导读：
     ■深圳首个BOX开放式城市综合体：远洋·新干线！
     ■深圳龙岗最重要的东大门
       一、南联片区：综合性城区
       二、龙平片区：龙岗传统文化商业中心
       三、八仙岭片区：生态综合区
     ■片区概况
       一、适合城市生活片区：人口密度319人/万㎡、人均占地31.37㎡
       二、生态景观利好：片区紧邻128.7万㎡八仙岭公园
       三、最密集、连线最长的龙岗商务走廊
     ■生态资源
       一、南靠龙岗植物园东邻八仙岭：累计约400万㎡自然资源
       二、紧邻万㎡龙富公园，业主最便捷的休闲之地
       三、西靠龙中，市政配套一应俱全
     ■配套简析
       一、一站式解决大学前15年教育
       1、300米3所幼儿园：不出家门即可享受学前教育
       2、实际是教育物业：中小学就在家门口
       二、综合配套：200床综合医院、居住区级文体中心
     ■道路交通
       一、四等级公路齐全，居于道路网络中央
       二、无缝接驳地铁，深圳向东门户：3#南联站、三地铁换乘枢纽
     ■深圳东部通往幸福里的龙门之跃
       一、龙岗中央商务区之央，深圳东部财富门户崛起
       二、龙岗中心城新型综合体最密集带：13个、超473.5万㎡
       三、比照香港“珑门”，这里是通向幸福里的龙门之跃！
正文：

■深圳首个BOX开放式城市综合体：远洋·新干线！

于9月22日正式开放深圳首创色彩主题样板房的远洋·新干线，位于深圳龙岗区龙岗大道与植物园路交汇处以西，紧邻着地铁3号线南联站。这也是深圳首个BOX开放式城市综合体，自然备受关注。

远洋·新干线北侧地块紧邻龙岗大道，南侧为怡丰路，西侧为上龙塘路，东侧为植物园路。项目占地面积13万㎡，建筑面积52.7万㎡。其中住宅面积253868㎡、商业面积71352㎡、办公区域90000㎡、商务公寓23000㎡。建筑容积率4.03，绿地率23%，停车位约2682辆。

了解一个项目的未来价值，最有长远意义的就是了解该项目所在片区的规划分析。针对此，房地内参www.BANQ.cn将根据项目所在的南联片区及周边片区范围进行详细分析，以便大家深入了解远洋·新干线的发展前景。

■深圳龙岗最重要的东大门

远洋·新干线属于南联片区，分别由07-01、07-02、07-03、07-04、07-05共五幅地块组成。该项目实际就是南联小学旧改项目，该项目总拆迁用地面积16万㎡，建设用地面积13.1万㎡，规划商业、住宅、幼儿园，社区公共配套等，远洋地产为该项目的高标准规划建设投入30亿元资金。

而根据项目所在的片区，我们可以发现，远洋·新干线的发展规划并不只是局限于南联片区，而是联合了南联片区南侧的龙平片区、东侧的八达岭片区。为此，我们将融合上述三个片区的优势，集中分析项目周边1公里的各种配套、规划。

一、南联片区：综合性城区

远洋·新干线所在的南联片区，（202-01号）片区，是指深惠路以南，深汕高速公路以北，龙城大道以东，鹏达商业街（内环西路）以西的地区，总用地面积为219.6万㎡。

发展目标：是依托龙岗中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业、都市产业、居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区。

功能定位：是龙岗中心组团核心服务功能区的重要组成部分，商业、居住、配套及部分产业的综合性城市地区。

二、一路之隔的龙平片区：龙岗传统文化商业中心

与南联片区仅一条龙岗大道之隔的龙平片区，是指龙城大道以东，内环北路（暂定名）以南，深惠大道西北所围合的区域，总用地面积474.80万㎡。

发展目标：是形成最具有龙岗客家传统特色风貌区，打造以休闲功能为主，融入客家风情的传统商业中心，构建生态化、多元化生活居住社区。

功能定位：是龙岗传统文化及商业中心，极具地域特色的多元文化社区。

三、八仙岭片区：生态综合区

八仙岭片区，是指东临蛇岭大道（暂定），西接碧仙路（暂定），北靠深惠路，南依惠盐高速公路，规划总用地面积为313.95万㎡。

发展目标：是结合轨道交通等重大设施建设，优化功能布局，提升规划区的城市建设品质和内涵，将八仙岭地区发展成为配套设施完善、第三产业积聚发展的综合服务区。

功能定位：是龙岗中心组团次中心的主要组成部分，以发展商贸服务业为主，同时具有行政办公、居住职能的生态综合服务区。

远洋·新干线属于南联片区，同时也位于上述三个片区的中心位置，地理位置上实际是融合了上述三片区的配套、交通、自然资源、商业、教育等各方面规划利好。且龙岗大道作为贯穿整个龙岗中心城的主干道，整条大道两侧汇集了众多包括商业、商务、现代服务业等，是深圳东部龙岗最重要的东大门。

