导读：
     ■CBD北第六站：香港沙田，深圳龙华新区
     一、沙田：香港最大、规划最完善新城区
     二、香港以北10公里，2000亿打造龙华新区
     ■深圳中轴核心，CBD向北发展最前站
     一、深圳中轴核心居住区，超150万㎡住宅供应
     二、北站新兴商务区，占片区商服用地比高达82.7%
     三、区域交通
       1、南中国最大综合枢纽站，造就最流金片区
       2、轨道交通密集区：3地铁环绕，直抵中环
       3、4级城市路网，无缝接驳全市各区域
       4、核心区公交路网规划密度：3公里/K㎡
     ■片区配套
     一、3~18岁大学前教育全配套
       1、学前教育就在家门口，3所幼儿机构环绕
       2、小学4所，20分钟步程内2所
       3、九年一贯制学校6所，出门即达
       4、高中3所，就在千米适宜范围
     二、医疗、文体等综合设施
       1、2分钟可达龙华最大综合性医院：龙安医院
       2、四大市级文化项目，一路之隔
       3、1000米范围内，增设2个体育中心
     ■国际化中轴新城，后CBD最核心居住生活区
     ■24万㎡后CBD城市生活体，中航天逸产品发布会9.22盛启
正文：

■CBD北第六站：香港沙田，深圳龙华新区

一、沙田：香港最大、规划最完善新城区

位于香港九龙市区以北的沙田，是近15年来香港飞速发展起来的住宅区，也是香港首批引入城市规划概念的地区之一。香港政府1976年开始地铁修建计划，提升了城市之外的土地价值，加之当时香港人口突破450万，令房产供不应求，以沙田、屯门、葵涌等为代表的新兴市镇（在香港政府早期文献中称为卫星城市）逐步形成。

1980年代，政府决定扩大沙田原先规划容纳大约360000人的规模，并将马鞍山纳入沙田新市镇发展的一部分。截至2004年，沙田区的人口约有637000人，是全港人口最多的区份。时至今日，沙田新市镇已经发展成为香港规模最大和规划最完善的新市镇之一。

沙田区拥有完善的交通网络。1号干线将沙田与九龙和香港岛连接起来，直达香港仔。从香港九龙出发，6站即可抵达沙田区。而2号干线亦使沙田与东九龙和港岛东连接起来，9号干线的城门隧道，连接沙田与荃湾及新界西；干线另一端的吐露港公路，则可直达大埔区及新界北。

2009年，8号干线通车，从沙田至香港国际机场的路程缩短至35分钟。同时沙田区是全港最多重型铁路车站的地方，共13个车站。目前沙田市中心已经发展成熟，而沙田的兴起，是香港房地产市场从局限于主城区阶段转向新市镇的发展阶段的重要标志。

二、香港以北10公里，2000亿打造龙华新区

与香港新市镇规划建设相同的是，2002年7月，深圳提出全力打造“一市多城，众星拱月”的城市格局，确定7个卫星城为龙华新城、宝安中心区、龙岗中心城区、沙井新城、公明新城、布吉新城和横岗新城。

其中2012年3月正式挂牌成立的龙华新区，位于香港边界线以北10公里的位置，是政府计划投入2000亿元进行重磅打造，全面提升片区的交通配套、生活配套、商业配套、产业布局，打造一个现代化的标杆城区。

龙华新区的地理位置于深圳，与沙田之于香港的地理位置极为类似，同样位于主城区以北。同时，龙华新区也是深圳房地产市场从局限在特区以内向卫星城转变的重要标志，得天独厚地拥有着区位、产业、商贸、文化以及生态五个方面的发展优势。

龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程，辖区的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。从深圳北站出发，20分钟可抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。

而以深圳北站枢纽为核心，将布局金融证券、商务商贸、总部研发、物流等现代服务功能，适当控制居住，突出“高效、高端”的现代服务业特色。结合周边共约5平方公里的区域，打造华南地区重要“陆港”，形成带动深圳中部轴线、辐射周边地区的现代化综合交通功能与商务商贸于一体的城市副中心和区域性交通枢纽。

