导读：
     ■一心、两轴、三带：福田规划“田”字空间结构
     ■福田主要城市更新项目：覆盖八大重点片区
         一、八卦岭片区：现代物流中心和产业型总部基地
         二、华强北片区：全国最具影响力高品质商业中心
         三、福田村片区：商业纽带和高标准配套社区
         四、河套北片区：复合型城市门户和滨水城区
         五、金地沙头片区：宜居宜业宜游生态滨海城区
         六、车公庙片区：科技研发中心和创新型总部基地
         七、竹子林片区：高端国际人才空间载体范本
         八、梅林片区：国际电子商务产业带
     ■福田城市空间置换最佳契机，溢及七大项目
正文：

■一心、两轴、三带：福田规划“田”字空间结构

近期深圳各大区域的城市更新项目可以说是进行得如火如荼：南山区八大城市更新项目已于8月30日联合开工，宝安区36个城市更新项目也于8月30日向社会集中亮相，12个项目现场签约。而作为深圳CBD所在的福田区，也力图通过城市更新项目来改变城市面貌，提升城市形象。

日前公布的《福田城市更新发展规划纲要》征求意见稿展示福田未来城市更新的核心目标，提出要以更加低成本和对环境低冲击的环境整治方式为主，同时要慎用拆除重建方式。未来福田规划形成“一心、两轴、三带”的“田”字形空间结构。

福田区提出城市更新方式分为综合整治、功能改变和拆除重建三种。《纲要》明确提出，福田城市更新将谨慎采用拆除重建的方式，转而以更加低成本和对环境低冲击的环境整治方式为主。

未来福田规划形成“一心、两轴、三带”的“田”字形空间结构，也寓意高效产出的“福田”。“一心”是指福田中心区，“两轴”则是指深圳中轴线和深南大道发展轴，“三带”则包括北部的信息产业发展带、西部的国际城市发展带、东部的新兴产业发展带。

■福田主要城市更新项目：覆盖八大重点片区

除了对城市空间结构进行深层规划以外，据悉，福田主要的城市更新项目将囊括福田区的八大重点片区，他们分别是华强北片区、河套北片区、八卦岭地区、车公庙片区、福田村地区、竹子林片区、梅林片区和金地-沙头片区。

其中包括，梅林北环沿线将构建国际电子商务产业带，八卦岭片区将建产业型总部基地等。而在近期（2012～2015年）中，更新项目共有26项，其中已开工更新项目7项，更新专项规划已批复项目9项，已列入计划正在编制规划项目10个。
 
福田产业园更新的具体更新策略是：推动产城一体：塑造以人为本的，生产、生活、生态相结合的产业空间；转变产业组织方式：促进产业专业化和多样化的统一，从单一性的加工制造型产业园区向复合功能的产业综合园区转型；打造人性化空间：优化产业园区的公共服务配套和产业链增值服务，营造创新开放生态的公共环境。

一、八卦岭片区：现代物流中心和产业型总部基地

1、八卦岭地区规划定位为深圳特区中心组团的核心功能区，立足深圳、辐射珠三角和国际市场的商品流通和专业性服务枢纽。

2、功能定位：珠三角重要的现代物流中心和专业性服务业基地。近期以服装设计、印刷包装等都市工业为主，远期通过城市更新，拆除重建的方式，逐步将片区建设成为产业型总部基地，为未来福田战略型新兴产业的发展储备产业空间。

3、更新计划：国际展览中心更新单元、荣生高新技术园项目、安吉尔饮水科技产业园区项目；打通八卦九路和八卦六路。3、整治完善八卦二路时装展示商业步行街的步行环境。

华强北片区：全国最具影响力高品质商业中心

1、华强北片区规划将上步片区发展建设成为在全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示、研发和交易中心等多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。

2、功能定位：打造辐射海内外的高端电子信息展示、交易、研发和服务中心，建立多元业态的高品质商业中心和生产型服务业中心；建设兼具商务办公、高档奢侈品、贵金属交易、居住等多功能城市空间。

3、更新计划：华强北第一单元、第二单元、第三单元、中航城（二期）、第七单元、第八单元、第十四单元；打通内部交通微循环道路；在华强北建立区域性社康中心，面积1000平方米以上；拟建一所小学，三所幼儿园，五个社区工作站。

三、福田村片区：商业纽带和高标准配套社区

1、福田村片区规划定位为集商贸、居住、旅游、休闲为一体的高标准配套社区和文化创意产业集聚区，是华强北商圈、蔡屋围商圈、中心区，河套地区辐射、外溢的目标地及商贸联系的纽带。
 
2、功能定位：建设联系华强商圈和蔡屋围的大众商业纽带和高标准配套社区；以南园路、福华路为纽带，巩固传统商业优势，拓展与延伸华强北商圈的南向外延，建设集商贸、居住、旅游、休闲为一体的高标准配套社区。

