导读：
     ■蛇口地标性甲级写字楼：招商局广场，领势山海
     ■区域综合价值分析
     一、时代起点，改革开放的最前沿：蛇口
     二、招商局600亿巨资投入，新蛇口再造
     三、深圳最具国际风情滨海片区，崛起新海上世界
     ■区域资源配套分析
     一、海陆空铁四维立体交通，地铁无缝连接
     二、最具活力国际滨海商业区，世界级商务配套
     三、300米范围内五星级酒店最多的甲级写字楼
     四、最美、最有价值的深圳15公里滨海休闲长廊
     五、太子湾游轮母港：国际级商圈环绕，精英荟萃
     六、文化艺术中心：地标式滨海休闲场所
     ■深圳唯一山海全景式写字楼：360度山海
     一、产品分析
      1、18米层高：全城唯一尺度，音乐厅级空间
      2、深圳唯一标准层高达4.5米的甲级写字楼
      3、3层双银中空LOW-E玻璃幕墙：深圳唯一
      4、深圳唯一带层檐的甲级写字楼
      5、带双层挑高空中花园的甲级写字楼
      6、铺设架空网络地板
      7、电梯智能预约选层系统，电梯厅大气简约
      8、超标准停车位配置：86：1，引领全深
      9、顶部钢结构：深圳最大造型类钢结构
    二、硬件配套分析
      1、绿色生态通风系统，新鲜空气零距离
      2、约克空调主机，水冷式中央空调系统
      3、稳定双回路电力系统
      4、便捷智能通讯系统
    ■世界级顶尖团队联合打造
    一、世界规模最大综合性事务所：美国SOM
    二、纯设计领域领军团队：AECOM景观设计
    三、数字化服务平台，五星级物业标准
    ■深圳综合指标最优甲级写字楼：招商局广场
正文：

■蛇口地标性甲级写字楼：招商局广场，领势山海

随着蛇口新海上世界综合体规划蓝图的尘埃落定，作为海上世界片区标杆性建筑的招商局广场，一直受到外界广泛关注。位于海上世界片区，工业二路和望海路交汇处的招商局广场，将作为全新蛇口至高点，领势山海。

项目由一栋主塔楼和两栋裙房组成。主塔楼与裙楼独立分隔，保证了主塔楼纯粹的商务空间。建筑面积逾107275平方米。主塔楼位于项目东北角，地上37层，高211米，办公建筑面积为60595平方米；2栋裙楼位于项目北面和东面，均为地上3层，总面积为7210平方米，其中首层高6.5 米，2、3层高均为5 米，将引入大型餐厅、银行等商业服务。

目前招商局广场正在进行幕墙和设备安装，外立面已经逐步呈现。为一睹蛇口区首席地标性甲级写字楼的风采，9月9日下午17时30分，房地内参专业部成员对招商局广场进行了历时约2个小时的考察。而本文将从蛇口及海上世界的渊源说起，将招商局广场的区域、项目特点进行一一呈现。

■区域综合价值分析

一、时代起点，改革开放的最前沿：蛇口

三十多年前，蛇口是这个时代的起点：改革开放从这里走向全国，创造了举世瞩目的奇迹；这里见证了中国名企的成长历程, 作为中国众多知名企业的孵化器之一，自改革开放以来，数个享誉海内外的品牌：招商银行、中集集团、平安保险、华为、金蝶秉承精粹资源、先进理念的“蛇口基因”，从这里走向世界。

这里留有法兰西总统戴高乐乘坐过的“明华轮”；这里有邓小平亲笔题字的海上世界……这里承载了太多荣耀和记忆。如今。随着招商600亿巨资投入，蛇口网谷、海上世界、太子湾邮轮母港的规划打造，蛇口将再出发，风起云涌，再续传奇。

二、招商局600亿巨资投入，新蛇口再造

2011 年，深圳市委、市政府相继颁布《前海深港现代服务业合作区条例》、《前海湾保税港区管理暂行办法》等相关条例，将前海定位为“特区中的特区”。与前海毗邻的蛇口乘风直上，招商局已投入600 亿巨资，将在未来5-8年内，完成整个新蛇口的再造。新蛇口的区域发展依照“一轴一心三核”的设想，构建、更新、加强各片区组团特色。