同时仔细观察会发现，从这一区域前往福田中心区，搭乘港铁4号线约6个站即可抵达，这恰好与沙田到九龙的距离相近，均为CBD北第6站。其中位于人民路与腾龙路交汇处东侧的中航天逸，是集城市高端品质住宅及大型现代购物中心于一体，复合居住、购物、休闲、娱乐、餐饮等各种城市功能的24万㎡后CBD城市生活体项目。

■深圳中轴核心，CBD向北发展最前站

龙华新城核心区法定图则显示，龙华新城核心区是指：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南平快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区。总用地面积1031.31万㎡，建设规模总量为1330万㎡。

该片区发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。片区功能定位为：1）、以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽；2）、以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

由于龙华新城所在的深圳中轴核心位置，正是CBD向北发展的首站，拥有绝佳先发优势。加之龙华新区的挂牌成立，使得这里更是政府着力规划、重金投入的最热点片区，使得越来越多人们看准这里，成为深圳目前发展最强劲的片区，吸引了更多项目进驻。

该片区总占地1031.31万㎡、建设规模总量为1330万㎡，规划人口数为24万人。片区人口密度为2.33万人/平方公里，即每1万㎡上可居住人口为233人，人均占地面积为1031.31/24=43㎡，是适宜的城市人口居住密度水平。

一、深圳中轴核心居住区，超150万㎡住宅供应

由于龙华新区集合了深圳未来最强的战略级资源，这里的土地市场、房地产市场开始真正开启深圳南北中轴线上的豪宅发展史。根据片区土地性质，龙华新城核心区居住用地面积高达345.86万㎡，占片区总用地的33.53%。

随着近年来龙华核心区商务商业逐渐的密集发达，区域配套日益国际潮流，众多大型品牌地产开发项目智慧前瞻的进驻。目前龙华核心区已经聚集了包括合正·中央原著、潜龙·曼海宁、水榭春天、中航天逸、绿景公馆1866、长城里程项目、水榭山等15个以上住宅项目。

其中合正·中央原著的建筑面积约为19万㎡；莱蒙水榭春天约为56.6万㎡；绿景公馆1866约为19.8万㎡；潜龙·曼海宁约为24.6㎡；中航天逸约为37.6㎡······粗略统计之下，目前龙华新区住宅市场整体供应量已经超过150万㎡。

可以说，龙华核心区已经成为近两年来深圳开发强度最高、住宅供应最集中的片区，而大面积纯住宅区的兴起，不仅有利于区域形成浓厚的人居氛围，随之而来的是项目周边商业、教育、医疗等各项配套的完善。随着区域内生活、商业、教育等配套设施的逐步完善，这里将成为名副其实的“国际中央品质居住区”。

二、北站新兴商务区，占片区商服用地比高达82.7%

龙华新区是深圳中北部商贸中心，第三产业较为发达。在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹商场、华润万家、大润发商场、岁宝百货、国美电器、苏宁电器等“中国连锁百强”企业的20多家大型零售卖场，其中天虹、大润发龙华店均为区域旗舰店，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。

从龙华核心地区法定图则中会发现，这一区域的商业服务业用地面积约为59.63万㎡，主要集中在深圳北站周边2平方公里左右的范围内。根据数据统计，深圳北站周边的商业服务业用地面积为49.3万㎡，占片区总规划商业服务用地面积的82.7%左右。

其中沿轨道龙华线将布置线性的沿街连续性商业空间，在轨道站点周边地区建设规划区的地标性节点。深圳北站地区将作为未来深圳对外的标志性枢纽之一，红山站周边地区将形成未来龙华新城的商业中心。

而位于15-01地块的中航天逸项目，规划打造7万㎡的区域级购物中心，将成为片区内唯一的大型购物中心。同时紧邻的莱蒙·水榭春天，将携手国际零售商业巨头沃尔玛打造2.3万㎡的大型集中点式商业和3000㎡的风情商业街，绿景公馆1866也将打造2.5万㎡的商业。

