导读：
■浓缩就是精华：亲历中国楼史上的浓缩实践
■片区考察
一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一
二、“迁都红利”：龙华新区政府落户懿花园附近
三、“鹭湖国际住区”：深圳唯一百万㎡低密度湖居住区
1、绝无仅有的“大象聚首”片区
2、“鹭湖国际住区”里最为浓缩的项目
四、交通考察：城市半小时生活的浓缩版
五、配套篇：繁华都市生活的浓缩版
■项目考察
一、花池裙底全部火山岩打造
二、深圳唯二无横梁化车库，媲美甲级写字楼
1、最浓缩的车户比
2、深圳唯二无横梁化车库
三、人造水瀑布与水景吧台
四、地势最高的项目
五、最宁静的项目
六、唯一的临湖观景平台，懿花园私有
■产品考察
一、从洋房到别墅，全线浓缩的精华
二、深圳首个创新、可注册办公的商墅
三、生活需要浓缩：街铺沿路均匀分布，100米内的商业生活
四、户型调研：浓缩的，才是精华
1、阔绰三房两厅的89㎡户型
2、深圳首见带精装修出售的别墅
3、“小别胜新欢”：小又全、精且满的180㎡小别墅
4、资金上的浓缩：将更多的资金用于创业或其他
■开发商研析
一、世界500强的保障
二、和黄：华人世界里的默器
■浓缩的就是精华的，中国楼史上全线浓缩的首践
正文：

■浓缩就是精华：亲历中国楼史上的浓缩实践

“天下没有免费的午餐”，据说这句话出自一个故事。数百年前，一位老国王召来一个臣子，让他编一本《各时代的智慧录》。但是几经删减，这本书就只有一句话：“天下没有免费的午餐。”这是一句至理名言，比喻做什么事都得付出劳动，不要想着不劳而获，天上是不会掉馅饼的。

然而这句话虽然只有短短的9个字，其诞生却是复杂而又艰辛的。可想而知，那位臣子定是翻阅了许多王朝的兴衰，搜集了当时智者的独到之处，从一本浓缩为一章，一章浓缩为一页，又缩为一段，最后凝练成一句。可谓是：“笼天地与行内，挫万物于笔端”，这句话才成了男女老幼都能能解的至理，不仅令人感叹不已。

而这个感叹，在2012年9月5日下午4-6时对位于深圳宝安观澜街道横坑水库南侧、环观南路(以北，梅观高速以东，“鹭湖国际居住区”内的和黄·懿花园项目的考察中深有体会。项目无论是在占地建面、户型设计等方面，都实践了“浓缩就是精华”这一精髓，堪称是中国楼史上首次成功的“浓缩实践”！

■片区考察

一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一

和黄·懿花园位于深圳观澜樟坑径片区，项目总用地面积85184.72㎡，总建筑面积约15.3万㎡，项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑(其中57栋住宅，2所幼儿园，住户共1295户。项目所在片区由四大发展商（和记黄埔、招商、金地、城建）共同打造，水库面积大约21万㎡，水景资源十分优越，整个住宅小区名为“鹭湖国际居住区”。

观澜樟坑径片区是指：梅观高速公路、机荷高速公路、环观中路、观辅路及相邻基本生态控制线所围合的区域，区域总用地面积为888万㎡。在未来2-3年吸引数以万计高素质、高收入的城市中坚、精英分子定居于此，成为深圳楼市日益上升，最耀眼的高价值低密度豪宅居住片区。

料显示，观澜樟坑径片区建设规模总量约为696万㎡、区域总用地面积888万㎡；经过计算可知，观澜樟坑径片区整体容积率为0.78，是深圳少有容积率低于1.0的片区之一。低于作为龙岗中心城后花园的休闲旅游、生态住区的龙岗龙西-五联片区的1.01，也低于作为政府规划的唯一休闲型豪宅区——龙岗的六约北片区的1.06。

二、“迁都红利”：龙华新区政府落户懿花园附近

从大范围来看，和黄·懿花园紧邻观澜新中心区。观澜新中心区，该片区范围是指：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积433.81万㎡。根据规划，观澜新中心区建设规模总量为477万㎡，规划人口规模为7万人。