一轴: 以南海大道为发展的主轴，不仅承担重要的交通疏解功能，也承担了越来越多的城区综合产业发展轴功能。一心: 是以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域，通过改造、提升原有设施，打造成品质优越的城区体育、社会活动中心。三核: 是海上世界片区、太子湾邮轮母港、重点发展信息与科技的蛇口网谷为核心的三个产业发展聚集区，辐射周边区域所形成的空间载体。

三、深圳最具国际风情滨海片区，崛起新海上世界

作为世界级的国际化半岛，深港海上门户。蛇口将营造商务发展、科技创新的高效产业创富环境；树立国内高端配套和国际化城区的标竿；在文化上打造成一座“中西兼容、高雅时尚、创新发展的文化之城”……形成深圳西部最高端滨海商住两宜的金融中心。

其中海上世界作为集地段、资源、景观、多业态为一体的百万平方米新城市综合体片区，是深圳最具国际风情的滨海片区，将建设成为蛇口CBD，形成以金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业等四大产业为主的产业结构，成为深港联动“海上门户”的重要组成部分。

全新再造的海上世界，将成为集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的应有尽有的国际滨海新城，一个世界级的蛇口，蓝图已然铺就。而招商局广场，作为深圳离海最近的甲级写字楼，将成为海上世界的商务地标，城市最稀缺的价值中枢，见证着全新时代的开端。

■区域资源配套分析

一、海陆空铁四维立体交通，地铁无缝连接

招商局广场紧邻多条城市交通主干道：滨海大道、地铁2号线、11号线、南海大道、大南山隧道等，畅通深圳全城。5分钟内通往蛇口客运码头、西部通道，成为深圳最快切换港澳珠生活圈的地方，半小时内通达两大机场(香港国际机场、宝安机场)，3小时内可通往珠三角任意城市，海陆空铁直航世界，全方位交通汇聚，是最适中的人居出行半径。

除了坐拥世界级海、陆、空、地铁四维立体交通体系，招商局广场把香港、珠三角、内陆连成一条走廊，不但紧邻蛇口客运码头与港深跨海大桥，与香港中心区、香港机场、珠海和澳门经由港口或口岸无缝连接，更可通过沿江高速与广深高速可直抵深圳机场，使得港深、珠三角犹如同城，轻松抵达世界的每个角落。

二、最具活力国际滨海商业区，世界级商务配套

位于招商局广场北面的海上世界广场，是海上世界城市综合体的商业核心，总建筑面积6.7 万平方米。作为中国第一个以万吨轮集吃、住、游、购于一船的旅游景点，海上世界广场在一定程度上称得上是深圳的商业原点所在。

海上世界广场以国际、时尚、异域、休闲为主题，有精选全世界最具代表性的特色精品，来自40 多个国家原汁原味的异国餐饮服务，以及丰富多彩的都市休闲娱乐选择，结合丰富亲水空间和大型水秀，成为最具创造力和活力的国际滨海商业区。

作为规划中的深圳国际滨海观光长廊的起点及核心，海上世界将借鉴美国旧金山渔人码头的成功经验，建成与香港兰桂坊、上海新天地齐名的休闲娱乐中心。并依靠西部通道跨海大桥，将海上世界纳入香港迪斯尼乐园国际旅游大商业圈。跨海大桥通车后，蛇口将成为香港与中国大陆连接最便捷的通道，海上世界也将分享这一便利和迪斯尼乐园商业圈巨大的旅游资源。

三、300米范围内五星级酒店最多的甲级写字楼

招商局广场与希尔顿酒店隔路相望，作为国际化的五星级休闲商务酒店，希尔顿酒店面约约5.6万平方米，包括一座13层、60米高的塔楼和3层高的裙楼。酒店拥有325 间豪华客房及套房，设有全新概念多元化的餐饮设施、大型宴会厅、豪华的水疗、泳池、健身中心等设施和服务。

而由香港美丽华集团、香港招商局集团、香港上海汇丰银行及中国银行深圳分行联合投资的深圳首间“中国政府评定的五星级酒店”——南海酒店，位于招商局广场南侧约300处，以其巨帆般的独特建筑设计及怡人的园林美景而别树一帜，酒店拥有标准房、双人海景房及主席套房等共368间。

