GO
登陆
项目及片区考评
摆龙门阵,占东商道:远洋·新干线’地解

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-09-24 11:48:35点击5780


导读:
     ■深圳首个BOX开放式城市综合体:远洋·新干线!
     ■深圳龙岗最重要的东大门
       一、南联片区:综合性城区
       二、龙平片区:龙岗传统文化商业中心
       三、八仙岭片区:生态综合区
     ■片区概况
       一、适合城市生活片区:人口密度319人/万㎡、人均占地31.37㎡
       二、生态景观利好:片区紧邻128.7万㎡八仙岭公园
       三、最密集、连线最长的龙岗商务走廊
     ■生态资源
       一、南靠龙岗植物园东邻八仙岭:累计约400万㎡自然资源
       二、紧邻万㎡龙富公园,业主最便捷的休闲之地
       三、西靠龙中,市政配套一应俱全
     ■配套简析
       一、一站式解决大学前15年教育
       1、300米3所幼儿园:不出家门即可享受学前教育
       2、实际是教育物业:中小学就在家门口
       二、综合配套:200床综合医院、居住区级文体中心
     ■道路交通
       一、四等级公路齐全,居于道路网络中央
       二、无缝接驳地铁,深圳向东门户:3#南联站、三地铁换乘枢纽
     ■深圳东部通往幸福里的龙门之跃
       一、龙岗中央商务区之央,深圳东部财富门户崛起
       二、龙岗中心城新型综合体最密集带:13个、超473.5万㎡
       三、比照香港“珑门”,这里是通向幸福里的龙门之跃!
正文:

■深圳首个BOX开放式城市综合体:远洋·新干线!

于9月22日正式开放深圳首创色彩主题样板房的远洋·新干线,位于深圳龙岗区龙岗大道与植物园路交汇处以西,紧邻着地铁3号线南联站。这也是深圳首个BOX开放式城市综合体,自然备受关注。

远洋·新干线北侧地块紧邻龙岗大道,南侧为怡丰路,西侧为上龙塘路,东侧为植物园路。项目占地面积13万㎡,建筑面积52.7万㎡。其中住宅面积253868㎡、商业面积71352㎡、办公区域90000㎡、商务公寓23000㎡。建筑容积率4.03,绿地率23%,停车位约2682辆。

了解一个项目的未来价值,最有长远意义的就是了解该项目所在片区的规划分析。针对此,房地内参www.BANQ.cn将根据项目所在的南联片区及周边片区范围进行详细分析,以便大家深入了解远洋·新干线的发展前景。

■深圳龙岗最重要的东大门

远洋·新干线属于南联片区,分别由07-01、07-02、07-03、07-04、07-05共五幅地块组成。该项目实际就是南联小学旧改项目,该项目总拆迁用地面积16万㎡,建设用地面积13.1万㎡,规划商业、住宅、幼儿园,社区公共配套等,远洋地产为该项目的高标准规划建设投入30亿元资金。

而根据项目所在的片区,我们可以发现,远洋·新干线的发展规划并不只是局限于南联片区,而是联合了南联片区南侧的龙平片区、东侧的八达岭片区。为此,我们将融合上述三个片区的优势,集中分析项目周边1公里的各种配套、规划。

一、南联片区:综合性城区

远洋·新干线所在的南联片区,(202-01号)片区,是指深惠路以南,深汕高速公路以北,龙城大道以东,鹏达商业街(内环西路)以西的地区,总用地面积为219.6万㎡。

发展目标:是依托龙岗中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇,承接并增强城市的商业服务功能,整合现状城市空间,建设商业、都市产业、居住功能为主,配套设施齐全的城市综合性地区。