随着2011年底龙华新区的挂牌成立，新区政府将在5年内投资2000亿重金打造整个新区，大手笔、高标准建设“一个发展中轴、九个功能片区”和“二区一城”的目标。龙华新区就包括原龙华、观澜、民治和大浪四个街道，将定义城市向北发展。

目前，龙华新区政府办公地址已确定，选址观澜街道办。龙华新区政府未来新的新区政府大楼将建设在位于观澜街道的横坑水库附近，即在目前已坐落的招商·观园、金地·天悦湾以东的位置，也即是和黄·懿花园附近。“迁都”的直接影响就是，政府改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集。

这对于观澜来说是个极大的好消息，根据城市惯例，政府所在地一般都是城市繁华或者最具发展潜力地带，政府周围的金融、商业、绿化、治安等生活配套和城市容貌都会迅速发生改变，片区逐渐成熟。随着“迁都”运动，区域的经济重心也在随着迁移，新的商业机会随之而来。对于周边的房地产项目来说，是一大利好所在。

三、“鹭湖国际住区”：深圳唯一百万㎡低密度湖居住区

1、绝无仅有的“大象聚首”片区

和黄·懿花园项目所在片区由四大发展商（和记黄埔、招商、金地、城建）共同打造，水库面积大约21万㎡，水景资源十分优越，整个住宅小区名为“鹭湖国际居住区”。横坑水库片区，是深圳生态环境最好的城市湖区之一，可近距离享受着近27平方公里的马蹄山、石皮山等大片绿色山体资源。

”鹭湖国际住区“是继香蜜湖豪宅片区和中央别墅区之后又一块近郊资源生态豪宅片区，堪称“喧嚣世界的宁静中心”。而四大开发商抱团作战，合力将该片区打造成“鹭湖国际居住区”，这是深圳地产界近六年来首次多个开发商齐聚同一片区、并联合同时举办产品发布会。甚至在深圳十年黄金楼市上，也极为罕见。

投资界有一个形象的说法叫：大象聚首（elephant-bumping）。大象是陆地之王，力量的象征。一般来说，任何一只“大象”的出现，都会对市场产生举足轻重的影响，而一旦“大象聚首”，则很可能颠覆市场的格局。鹭湖区域内全部是巨头、项目全部是大盘且全部都是墅级大盘——这就是典型的“大象聚首”，这在深圳房地产开发史上绝无仅有！

2、“鹭湖国际住区”里最为浓缩的项目

其中，和黄·懿花园占地约8.5万㎡，总建面约15.3万㎡，容积率1.8；招商·观园占地约14.8万㎡，总建面约22.2万㎡，容积率1.5；金地·天悦湾占地15.7㎡、总建面28.3万㎡，容积率1.8；城建·仁山智水占地19.46万㎡、总建面55万㎡，容积率2.83。

它们共同构成了一个相对集中、面积较大的居住区，即“鹭湖国际住区”。统计发现，该居住区的总占地面积约59万㎡，总建面约为95万㎡。而整个观澜樟坑径片区的二类居住用地总占地只有785221㎡，也就是说，这项目联合构成的居住区，用地占了整个片区二类居住用地的74.5%，且皆为新建住宅，主要为别墅、高层、小高层三大类型。

和黄·懿花园项目，其以总占地8.5万㎡，总建筑面积约15.3万㎡，分别占比鹭湖国际住区总占地58.5万㎡的14.5%、总建筑面积为95万㎡的16.1%，在四大项目中，和黄·懿花园的占地及建筑面积都排在第四位，可以说是最为精华的一个。不一定需要最大的占地、最大的建面，做出最好、最适合的产品才是最为需要的。

