2分=55分。

    19-①【翠沁阁】  翠竹路   高层  6900   经济特区房地产    25621882 
    【点评】：环翠竹公园的楼盘都带个“翠”字
    【购买指数】：地段4分+环境4分+户型6分+价格7分+污染4分+交通6分+市政4分+小区4
分+发展商4分+建筑6分+物管5分=54分。

    19-②【东湖新地带】  太白路  高层  5900   腾亚实业    25801000 
    【点评】：深圳真正的户景住宅
    【购买指数】：地段4分+环境5分+户型5分+价格7分+污染7分+交通4分+市政4分+小区4
分+发展商4分+建筑6分+物管4分=54分。

    20-①【朗钜·御风庭】  文锦南路西   2#28层  8200   朗钜实业     82378888   
    【点评】：二奶楼、小姐楼
    【购买指数】：地段2分+环境4分+户型6分+价格4分+污染2分+交通6分+市政6分+小区2
分+发展商6分+建筑9分+物管6分=53分。

    20-②【祥福雅居】  宝岗路西侧   小高层  6200   福田     82446688   
    【点评】：周围的交通秩序不敢恭维
    【购买指数】：地段4分+环境4分+户型6分+价格5分+污染4分+交通4分+市政4分+小区4
分+发展商6分+建筑4分+物管6分=53分。

    21-①【碧岭华庭二期】   太白路松泉山庄旁   高层  6700   祥云实业  25176666
    【点评】：不错的山地，不小的噪音
    【购买指数】：地段2分+环境4分+户型8分+价格6分+污染4分+交通2分+市政4分+小区6
分+发展商4分+建筑6分+物管6分=52分。

    21-②【东门168】  中兴路与乐园路交汇处  商住楼  8000（装） 邦安 82225168
    【点评】：频繁更换代理公司并不明智
    【购买指数】：地段6分+环境6分+户型7分+价格6分+污染4分+交通6分+市政7分+小区2
分+发展商2分+建筑4分+物管2分=52分。 

    22-①【云景豪园】  春风路2033号   高层  8800   云景    82179333
    【点评】：对面的酒楼不错
    【购买指数】：地段6分+环境6分+户型4分+价格5分+污染4分+交通6分+市政6分+小区2
分+发展商4分+建筑4分+物管2分=49分。

    23-①【金色都汇】  向西村春风路北区   商住楼  9600   冠懋     82333888
    【点评】：附近商业裙楼供应过多
    【购买指数】：地段8分+环境4分+户型4分+价格4分+污染4分+交通5分+市政4分+小区2
分+发展商4分+建筑4分+物管4分=47分。

    24-①【雍翠华府】  布吉路与太白路交界处   高层  6800（装）   崇德  25515155
    【点评】：布吉关的车流太大
    【购买指数】：地段2分+环境4分+户型6分+价格4分+污染2分+交通4分+市政4分+小区4
分+发展商4分+建筑6分+物管4分=44分。

    25-①【虹桥星座】  宝岗路梨园路交汇 小高层  6600（装） 田嘉房地产  25858000
    【点评】：物流带来租赁
    【购买指数】：地段4分+环境2分+户型4分+价格6分+污染4分+交通4分+市政4分+小区2
分+发展商2分+建筑4分+物管2分=38分。

    26-①【蓝堡公寓(金迪名园)】  东昌路布心路交汇处 小高层  6300  春泓  25512288
    【点评】：布心路的噪音连绵不绝
    【购买指数】：地段4分+环境4分+户型4分+价格7分+污染2分+交通4分+市政4分+小区2
分+发展商2分+建筑2分+物管2分=37分。

    ■在售尾盘

    【都市名园】  滨河路与宝安南路交汇处   高层  8500  帝王居物业  82060626
    【金城华庭】  凤凰路凤凰街6号   高层  7600   金光华实业     25406888
    【鹿茵翠地二期】  罗沙公路鹏兴路交界处西北  小高层  5600   新世界 25728988
    【名骏豪庭】  罗沙路南   高层  5800   莲塘地产    25823333  

    ■军产房

    【莲馨园】  莲塘畔山路   军产房  3200   震粤投资     25722668 

    ■将推新盘

    【东门国际广场】   深南东路与东门中路交汇处
    【合正锦园】   莲塘梧桐山下      
    【丰湖花园】  布吉路农批市场南端
    【联城花园一期】   区春风路与新安路交汇处
    【鸥洲广场】   沿河路，火车站对面       
    【庐江春天公寓】  宝岗路           
    【星港中心】  解放路北    崇德实业     
    【阳光新干线家园】  东门南路南侧             
    【星桂园】  桂园路与解放路交汇处  

    ■编制说明
 
    本购买指数涵盖罗湖行政区内目前在销中的所有楼盘以及即将推出的新盘。“购买指
数”是综合性评判指标，仅仅属于半求的一家之见，观点带有强烈的主管性，但半求以自己
最大的能力保证其不失真，购买指数仅供你参考。

    本指数编制依靠实地考察、法定图则，并以居家角度亲身感受，避免广告、有偿新闻、
概念炒作、发展商说辞等的影响。客观是本“购买指数”的指导思想和基石，但无论如何，
作为个人看楼的总结，“购买指数”依然可能存在失误甚至偏颇之处，在做购房决定之前还
有赖于您自己把握。

    如有发现错漏请通知：banq@vip.163.com

    评分由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

    “分项指数”包括地段；环境；户型；价格；污染（包括噪音、空气等状况）；交通；
市政配套及规划（简称“市政”）；小区配套及规划（简称“小区”）；发展商实力及诚信
（简称“发展商”）；建筑设计及质量（简称“建筑”）；物业管理（实力、质量、过往评
价）等11项的评分。“分项指数”之和就是楼盘的“购买指数”。

    “分项指数”得分：10→9→8→7→6→5→4→3→2，说明的是该项指标处于：最好→优
秀→优良→良好→中等→较差→差→很差→最差。

    各楼盘按照“购买指数”得分高低排列，得分相同者以拼音字母排序。尾盘及即将推出
的新盘以拼音为序。

    价格后面到“（装）”的，表示楼盘是带装修的成品房。
   
    本“购买指数”排列模式：

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    排序 楼盘名称 地理位置 项目类型 均价（元/平方米）发展商 售楼电话
    点评
    指数评分
    -------------------------------------------------------------------