导读：
        ■熙园山院，中央墅区已成
        ■深圳唯一CTD，比肩中央商务区CBD
         一、南中国CTD之王，唯有深圳北站
        1、国际大都市，皆以高铁站址为中心形成CTD
        2、镜鉴全球枢纽站区，深圳北站开启南中国唯一CTD
         二、CTD物业之王：熙园山院
        1、南中国第一枢纽核心区：深圳北站
        2、最靠近CTD的墅级物业：熙园山院·龙一号
        ■枢纽级住区，纯板式自然活
        一、深圳城市核心最大的高尚住区，CTD利好之王
        二、隐于半山的自然生活：出则迅达、入则静谧
        1、深圳中心区后半山：三山环绕、城中八成生态
        2、4万平米地中海风情园林：百树种多重空间，趣味雕塑随处可见
        3、3.5万㎡私家山体公园：都市农夫生活
       ■熙园山院，纯平板时代
        一、墅级住区，平板时代
        二、“高的更高、低的更低”：纯平板、强立体
        1、占据区域龙脉龙头，自然风水最佳
        2、实现“高的更高、低的更低”、车户比1.5:1
        3、架空层近12米、自然生活风雨无阻……
        三、全深稀缺品：熙园山院·龙一号’平板大宅
        1、179㎡高层准楼王：12米宽阳台、面墅靠山、270度环幕自然
         2、绝版级小高层：仅60席的纯平板生活，直受CTD利好效应
       ■献给有识之士的藏品：CTD物业之王、纯平板时代
正文：

■熙园山院，中央墅区已成

紧邻深圳北站，位于宝安民治街道玉龙路西侧的鸿荣源·熙园山院，总占地68700平米，总建面约达11万平米，整体容积率仅1.2（别墅区低至0.48），绿地率40%。该项目规划共421户人家，涵括别墅106户、洋房255户、小高层60户，车位共687个，其中高层住宅车户比为1.5:1。

8月29日下午，房地内参专业部成员前往项目现场，流连4万平米的园林中感受着这里的一墅一风情；在高层洋房里俯瞰深圳北站；踏足3.5万平米的私家山体公园，惊喜于自然与建筑的亲密接触。

目前现楼发售的鸿荣源·熙园山院，发现不少业主正装修着自己的新家，不期或将入住。当天非周末，营销中心内却迎来了数批诚意客户与销售人员进行着详细沟通，对目前在售的179平米阔绰平板大宅极感兴趣。这里已是深圳的中央墅区，也是深圳唯一的可比肩CBD的CTD中央枢纽区。

■深圳唯一CTD，比肩中央商务区CBD

鸿荣源·熙园山院紧邻着深圳北站，步程不到10分钟。自2011年6月启用、总投资约43亿元的深圳北站，是深圳地区铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站，更是中国复合程度最高的站址---首次实现了将高铁、地铁、公交、长途客车、城际轻轨结合与一体。而这意味着什么？又将为鸿荣源·熙园山院带来怎么的效应呢？

一、南中国CTD之王，唯有深圳北站

1、国际大都市，皆以高铁站址为中心形成CTD

高铁枢纽所在的区域，是人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。这在国际级大都市皆是这样的表现，如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市，并以高铁站址为中心，形成了一个中央车站区（Central Terminal District英文简称CTD）。在这些城市中，CTD的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。

纽约曼哈顿是个典型。曼哈顿拥有纽约最大的车站、也是世界上最大的车站，就是大中央车站，这是大纽约地区最重要的交通枢纽，美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。这个车站由美国铁路大王Cornelius Vanderbilt出资建造，1913年正式启用，至今已有近百年的历史。1983年，在启用70年之后，大中央车站被列入了美国国家历史文物保护名册。

自纽约的大中央车站落成后，每天客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，这片区域CTD也成为全曼哈顿岛地价最高的地区，超越了CBD。大中央车站所在的曼哈顿中城区，集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的企业帝国。