由于深圳商贸流通业本身比较发达，加上深圳北站的开通，进一步打通了深圳同全国的通道。
而龙华核心区依托深圳北站的独特优势，将形成具有集聚、辐射、带动作用的核心示范区，成为继东门、华强北之后的深圳下一个中心级商圈。

三、区域交通

1、南中国最大综合枢纽站，造就最流金片区

龙华新区作为深圳最重要的城市副中心，随着深圳北站这个聚集城市最庞大轨道枢纽的开通，2条城市轨道、2条高铁、3条地铁（4#、5#、6#）等城市发展最快轨道的运营，已经成为深圳与香港、内地各大省会城市连接的枢纽性第一站。

由此，深圳北站也成为区域乃至城市间交流融合的集中地，并带动了整个区域的产业进一步分工和转移，客流、信息流、商业流的密集，从而成为深圳乃至珠三角的核心片区之一、中国的城市门户之一。

而中航天逸与位于30-04地块的深圳北站直线距离不到2公里，处于北站效应的第一辐射范围。从项目出发，通过深圳北站，25分钟即可实现广深港同城，3小时纵横华南，8小时北上京城，全面跨越华南、华东、华中以及京津唐地区。

2、轨道交通密集区：3地铁环绕，直抵中环

片区未来规划共有轨道龙华线、轨道环中线和轨道6号线等三条城市轨道交通线路通过。其中轨道龙华线位于龙腾路上，从梅林检查站出来后采用架空轻轨敷设，在规划区内设置六个站点，分别为民乐站、白石龙站、深圳北站、红山站、上塘站和龙胜站。龙华线在福田口岸接驳香港东铁线，可快捷抵达香港九龙、中环。

轨道环中线与平南铁路共用交通走廊采用地铁形式敷设通过规划区。轨道6号线的规划布局自石岩方向南下沿龙坂大道进入规划区，经龙腾路路与龙华线共线至深圳北站。在规划区内设置三个站点，分别为深圳北站、红山站和上塘站。

而中航天逸毗邻规划中的地铁6#红山站，沿腾龙路东南方向步行约300米即可到达。搭乘地铁龙华线，6站可直抵深圳CBD，25分钟可达香港西九龙，可快捷连通深圳、香港以及珠三角各大城市群城际轨道。

3、4级城市路网，无缝接驳全市各区域

(1)城市快速路：福龙大道，双向6车道，道路红线控制100米，从规划区西部通过，与留仙大道、龙华人民路及龙华和平路通过互通式立交相连；南平快速，双向8车道，道路红线控制36米，从规划区南部经过，与玉龙路通过互通式立交相连。

(2)主干路：龙坂大道，道路红线宽100米，双向6车道；留仙大道、玉龙路、龙华和平路和白石龙路，道路红线宽60米，双向6车道；梅龙大道，道路红线宽70米，双向8车道；新龙大道，金龙路以北段道路红线宽60米，双向6车道，金龙路以南段道路红线宽50米，双向6车道。

(3)次干道：南北向次干道包括腾龙路、民塘路和金龙路，东西向次干道包括向荣路、简上路、龙华人民路、民宝路、民丰路等7条，道路红线宽度40-60米。

(4)支路：包括主街和辅助街。主街以生活服务功能为主，主要由东西向的城市支路组成，道路红线宽度15-15.5米。辅助街主要以居住小区内部的微循环交通为主，由南北向的城市支路组成，道路红线宽度13-15米。

从中航天逸出发沿福龙大道、南坪快速、新区大道，15分钟直达福田CBD，而龙坂大道、留仙大道、梅龙大道等城市主干道的开通，让片区与深圳各区域无缝接驳。

4、核心区公交路网规划密度：3公里/K㎡

本地区内共设置6处轨道交通与常规公交换乘枢纽，分别位于民乐站、白石龙站、深圳北站、红山站、上塘站和龙胜站。民乐站公交枢纽位于40-13地块，占地面积约5.2公顷。白石龙公交枢纽站位于39-02地块，与居住建筑附建。

