导读：
      ■和黄·新街里带来的人口思考
      ■人口红利造就的世界强国
      ■人口优势造就商业优势
      ■和黄·新街里聚集超量人气
      ■人海战术造就成都第一街
正文：

■和黄·新街里带来的人口思考

近期，笔者去成都和黄·新街里进行项目考察的时候，穿梭在桐梓林、新南天地熙来攘往的人流车流里，笔者不禁心有所动，在繁华流金的成都南部商圈联想到了有关人口与经济的问题。自上世纪七十年代以来，中国一直把人口当成问题来对付，计划生育成为中国的一项基该国策。

但是，随着人口红利的用尽、低出生率和老龄化的到来，又让我们开始对人口问题进行反思。人口到底是越多越好，还是越少越好？人口与经济、商业到底有什么样的关系？我们也许可以借鉴一下他国的历史经验。

■人口红利造就的世界强国

俄国以前是东欧一个人口稀少、闭塞的小国，在欧洲历史上没有太多发言权，原苏联区域所有地区1500年人口只有600万，快速增加到1600年的1300万。当法国等欧洲国家的家庭为享受现代生活而减少生育的时候，俄国人仍保持自己东正教的生育文化，人口增加快速，1800年人口增加到3550万，1815年人口达到4500万，扩展为世界范围的强国之一。

1814年，沙皇亚历山大一世被推举为欧洲神圣同盟的盟主，俄罗斯成为欧洲事务的仲裁者。恩格斯曾这样指出：“惊慌的西欧，在伊凡统治之初还不知道北方存在着一个莫斯科公国，现在由于看到一个硕大的帝国出现在东部边境而目瞪口呆。”

要是俄罗斯的人口增加速度与法国一样，那么即便有崛起也只是昙花一现，不能持久，成为一个地区强国就不错了。可见，俄罗斯的崛起得益于人口的快速增加，人口使得俄国的崛起延续了近300年才衰退。

20世纪美国和苏联的强势地位，同样和其人口增长与人口转型有关。从1800年到1930年，美国人口由600万增长到1.2亿，沙皇俄国（苏联）人口由3700万增长到近1.4亿，是所有列强中人口最多的两个国家。

在第二次世界大战发生前夕，它们各自的人口数量，都比位居其次的德国人口多了一倍，而且其工业化程度也已步入发达国家行列。包括法国哲人托克维尔在内的不少欧洲观察者，因而在19世纪上半叶就曾认为，未来世界将由美国的钱袋和俄罗斯的皮鞭共同主宰。

■人口优势造就商业优势

我国目前基本没有看到自己人口总量巨大这个优势，没有充分利用。我们到现在，还没有完全建立国内庞大的自由市场，比如，法律、法规不健全，劳动力不能完全自由流动。我们的人口太分散，城市人口比例太少，城市不集中等缺点。这都导致，我们几乎根本没有利用人口密集的优势。

人口多的大国家有大市场，大市场有大好处。大市场有利于增强区域优势。可以使某些优势继续增强，还可以充分体现优势的价值。比如，大市场可以使局部微弱的优势，变的越来越强大，有利于区域分工。或者说，大市场可以使某些优势充分的体现出来。

比如，微软赚的钱，来自全人类。微软赚钱的多少，取决于微软产品的市场规模。微软产品的市场规模，取决于世界人口数量，以及人类平均发展程度。可见，在前提条件相同时，微软公司的经济效益，或赚钱能力的大小，基本与世界人口数量成正比。全世界人口越多，人类社会平均发展程度越高，微软会越赚钱。　

具体到商业区，其销售量取决于商业服务区域人均的购买力，在人均购买力一定时，则与区域人口总量成正比。商业区周围的可能购买力，决定商业区的规模。商业区的规模大小，决定商业区的组织结构，商业区的组织结构，决定商业区运行的可能效率。