2、镜鉴全球枢纽站区，深圳北站开启南中国唯一CTD

不止是纽约曼哈顿大中央车站所形成的CTD，包括柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等世界级枢纽，由于受大型高铁枢纽的带动、物流、人流、信息流的汇集，使得区域城市地位、影响力发生了极大的变化，高铁站址也成为城市人们生活中不可或缺的组成部分，使得区域价值的显性特征不断凸显。

近100年前的1913年，纽约大中央车站的启用，开启了纽约曼哈顿中城的繁华；而近100年后的2011年，深圳北站的启动，也将成为珠三角的高端商务人流、物流、信息流的集散地，片区的质变指日可待。而由深圳北站为中心也将形成一个全新的CTD片区。

二、CTD物业之王：熙园山院

1、南中国第一枢纽核心区：深圳北站

深圳北站集国铁、高铁与地铁枢纽于一身，主要衔接京广深港客运专线、广深高铁、厦深铁路，并与深圳4号线、5号线、6号线、规划的12号线等四条地铁线交汇换乘，是目前南中国目前启用的最大国铁、高铁、地铁换乘综合枢纽。从这里出发，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京只需8个小时；未来深港高铁开通后，到香港只要16分钟，实现一日通达全国。

更何况，根据新成立的龙华新区规划，将围绕着建成“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”的战略定位，总投入2000亿元大手笔打造“一个发展中轴、九个功能片区”；2000亿元相当于福田中心区的投入4倍还有多，手笔之大由此可见。

重点是深圳北站周边5公里地区打造成为集总部研发，金融商贸，中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区：如北站周边规划10.8万平方米商业规划；北站商圈写字楼86万平米的金融用地，预计2015年完成30%开发量，2020年完成60%开发量，可满足4.7万人员办公需求；并规划25万酒店用地，未来将形成高星级酒店群，总累计超120万平米的商用物业、酒店、商业、办公用地。

2、最靠近CTD的墅级物业：熙园山院·龙一号

可以说，深圳北站一带将成为可与深圳CBD相互呼应的CTD。凭借着深圳北站与香港无缝接驳的优势，以及北至广州、长沙、武汉、北京，东至汕头、厦门、杭州、上海的发达地区快速接驳优势，客户半径得以倍增。

正是在深圳北站这样的高铁站址枢纽作用下，未来这里将直接把铁路客运从底层提升为高层客流，加上深圳四条地铁在这里形成环线，将使得这里成为高收入城际客户出入深圳的安全、高效选择。

基于此，这里必然产生众多城市商务业务，带动这里的客流、信息流、物流、资金流，从而对居住产生促进。作为最靠近深圳北站的墅级物业——西南侧仅相距650米的鸿荣源·熙园山院，因高铁站址经济带来的辐射正面效应之强大。

■枢纽级住区，纯板式自然活

一、深圳城市核心最大的高尚住区，CTD利好之王

事实上，就地理位置而言，鸿荣源·熙园山院所处位置，正好就在深圳CBD后方，可实现5分钟进入香蜜湖，7分钟通达福田CBD，16分钟直达香港西九龙。这里不但是深圳的地理几何中心，属于城市核心区域。

加上四面环绕塘朗山脉、羊台山山体等众多半山自然资源，使得这里先后吸引了包括圣莫丽斯、水榭山、熙园山院等数个高端别墅级大盘，也是目前深圳CBD后半山最大的高尚住区。

如今，这里已经形成深圳中心区后山的中央墅区；在深圳北站开通所带来的CTD效应、高铁站址经济影响下，无疑首先得益了享受最前列交通客流、信息流、物流的利好。尤其是鸿荣源·熙园山院以最靠近深圳北站的距离，更将是CTD的利好之王。

二、隐于半山的自然生活：出则迅达、入则静谧

1、深圳中心区后半山：三山环绕、城中八成生态

鸿荣源·熙园山院处于塘朗山东侧，羊台山山脉南侧、银湖山西侧，三面山脉环绕包围着，更与周边的山景、湖景、公园景观形成半山环弧之形状，更与相对着的中心区形成前倚后靠之势。

