导读：
■镇址投机：为美国再镀金时代，巴菲特押上全副身价
■深圳未来半世纪的处子级镀金期：高铁最大红利
■高铁打败飞机？
■全球镜鉴中央车站区，这里将是城市的未来
■深圳北站，比肩纽约中央车站区
正文：
■镇址投机：为美国再镀金时代，巴菲特押上全副身价
镀金时代，是美国人对自己在19世纪下半叶到20世纪20年代这段时间的称谓，这是美国首次镀金时代。这是美国铁路建设高峰期，与现在的中国大地格外类似。当时美国铁路建设极大推动了西部开发和经济增长。1830年，美国第一条近代意义上的铁路即用蒸汽做动力的“巴尔的摩-----俄亥俄”铁路建成，到1900年美国铁路总里程已超31万公里，超过欧洲各国总长，占全球一半。
从19世纪60年代开始，在西部催生了众多的“铁路城镇”，这就是房地产发展史、城市化史上赫赫有名的“镇址投机”。五大铁路干线所到之处，一大批中小城市从无到有、欣欣向荣，使铁路沿线及附近地区日益繁荣。19世纪的美国历史基本上就是一部铁路成功史。不过之后的美国，铁路开始进入低潮，特别是进入20世纪50年代，汽车大量普及及高速公路快速建设，铁路被边缘化，沦为低附加值货物的运输通道，汽车、轮船、飞机占了更多的先机。
但是“股神”巴菲特2006年开始重仓铁路股，直至2009年11月份还在买进，BNSF---美国最大铁路公司---伯灵顿北方圣塔菲铁路公司、美国第二大铁路公司Union Pacific（联合太平洋）的股票成为巴菲特除可口可乐之外、最重仓的股票，BNSF则被股神以接近500亿全资持有。这是因为，巴菲特发现了大轮回，被冷落百年的铁路重新成为主流选择，美国的第二次镀金时代已开始：
第一，是因为能源危机导致只能选择铁路。长期看通胀不可避免，油价必涨。而油价越涨，铁路相对于卡车的长途运输成本优势就越突出。客运每公里能耗，飞机3倍于城际铁路，小汽车6倍于城际铁路；货运每公里能耗，卡车8倍于铁路。因此只要油价高于25美元，铁路相对于其它运输方式的成本优势就非常明显，现在全球同时面临能源危机和环境危机，油价高于25美元是肯定的事实，铁路的成本优势已逐步体现。
第二，铁路技术提升，内涵式增长突出了优势。由于采用高新技术，重载铁路牵引重量不断增加，最高平均牵引重量达3.9万吨。自1980年全面发展重载运输以来，铁路货运占美国货运市场份额从1980年的35%增加到2000年的41%，车辆平均载重增加了15.1%。虽然运价已降至每吨公里1.6美分，运行成本却下降了60%，线路维修成本下降了42%，劳动生产率提高了2.71倍。在人工上，两个铁路工人就可以驾驶9000英尺长的铁路，而运输同样的重量却需要300个卡车司机驾驶300辆卡车。
第三，环保。铁路电气化程度越来越高，环保程度越来越高。用铁路运输100吨货物运输行驶1000英里，会比用卡车减少45%的温室气体排放。如今世界上最新型的机车，能耗减少20%。2009年，更环保氢动力机车将在美国开始运营。第四，安全性与运营效率革命，如今凭借网络、卫星等的新铁路运营技术大大提高了铁路的安全性，比如采用卫星来探查违规超速、变轨操作失误、错过信号等，如果操作人员没有正确反应，系统将自动停止铁路行驶。新的安全和监控系统可以让铁路保持更小的行驶间距，停车和启动的次数更少，行驶时间更短，运营效率更高。这将是铁路史上自蒸汽机车发明以来最大的革命。
■深圳未来半世纪的处子级镀金期：高铁最大红利
也就是说，越涨越贵的能源价格、越发拥挤的公路、温室气体排放限制、铁路本身的内涵效应提高，是铁路发展越来越繁荣的四大关键因素，也是世界交通主方式出现百年大轮回的必然。美国如此，中国也必然如此，所有国家面临的能源形势、交通形势都大同小异。只不过中国将滞后美国一些时间而已，如果说美国是第二次镀金时代，那么中国目前即将进入第一次镀金时代：全国大规模兴建高铁。也就是说，巴菲特的动作目前放到中国来，依然属于前瞻性判断，所以，完全可以借鉴之。中国的铁路运输也将占据越来越大的份量，那么对于中国的房地产来说，意味着什么？笔者认为有以下几点应引起关注：
