导读：
           ■深圳购物中心将超300万㎡，综合体时代来临
           ■深圳三级制商业结构
           ■香港的Mall有两种层次
           ■深圳的Mall存在巨大空档
           ■深圳商业进入新阶段
           ■突出商务综合体重围：城市生活体，L-HOPSCA
           ■龙华新区奏响城市生活体最强音：中航天逸
正文：

■深圳购物中心将超300万㎡，综合体时代来临

2009年11月24日，深圳君悦酒店正式开业，此举标志着深圳首个都市综合体项目———华润中心全面落成。随后，深圳的综合体项目如雨后春笋般涌现。在过去的两三年间，深圳新开工的商业综合体项目约18个，商业总建筑面积约160万㎡。

而单是2012年将入市的商业综合体就有10个，面积约71万㎡。据估算，目前深圳已开业的购物中心面积超过200万㎡，加上2012年入市的约71万㎡，深圳仅购物中心的体量将在年底突破300万㎡。如此大体量的购物中心开发，意味着深圳这个千万级大都市，迎来了综合体时代！

作为城市形态发展到一定程度的必然产物，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”，目前深圳具有代表意义的综合体项目有华润中心、宝能太古城、星河时代等等。但是从深圳城市综合体的整体开发情况来看，大多数综合体项目都侧重于商业、商务等领域的打造。

以南山后海湾的宝能太古城为例，其自身打造了近10万㎡super mall，同时项目周边拥有国际标准金融资源——深圳湾金融中心；滨海金融商务区内规划有汇聚大量国际资本的50万㎡总部基地，以及海岸城、花园城中心、保利文化广场、南山商业文化中心区、凯宾斯基五星级酒店等顶级商务资源，可以说是一个不折不扣的城市商务综合体。
 
■深圳三级制商业结构

但@房地内参 的思考是，深圳Mall体系中，存在较大的空档，这是一个有待于满足的细分市场。我们不妨从Mall最发达的香港论起。从上世纪60年代开始至今，以1966年海运大厦为启蒙，香港至今已经建成有大大小小50个Mall。

如今，香港已经成为全球Mall密度最高的地区，因此香港的Mall领域，具有较强的可借鉴性，比如深圳的所有Mall，其实都可以从香港找到模本。深圳的商业体系，由一站式商业中心（Mall）、中型商场（含百货、大超市批发市场）、便利店与小店铺（含专卖点、菜市场）组成，形成了三级制商业结构。而其中，Mall是商业链的最顶端。

Mall在深圳的发展，自罗湖金光华广场开始，之后又有了福田的中信城市广场、中心城、丽晶国际、COCOPARK、国投山姆广场，罗湖的华润万象城、南山的益田假日广场、海岸城、花园城中心、保利中心等。如今，在深圳的六个区中，除盐田Mall还是一片空白以外，其余五个区都已经有了或在建有Mall（5万㎡以上），数量21个。

由于Mall在规划、设计上，具有先进性，在功能上具有复合性，因此不单成为消费的场所，更成为了市民得到情感、社交、新知的综合性体验空间，迅速占有了商业枢纽的地位。但综观所有的这些Mall，在功能定位上，都偏重于商务或家际礼仪式聚会，与日常生活有相当的距离。为什么要关注到这一点？

■香港的Mall有两种层次

香港的Mall有两种层次，房地内参将香港的Mall分为“消费者身边的综合体”生活型Mall与以商务客户与礼仪性需求为核心的商务型Mall两种，其中50家Mall中、地铁上盖的占70%，生活型Mall占40家比例为80%：

商务型Mall偏重商务和礼仪需求，面向区域型、全港型甚至国际型客户，比如面向城际与金领的IFC Mall和天空之城主题的朗豪坊，这些商务礼仪型Mall，建筑面积普遍在10万㎡以上，但都没有超过20万㎡；生活型Mall则偏重家庭的日常需求，比如海洋主题的青衣城、太古城、沙田新城市广场等偏离商务中心的地铁上盖均属此类，这些Mall建筑面积都在5~10万㎡之间，而且上面都是住宅，业主下楼就可以购物、休闲。

其中，香港太古城凭借地铁总站优势，带动香港Mall进入娱乐化阶段，以家庭日常生活为中心，实现购物休闲一体化，香港商业因此全面变革。此后太古地产的另外一个项目又一城1998年开业，继承了地铁上盖的购物休闲一体化特色，香港生活型Mall体系因此形成。

■深圳的Mall存在巨大空档

从此，香港生活型Mall就有了一条规则：10分钟地铁行程之内的客源占60%，这是所谓的“一六定律”。这就只有着眼于居民的日常生活。生活型Mall的“一六定律”优势，及住宅+商业的组合，使住宅部分实现快速资金回笼，因此拥有比商务型Mall更高的租金回报率：7%~8%之间，而IFC Mall等商务型Mall则只有平均5%，可见生活型Mall的生命力、适应性之强。