希尔顿酒店、南海酒店两大五星级酒店的汇聚，招商局广场由此成为深圳300米范围内五星级酒店最多的甲级写字楼项目。此外，美伦会所、辉盛泰格公寓、雅诗阁美伦公寓等享誉国际的商务接待空间，随时满足商务、会议、美食、休闲及娱乐等全方位需求。

四、最美、最有价值的深圳15公里滨海休闲长廊

以海上世界片区800米海岸线水景为起点，沿着深圳湾，直至红树林，一条充满海洋生活情趣的滨海休闲长廊，集生活、休闲、运动、观光、旅游等多功能于一体，是这座城市最美丽的风景线，更是商海博弈后，放松身心的心灵加油站。

深圳15公里滨海休闲长廊打造了6大主题公园，包括内湖溢流坝、弯月山谷、日出露天剧场、湿地公园、垂钓栈桥、婚庆公园等，这些公园基本上是半岛形状，观海、亲水的效果俱佳，是深圳湾标志性的亮丽风景线。

五、太子湾游轮母港：国际级商圈环绕，精英荟萃

太子湾油轮母港项目由招商局投入600亿，分3期共10 年全部建成，将打造成深圳唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的太子湾现代化国际邮轮母港，形成客运枢纽、历史文化博览、会议展览、商务办公、商务公寓、商业、娱乐配套以及欢乐岛海上活动、庆典等为一体的商务活动、现代化海滨休闲、游览的综合国际社区。

项目包括运动员公寓、购物中心、办公楼、酒店式公寓、码头等。项目建成之后，将能停泊最高达15万吨位的国际豪华邮轮，创下华南区邮轮母港的记录，并将成为深圳通连全球的唯一的“海上门户”，为企业领袖和商务精英们提供更为奢华多样的深港双城休闲生活方式。

六、文化艺术中心：地标式滨海休闲场所

作为世界著名建筑大师桢文彦在中国的第一件作品，海上世界文化艺术中心座落于招商局广场与海岸线之间，面积约4.5万平方米，是集艺术博物馆、高端商业、艺术品收藏为一体的综合性地标建筑，将与世界著名艺术馆合作，打造南中国最具价值和影响力的艺术殿堂。

文化艺术中心紧邻滨海景观岸线，广场将文化与商业设施融合，半室外建筑设计为游客提供畅达无阻的视觉通廊，女娲雕塑、深圳湾、大南山将一览无余。同时文化艺术中心还将文化与部分的商业设施融合，创造充满艺术气息的水岸活动中心。

■深圳唯一山海全景式写字楼：360度山海

招商局广场雄踞海上世界半岛景观核心，是深圳唯一360度观山看海的5A甲级写字楼。也是深圳唯一同时俯瞰大南山、小南山、深圳湾、海上世界城区、香港的写字楼。开阔视野，港深双城精华以及山海景观尽收眼底。

从招商局广场37楼眺望，整个城市综合体环抱在大南山与深圳湾之间，独有的山海景观令人心旷神怡。南面是刚刚封顶的希尔顿酒店，弧线外观与海岸线构成和谐景致，西南面是即将启动的太子湾邮轮母港，北面是海上世界广场，目前可以看到主体结构几近封顶。

站在招商局广场的高层，大南山仿若近在咫尺、触手可及，项目的楼体与大片苍翠的山体并肩而立。而实际上，招商局广场与大小南山山体的直线距离，亦不足500米，因此该项目应该称得上是深圳离山最近的新甲级写字楼。

同时，项目可俯瞰深圳湾、深港跨海大桥，以及对岸的香港新界，景观非常壮丽。考察当天看到，深圳湾的海面一片蔚蓝，视野非常开阔。由于招商局广场与深圳湾直线距离仅约200米，因此该项目也成为目前深圳离海边最近甲写，而且3分钟步程即可实现山海转换。