一、高铁站点附近将成为物流、人流、信息流汇聚的中心。由于越来越多的物流、人流将汇聚到铁路来运输，作为门户，高铁站点将成为物流、人流、信息流汇聚的中心。而由于铁路本身档次的提升，原本运输档次较低的格局将慢慢成为历史，货物、人流的档次将提高，这必将带来信息流的提升。
二、政府将加大支持，枢纽站点片区价值提升。如上所述，铁路具有比公路、航空更好的环保价值，因此政府必然将在环保压力越来越大的情况下，予以铁路更多的支持。其中珠江东岸都市群（深圳、东莞、惠州）最大高铁枢纽站--位于深圳CBD北的深圳北站，就有广深港客户专线（京九高铁组成部分）、4#地铁、5#地铁、6#地铁、杭福深城际轨道汇聚。政府的扶持，将使珠三角未来形成一个个基于铁路站点分布的城市组团，犹如美国历史上的“镇址投机”事件一样，改变整个珠江三角洲内的城市格局，城界消失将越来越明显。而交通枢纽上的铁路站点将更加核心化，带动整个片区的提升，站点周围的物业也将受益。
百年大轮回，因为高铁引发的“镀金”是一个不可逆转的趋势，这个趋势将持续50~100年，那么类似从19世纪60年代美国出现大量“铁路城镇”，中国基于高铁枢纽也必然将出现高铁城镇，这些城镇，不但有生活、而且还带来了生意。因此，高铁站址经济特别是枢纽站址经济，将是未来半世纪里的处子级机遇。
■高铁打败飞机？
中国大陆高铁网的南大门----已于2011年6月启用、总投资约43亿元的深圳北站，其效应不能忽视。深圳北站是深圳地区铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站，更是中国复合程度最高的站址---首次实现了将高铁、地铁、公交、长途客车、城际轻轨结合与一体。衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，是全国重要的区域性铁路客运枢纽；也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。
在全球，高铁是十分重要的交通工具。日本人乘坐交通工具的首选是“新干线”，从东京到大阪的票价是13000多日元(约合人民币1000元左右)，和最便宜的飞机票差不多。法国的高速列车票价比普通列车贵一些，不过如提前订票，通常能享受较低的折扣。法国铁路公司的网上订票系统还经常推出一些“闪电销售”，价格很便宜。德国的高速铁路方便、快捷，而且很舒适。由于德国火车站一般设在城市中心，乘客只需提前几分钟到车站就可以直接上车，不用排队候车。因而，大多数德国人热衷于高铁出行。
而在中国，以高铁为出行工具的方式，是近几年才慢慢有些起色。早在2009年，著名经济学家张五常便用他亲身坐火车的经历，提出了“铁路或许会淘汰飞机”的观点。因为他发现，从武汉到南京，从市中心到市中心，坐动车所花的时间只用了约三个半小时；相同的路程，坐飞机要四个小时以上，而动车的票价不到机票的三分之一，而且，动车是在陆地行驶，可以观赏风景。而且相对于火车站来说，机场一般离市中心比较远，要提前到达机场，候机时间比较长，加之现在时间误点又比较频繁。因而搭乘飞机除飞行之外的时间，比坐动车要多得多。
■全球镜鉴中央车站区，这里将是城市的未来
基于此，我们可以看到，在现在及未来的时间里，铁路将在城际交通上战胜机场，再加上燃油成本的提高，铁路优势更为明显。所以，铁路枢纽物业长远来看将更适合城际级客户，而机场更适合国际与洲际级客户。随着内需增加，城际重要性将增强，高铁将成为人们在城际之间最便捷的交通工具。那么，高铁枢纽所在的区域，无疑将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。事实上，纵观国际大都市，高速铁路基本上都进入了城市中心区，比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市，并以高铁站址为中心，形成了一个中央车站区（Central Terminal District），而在这些城市中，中央车站区的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。