■片区概况

一、适合城市生活片区：人口密度319人/万㎡、人均占地31.37㎡

南联片区总用地面积为219.6万㎡，建设规模总量为289.2万㎡，计算之下整体容积率为1.32。从城市居住氛围来说，这样的容积率较为适宜，既可以享受得到了城市的热闹，同时也能感受到周边大范围的自然公园、城市广场、高尔夫等生态自然景观。

根据规划，南联片区规划的人口规模为7万人。主要配套设施也是按照规划的人口规模7万人来配置的。那么，片区人口密度为7/2.196=3.188万人/平方公里。也就是说每一万㎡上人口规模有319人，人均占地面积为219.6/7=31.37㎡。

片区人均占地较为适宜，且人口密度适合于城市化发展的片区，这就使得该片区保持了一定的居住氛围、人气相对较足。这对片区的商业、居住发展来说，都是极大利好。远洋·新干线作为城市综合体，既有居住也有商业规划，当然是第一时间受惠。

二、生态景观利好：片区紧邻128.7万㎡八仙岭公园

此外，紧邻着南联片区的八仙岭片区，建设规模总量为185.27万㎡，规划总用地面积为313.95万㎡，计算容积率为0.59。与南联片区一路之隔的龙平片区，建设规模总量为633万㎡，总用地面积474.80万㎡，容积率为1.33。

从片区概况来说，东侧紧邻着南联片区的八仙岭片区生态绿化程度较高，其中总占地128.7万㎡的八仙岭山体公园正是位于这里。这对位于南联片区同时又十分靠近八仙岭片区的远洋·新干线而言，是一大生态景观利好。

三、最密集、连线最长的龙岗商务走廊

依托3#地铁开通，以及深惠路改造扩建完成并改名“龙岗大道”，龙岗已经决定将龙岗大道的“龙岗中央商务区”段沿线进行大改造，此路段3140米，沿线第一排合计分为29宗地块，其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外，其余85%是商业用地，将建设商务体、酒店等。

而其中3块为居住用地，但是底部也是商业（单是第一排的商务用地面积就达到50万平米以上、建筑面积300万平米以上）。也就是说，3公里多的深惠路此段两侧都将树立起商务建筑群，成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务走廊，成为龙岗中央商务区的精华段。

远洋·新干线的北面正对的一路只隔，其实就是保利地产获得的约50万平米的商务建筑群。商务建筑多，中高收入的就业者就多，未来这里的中户租赁前景就被看好。

■生态资源

一、南靠龙岗植物园东邻八仙岭：累计约400万㎡自然资源

远洋·新干线所在的南联片区，南靠占地总面积268万㎡的龙岗植物园，高处可望植物园内的高尔夫景观、大小不一的生态湖泊景致；东邻128.7多万㎡的八仙岭公园，山体连绵起伏，自然景观十分壮丽，生态景观资源累计约400万㎡。

远洋·新干线直线距离龙岗植物园约1300米，直线距离八仙岭山体公园约881米。从远洋·新干线出发，通过银威路直走1000米即可到达八仙岭山体公园，步程约摸20分钟，业主即可享受登山娱山的郊外气息，十分清爽。

二、紧邻万㎡龙富公园，业主最便捷的休闲之地

不止如此，远洋·新干线所在的南联片区，本身就规划有绿地面积18.57万㎡，占城市建设用地比例的8.57%；水域面积，即流经远洋·新干线东南侧而过的南约河，规划水面面积1.66万㎡。

统计下项目所在片区本身的自然生态面积就超20万㎡，更何况，位于08-08地块、占地11227.4㎡、绿地率80%的龙富公园，与远洋·新干线南侧仅一条怡丰路之隔，更将成为业主们最方便的休闲娱乐公园。

三、西靠龙中，市政配套一应俱全

而且，由于远洋·新干线位于地铁3号线南联站和龙城广场站之间，项目西侧直线800米就是龙岗中心区的政府所在地——龙岗中心城。这里是龙岗政治、经济、文化中心所在，属于深圳八大卫星城之一，是龙岗城市化的先行城区。