一、项目产品分析

招商局广场主塔楼造型挺拔，个性沉稳，体现了顶级商务办公楼的优雅气质，同时充满了现代感和前瞻性；顶部别致的皇冠造型，在夜晚灯光照射下璀璨尊贵；建筑外立面设计综合了海、帆、灯塔等元素的外部造型，表达了一股向上的精神，完美地彰显了“集成熟内敛和敢为天下先为一身”的招商局企业特质。

项目采用框架-核心筒结构，办公塔楼周边框架柱自首层到十层外倾、十层到顶层内倾，运用了大量成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备，外立面为全玻璃幕墙，建筑形象新颖独特、华贵典雅、气势磅礴，既具有高雅的现代品味，又具有脱颖而出的国际风范。

1、18米层高：全城唯一尺度，音乐厅级空间

招商局广场打造的1616 平方米恢弘入户大堂，18 米层高，拥有全城唯一的尺度大堂，相当于4个标准楼层的高度，四面通透采光，精工铸就沉稳大气之势，如此尺度，呼应的不仅仅是CEO 的雍容气度。

而根据现场考察所见，招商局广场的大堂高度和空间感，完全可媲美音乐厅，这不禁让笔者怀疑18米层高，有过谦之嫌了。同时项目采用的是目前最先进的双大堂设计，东西两侧各一个入口对应一个大堂，可以起到上下班高峰期分流的作用，提升项目的档次。

2、深圳唯一标准层高达4.5米的甲级写字楼

招商局广场主塔楼高211米，而4.5 米的层高，让国内写字楼难以望其项背，足以媲美全球顶级写字楼，使得客户对空间功能的发挥绰绰有余。加之室内空间均采用无柱设计，室内空间均采用无柱设计，整个空间的阔绰感和舒适度都得到充足的保障。

若按照一般写字楼3.5米左右的层高，211米的总高度，可以打造60层，招商局广场只打造了37层，可以说深圳同等高度写字楼中层数最少的。这样一来，在最大限度的保证了办公的舒适性的同时，也让整个办公场所显得更加大气、沉稳。

3、3层双银中空LOW-E玻璃幕墙：深圳唯一

通过国家绿色建筑二星认证的招商局广场，面朝大海，坐拥风情万里的海域，蓝天白云下招商局广场自身也成为苍穹下伫立的风景。项目采用中空隔音轻质墙体，既保证了隔音效果，同时又具有节能、省料、省工、无污染施工的优点。

对企业办公来说，楼宇的外立面直接关系到企业的档次及商务形象。而招商局广场的立面设计非常大气，楼宇的外墙全部采用双层夹胶、一层中空的3层超白双银中空LOW-E玻璃幕墙，具有隔热隔音防紫外线的特大功能，是深圳唯一外墙全部采用3层超白双银中空LOW-E玻璃幕墙打造的甲级写字楼项目。

其办公塔楼为全玻璃微倾斜幕墙结构，无墙体设计，能满足日照的最大要求；超标准采用三层超白双银中空LOW-E 玻璃，能有效控制近红外热辐射的穿透，具有极佳的隔热、隔音、保温三重功效显著减少能耗，同时能最大限度降低反射，减少光污染。

4、深圳唯一带层檐的甲级写字楼

招商局广场的幕墙外立面，每层均由内而外，延伸设置了长约350mm、厚约30mm的横向水平玻璃百叶，这一横向水平玻璃百叶的设置，功能类似于层檐，不仅可以有效保证上下层楼之间的私密性，同时附加了遮阳、挡雨等效果。

同时招商局广场的外立面由一块块三层超白双银中空LOW-E 玻璃拼接而成，既保证了景观的最大化，又免去了全落地玻璃幕墙给人带来的空荡虚无感觉，给在室内办公的人们提供了足够的安全感。

5、带空中花园的甲级写字楼

现场考察可以看到，招商局广场部分楼层设有二个双层挑高空中花园，尺寸约为2.5米*4米。这是深圳首个也是目前唯一一个带空中花园的甲级写字楼项目。这一别出心裁的设计，进一步赋予了在此办公的人们尽情呼吸山海的难得机遇，山海景观一览无遗。