从自然资源环境来看，熙园山院拥抱着100平方公里的原生态森林公园——羊台山森林公园、塘郎山森里公园和银湖山森林公园，连绵50公里塘朗山、羊台山山景资源和牛嘴子水库、山边的湖泊。

可以说，这已经是占有深圳中心范围86%的生态环境，立于熙园山院·龙一号和小高层楼顶，一目之下，一边是可以迅达全国、一日通达全国的深圳北站，四周则是葱绿的山体，极目舒畅之感，绕然于心头。

2、4万平米地中海风情园林：百树种多重空间，趣味雕塑随处可见

为了让业主们的生活更贴近山水自然，鸿荣源·熙园山院在背靠连绵山体资源的基础上，自身营造了4万㎡的地中海风情园林。通过不规则形状的弧度设计，尖顶亭子、红色屋顶这些地中海标志性风格，利用100多种树种，常绿落叶、乔木灌木、高矮等多种协调性搭配，这也使得别墅形成良好的私密性，形成多重独立空间。

细节更显品质，熙园山院园林内随处可见各种形状的屋顶、亭子、雕塑，甚至不经意间在草坪上也可瞄见一个在吹着萨克斯的雕塑人、趣致的喷水雕像。后通过工作人员了解到，熙园山院里的雕塑总数达130多个，其中大型欧式水景雕塑11个。而为了打破石材厚重单一感，亭子、雕塑基座及墙面等细部设计了装饰浮雕，以整石雕刻。包括扶手压顶、踏步压顶，厚重大气，转角均使用弧度设计。

3、3.5万㎡私家山体公园：都市农夫生活

不止如此，为了让熙园山院业主们享受更多的绿色、运动、健康的生活，开发商鸿荣源特意耗费巨资在项目西侧山体打造了一个3.5万平米的私家山体公园，公园里增设各种健身功能设备、运动场所，如篮球场、大型草地活动空间、登山道、景观休息亭、景观廊架等，并在公园内平缓处设了数条主要环形园路，期间设置了一些休息平台，以满足人们茶余饭后的散步或休憩。

私家山体公园最为靠近熙园山院的三栋高层和一栋小高层，笔者特意沿着直通公园的山道切身体验一番。山道并没有刻意去铺平而是沿着山势来打造，行走似乎也是级级向上，营造了一种登山的乐趣。而这样的乐趣在熙园山院随处皆可以感受得到。

立于私家山体公园的高点，眼前的深圳北站、熙园山院、山体公园、周边起伏的山脉连绵不断。试想下生活在这里，出门即是直通全国范围的深圳北站，其内就是隐于繁华城市后的半山生活，前后脚之间就实现了出则繁华、入则自然宁静的墅级生活。

■熙园山院，纯平板时代

一、墅级住区，平板时代

已是现楼发售的熙园山院，别墅均价达10万元/平米依然得到众多顶级客户的欢迎。目前，项目200平米的双拼别墅仅有三四套在售，均价10万元/㎡；联排别墅面积220-240平送地下室，均价7-9万/㎡。

当然最受市场众多瞩目的，就是目前主推的179平米高层准楼王以及即将推售的152平米稀缺型小高层产品。熙园山院·龙一号洋房单位仅315套，包括60套小高层，共三栋高层及一栋小高层。

目前，熙园山院52#、53#高层产品已基本售罄，主推的55#高层最靠近私家山体公园，直面别墅区，背靠山体公园及连绵山脉，毗邻南中国最大的综合交通枢纽中心——深圳北站，视野极为开阔。这就是熙园山院·龙一号。

二、“高的更高、低的更低”：纯平板、强立体

1、占据区域龙脉龙头，自然风水最佳

熙园山院“龙一号”背靠的羊台山属于塘朗山系，10平方公里原生态永久山体景观就在眼前。项目前抱自然水库资源，其水资源丰富，社区内还穿拥着威尼斯水系，形成了负阴抱阳之势，属于区域龙头位，在整个区域中，风水是最好的。

