导读：
           ■什么是真正的豪宅
           ■豪宅应该具有血统、稀缺性、文化内涵和便捷性，且内在联系的要素
              一、血统
              二、稀缺性
              三、文化内涵
              四、便捷性
           ■豪宅应该是豪宅开发商和设计大师的经典作品
              一、豪客级的开发商
              二、大师级的建筑团队
           ■豪宅应该具有很高的投资和居住价值
              一、投资价值
              二、居住价值
正文：

■什么是真正的豪宅

什么是豪宅？过去，高价格，大面积，是豪宅最早的最基本要求。但是，随着人们兜里的钱越来越多，人们对于豪宅的要求也越来越高。就像曾经富豪的标准已经不是现在富豪的标准，充其量算是个“暴发户”标准。

在新的语境下，豪宅自然也应该有它的新定义。那么现在的富豪们，他们所需要的豪宅都必须有哪些因素？什么样的住宅，才能够满足这些挑剔的新时代富豪呢？

纵观整个深圳版图，人居环境最优，占据核心资源、地利，资金偏好强、财富粘性大的主流顶级豪宅，已形成“金三角”的版图结构，分别以西面的尖岗山别墅区、东面的华侨城别墅区、南面的蛇口半山别墅区构成。

华侨城由深圳湾畔的一片滩涂发展成整整6平方公里的规模，成为深圳湾畔的一颗明珠。如今，这里已是深圳富人最集中的居住区，也是深圳城市人们的第一居所。而由华侨城集团倾力打造的波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、燕晗山居；

以及招商地产的蛇口半山区与海上世界片区（伍兹公寓、鲸山9期）；招商华侨城联合开发的曦城片区--招华曦城，更是以其俾睨群雄的姿态成为深圳高端豪宅的标杆。由于这里聚集了大量的商界富豪，形成了罕见的财富集聚效应，

深入分析一下这些系出名门的深圳顶级豪宅所拥有的特质，或许可以让我们对什么是豪宅，什么是豪宅的新时代标准，有一个较为清晰的认识。

■豪宅应该具有血统、稀缺性、文化内涵和便捷性，且内在联系的要素

一、血统

有一回参观某名人故居，与大多数故居不同的是，主人是名人的后代。也就是说，故居的主人没有易主。在主人充满深情地介绍院子里的家具、树木时，自己仿佛感觉到故人的气息。笔者没有庸俗地问已是文物的老宅的价格。主人淡泊、恬静的生活，使笔者体会到房子也是有血统的。

南山的华侨城和蛇口半山区，是深圳公认的豪宅区。但与一般豪宅区不同的是，这两个区域都有着25年以上的豪宅风光史，其中仅波托菲诺就超过了10年。片区的房产并没有随着时间的推移而沉寂，反倒如同年份酒般，愈见醇厚珍稀，价值也不断看涨，堪称深圳豪宅片区的价值领导者。

其中蛇口半山区，从碧涛别墅问世，到鲸山别墅、兰溪谷、雍华府的相继诞生，片区既历经日月洗礼，又任凭时尚升华，终成就了深圳豪宅正宗血统的原始血脉。目前蛇口半山区已经成为深圳国际人士最多的豪宅区，也是深圳产业领袖最聚集的豪宅区。

二、稀缺性

美国纽约中央公园。这个由第五大道至八大道和59街至110街所围合成的矩形公园，长4000米，宽800米，面积约为3.4平方公里。公园四周，排布着许多可俯瞰公园的写字楼、公寓等，其中公寓价格每平米从几万到十几万美元不等。而纽约长岛几百平米独栋别墅的价格也就是几十、上百万美元，单价比前者低很多。

比如，由天鹅堡、香山里、纯水岸等组团组成的华侨城•波托菲诺，经历了12年的时光洗练，堪称华侨城片区房地产的价值核心，同时也代表着深圳豪宅的价值巅峰。而波托菲诺•纯水岸，更称得上是该片区楼盘的价格风向标。

纯水岸从1期到9期，房价一路看涨。以纯水岸1期与9期的均价来算，10年间，涨了接近6倍。目前纯水岸已经发展成为整个华侨城乃至深圳的最核心财富之地，代表着深圳豪宅在时间价值领域的最顶点。

同时，纯水岸也是华侨城里目前产品形态最丰富、也是位置最好的一个组团。依傍着7万㎡的燕栖湖，纯水岸不但享受了整个华侨城最好的配套设施，而且几乎占据了华侨城里最好的生态环境，堪称为深圳富人的第一居所。