四、交通考察：城市半小时生活的浓缩版

项目周边拥有便捷交通，共有四种出行方式，包括：铁路、轨道、公路、公交。

铁路：京广深客运专线、广深 、港客运专线。

轨道：4号线已开通运行，在组团范围内还规划有4号线、5号线、6号线（西北方向城际线）11号线分布，深圳北站同时选址龙华新区，形成轨道交通网络。

公路：高速公路为机荷高速公路、梅观高速深圳段有望年内取消收费，快速路为两横三纵，两横为外环快速路、南坪快速路，三纵为龙观快速路、龙大—福龙快速路、深平快速路、未来两年内开通六车道新彩通道。

公交：目前穿梭于观澜的公交线路共计22条。至2012年，将有9条主干道进行维修及扩宽施工并通车、及观澜客运站的完工。目前，该项目到清湖站10分钟，福田、皇岗口岸约25分钟，罗湖地王大厦40分钟，南山中心区约35分钟，宝安机场30分钟，福田CBD走梅观高速途径环观南路到懿花园25分钟。

五、配套篇：繁华都市生活的浓缩版

项目规划2个幼儿园，周边生活配套齐全，学校、医院、商场、酒店一应俱全。观澜中心天虹商场离项目5分钟车程，观澜格兰云天离项目5分钟车程，观澜人民医院离项目10分钟车程，深圳第二外国语实验学校离项目20分钟车程。

项目附近有星河园百货、万家惠百货，福海百货、樟坑径步行街、信佳百货等，还有陶贞源酒店、樟坑径市场，中心公园、奥威高尔夫练习场可以为和黄·懿花园的业主提供休闲娱乐之处，另外，片区内有宝文学校、文峰学校、浪花幼儿园等教育配套。

■项目考察

一、花池裙底全部火山岩打造

在考察中发现，和黄·懿花园项目的花池裙底，全部铺满了火山岩。火山岩是火山爆发后由形成的多孔形石材，非常珍贵。其表面均匀布满气孔，色泽古色古香，导电系数小、无放射性、永不褪色等特性．具有抗风化、耐高温、吸声降噪、吸水防滑阻热、调节空气湿度，改善生态环境等功能，被开发利用为现代建筑外装首选石材。

火山岩适用于高档建筑的内外墙装饰、酒店、宾馆、别墅、市政道路、广场、住宅小区、园林，及各类仿古复古欧式建筑。而和黄·懿花园的别墅并不占主力，可以说项目完全是按照的别墅的要求来打造的。但事实上，别墅里用火山岩来镶嵌花池裙底的，也不多见。

而且，与其他天然石材相比，火山岩性能优越，除具有普通石材的一般特点外，还具有自身独特风格和特殊功能，与大理石等石材相比，其低放射性可以安全应用于生活居所。而从实际的观察效果来看，展现出了一种追求古朴自然、崇尚绿色环保的装修新时尚风格。

二、深圳唯二无横梁化车库，媲美甲级写字楼

1、最浓缩的车户比

和黄·懿花园总共规划有1295户、1150个车位（地上车位30个，地下车位1120个），车户比为0.89；而招商·观园总户数1246套，车位2222个，车户比为1.78；金地·天悦湾共1838户，车位2510个，车户比为1.37；城建·仁山智水数1445户，车位3158个，车户比为2.19。

考虑到鹭湖国际住区其他三项目中，和黄·懿花园的占地、建面都是最小的，且主力户型是89㎡3居室花园洋房和180㎡4套房联排，其中洋房居多，而其他项目别墅部分比重更大，综合来看，尽管和黄·懿花园的车户比排在末尾，但却是四大项目中最为浓缩的。

2、深圳唯二无横梁化车库

考察时发现，和黄·懿花园的车库是无横梁设计的，顶部倒梁施工，做到了室内完全无梁无柱，整个顶部非常平整、未来无须吊顶。没有横梁，就更显层高，也让整个地下车库的空间显得更为宽阔而不局促，空间感超一流。这在深圳的地下车库中是非常罕见的。

要知道地下车库是个地下工程，不如其他外露在人们视野里的建筑构件那么直观，但它对建筑品质尤其是使用者的感官享受还是颇具影响的。作为楼盘的一部分，车库是除外观外最先让客户留下第一印象的地方。它能直接影响有车客户前来看楼时，对楼盘品质在第一时间下直观判断。