商业区是存在规模效率的。规模较大的商业区，也许意味着较高的运行效率。人口密度的大小，对商业区的可能运行效率，有着重要影响。较大的人口密度，一般伴随着较高的商业区运行效率。商业区服务的人口规模主要与周围的人口密度，以及商业区的服务半径成正向关系。
　　
一个局部区域人口的减少，一般会减少消费。一般不利于局部区域商业区效率的提高。一个区域人口的增加，一般会增加消费，一般有利于商业区效率的提高。西藏的商业运行效率，就没有广东的商业运行效率高，其原因主要就是人口密度的差异。

■和黄·新街里聚集超量人气

和黄·新街里不仅在规模上体量巨大，获得了商业区运行的可能效率；而且社区内和街区辐射范围内的的人口稠密，数量惊人，从而获得了商业区运行的确定效率，投资机会和投资空间都具有明显的确定性。

新街里地处成都财富新贵汇集的桐梓林商圈、新南天地商圈，总规模约90000平方米，全程约1公里长，融合购物、时尚休闲、大型超市、娱乐等众多丰富的商业形态。项目坐拥南城都汇大城中轴，约2000亩国际大城及60000户常住社区人气，固定内需辐射人群至少有15万人。周边汇汇结了上百家高端写字楼、大中小常驻企业、酒店及高档住区的上百万的城市精英、新贵阶层，形成强大的吸金力和消费磁场。

不仅如此，区域内城南宜家、欧尚、凯丹等大型高端百货聚集，繁华时尚圈距离商街也不过几分钟的步行距离；紫荆、桐梓林、神仙树等老城南生活片区相伴左右，项目紧依南三环益州大道，毗邻天府大道、府城大道、剑南大道等多个城市交通主干道，牢牢扼守新老城南交汇要道，以强大的双向辐射力将南三环内外连为一体，商业聚集效应倍增。

成都现存在售商业几乎都由综合体构成，仅目前就已逾百座，未来三年极其庞大的商业开发中，综合体的商业形态，也占据了绝对的主导分量，竞争加大带来商业风险的不断提高。成都现存的综合体，无论怎么组织，都是在一个大的盒子里，这不符合成都人的生活理念。

和记黄埔地产正是瞄准了成都目前传统商业形态发展的局限，深刻洞察成都商业发展现状，非常明白在国际城南乃至整个成都出现一条真正意义上属于成都人的城市级商业街的必要性，新街里便是在这样的情形下运势而生。

据统计，作为目前成都第一街的春熙路每天客流量达15万人次，节假日还要成倍增长，高峰时日客流量在30万人次以上。作为和记黄埔地产布局中国商业地产的旗舰项目，立体的、开放式的、符合成都人消费观念的布局、规划和建筑形态的新街里必将为成都街区商业的进化形态带来新变局。新街里足以问鼎成都第一街，它的推出将引发成都街区商业的革命，新街里客流量远超春熙路指日可待。

■人海战术造就成都第一街

据2010年第六次人口普查结果，成都常住人口1404.76万人，占四川人口数量的17.5%。
这些人目前大部分都聚集在绕城高速以内，三环内外。新街里紧依南三环益州大道，毗邻天府大道、府城大道、剑南大道等多个城市交通主干道，牢牢扼守这成都的南大门，是成都人南下北上的必经之路。

特别是号称 “再造一个成都”的总面积1578平方千米的天府新区的启动，更将为新街里带来百年难得的历史机遇。目前天府新区的居住总人口约 173 万人，远期人口总量将达到 600 万至 650万人，成都人口将扩容一半。随着天府新区工程的推进，新街里更将进一步凸显区位优势，成为成都事实上的地理中心，新的城市之核。

所以，在新街里，人口不是负担、不是问题，而巨大的优势。因为能够聚集起数量惊人庞大的人气，使得在新街里的投资机会和投资空间都具有明显的确定性，必将为投资者带来丰厚的回报，给成都经济发展注入新的活力，也将在中国商业地产史上留下浓墨重彩的一笔。可以说，新街里就是一座浸润在人海中的商业街区，在可预见的未来，新街里不仅将超越春熙路成为成都第一街，更将引领成都和西南地区的购物休闲新潮流！（ZPJ）