导读：
       ■“早知三天、富贵三代”
       ■QE3就是美国的房地产复兴政策
       ■QE3如何影响中国楼市？
       ■当成投资品买入、包装成消费品卖出
       ■谁依然散发出引诱的魅惑？
正文：

■“早知三天、富贵三代”

就在前几天，和几位客户一起，聊到最近如何做房地产投资，也聊到成都的和黄新街里这个即将销售的商业街铺项目，本项目这个周末就要推出部分商铺要卖了，该怎么看？对此，我说完自己的逻辑与想法之后，客户都很感兴趣。有人问我说，你为什么这么爱研究？为什么这么爱讲房地产？此时我记得外婆和我说的一句土话“早知三天、富贵三代”。

意思是说，如果你可以比别人早知道一些事情，你就会得到更多的回报。怎么早知道呢？其实就是要做前瞻性的研究和判断。有了外婆的这种导向，喜欢琢磨事情，其实在很小的时候就成为了习惯。而我也多次反复提醒人们，要多分析情势、多听高人的洞见，这是投资的前提！没有“早知三天”的习惯，绝不会是一个好的投资客。

所以，当美国第三次推出货币量化宽松政策QE3时，我当然也会去琢磨。与QE1、QE2不同，QE3的主要政策是每月买400亿美元房贷证券MBS，外加维持0-0.25%超低利率延至2015年中、QE3数量和期限无限制，经济不涨、就业不升绝不罢手。

■QE3就是美国的房地产复兴政策

说白了QE3其实就是美国的房地产复兴政策，而且是不到救起不罢休，这类似提供了房价稳定上行的国家担保！美联储的这个政策与表态，对于美国楼市当然是绝对的利好，甚至可以说，美国楼市的历史性大底已经出现。或许十年后再会看本文，或许有相当多的人会捶胸顿足！

而美国之所以这么做，原因就是因为：拯救楼市，其实就是拯救了楼市所带动的关联性实体行业，对帮助就业意义重大。这样一来，美国楼市就有多重利好：1.拯救的直接效应；2.就业机会增多必然使得购房需求上升；3.经济整体改善刺激楼市；4.吸引外资不断进入楼市。

由此，我对QE3的效应非常看好，其必然超过QE1、QE2带来的实际效果（这两次的宽松政策、导致货币进入到了虚拟经济）。但是，对于中国楼市来说，QE3的效应则有所不同。

■QE3如何影响中国楼市？

首先，资金流入美国，就意味着有部分目前在中国的资金将出境，这相当于中国楼市被阶段性抽血；其二，美国印钞票又迫使人民币有阶段性升值压力，我国出口受压，而此时的资产升值效应又已经北释放完毕；其三，中国自身房价已经企于高位。因此初步判断QE3实行的一年内，中国楼市特别的高端豪宅市场将收到较大的阶段性压力。

但是压力与其持续的时间，则于人民币的发行量有关系。如果人民币跟随、甚至超出美元的速度发行，那么其压力与时间就无须过度担忧。但是，如果中国为了呼应民意需要而进一步进行限制政策，那压力与时间就值得警惕。所以当前判断是否入市存在较大的困难。

但总体上判断，由于中国正处于产业转型的关键时期，升级需要的货币量在增加（否则就会极大地影响升级），因此人民币跟随发行的可能性还是更大一些。在货币供应增加时，资产价格上涨的几率远大于向下。但是无论如何，现在去进行房地产决策依然十分困难，缺乏准星。

■当成投资品买入、包装成消费品卖出

那么在这个时候，我们要怎么决策自己在房地产领域的动作呢？我们不妨看看大师怎么说？英国经济学家凯恩斯说：“不少人买房产，是当成消费品买入、而当成投资品卖出；但正确的做法，其实应该是当成投资品买入、包装成消费品卖出”。我倒是觉得这句话可以作为目前的指南。

在之前，如果做房地产决策的话，你管它什么消费品、投资品，博傻即可。而现在呢，则必须考虑了。在房地产领域内，什么是真正的投资品？房产具备的投资品特性包括：1.持有时，能够产生现金流；2.有合理的交易效率、进入与退出渠道畅通；3.产权清晰。满足这些条件，才可以成为房产中的投资品。

什么房产满足这些条件？有对应客群的商铺、都市成熟地段的可租住宅、核心商办，这些就是投资品。其中有对应客群的商铺是最好的房产投资品。那么“当成投资品买入”后，如何“包装成消费品卖出”呢？这就要求从初级阶段的溢价型投资思维，转变为高级阶段的经营性投资思维。

■谁依然散发出引诱的魅惑？

比如说，房产买入后，要适当地打扮成比较好的品相，商铺要招品牌进驻、住宅要装修温馨好用，使其豪宅化、增强商家或租客在使用房产时的感受。然后收获其货币超发的溢价部分、消费品的感性估价部分。这就是“包装成消费品卖出”。但是，要想还有类似2000~2005年那种打底式的买入时机已经不可能了。

人们总是说房地产投资是“地段、地段，还是地段”，但其实，房地产投资的时机判断远比地段重要。因为房地产市场的周期往往在15年以上，错过以后要到下一个绝对的买入点，是及其难熬的，一般人没有这个忍耐力。“时机、时机、还是时机”说起来或许枯燥，但是各位想想，时机是否远比地段重要？时机对了，在哪买都赚钱，时机错了，在哪买都赚不了甚至亏钱！

最后提醒一句，由于住宅存在5年的限制，因此，除非可以确保5年后有30%的升幅，现在买入就不划算。而根据上述分析，旺区商铺其实确实在普遍机会空间北压缩的情况下，依然散发出引诱的魅惑，唯独要注意的是，这种魅惑需要你投入精力去扑捉，去“包装”！这也正是我司房地内参上下，都对成都和黄即将推出的新街里保持高度关注的原因之所在。真心希望和黄在价格上理性，那将善莫大焉！