6、铺设架空网络地板的甲级写字楼

招商局广场的标准层均采用架空网格地板，以满足现代企业信息化发展的需求。并预留各类电线端口，让布线以及后期维修更加便捷。这是深圳目前唯一采用架空网络地板铺设的甲级写字楼项目，在提高商务办公效率的同时，保证了办公环境的整体性和美观性。

7、电梯智能预约选层系统，电梯厅大气简约

项目配备了全套低能耗设备。都是目前最顶级的配置。在电梯配置方面，写字楼采用智能预约选层系统，总共配置了18台进口通力高速电梯(客梯14台、消防梯2台、穿梭梯2台)。高配的电梯数量达到每2.3层就有一台电梯，客梯每台的容量高达1600KG（消防梯每台的容量高达1800KG），分为低、中、高区，最高时速6米/S，可以实现候梯时间最多不会超过30秒。

同时电梯配备智能预约选层系统，采用人工智能精准分配乘客，减少等待时间，尊重商务精英的每一秒。电梯等候区安防卡以及电梯内均设置智能安全预警、报警系统，确保电梯24 小时安全运行。绝对安全、人性化的办公通道，犹如每一位招商局广场内部办公人员的私人保镖。

招商局广场的首层电梯厅装修后净宽3.3M 和净高4M 。标准层电梯厅装修后 净宽3.3M，净高3M，宽敞大气。配以云石等高档石材，带来现代简约而又不失美观的空间享受。

8、超标准停车位配置：86：1，引领全深

招商局广场以企业总部高标准设计，拥有三层地下停车场，设置769个停车位，以86：1超高比例全城遥遥领先，平均每86 平方米办公空间即享有一个停车位，远超200：1的甲级写字楼国际标准，座驾停泊无需等候。停车场负一层人行通道与2 号线海上世界地铁站无缝连接，无需出站即可到达招商局广场。

9、顶部钢结构：深圳最大造型类钢结构

招商局广场的顶部采用了别致的皇冠造型，大量的钢构件组合成一顶巨大的“皇冠”，加冕在招商局广场的顶部，而这顶“皇冠”，或许称得上是目前深圳造型类钢结构中最大的。同时项目的外墙加入了塑拉纤维，可以对墙体起到防裂、保温的作用。

二、硬件配套

1、绿色生态通风系统，新鲜空气零距离

招商局广场临近大海，办公塔楼体形方正，四周均无高大建筑阻挡，自然通风优势明显，同时项目结合科学的通风系统，每时每刻都与绿色空气零距离。

1）公共卫生间换气次数为12 次/小时，排风经竖井排至室外。

2）地下室设置机械进排风系统，停车场换气次数大于6次/小时。

2、约克空调主机，水冷式中央空调系统

招商局广场采用国际领先的约克空调主机，匹配水冷式中央空调系统，可根据办公区域的实际需求自动进行温度调节，并配备有新风净化系统，新风量办公30m³/h·人，根据二氧化碳的浓度系统自动排出，无需开窗也能享受自然的新鲜空气，提供一个全方位绿色健康的人性化办公空间。   

其中冷水机800 冷吨2 台，400 冷吨1 台，节能环保，保证各楼层供冷均匀。采用户内风机盘管加新风系统，新风量合理分配，办公30m3/h·人，商业20m3/h·人，餐厅253/h·人。

3、稳定双回路电力系统

招商局广场的电源系统将采用两路独立市政电源，设有柴油后备发电机，断电后应急电源自动切换。总电力供应9700KVA，应急电力1200KVA。办公楼层配电按80 瓦/平方米设置。

4、便捷智能通讯系统

中国电信、中国联通、中国移动手机信号全覆盖，光纤、宽带、电话、有线电视系统全面接入。每个办公区6芯通信光缆和20 对通信电缆。

除了这些高配制的硬件之外，招商局广场还专门设置两栋裙楼（2、3#裙楼）提供商业配套，外墙采用铝构板拼装，外观简洁大方，可以提供银行、餐饮、休闲等便捷的配套服务。同时由于片区容积率和建筑密度均处于低位，而招商局广场3分钟即可实现山海转换，因此该项目可以说是深圳目前密度最低的MALL，堪称MALL中豪宅。