深圳北站公交枢纽结合铁路客运枢纽整体设计，采用立体化交通布局，位于28-01地块。红山站和上塘站公交枢纽结合轨道站点物业开发设置，分布位于18-10与04-08地块。龙胜站公交枢纽站位于03-01地块，采取附建方式。

规划区的公交主线路是新龙大道、龙华人民路和龙腾路，其它公交支线以此主线为基础，重点连接组团内的居住区。规划龙新城核心地区内的公交线网规划密度达到3公里/平方公里。

■片区配套

本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。配套设施的数量与规模依据上层次规划、本地区建设规模总量、本片区内的人口规模和相邻地区需求综合确定。

一、3~18岁大学前教育全配套

龙华核心区集中了22所幼儿园、4所小学、7所九年一贯制学校（初中）、3所高中等，可谓是密集学区物业。并配套了大型商业综合体、文化建筑群、图书馆、体育中心、医院等大规模城市配套。

1、学前教育就在家门口，3所幼儿机构环绕

片区共规划有22所幼儿园，分别位于01-12、02-09、04-06、07-06、07-15、09-09、13-08、14-03、16-03、17-05、18-02、18-06、18-11、20-03、22-03、24-01、27-02、30-02、30-05、34-06、37-01、38-02地块。

其中14-03地块的1所幼儿园，位于中航天逸西侧，仅隔了一条腾龙路；而位于16-03地块的1所幼儿园，与项目紧邻，相当于设在社区门口，业主子女们在家门口即可接受学前教育；位于17-05地块的幸福枫景幼儿园，就在项目东侧约700米处，步程约15分钟即可到达。

中航天逸周边1000米半径范围内环绕了3所幼儿园，幼儿教育资源之密集，是中航天逸业主子女幼儿教育的福气。

2、小学4所，20分钟步程内2所

片区共规划有4所小学，分别位于10-02、17-12、18-01、40-05地块。其中位于10-02地块、现状保留的上芬小学，为宝安区一级小学，26班制。该学校就在中航天逸北侧直线约900米处，从项目出发，沿着腾龙路北行进入上芬小学路，步行约20分钟即可到达。

位于17-12地块的1所小学，占地29700㎡、容积率1.2，规划为36班制小学。该学校就在项目东侧约450米处，沿着民塘路往东，直走约10分钟可达。20分钟步程范围内分布了2所小学，方便了业主子女们的上学。

3、九年一贯制学校6所，出门即达

片区共规划有6所九年一贯制学校，分别位于06-01、11-05、23-02、30-01、31-03、36-03地块。其中，位于11-05地块的1所九年一贯制学校，规划占地面积为40370㎡、容积率1.2。该学校就在中航天逸斜对面，出门即达。

此外，位于17-02地块的民治中学，就在中航天逸东侧约600米处，步程约10分钟即可抵达。该学校用地面积27000㎡、建面12332㎡，为24班制初中，现状保留。

4、高中3所，就在千米适宜范围

片区内共规划有3所普通高中，分别位于08-03、31-02、34-04地块。其中，位于08-03地块的1所高中，占地31550㎡、容积率1.2，规划为30班制高中。

该高中位于中航天逸项目西北侧，直线距离约1000米处。从中航天逸出发沿着腾龙路向西走700米，左转进入民盛路，步程约25分钟左右即可抵达。这个距离对高中生上学来说是比较适宜的。

二、医疗、文体等综合设施

1、2分钟可达龙华最大综合性医院：龙安医院

共规划有3所综合医院，分别位于13-01、01-13、33-04三幅地块。目前现状保留的13-01地块，是总建筑面积达1万5千多㎡恒生龙安医院，是集医疗、教学、科研、康复和预防保健于一体的大型现代化综合性医院，也是龙华最大的综合性医疗机构。