且从“龙一号”西北侧望去，是整片的连绵山脉，更远则有一片湖泊景观，即长岭皮水库，为一级水源保护区，属于深圳重点保护水源区之一。喜山者智，但若单纯只望山景，久了难免单调。熙园之上，既见山院，又可得享湖景之柔情，山水结合，更为山院增添美意。山旺人丁，水旺财——山体带来人丁，水资源带来财运。

可以说在风水上，熙园山院·龙一号属于深圳龙脉龙头位，风水绝佳，同时项目属于玄武位靠山，象征着权力和支持。目前主推的55#高层准楼王产品，更是紧邻着3.5万平米的私家山体公园，占据最优位置。

2、实现“高的更高、低的更低”、车户比1.5:1

值得注意的是，连在一起的四栋高层（小高层）退于别墅区后，从地势上来看更高于别墅区，从别墅区走向高层范围，颇有种爬山的拾级而上感觉。利用半山坡度来营造了一种半山居住感，这就使得“高的更高、低的更低”，既保持了各自的独立性却也没有把各自分离开来。

熙园山院住区内全部实现了人车分流，高层独立设置的双层车库，实现了半地下车库，阳光甚至可直接进入负一层车库内，在车库内向外望去，室外的绿树、阳光杳然出现在眼前，十分阳光舒畅。给予车一个会呼吸的空间，这是每个爱车人士所希望的。况且高层车户比达1.5:1，为标准车配比。

3、架空层近12米、自然生活风雨无阻……

从外立面上看，熙园山院·龙一号外立面偏向泥土的自然色，底座则为深褐色石材，砖墙立面，看起来十分大气舒服。而且由于地势相对较高，龙一号首层挑高接近12米，且全部架空连成一体。

如此，业主们既可以选择室外花园活动，碰上阳光猛烈或风雨日子时，就可以在架空层内进行适当的活动。如考查时所见，熙园山院在架空层为业主们配备了台球桌、座椅、石凳桌等便于休憩的设置。而且架空层空间十分贴近自然，向外望去，原山体的绿色，甚至不远处的深圳北站均可进入视线范围，自然生活随处充溢，十分舒适。

三、全深稀缺品：熙园山院·龙一号’平板大宅

产品上而言，熙园山院·龙一号的52#、53#高层产品基本售罄，目前主推的179平米高层楼王单位及即将推售的152㎡小高层单位，分别位于55#、51#，全部仅135套，也是熙园山院·龙一号唯一的大户型板楼大宅，十分稀缺。

1、179㎡高层准楼王：12米宽阳台、面墅靠山、270度环幕自然

在享有上述优越资源、配套的基础之上，熙园山院·龙一号的179平米板式大宅，主要集中在55#，共30层高。该栋单位最靠近公园，且面向中心园林、别墅区，这就使得前后间实现了永无遮挡的无限楼间距，赋予了业主们一个无敌阔景。这也是整个熙园山院·龙一号位置、资源、视野、产品最好大的臻藏产品。

从产品户型而言，该批单位全部为纯板楼设计，4房2厅2卫，建筑面积为179平米，正南朝向。极为罕见的是，作为纯板楼设计的该批户型，全部打造了接近12米长、2.25米宽的阳台，且前后阳台、入户花园相对应，使得室内采光、通风十分通透。

在熙园山院·龙一号179平米板式大宅，向南望就是4万平米的中央园林风情地中海园林，远处的原野绿色山脉连绵在眼前；向北就可把深圳北站这个大型综合枢纽站纳入视野范围内，同时还可欣赏3.5万㎡私家山体公园，实现270度环幕视野的自然生活。

2、绝版级小高层：仅60席的纯平板生活，直受CTD利好效应

更为稀缺的是熙园山院·龙一号臻藏的60套小高层板式大宅。小高层位于51#，分为ABC三座，仅11层高，一梯一户；顶层复式堪比别墅生活，为全深楼市所罕见。从位置上看，小高层纯板式单位全部直面别墅区，背靠原山体资源，近邻一日通达全国的深圳北站，这应是整个深圳唯一直接受CTD利好效应的小高层纯板式大宅。