■世界级顶尖团队联合打造

一、世界规模最大综合性事务所：美国SOM

成立于1936 年的美国SOM建筑设计事务所是世界顶级设计事务所之一，公司一直站在世界建筑设计和建筑工程业的最前沿。SOM 在建筑技术与设计品质方面的贡献是20 世纪世界建筑领域中最重要的成就之一。自成立以来，它已经在50 多个国家完成了1 万多个设计项目，当之无愧地成为世界上规模最大的综合性事务所之一。

二、纯设计领域领军团队：AECOM景观设计

作为美国规模最大的公司之一，AECOM跻身财富五百强，拥有员工45000 多人，遍布100 多个国家。专业技术及卓越创新源自世界上最优秀的一些工程与设计公司的渊远历史，在纯设计领域处于市场领军地位。成功设计了美国迪斯尼乐园、亚特兰大奥运世纪公园、日本六本木、日本亚太贸易中心、香港海洋公园等系列经典作品。

而招商局广场采用的是花园设计模式，整个主体的外围采用庭院式园林设计，绿化率达到30%。它串联室内外建筑空间，休憩与交流空间完美结合，可以有效缓解商务人士工作压力，这不但让办公区域与周边路面作了有效空间过渡，还增加了项目的生态感和休闲功能，有效提升项目的整体档次和形象。园林面积约近1000平方米，里面绿植以灌木为主增加景观点及生态美感。

三、招商物业：数字化服务平台，五星级物业标准

招商局广场的物业服务由招商物业以数字化服务平台为核心的服务；同时设立“金钥匙”服务师岗位；在礼宾师等岗位全面应用服务PAD，负责楼层的全责管理，并为客户提供一对一专属服务。并由首席礼宾师带领的大堂礼宾团队，辅助以PAD 服务端，提供及时的资讯、礼宾、接待服务；同时为客户提供办公商务、餐饮、休闲、健康等一系列的增值服务。

良好的物业品质，离不开好的软性服务，因为它直接关系到后期物业的升值保值。而招商物业专为招商局广场提供以数字化服务平台为核心的服务，将为客户提供高品质、高品位的五星级标准物业服务体系。

■深圳综合指标最优甲级写字楼：招商局广场

作为招商局全资开发的国内第一个外向型经济开发区，蛇口拥有非常完善的商务、旅游、休闲、文娱等配套，但是要想在这块热土上，拥有一套可以全方位享受山海资源的甲级写字楼产品，在招商局广场出现之前，可以说即便是有钱，也很难实现。

而招商局广场作为蛇口片区新地标，占据了深圳唯一依山畔海的5A甲级写字楼核心位置，囊括了大南山、小南山、深圳湾等山海景观，同时总建筑面积达100万平方米的海上世界综合体，将为项目提供最丰厚的餐饮、购物、酒店、度假、居住、文化艺术等高端城市功能。

同时项目拥有完善的硬件配套，由世界级的建筑、景观设计团队打造，同时配备了一流的软性物管服务，将带来全新的商务办公体验。绝无仅有的山海资源和精细的产品力，让招商局广场成为深圳目前为止综合指标最优的甲级写字楼产品。（YF)3

招商局广场外立面已经基本铺设完成

从侧面看招商局广场

仰观招商局广场

从招商局广场俯瞰，深港双城尽收眼底

紧邻的大南山、小南山等大片山体

蛇口、深圳湾繁华景象

360度山海

从室内看外面的山海景观，一览无余

五星级希尔顿酒店、南海酒店

4.5米层高

中空隔音轻质墙体，既保证了隔音效果，同时又具有节能、省料、省工、无污染施工的优点。

外墙墙体加入了塑拉纤维，可以起到防裂、保温的作用

3层双银中空LOW-E玻璃幕墙

横向水平玻璃百叶，保证私密性的同时，还具有遮阳、挡雨等功能

深圳甲级写字楼中唯一双层挑高空中花园设计

宽敞电梯厅

顶层“皇冠”造型：深圳最大的造型类钢结构

商业裙楼外立面由铝扣板组成

招商局广场全貌

招商局广场整体效果图

招商局广场入户大堂：层高18米

首层电梯厅效果图

标准层效果图

标准层开间效果图

双层挑高空中花园