更新计划：打通市政道路，逐步落实法定图则路网，强化慢行交通；扩建幼儿园，整治修缮环庆广场。

河套北片区：复合型城市门户和滨水城区

1、河套北片区规划定位为集口岸、交通枢纽、商业、办公为一体的综合功能区，展现城市文化的门户，深港创新经济中心，和生态、低碳、绿色理念发展的城市节点。

2、功能定位：展现城市文化的门户：将皇岗口岸由交通集结点向复合型城市门户转型；深港创新经济中心：推动口岸商务区和福田村文化产业基地建设；生态、低碳、绿色理念发展的城市节点：复兴福田河口地区以及深圳河滨水绿带，福田建设滨水城市的先导区。

3、更新计划：近期——结合轨道7号线河套站，建设河套新口岸，将皇岗口岸由交通集结点向复合型城市门户转型。公共事业建设配套方面，拟建2所小学和2所幼儿园；中期——推动口岸商务区和福田村文化产业基地，建设深港创新经济中心；远期——贯彻生态、低碳、绿色理念发展，复兴福田河口地区以及深圳河滨水绿带，引导福田建设滨水城市。

五、金地沙头片区：宜居宜业宜游生态滨海城区

金地沙头片区规划发展目标定位为以居住职能为主导、以消费型服务业为支撑、以生产型服务业为补充的宜居、宜业和宜游的多元复合功能区。

2、功能定位：宜居、宜业和宜游的多元复合功能区；以深港创新合作为特色的综合型产业集聚区——以高新技术产业为主、以文化产业为辅，重点发展以承接香港生产性服务业为主的高端服务业，以电子和通信设备制造为主的高端制造业，以研发设计和产业孵化加速为主的产业服务功能，以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地；具有国际化交流的生态滨海城区。

更新计划：下沙村改造；沙嘴村改造；上沙村改造；逐步打通片区内道路微循环系统；对中央活力轴沿线的城中村进行更新及功能整合。

车公庙片区：科技研发中心和创新型总部基地

1、车公庙片区规划重点发展以软件、电子通讯、手机产业为主的高新技术产业，打造以互联网、新一代通信技术为主的战略性新兴产业研发总部基地，生态型、智能型、自主创新型高新技术园区。

2、功能定位：建设成为功能完善、多元混合、产城一体的创业创新园区，科技研发中心和创新总部集群；建立以软件、电子通讯、手机产业为主的高新技术产业园区，建立互联网、新一代通信技术战略性新兴产业研发及总部基地。

3、更新计划：引导天安数码城厂房及公寓区改造；启动泰然科技园升级改造；助推皇冠工业园改造。

七、竹子林片区：高端国际人才空间载体范本

竹子林片区规划将以引入高尖端国际人才聚集，并满足其生活与工作需求为基本目标，打造集研发及成果转化、商务配套、生活配套等功能于一体的，外向型、多功能、现代化的国际化综合街区。

功能定位：建设成为深圳引入高端国际人才的空间载体的范本，建设外向型、多功能、现代化的国际化社区。构建四大功能区即创新研发产业区、商务办公区（酒店、公寓）、国际时尚消费中心、国际人居社区。

3、更新计划：建业小区改造项目；竹子林地区交通改善计划。

八、梅林片区：国际电子商务产业带

梅林片区规划定位为以居住功能主导，包括商业、商务办公、文化、高科技研发和创意产业在内的城市综合区。

2、功能定位：建设国际人居环境生活区，构建商业、商务办公、高科技研发和创意产业的城市综合区；以福田国际电子商务产业园为基础，通过城市更新、产业置换，逐步形成以互联网、物联网、电子商务为主导的产业集聚区，重点打造沿北环路以北电子商务产业带。

3、更新计划：实施福田燃机电厂、中康小区、上梅林、下梅林和特皓工业区改造；推动北环沿线工业厂房整治。

■福田城市空间置换最佳契机，溢及七大项目

福田八大城市更新项目的规划，在优化改善区域人居环境的同时，现代物流中心和产业型总部基地、科技研发中心和创新型总部基地、国际消费中心、国际电子商务产业带等功能片区的打造，将吸引更多的世界500强、跨国集团以及国内外行业龙头企业等重量级总部企业在福田聚集。
 
这些企业的入驻，无疑将拉升区域高端写字楼需求，其中作为福田中心区目前唯一在售的商办项目——卓越世纪中心1号楼，将受首益。同时随大量总部企业进驻，将带来非常可观的居住需求，而在福田自身住宅供应频缺，兰江山第、地业·十五峯等高端产品销售紧俏的情况下，很大一部分居住需求将外溢。

其中位于龙华新城中心区的星河盛世、水榭春天5期、中航天逸、绿景公馆1866等住宅项目，由于地段优越、交通便捷，新区各项丰富资源配套咫尺尽享，将成为承受福田需求外溢冲击的第一站，最直接、最大限度地获利。（YF）