功能定位:是龙岗中心组团核心服务功能区的重要组成部分,商业、居住、配套及部分产业的综合性城市地区。

二、一路之隔的龙平片区:龙岗传统文化商业中心

与南联片区仅一条龙岗大道之隔的龙平片区,是指龙城大道以东,内环北路(暂定名)以南,深惠大道西北所围合的区域,总用地面积474.80万㎡。

发展目标:是形成最具有龙岗客家传统特色风貌区,打造以休闲功能为主,融入客家风情的传统商业中心,构建生态化、多元化生活居住社区。

功能定位:是龙岗传统文化及商业中心,极具地域特色的多元文化社区。

三、八仙岭片区:生态综合区

八仙岭片区,是指东临蛇岭大道(暂定),西接碧仙路(暂定),北靠深惠路,南依惠盐高速公路,规划总用地面积为313.95万㎡。

发展目标:是结合轨道交通等重大设施建设,优化功能布局,提升规划区的城市建设品质和内涵,将八仙岭地区发展成为配套设施完善、第三产业积聚发展的综合服务区。

功能定位:是龙岗中心组团次中心的主要组成部分,以发展商贸服务业为主,同时具有行政办公、居住职能的生态综合服务区。

远洋·新干线属于南联片区,同时也位于上述三个片区的中心位置,地理位置上实际是融合了上述三片区的配套、交通、自然资源、商业、教育等各方面规划利好。且龙岗大道作为贯穿整个龙岗中心城的主干道,整条大道两侧汇集了众多包括商业、商务、现代服务业等,是深圳东部龙岗最重要的东大门。

■片区概况

一、适合城市生活片区:人口密度319人/万㎡、人均占地31.37㎡

南联片区总用地面积为219.6万㎡,建设规模总量为289.2万㎡,计算之下整体容积率为1.32。从城市居住氛围来说,这样的容积率较为适宜,既可以享受得到了城市的热闹,同时也能感受到周边大范围的自然公园、城市广场、高尔夫等生态自然景观。

根据规划,南联片区规划的人口规模为7万人。主要配套设施也是按照规划的人口规模7万人来配置的。那么,片区人口密度为7/2.196=3.188万人/平方公里。也就是说每一万㎡上人口规模有319人,人均占地面积为219.6/7=31.37㎡。

片区人均占地较为适宜,且人口密度适合于城市化发展的片区,这就使得该片区保持了一定的居住氛围、人气相对较足。这对片区的商业、居住发展来说,都是极大利好。远洋·新干线作为城市综合体,既有居住也有商业规划,当然是第一时间受惠。

二、生态景观利好:片区紧邻128.7万㎡八仙岭公园

此外,紧邻着南联片区的八仙岭片区,建设规模总量为185.27万㎡,规划总用地面积为313.95万㎡,计算容积率为0.59。与南联片区一路之隔的龙平片区,建设规模总量为633万㎡,总用地面积474.80万㎡,容积率为1.33。

从片区概况来说,东侧紧邻着南联片区的八仙岭片区生态绿化程度较高,其中总占地128.7万㎡的八仙岭山体公园正是位于这里。这对位于南联片区同时又十分靠近八仙岭片区的远洋·新干线而言,是一大生态景观利好。

三、最密集、连线最长的龙岗商务走廊

依托3#地铁开通,以及深惠路改造扩建完成并改名“龙岗大道”,龙岗已经决定将龙岗大道的“龙岗中央商务区”段沿线进行大改造,此路段3140米,沿线第一排合计分为29宗地块,其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外,其余85%是商业用地,将建设商务体、酒店等。

而其中3块为居住用地,但是底部也是商业(单是第一排的商务用地面积就达到50万平米以上、建筑面积300万平米以上)。也就是说,3公里多的深惠路此段两侧都将树立起商务建筑群,成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务走廊,成为龙岗中央商务区的精华段。

远洋·新干线的北面正对的一路只隔,其实就是保利地产获得的约50万平米的商务建筑群。商务建筑多,中高收入的就业者就多,未来这里的中户租赁前景就被看好。

■生态资源

一、南靠龙岗植物园东邻八仙岭:累计约400万㎡自然资源

远洋·新干线所在的南联片区,南靠占地总面积268万㎡的龙岗植物园,高处可望植物园内的高尔夫景观、大小不一的生态湖泊景致;东邻128.7多万㎡的八仙岭公园,山体连绵起伏,自然景观十分壮丽,生态景观资源累计约400万㎡。