如果依照传统意义上的豪宅概念，可能很难解释上面的事实。换句话说，我们需要重新定义豪宅的概念。无论是纽约中央公园周边的高层公寓，还是纯水岸，都有一个共同特点，即稀缺性。以前者为例。纽约中央公园周边长度只有9600米，除去写字楼等其它物业占用的周边长度，留给公寓的就更少了。

总之，总量是用限度的。而郊区的别墅则不同，理论上，其可以无限向外延展。正是因为稀缺性不同，才是两者价格相差几十倍。四合院也如此。想一想，位于深圳市中心如燕栖湖这样的生态资源是不是总量有限，而且会越来越少？而新建豪宅则不同。城区内只要说有都市更新，就有可能出现新豪宅。所以，稀缺性是判断是否是豪宅的第一要素。

稀缺性还有一个程度，不妨分为相对稀缺性和绝对稀缺性。深圳华侨城各类物业都很贵，是因为既有的区域范围有限。如果区域范围固定不变，则为绝对稀缺性。但随着两者向外扩展，则变为相对稀缺性。

变为相对稀缺性后，物业升值速度也就慢了。这还可以解释深圳华侨城、杭州西湖、武汉东湖等城区标志性景区周边的物业价格为什么都特别贵。所以，还要看资源，特别是城市标志性资源的稀缺程度。

由华侨城倾力打造的东面的华侨城片区、南面的蛇口半山区、西面的尖岗山片区分别位于国内最新一代大型主题公园和国家首批4A级旅游景区内、深圳特区最早吹响腾飞号角的地方、深圳第一大水库和深圳经济新核心之旁，项目拥有的无一不是深圳标志性的稀缺资源，从而构成了深圳豪宅金三角。

三、文化内涵

在中国传统文化中，始终有一种对内涵的追求。表现在建筑上，就是建筑的文化内涵。由此，笔者认为，真正的豪宅绝不是简单的奢华品的物质化堆砌，而是一定要有文化内涵。想一想，古今中外，无论是白金汉宫、凡尔赛宫，还是恭王府、宋庆龄故居，是不是都具有文化内涵？

现代建筑如何具有文化内涵，显然是对豪宅开发商的一大挑战。这一点，以西班牙建筑风格为特色的招华曦城值得肯定。曦城南区（1、2期）笼统地采用了所谓的西班牙建筑风格，但可以肯定的是，西班牙建筑风格也不可能只有一种表现形式。

按照目前的规划方案，曦城北区（3、4、5期）则将西班牙建筑风格予以了细分，提供了4种表现形式：Hacienda（庄园风格）、Palma（帕尔玛风格）、Ibiza（伊比萨风格）、Escorial（宫殿风格），曦城因此成为最全面阐述西班牙文化的深圳项目。

四、便捷性

在德国莱茵河谷两岸，分散着不少古堡、庄园。这些古堡、庄园，每年要花费不菲的维护管理费。前几年，德国地方政府为了减轻财政负担，曾公开以1欧元的象征性价格出售。当然，购买者今后也必须承担必要的维护费，而且不得对建筑进行改造。按说，这些古堡、庄园具备资源稀缺性和建筑内涵，为什么价格还这么低呢？原因是不具有便捷性。

大凡豪宅，肯定要适合作为第一居所。第一居所必须要满足居住者商务、就医、子女上学等基本又高端的需求，比如有重点学校或国际学校。目前，深圳很多别墅区能满足部分基本需求，甚至也有国际学校等高端教育资源，但配套齐全的少，齐全又高端的更少。这也是为什么近年来市区大户型豪宅热卖，而郊区别墅始终不温不火的主要原因。

从这个意义上说，华侨城地产黄金三片区：侨城别墅区、南面的蛇口半山别墅区、西面的尖岗山别墅区，都是真正意义上的豪宅。比如，招华•曦城地理位置优越，交通畅达，距离深圳市中心、华侨城仅15公里，香蜜湖、福田、皇岗等多处高速出入口近在咫尺，可于片刻间往返于繁华都市与郊野风光之间，享有“西部门户”和“空中门户”的美称。相比之下，许多所谓的豪宅，只是价格高的“伪豪宅”而已。

■豪宅应该是豪宅开发商和设计大师的经典作品

一、豪客级的开发商

现在高端住宅的开发特别注重开发商的品牌，品牌是豪宅开发成功与否的一个关键因素。华侨城地产坚持诚信开发，持续创新，打造中国地产一流品牌的质量方针和经营宗旨，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、营销策划、财务管理以及物业管理等科学的运作体系。