房地内参www.BANQ.cn对照就发现，深圳目前的Mall格局存在巨大的空档，那就是光有商务型Mall而没有生活型Mall。深圳竟然没有一个Mall上面是大规模的住宅，周围也是以商务物业为主、住宅为辅。如果按照香港的经验，基本可以推断，随着地铁建设加快，深圳将进入生活型Mall时代。

生活型Mall的物理特征是：属“商业+住宅”综合体、周围住宅密集居民众多；而其客户特征是“一六定律”；其业态特征是概念、时尚、美食、休闲娱乐、影音及服务等诸多功能复合。这类Mall的出现，将使深圳再也无须专程驾车、正装到另外的区域享受Mall生活，而是休闲随意地、穿着拖鞋下楼就到了Mall中，只有这样，深圳的Mall体系才能算是完整了，市民的生活商业配套才算是赶上世界一流了。

■深圳商业进入新阶段

商务型Mall虽然有豪华装修，但单纯的商业化趋势及商务客户的因素，而显得风格过于冰冷刻板，普通大众的日常生活很远。而生活型Mall以服务区域社区为根本，亲情与生活化色彩浓厚，Mall成为区域市民生活甚至是家的有机组成部分，这是深圳30年来所一直缺憾的，别忘记，衣、食、住、行、乐不但是商务型Mall，也是生活型Mall所能够解决的。

实际上，在欧美国家，最多的Mall都是生活型的，建筑规模平均在５~10万㎡之间，具备空间与尺度上的人性亲近感，深圳没有必要一窝风地扎堆商务型Mall，就目前及未来相当长的时间里，生活型Mall空间更大，更有待挖掘，世界毕竟是以生活为本的。

而在2012年，龙华新区核心地段的中航•天逸，就将出现这样的生活型Mall，深圳的商业也因此进入一个新的阶段，深圳的Mall体系将因此而完善，而那些具有先见之明的人们，将率先享受到比肩香港的Mall生活。

■突出商务综合体重围：城市生活体，L-HOPSCA

在大量商务综合体的包围之下，人们会更渴望上述具有浓厚生活氛围的综合体出现。而我们可以将这一类型的综合体，定义为L-HOPSCA（Life-HOPSCA，生活综合体）。西方有位哲人曾经说过:“人们为了生活来到城市，人们为了更美好的生活而留在城市”。那么，城市生活体应该是怎样的呢？

于上世纪五十年代开始建设开发的世界上第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯，是世界上最具代表性的商务型综合体。作为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、2号线、14号高速公路等在拉德芳斯交汇，便捷的交通条件让在这里的就业的人们免去了塞车、拥挤的痛苦。

同时除了商务、商业、住宅等部分的打造以外，拉德芳斯占地25公顷的公园，种植有400余种植物，并打造了由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。便捷的交通体系和绿色生态、人文气息浓厚的环境，让人们体验到了城市的美好、丰富和便利。

■龙华新区奏响城市生活体最强音：中航天逸

从巴黎拉德芳斯、东京六本木新城这两个代表着城市商务综合体，可以看出在我们平时所遭遇的频繁的商务活动、拥挤的商业街区、避之唯恐不及的堵车之外，城市商务综合体可以是一种非常优美从容的高度。但不同于商务综合体的繁华喧嚣，城市生活体是在城市中寻找一种“出则繁华、入则宁静”。

在深圳综合体大面积兴起之时，大家更应该关注生活型综合体项目。那就是位于深圳龙华新区的核心区域，人民路与腾龙路交汇处东侧的中航天逸，她将打造集城市高端品质住宅及大型现代购物中心于一体，复合居住、购物、休闲、娱乐、餐饮等各种城市功能的城市生活体。

中航天逸距离地铁4号线红山站仅300米，规划中的5号线、6号线也经过本项目。经福龙大道、南坪快速2大城市快速干道15分钟直达福田CBD。与项目仅一站距离的深圳北站，已开通至长沙、武汉等地的高铁，年内将开通直达香港的高铁，城内、城际出行非常便捷。

占地约4万㎡，由深圳市群艺馆新馆、深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆分馆、深圳市交响乐团演艺中心组成的文化建筑群，位于中航天逸西侧仅隔了一条人民路。丰富的文化建筑群，让居民在工作之余，可以去群艺馆欣赏精彩的表演，去美术馆欣赏最新画作，去图书馆阅读书籍，去交响乐团演艺中心聆听美妙音乐，享受城市生活给人们带来的一切美好。

同时中航天逸通过建筑形态、空间组合、商业特色等方面的完美组合，创造出空间丰富的都市生活体。小区内部配套有现代都市园林、泳池，项目大体量、集中式的商业MALL，独具特色的立体公园式园林，为业主提供完美的人居环境和丰富的城市体验，将成为区域乃至深圳城市生活的标志性项目，预计将于10月份开放营销中心。（YF）