远洋·新干线直线距离龙岗植物园约1300米,直线距离八仙岭山体公园约881米。从远洋·新干线出发,通过银威路直走1000米即可到达八仙岭山体公园,步程约摸20分钟,业主即可享受登山娱山的郊外气息,十分清爽。

二、紧邻万㎡龙富公园,业主最便捷的休闲之地

不止如此,远洋·新干线所在的南联片区,本身就规划有绿地面积18.57万㎡,占城市建设用地比例的8.57%;水域面积,即流经远洋·新干线东南侧而过的南约河,规划水面面积1.66万㎡。

统计下项目所在片区本身的自然生态面积就超20万㎡,更何况,位于08-08地块、占地11227.4㎡、绿地率80%的龙富公园,与远洋·新干线南侧仅一条怡丰路之隔,更将成为业主们最方便的休闲娱乐公园。

三、西靠龙中,市政配套一应俱全

而且,由于远洋·新干线位于地铁3号线南联站和龙城广场站之间,项目西侧直线800米就是龙岗中心区的政府所在地——龙岗中心城。这里是龙岗政治、经济、文化中心所在,属于深圳八大卫星城之一,是龙岗城市化的先行城区。

其中龙城广场、龙潭公园作为龙岗中心城的休闲文化配套,已是龙岗中心区人们日常的休闲、娱乐、文化配套中心。远洋·新干线与龙城广场的直线距离仅800多米,即使是步程也不过20分钟左右。若通过地铁前往仅一站之隔,得以最便捷享受区域最中心化的配套规划。

■配套简析

配套设施,包括公共配套设施以及市政公用设施。由于远洋·新干线所在的位置,实质上是得享了南联片区、龙平片区、八仙岭片区三个片区的规划利好。因此,在配套规划方面,以下我们将针对项目周边的方圆1公里范围进行简析。

一、一站式解决大学前15年教育

1、300米3所幼儿园:不出家门即可享受学前教育

南联片区共规划6所幼儿园,分别位于01-12地块(18班)、07-02地块(12班)、08-06地块(18班)、08-07地块(6班)、09-04地块(18班)、地块13-04(18班)。

其中,项目本身所在的07-02地块(12班),就规划有一所幼儿园,也就是说未来业主们不出家门即可让孩子们享受学前教育。这无论对家长还是孩子而言,都是十分便捷的。

同时,与项目仅一条怡丰路之隔的08-06地块(18班)、08-07地块(6班)两幅地块也分别规划有幼儿园,且规模相对不小。如此,项目300米范围内至少有3所幼儿园,这就保证了孩子学前教育学位的充足,免去家长们教育的后顾之忧。

2、实际是教育物业:中小学就在家门口

南联片区规划有2所小学,分别位于06-04(24班)、12-01(18班)地块。其中位于12-01地块的一所小学,占地12887.1㎡,规划为18班制学校。该学校正好就在远洋·新干线的东南侧仅150米处,沿着植物园路向南直走约160米、步程5分钟之内即可到达,小学就在家门口,十分便于孩子们的上学。

本片区规划的2所九年一贯制学校,分别位于04-04(54班)、15-02(36班)这两幅地块。其中,位于04-04地块的一所九年一贯制学校,占地45335.3㎡、容积率0.6、绿地率40%,规划为54班制。该九年义务学校与远洋·新干线仅一条上龙塘路之隔,步程5分钟内即可到达。

幼儿园、中小学校都环绕在项目周边,且步程均在3-5分钟范围内,为远洋·新干线家长们无忧配备了3-18岁的大学前全方位教育配套。这对业主们而言,无疑是一站式在家门口解决了教育问题。由此看来,远洋·新干线实际也是教育物业。