其中龙城广场、龙潭公园作为龙岗中心城的休闲文化配套，已是龙岗中心区人们日常的休闲、娱乐、文化配套中心。远洋·新干线与龙城广场的直线距离仅800多米，即使是步程也不过20分钟左右。若通过地铁前往仅一站之隔，得以最便捷享受区域最中心化的配套规划。

■配套简析

配套设施，包括公共配套设施以及市政公用设施。由于远洋·新干线所在的位置，实质上是得享了南联片区、龙平片区、八仙岭片区三个片区的规划利好。因此，在配套规划方面，以下我们将针对项目周边的方圆1公里范围进行简析。

一、一站式解决大学前15年教育

1、300米3所幼儿园：不出家门即可享受学前教育

南联片区共规划6所幼儿园，分别位于01-12地块（18班）、07-02地块（12班）、08-06地块（18班）、08-07地块（6班）、09-04地块（18班）、地块13-04（18班）。

其中，项目本身所在的07-02地块（12班），就规划有一所幼儿园，也就是说未来业主们不出家门即可让孩子们享受学前教育。这无论对家长还是孩子而言，都是十分便捷的。

同时，与项目仅一条怡丰路之隔的08-06地块（18班）、08-07地块（6班）两幅地块也分别规划有幼儿园，且规模相对不小。如此，项目300米范围内至少有3所幼儿园，这就保证了孩子学前教育学位的充足，免去家长们教育的后顾之忧。

2、实际是教育物业：中小学就在家门口

南联片区规划有2所小学，分别位于06-04（24班）、12-01（18班）地块。其中位于12-01地块的一所小学，占地12887.1㎡，规划为18班制学校。该学校正好就在远洋·新干线的东南侧仅150米处，沿着植物园路向南直走约160米、步程5分钟之内即可到达，小学就在家门口，十分便于孩子们的上学。

本片区规划的2所九年一贯制学校，分别位于04-04(54班)、15-02（36班）这两幅地块。其中，位于04-04地块的一所九年一贯制学校，占地45335.3㎡、容积率0.6、绿地率40%，规划为54班制。该九年义务学校与远洋·新干线仅一条上龙塘路之隔，步程5分钟内即可到达。

幼儿园、中小学校都环绕在项目周边，且步程均在3-5分钟范围内，为远洋·新干线家长们无忧配备了3-18岁的大学前全方位教育配套。这对业主们而言，无疑是一站式在家门口解决了教育问题。由此看来，远洋·新干线实际也是教育物业。

二、综合配套：200床综合医院、居住区级文体中心

规划新增于龙平片区07-07地块的1家综合医院，占地22460㎡，为200床综合医院。该医院正好就在地铁3号线龙城广场站C出口处，与远洋·新干线直线距离约600米。适中的距离，既避开了医院的负面辐射，同时也能最迅达享受到必要配套。

同时南联片区规划新增的2个居住区级文化中心，分别位于02-02、06-03两幅地块。其中，位于02-02地块的圳埔岭祠堂，作为客家民居传统文化点将得以保留。其就在远洋·新干线西南侧直线约900米处，将成为片区传统文化的见证。

■道路交通

上述三个片区皆沿着龙岗大道分布，可直接享受到深圳地铁3号线、龙岗大道、惠盐高速公路、深汕公路等多维立体交通网路。其中：

一、四等级公路齐全，居于道路网络中央

南联片区对外联系的主要道路为深惠路、龙城南路、爱龙路、内环西路。本片区内道路采用网状道路结构，道路分为四个等级：

1、高速公路：深汕高速公路，红线宽100米，双向6车道；

2、城市主干道：龙城南路、爱龙路、深惠路（龙岗大道）和内环西路，红线宽度分别80米、60米、120米、80米，均为双向6车道；

3、城市次干道：鹏达路、向银路和植物园路，红线宽30米、40米和30米，均为双向4车道；

4、支路：各地块通行与出入口的主要道路，红线宽12-30米，为双向两车道。

远洋·新干线位于八仙岭、南联、龙平三个片区的中间，处于上述三个片区的道路网络中央，通过植物园路可直通深汕高速公路，实现快速接驳龙岗中心城、罗湖、福田、南山、惠州等。

二、无缝接驳地铁，深圳向东门户：3#南联站、三地铁换乘枢纽

不止如此，由于远洋·新干线将通过天桥无缝接驳地铁3号线南联站，这就使得项目本身无缝接驳于地铁站，成为目前深圳为数不多的地铁无缝接驳综合体项目。

之外在项目东北方向，也就是沿龙岗向惠州方向，与项目仅一站之隔的，就是3#地铁、12#地铁的换乘站---双龙站，千米以内拥有三个地铁站、其中有一个换乘站、并且有地铁站与项目紧密相连，目前深圳这样的综合体并不多。