之前，位于与华侨城地产天鹅堡隔侨香路路对望的智慧广场，也是做到了车库室内完全无梁无柱设计。但必须看到的是，智慧广场是商用写字楼项目，而和黄·懿花园作为住宅项目，本来就没有商用项目那样的高要求，却仍然做了一般甲级写字楼都不做的室内无横梁化的设计。

三、人造水瀑布与水景吧台

在考察时还发现，和黄·懿花园的泳池设计十分特别。除了常规的泳池设计外，项目的游泳池利用地形高差，利用假山设计了水瀑布，泳池周边植物围合，形成隐秘而放松的泳池区域，从而创造出了一种天然水瀑布与泳池浑然一体的效果。业主可以通过垂直电梯及步行电梯进入泳池。

不仅如此，在水瀑布里头还设计有一道走廊及吧台样式，未来这里或许将打造水景吧台。业主们不仅可以在泳池里游泳，游累了还可以在水景吧台小憩一杯，别提有多惬意了。泳池里有水瀑布，这样的项目在深圳已经很少了，而能够进一步设计有水景吧台，就少之又少，足见和黄·懿花园在项目打造的良苦用心。

四、地势最高的项目

经实地考察，整体来看，比周边地势高了9-15米之间，为鹭湖国际住区里四大项目中整体海拔最高的。小区内部呈现坡地状态，使得别墅的地下室也地面化。而地势高，犹如故宫大殿的基座（须弥座），使得大殿具有极强的心里优势，这样一来即便是在别墅里，也颇有一览众山小的味道。

词穷爱，地势高还有一个明显的好处是，可免受暴雨洪涝之害。像在7月下旬，北京发生暴雨到大暴雨天气，为61年来历史最高。结果，北京多数城区成为一片汪洋，演绎出了“公车版的泰坦尼克号”、“陶然亭威尼斯餐馆”等特色风景，并成就了许多的海景房，还有的楼层直接形成了壮观的瀑布。从长计议的话，选择一处地势较高的楼盘是非常必要。

五、最宁静的项目

在鹭湖国际住区的四大项目里，和黄·懿花园的位置是最居中的：西侧是金地·天悦湾，东侧是城建·仁山智水，南侧是招商·观园，北侧是马蹄山与横坑水库。其他三项目已经将主干道车流带来的噪音屏蔽在懿花园项目之外，是四大项目中最为宁静的项目了，最大化的享受了鹭湖国际住区的好处而没有车流、人流的干扰。

六、唯一的临湖观景平台，懿花园私有

在考察时发现，和黄·懿花园在靠近湖的两山之间，设置有临湖观景平台。平台与项目仅一路之隔，将是和黄·懿花园业主茶余饭后散步的好去处。有山景又有湖景，湖边空气清新，可以增加周边环境的空气湿度，符合国人居住习俗。

■产品考察

一、从洋房到别墅，全线浓缩的精华

和黄·懿花园为台地建筑，景观布局分明，地形东西长，南北宽，外围花园洋房，内围联排别墅。低密度生态住宅小区。小高层+联排+商墅，3产品组合。地块总面积约8.5万㎡，总建筑面积约15.3万㎡，容积率1.8，总套数1295户，主推户型为89㎡3居室花园洋房和180㎡4套房联排。

最新消息，和黄·懿花园预计9月中旬开营销中心，目前样板房正在施工中，预计9月底开放。在和黄·懿花园的产品中，有12栋10层高低密度花园洋房，1梯4户，共约1100户，实用率高达86%。主力户型为约89㎡3房2厅2卫户型。其次，还有包括67㎡的2房，180㎡的顶层大平面，以及87-176㎡大小复式单位。

另外，还有一字型东西排开、面积区间在181-272㎡之间的联排别墅，主力户型为约180㎡，4套房户型，是市场最受欢迎的别墅类型之一。可以说，无论是洋房还是别墅，无论是89㎡3居室花园洋房和180㎡4套房联排，都全面的做到了浓缩再浓缩，户型大大拓展却没有任何的浪费。