公司已持续保持经济效益高速增长，先后被授予“中国房地产业领先企业”、“中央企业先进集体”等称号。位居“2006中国房地产品牌价值TOP10”第二位和“2006中国房地产优秀企业公民”首位。

可以说，购买华侨城豪宅的人有很大一部分原因是冲着华侨城的品牌及其在深圳豪宅市场的建树。当然，能够吸引富豪踊跃认购的，更主要还是一种对未来生活的前景和空间的追求，许多新紥富豪希望籍此踏入上流社会的圈层，更希望后代能传承家业。

二、大师级的建筑团队

豪宅的建造质量必须是一流的，但光有好的建造质量还不行，还必须要有最好的设计。美国著名的流水别墅，就是世界著名设计大师赖特现代豪宅建筑的杰作。

建筑与溪水、山石、树木自然地结合在一起；别墅的室内空间处理也堪称典范，室内空间自由延伸，相互穿插；内外空间互相交融，浑然一体。流水别墅在空间的处理、体量的组合及与环境的结合上均取得了极大的成功，在现代建筑历史上占有重要地位。

比如，招华•曦城由美国著名建筑设计公司DDG担纲规划，以西班牙建筑风格为特色，是创新和与自然环境有机地结合的构思。

项目巧妙利用三条空间景观轴线，结合林荫大道、森林公园、无边际山顶泳池等进行超前规划，建筑形态为联排、双拼和独栋式低密度住宅。全面建成后将成为深圳自然资源稀缺、生活配套完善、低密度、高标准、纯粹西班牙风情的山地小镇。

■豪宅应该具有很高的投资和居住价值

一、投资价值

俗话说“有钱不如有资产”，对于高端置业者来说，豪宅不仅仅用来居住和作为身份象征，更是一种资产保值增值的手段。

华侨城、招商作为深圳最大的豪宅供应商，华侨城、蛇口、曦城作为富人聚集地，且集中在以上7个小区，尤其是纯水岸、天鹅堡、燕晗山居、曦城的低密度供应量更是少之又少。而海上世界的伍兹公寓则是城市综合体的核心住宅。

正是产品如此稀缺，使得这里集中了最顶级的富人。随着城市的不断发展，深圳富人越来越多，对生活的质量要求也越来越高。富人们的投资意识、投资眼光更高。而且就对房地产而言，富人扎堆的地方对所在区域物业价值有更多支持作用。由此，以上7盘的财富轴心地位越来越明显。

比如从1期到9期，纯水岸的同质产品房价一路看涨，以纯水岸1期与9期的均价来算，10年间，涨了接近6倍。若考虑房贷杠杆效应，以个人自有资金计，收益将达到13倍以上甚至不止这个倍数。所以说，全国最大的、真正意义上的造富基地，实际上就是招华金三片。

二、居住价值

去过华侨城的人，对区域的生态环境，不可能不留下印象。无论是区域的湖、山、公园，如今都成为人们周末休闲、放松的好去处。事实上，华侨城是深圳罕见的享“双城、海、湖、河、山、湾”六重稀缺资源的区域，而且还有众多公园。

这些丰富的生态资源，都对绿化环境，提高空气质量，改善生态平衡，起到了良好的保护作用。华侨城内部有四湖及两河，不仅风景秀丽而且空气清新，其外，周边被三山所环绕，可见华侨城的生态资源丰富。

而招华•曦城不仅背山面水，风景绝佳，而且更是符合中国传统围合旺丁财的风水学。整个曦城其实就是一个山谷小丘陵矮坡地，在坡地以南的远处，就是珠江口奔向大海的水，曦城靠山见水，以案山与大海相隔，符合中国风水观。在水一方，则是小铲岛，这是大梅沙的远“朝山”，也就是远朱雀，完全符合“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”的风水模式！

李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李超人的这段话强调的就是地段在房地产开发中的重要性。但这段话对对于高端住宅的豪宅来说，可能还是太过简单和笼统。

单凭这段话来理解豪宅的无可替代性，可能还是不得要领，在新的语境下，李嘉诚的论断已经无法涵盖豪宅的定义了。那么，什么是无可替代的豪宅价值呢？通过上面对深圳豪宅金三片的分析，我想答案应该是不言而喻了吧。（ZPJ）

招华•曦城

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华侨城燕晗山居

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