恒生龙安医院位于中航天逸东北侧约900米处，沿上塘路步行20分钟即可到达，车程更是不到2分钟。合适的距离，避开的医院的负面影响，又得以便捷满足民生需要。

2、四大市级文化项目，一路之隔

而深圳四大市级文化项目用地选址前不久初定在民治街道人民路与腾龙路交汇处的12-01地块，该地块占地38740㎡、容积率为2.5，将建设深圳市群艺馆新馆、市美术馆新馆、市图书馆分馆、市交响乐团演艺中心建设项目，

四大文化建筑群与中航天逸仅隔了一条人民路，出门即达。四大文化项目的打造，将极大提升片区的文化氛围，同时大大提高居民的文化生活质量。闲时与家人、朋友一起去看场电影，陶冶情操，极为惬意，又可为工作之外增添生活情趣。

同时，片区还规划增设1所图书馆，就在08-07地块，占地14970㎡、容积率为2.5。该图书馆位于中航天逸西北侧约750米处，步程20分钟左右。闲暇时间在图书馆吸取知识，不但可获得内心的宁静，更充实自己及家人、子女的业余生活。

3、1000米范围内，增设2个体育中心

片区规划增设2个综合体育活动中心，分别位于08-01、17-03地块。其中，规划建于17-03地块的1所综合体育活动中心，占地51405㎡。该体育中心就在项目东北侧约800米处，步程约20分钟左右即可到达。

而位于08-01地块的1个综合体育活动中心，就在中航天逸西北侧约1000米处。该体育中心与规划中的高中紧邻着，业主们在此即可重温到学校氛围，还可进行休闲娱乐、健身活动。

■国际化中轴新城，后CBD最核心居住生活区

从龙华新区正式挂牌成立至今，区域各项利好不断兑现，而前不久通过的《龙华新区综合发展规划（2012-2020年）》，明确了龙华新区未来的发展定位为协调珠三角，强化深港合作的枢纽地带，深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城，即“两区一城”。

随着广深港高铁、武广高铁和厦深高铁的开通，以及粤赣高铁、深茂高铁的规划与建设，龙华将成为联接华中和海西两大经济区、穗港两大国际都会的重要节点。深圳北站将带来大量人流、物流、信息流和资金流，推动龙华新区成为现代商贸和国际商务相互交汇的复合功能区。

龙华核心区作为深圳福田中心区发展的后备用地，被定位为“深圳中心区”配套服务的生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区，规划档次是参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备。

得天独厚的地理位置以及高起点的区域规划，未来龙华核心区将发展成为深圳后CBD最核心的居住生活区，也是未来3-5年最有潜力的区域。同时，深圳北站高铁站址，以及地铁4#、6#等轨道交通的带动，将致使这一区域的价值持续攀升。

■24万㎡后CBD城市生活体，中航天逸产品发布会9.22盛启

而中航天逸作为中航地产倾注27年城市运营经验打造的城市综合体项目，是中航地产全国开发战略中的重点项目之一。该项目集城市高端品质住宅及大型现代购物中心于一体，复合居住、购物、休闲、娱乐、餐饮等各种城市功能。

中航天逸距离地铁4号线红山站约300米，距离深圳北站仅一站距离，优异的交通条件，为项目奠定了价值基础。同时项目打造的7万㎡区域级购物中心，是片区内唯一的大型购物中心，将极大提升片区的商业档次，为片区营造出真正的城市生活氛围。

除了大体量、集中式的商业MALL，中航天逸还通过打造独具特色的立体公园式园林，为业主提供完美的人居环境和丰富的城市体验，将成为区域乃至城市的标志性项目。据悉，中航天逸“后CBD的城市态度”产品发布会将于9月22日盛大举行，势必将带来一场视觉上的饕餮盛宴，24万㎡后CBD城市生活体的精彩篇章由此展开。（YF）

龙华新城核心区地块规划

深圳北站片区效果图

中航天逸整体鸟瞰

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