二、深圳首个创新、可注册办公的商墅

和黄·懿花园除了小高层和联排之外，还规划有片区乃至深圳首个创新、稀缺产品首度面世——6米层高（相当于两层楼）70㎡可注册办公的商墅。在500亩的鹭湖旁，出门就可以见到青山绿水，在这里办公，何其惬意。

三、生活需要浓缩：街铺沿路均匀分布，100米内的商业生活

和黄·懿花园的街铺全部围绕项目沿街的一楼，这样一来，业主从家中抵达到路边上的街铺，最长距离不会超过100米，大大方便了业主生活。商铺有两种，一种是商圈商铺，一种是社区商铺。和黄·懿花园的街铺就属于社区商铺。街区商铺，由于针对生活实际之需，只要有稳定客群、人流，发展相对容易，进驻门槛较低。

同处鹭湖国际住区的招商·观园，其街铺“鹭湖第一街”就在6月18日开盘当天取得了销售七成不错的成绩，这是否够够给与和黄·懿花园街铺什么启示？成功的社区商铺，往往是小区相对独立、封闭、同时与外界存在一定的交通屏障，小区自成一体，形成闭环，能将人锁在内部，从而构建一个自身解决需求的极地。

而和黄·懿花园就处在鹭湖国际住区的中心位置，西侧是金地·天悦湾，东侧是城建·仁山智水，南侧是招商·观园，北侧是马蹄山与横坑水库，相对封闭、独立。在鹭湖国际住区内，和黄·懿花园总共规划有1295户，招商·观园总户数1246套，金地·天悦湾共1838户，城建·仁山智水数1445户，区域总户数近5000户。以一户三口计算，居住人口高达1.5-2万！这些都将是和黄·懿花园潜在消费客流。

四、户型调研：浓缩的，才是精华

1、阔绰三房两厅的89㎡户型

该项目的花园洋房，奇数层，主力户型是89㎡，经典3房2厅2卫，横排式经典三房设计，空间动静分明，客厅连接观景阳台，光阴自在交叠，房间的主卧特设观景阳台，可以让业主们随时观赏美景。南北通透，全卧室落地飘窗设计，增加生活舒适感。

该89㎡实用三房户型，空间尺度大，简约舒适，客厅连接观景阳台，不用出门，便可享受到最雅致的景观，亲近自然，延伸生活空间。单边270度主套卧落地飘窗设计，典雅、大气。次卧带特色阳台，专享无际景色，厨房连接生活阳台，为居家增添便利。

2、深圳首见带精装修出售的别墅

此外，和黄·懿花园另一主推180㎡4套房联排，是深圳楼市极为稀缺的低门槛别墅产品，也是深圳30年来首个带精装修出售的别墅。和黄·懿花园180㎡的“小别墅+精装修”，以仅相当于深圳中心区普通高层豪宅总价，就能够进军深圳唯一百万㎡低密度湖居豪宅住区。

3、“小别胜新欢”：小又全、精且满的180㎡小别墅

生活中，我们经常听到“小别胜新欢”的调侃，其中“小别”一词，用在和黄·懿花园的别墅身上再合适不过了。小别墅更贴近大家的生活。通常，别墅在人们的印象中，是“豪、奢、阔”的代名词，有着富丽堂皇、阔气十足、浮华靓丽的外形，就如男人的新欢。

而这类别墅，通常中看不中用。刚开始很新鲜，爱不释手，而等新鲜感的劲儿过后，往往一大段毛病，开始竞相涌现。例如，楼层太多，通行不便，例如空间太大，亲疏感明显，又例如，格局不够紧凑，制造了很多空间的浪费。越是浮夸、过于阔绰的东西，往往不持久。

因而，而与这种浮夸、阔绰作风完全相反的是，和黄的低调、内敛，使得和黄产品系，总给人以务实的首感。而这也正是“小别”的意义。和黄·懿花园以180㎡打造成四套房联排，却能将人居升级，体验别墅居感，同时，另一方面，还极为有效地降低了别墅进驻门槛、居住成本。