事实上，就目前的深圳市场，小高层的稀缺性堪比别墅产品小高层由于纯板楼设计，南北通透，住户少、私密性强、更宜居。而根据监测，深圳楼市下半年的市场供应量几乎全是高层、大面积产品，极少有小高层纯板楼出现。况且根据国土局规定，深圳将不再批别墅及容积率低于1.0的用地。多方面因素影响下，熙园山院小高层俨然成为楼市的绝版产品。

不止如此，根据市场验证，正是由于小高层的宜居且稀缺，其价值表现往往高于高层。如作为深圳传统豪宅的水榭花都，小高层价格已飙升至10万元/平米，比高层的7万元/平米高出142.86%；再如招商兰溪谷的小高层产品，均价为4.5万元/平米，比高层的3.5万元/平米还高出128.57%。如此，这就使得绝版级的熙园山院小高层产品，纵使未正式推向市场也得到了不少高端人士的关注。

熙园山院小高层，户型建筑面积为152平米，为3房2厅2卫，为纯板式一层两户，实现5米客厅开间的阔绰生活。小高层单位全部实现南北通透，十分通风采光。值得注意的是，由于实现了南北双向大阳台，主景阳台长度达8.3米，这就使得园林景观、山体自然景观一目了然，引景入室。加上入户花园、方正挑高阳台的利用，还可实现N+1的灵动空间，惬意满足业主们更多的创想生活。

■献给有识之士的藏品：CTD物业之王、纯平板时代

作为最靠近深圳最大型交通枢纽中心——深圳北站的物业，鸿荣源·熙园山院所作的每一个大动作，均引起市场的特别关注。尤其是在深圳北站周边5平方公里范围内，致力于打造成深圳龙华核心区不断落实的情况下，这里已经具备了成为深圳乃至南中国地区的CTD，未来发展趋势比肩城市中心的CBD。

在全球中央车站区（CTD）效应不断外溢的情况下，综上述关于熙园山院·龙一号的地段、资源、产品力等多种优势，大家若还抱有怀疑，不妨直接参照纽约中央车站区、柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站……这些世界级枢纽站区周边的经济、豪宅发展实力。

及待三五年后再看，熙园山院·龙一号的价值表现在深圳CTD的带动力，将今非昔比，迎来黄金时代。正是在这样的全球镜鉴之下，熙园山院目前所推的纯平板大户型产品，仅以最后的179平米高层楼王、152平米小高层臻藏品，为深谙和看好CTD高铁站址经济的慧眼人士们献上最至尊无上的平板生活感受。而这样出则繁华迅达、入则忘我、脱世的超凡生活，若非熙园山院·龙一号，无盘能赋予了。（CWE）2

 深圳CTD物业之王：鸿荣源·熙园山院

 从深圳北站看鸿荣源·熙园山院

3.5万平米私家山体公园上看熙园山院·龙一号和深圳北站

熙园山院·龙一号、山体公园、深圳北站，来一张全景图

私家山体公园入口

3.5万平米私家山体公园山道，夕阳西下，正是黄昏时

 熙园山院：山体公园上的开心农庄，可以在这里种菜哦

 熙园山院·龙一号：从4万平米园林里眺望，十分气魄

 熙园山院·小高层：独立而共享

 熙园山院·小高层：雕塑、草坪

小高层上看别墅区、高层龙一号

 熙园山院·高层眺望别墅区，对面的山体

熙园山院·小高层：大堂入口，底座稳重

熙园山院·龙一号：架空层的休闲配置、自然景观

  熙园山院·龙一号：半阳光地下车库

熙园山院·龙一号：纯板式大宅，极阔绰

 熙园山院·龙一号：纯板式大宅，卧室引景入室

 熙园山院·龙一号： 近12米的宽长阳台

熙园山院·龙一号：南北双阳台，采风通光