其中，纽约曼哈顿是个典型。曼哈顿拥有纽约最大的车站、也是世界上最大的车站，就是大中央车站，这是大纽约地区最重要的交通枢纽，美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。这个车站由美国铁路大王Cornelius Vanderbilt出资建造，1913年正式启用，至今已有近百年的历史。1983年，在启用70年之后，大中央车站被列入了美国国家历史文物保护名册。自纽约的大中央车站落成后，每天客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，这片区域CTD也成为全曼哈顿岛地价最高的地区，超越了CBD。在大中央车站所在的曼哈顿中城区，集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。
而类似曼哈顿大中央车站所形成的片区，由于受大型高铁枢纽的带动，物流、人流、信息流的汇聚，使区域城市地位、影响力发生了极大变化，而高铁站也成为市民生活中所不肯或缺的组成部分，区域价值的显性特征逐渐凸显。历史往往惊人的相似，近100年前1913，纽约的大中央车站启用，同时也开启了纽约曼哈顿中城的繁华；而近100年后的2011，深圳北站的启用后，将成为整个珠三角重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地，那么片区的质变，也将指日可待。而由深圳北站为中心也将形成一个全新的中央车站区。
■深圳北站，比肩纽约中央车站区
该片区受深圳北站高铁站址经济的影响，将对区域及周边物业带动极大的辐射作用。未来，在高铁逐渐超越飞机，成为城际之间最便捷的交通工具之时，可以想象，CTD片区物业的发展潜力。如果还有怀疑，房地内参建议各位还可以关注柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等世界级枢纽所在的CTD，均是当地城市价值之翘楚！
作为最靠近深圳北站的物业----西南侧仅相距650米的鸿荣源·熙园山院，实际上会否成为下一个纽约曼哈顿的中央豪宅呢？鸿荣源·熙园山院未来必将受到高铁站址经济的直接辐射。各位不要忘记，深圳北站是深圳唯一的城市轨道、城际高铁、国家轨道交汇的枢纽，高铁将直接将铁路客流从低层提升为高层客流，深圳地铁在这里形成环线，而高铁使这里成为高收入城际客户出入深圳的安全、高效选择。
同时规划资料显示，围绕深圳北站北面还规划了建筑面积百万平米的商物物业，写字楼和商业的规划，将进一步完善项目配套。因此这一带将成为与深圳CBD互相呼应的CTD，凭借与香港无缝地铁与高铁对接的优势，以及北至广州、长沙、武汉、北京，东至山头、厦门、杭州、上海的发达地区通吃优势，客户半径将得到倍增。设想，基于京九高铁、东部沿海高铁及几条地铁，这里必然诞生城市商务生意，必然会带动这里的人流、信息流、物流、资金流，从而对居住产生促进。
作为龙华新区目前唯一的核心级别墅大盘，鸿荣源·熙园山院这个小区的业主将不但收获高铁枢纽站址带来的区域地值改变，还将收获比深圳更大的格局。在百年处子级机遇大背景下，生意、生活、地值、格局一并收获，是不错的选择。如果还有怀疑，建议各位关注纽约中央火车站、柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等世界级枢纽对于区域的作用。
本文刊登报纸地址链接：http://sztqb.sznews.com/page/641/2012-09/13/C01/20120913C01_pdf.pdf
鸿荣源·熙园山院：中央高铁区、处子级镀金机遇
最靠近深圳北站的物业：鸿荣源·熙园山院