和黄·懿花园180㎡的联排别墅，全部为套房设计，这甚至比一些部分套房设计的别墅更优。由此也证明别墅室内布局合理、空间紧凑，实用性高。再次，180㎡的别墅，小巧精干，功能完备，不存在空间浪费，有效规避了“地不用尽”的情况，实现了最高实用效果，使得价值最大化。

4、资金上的浓缩：将更多的资金用于创业或其他

和黄·懿花园180平小别墅+精装修，预计总价在四五百万之间，总价预计仅仅相当于深圳中心区普通高层豪宅总价，是深圳30年首遇“富人区最低别墅置业门槛”，市场关注者众多。资金节省了，也就意味着购房资金浓缩了，就可以将更多的资金放到其他方面，两相其美。

■开发商研析

一、世界500强的保障

项目为东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司与和记黄埔与长江实业（集团）合资。和记黄埔地产（东莞）有限公司是和记黄埔有限公司旗下的地产发展及投资部门。和记黄埔集团是世界500强企业，业务遍布全球56个国家，雇员超过22万。主要经营六大核心业务，包括港口及相关业务、电讯、地产及酒店、零售及制造、能源及基建。

和记黄埔地产致力发展优质写字楼、住宅、商场、工业、酒店和渡假项目，物业遍布香港、北京、天津、长春、大连、南京、上海、常州、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞、珠海、中山、江门和惠州，更不断开拓海外市场，于英国、新加坡与巴哈马等均拥有投资项目。此外，集团并于香港、重庆与巴哈马经营多家高级酒店。

目前，和黄在北京的知名项目有逸翠园，上海有御翠园、御翠豪庭、御涛园，广州有珊瑚湾畔、逸翠湾，深圳有黄埔雅苑、御龙居、观湖园、御峰园，珠海有海怡湾畔，东莞有海逸豪庭、海逸高尔夫球会等。

二、和黄：华人世界里的默器

作为已经是全球500强，是港交所最大上市公司之一的和黄，华人圈中，全球房地产布局最广、经验楼市开发经验最多、实力最强的房企，也是全球最大私营港口运营商，其历史超过了150年。然而这一点却鲜见宣传。和黄确实有“闷声发大财的”的味道。

说话是艺术，沉默却是力量。像天地长空、月亮长城，它们是默器，从来也不言语。然而它们却给了我们最触及心灵的思考，这就是默器的力量。那么，和黄的闷声经营，是不是默器的表现的呢？世界500强、150年历史、全球最大的私营货柜码头经营商……和黄都不说。而默器是永恒的。开发商闷声发大财，对业主是好的。

■浓缩的就是精华的，中国楼史上全线浓缩的首践

小小的一袋咖啡，其浓缩的香醇却能够让整个人为之精神一振；陈子昂一生并没有多少名篇，一首《登幽州台歌》“前不见古人，后不见来者。念天地之悠悠，独怆然而涕下。”却以简练的文字把怀古伤今的悲叹发挥到了极至，成了千古绝唱，也让他名满天下、古今传唱。

多少名垂千古的诗篇，都是简单的几十个字而已；多少传唱大江南北的经典歌曲，时间也不过是短短的几分钟而已。“浓缩就是精华”，今时今日，再想起这些通俗易懂却又是至理名言的大道理，不禁感慨万千。而在和黄·懿花园项目的考察中，有幸将这种感叹升华，进而发现了或许开发商自己都没有注意到的：

那就是，和黄·懿花园通过在占地建面、别墅精装修、总价低、品牌响（鹭湖国际住区四大项目中，和黄的品牌是最响亮的）等，既是一次成功的浓缩实践，又一举为广大置业者提供了最适合的住品。“浓缩就是精华”，不在于要有多富丽堂皇，合适的就是最好的，最让置业者满意的就是最成功的。（WH）2.5

正在施工中的售楼中心

火山岩镶嵌的花池裙底

无横梁设计的车库

泳池及水景吧台

正在施工的现场

和黄·懿花园整体地势较高

建设、设计、施工、监理单位

临湖平台

和黄·懿花园的街铺