二、综合配套:200床综合医院、居住区级文体中心

规划新增于龙平片区07-07地块的1家综合医院,占地22460㎡,为200床综合医院。该医院正好就在地铁3号线龙城广场站C出口处,与远洋·新干线直线距离约600米。适中的距离,既避开了医院的负面辐射,同时也能最迅达享受到必要配套。

同时南联片区规划新增的2个居住区级文化中心,分别位于02-02、06-03两幅地块。其中,位于02-02地块的圳埔岭祠堂,作为客家民居传统文化点将得以保留。其就在远洋·新干线西南侧直线约900米处,将成为片区传统文化的见证。

■道路交通

上述三个片区皆沿着龙岗大道分布,可直接享受到深圳地铁3号线、龙岗大道、惠盐高速公路、深汕公路等多维立体交通网路。其中:

一、四等级公路齐全,居于道路网络中央

南联片区对外联系的主要道路为深惠路、龙城南路、爱龙路、内环西路。本片区内道路采用网状道路结构,道路分为四个等级:

1、高速公路:深汕高速公路,红线宽100米,双向6车道;

2、城市主干道:龙城南路、爱龙路、深惠路(龙岗大道)和内环西路,红线宽度分别80米、60米、120米、80米,均为双向6车道;

3、城市次干道:鹏达路、向银路和植物园路,红线宽30米、40米和30米,均为双向4车道;

4、支路:各地块通行与出入口的主要道路,红线宽12-30米,为双向两车道。

远洋·新干线位于八仙岭、南联、龙平三个片区的中间,处于上述三个片区的道路网络中央,通过植物园路可直通深汕高速公路,实现快速接驳龙岗中心城、罗湖、福田、南山、惠州等。

二、无缝接驳地铁,深圳向东门户:3#南联站、三地铁换乘枢纽

不止如此,由于远洋·新干线将通过天桥无缝接驳地铁3号线南联站,这就使得项目本身无缝接驳于地铁站,成为目前深圳为数不多的地铁无缝接驳综合体项目。

之外在项目东北方向,也就是沿龙岗向惠州方向,与项目仅一站之隔的,就是3#地铁、12#地铁的换乘站---双龙站,千米以内拥有三个地铁站、其中有一个换乘站、并且有地铁站与项目紧密相连,目前深圳这样的综合体并不多。

地铁3号线沿着龙岗大道高架铺设,起于益田站,止于龙岗双龙站,与1#线交汇于购物公园站,辐射到罗湖、南山、宝安,是联系各组团和三大交通枢纽的主要骨干。

3#南联站就在远洋·新干线楼下,且有风雨走廊连接,地铁与其无缝接驳,业主无须担心风吹雨打。通过3#地铁,直达大运中心城,经水贝、少年宫,到福田只需40分钟,在购物公园站换乘1#,经香蜜湖、华侨城,到世界之窗只有6站,沿线还可到达宝安中心区,连贯东西部。

■深圳东部通往幸福里的龙门之跃

一、龙岗中央商务区之央,深圳东部财富门户崛起

其实,为进一步完善龙岗中心城城市功能,龙岗区政府早在2010年就计划选取由龙翔大道、吉祥路、爱龙路、龙塘路围合而成的约2.5平方公里的区域进行规划和设计,依托行政中心、地铁站等众多优势资源,大力发展商贸业、现代服务业和文化体育业,打造成为展现龙岗文化景观特色的城市综合发展轴和“龙岗中央商务区”。

随着大运会的成功举办、深惠路的改造升级完成,2012年8月,深惠路(龙岗段)正式更名为龙岗大道。这条36公里长,双向八车道,宽120米,两边各有25米的绿化带的城市交通主干道,被誉为龙岗的财富大道。而整条龙岗大道沿途分布的龙岗区的布吉、南湾、横岗、龙城、龙岗、坪地等6个街道,成为贯通龙岗的标志性主干道。

沿着龙岗大道两侧打造的“龙岗中央商务区”沿线随之也展开了大规模改造升级。根据资料,该路段3140米,沿线第一排合计分为29宗地块,其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外,其余85%是商业用地,将建设商务体、酒店等。

其中3块为居住用地,但底部也是商业(单是第一排的商务用地面积就达到50万㎡以上、建筑面积300万㎡以上)。也就是说,3公里长的龙岗大道路段两侧都将树立起商务、商业建筑群,成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务、商业走廊,也是整个龙岗中心区的精华路段。龙岗大道作为龙岗向东的门户、深圳向东的门户,这里也是龙岗中心区重商的最重要表现。

二、龙岗中心城新型综合体最密集带:13个、超473.5万㎡

龙岗大道作为连通惠州、深圳的城市主干道,可以说是深圳东部的门户所在。事实上,这条道路也得到了政府以及房企的极大重视,大道两侧分布了大约15个综合体,是龙岗乃至整个深圳目前新建综合体最多的道路线,也是龙岗的商业、商务、居住密集带。

根据规划,龙岗大道两侧沿线分布的城市综合体,从布吉木棉湾站到地铁双龙站段,沿线包括佳兆业·龙岗大道1号(总建面约14万㎡)、麟恒城上城(总建面约60万㎡)、信义湛宝广场(总建面7万多㎡)、银信中心(总建面约6万㎡)、THETOWE乐城(总建面约100万㎡)、星河时代(总建面46万㎡)、保利上城花园(总建面约35万㎡)、万科·天誉(总建面约100万㎡)、远洋·新干线(总建面约53万㎡)、满京华喜悦里(总建面约21万㎡)、摩尔城(总建面13万㎡)、怡龙枫景园(总建面约18.5万㎡)等。

不完全统计下,龙岗大道两侧分布的城市综合体至少13个,累计开发总建面至少473.5万㎡。如此庞大的体量,近乎相当于深圳今年房地产市场下半年将推的总体量,可以说这里是深圳东部旧改的门户所在,也是龙岗中心城新型综合体最密集地带。

三、比照香港“珑门”,这里是通向幸福里的龙门之跃!

说起龙门,笔者应该值得一提的是香港的“珑门”。作为香港新鸿基地产在新界开发的品质社区,其屹立于港铁 (西铁线) 屯门站,约35份钟直达尖沙咀,且基座设有交通总汇,境内及跨境巴士接通本港各地及珠三角核心商业区前海、深圳及广州。“珑门”接连顶级购物空间“V City”,约3万㎡,是区域内旗舰商场,率先引入众多国际品牌。同时项目近邻占地12.5万㎡的屯门公园,极享便捷交通、生态环境。

此珑门,颇有类似深圳龙岗东门户的远洋·新干线,其同样无缝接驳地铁、紧邻深圳东门户的大型生态自然资源——128.7万㎡八仙岭山体公园和280万㎡龙岗植物园、龙中的龙城广场、龙潭公园等自然景观。同时项目自成7万㎡商业、25.4万㎡住宅、9万㎡办公、2.3万㎡商务公寓等为一体,汇集片区最便捷的一站式大学前教育、综合配套等,实质已是名副其实的深圳龙门阵地---龙岗中心城的大门、首置首改即可实现完美一跃的龙门(综合体、地铁、山体公园、中心城)、深圳的东大门……

对于这样的物业,其实不就是类似于深圳中心区的华润幸福里么?然而,对不少积累人生第一桶金、准备投入家庭首个居所的人们来说,幸福里房价太高,太遥远了。但要想拥有类似于华润·幸福里这样的住宅、商业、城市中心配套,远洋·新干线已然具备了这样的全副条件,为深圳首置、首改人士们提供了通向幸福里的龙门之跃!(CWE)3

 远洋·新干线所在的南联片区

 远洋·新干线位于龙岗中心区三大片区中央:这里也是深圳东部最密集、最长的龙岗商务走廊

远洋·新干线整体鸟瞰图


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。