地铁3号线沿着龙岗大道高架铺设，起于益田站，止于龙岗双龙站，与1#线交汇于购物公园站，辐射到罗湖、南山、宝安，是联系各组团和三大交通枢纽的主要骨干。

3#南联站就在远洋·新干线楼下，且有风雨走廊连接，地铁与其无缝接驳，业主无须担心风吹雨打。通过3#地铁，直达大运中心城，经水贝、少年宫，到福田只需40分钟，在购物公园站换乘1#，经香蜜湖、华侨城，到世界之窗只有6站，沿线还可到达宝安中心区，连贯东西部。

■深圳东部通往幸福里的龙门之跃

一、龙岗中央商务区之央，深圳东部财富门户崛起

其实，为进一步完善龙岗中心城城市功能，龙岗区政府早在2010年就计划选取由龙翔大道、吉祥路、爱龙路、龙塘路围合而成的约2.5平方公里的区域进行规划和设计，依托行政中心、地铁站等众多优势资源，大力发展商贸业、现代服务业和文化体育业，打造成为展现龙岗文化景观特色的城市综合发展轴和“龙岗中央商务区”。

随着大运会的成功举办、深惠路的改造升级完成，2012年8月，深惠路（龙岗段）正式更名为龙岗大道。这条36公里长，双向八车道，宽120米，两边各有25米的绿化带的城市交通主干道，被誉为龙岗的财富大道。而整条龙岗大道沿途分布的龙岗区的布吉、南湾、横岗、龙城、龙岗、坪地等6个街道，成为贯通龙岗的标志性主干道。

沿着龙岗大道两侧打造的“龙岗中央商务区”沿线随之也展开了大规模改造升级。根据资料，该路段3140米，沿线第一排合计分为29宗地块，其中除两幅小块的广场用地、2幅小块的公交站用地、3幅小块绿地外，其余85%是商业用地，将建设商务体、酒店等。

其中3块为居住用地，但底部也是商业（单是第一排的商务用地面积就达到50万㎡以上、建筑面积300万㎡以上）。也就是说，3公里长的龙岗大道路段两侧都将树立起商务、商业建筑群，成为龙岗商务楼宇最密集、连线最长的商务、商业走廊，也是整个龙岗中心区的精华路段。龙岗大道作为龙岗向东的门户、深圳向东的门户，这里也是龙岗中心区重商的最重要表现。

二、龙岗中心城新型综合体最密集带：13个、超473.5万㎡

龙岗大道作为连通惠州、深圳的城市主干道，可以说是深圳东部的门户所在。事实上，这条道路也得到了政府以及房企的极大重视，大道两侧分布了大约15个综合体，是龙岗乃至整个深圳目前新建综合体最多的道路线，也是龙岗的商业、商务、居住密集带。

根据规划，龙岗大道两侧沿线分布的城市综合体，从布吉木棉湾站到地铁双龙站段，沿线包括佳兆业·龙岗大道1号（总建面约14万㎡）、麟恒城上城（总建面约60万㎡）、信义湛宝广场（总建面7万多㎡）、银信中心（总建面约6万㎡）、THETOWE乐城（总建面约100万㎡）、星河时代（总建面46万㎡）、保利上城花园（总建面约35万㎡）、万科·天誉（总建面约100万㎡）、远洋·新干线（总建面约53万㎡）、满京华喜悦里（总建面约21万㎡）、摩尔城（总建面13万㎡）、怡龙枫景园（总建面约18.5万㎡）等。

不完全统计下，龙岗大道两侧分布的城市综合体至少13个，累计开发总建面至少473.5万㎡。如此庞大的体量，近乎相当于深圳今年房地产市场下半年将推的总体量，可以说这里是深圳东部旧改的门户所在，也是龙岗中心城新型综合体最密集地带。

三、比照香港“珑门”，这里是通向幸福里的龙门之跃！

说起龙门，笔者应该值得一提的是香港的“珑门”。作为香港新鸿基地产在新界开发的品质社区，其屹立于港铁 (西铁线) 屯门站，约35份钟直达尖沙咀，且基座设有交通总汇，境内及跨境巴士接通本港各地及珠三角核心商业区前海、深圳及广州。“珑门”接连顶级购物空间“V City”，约3万㎡，是区域内旗舰商场，率先引入众多国际品牌。同时项目近邻占地12.5万㎡的屯门公园，极享便捷交通、生态环境。

此珑门，颇有类似深圳龙岗东门户的远洋·新干线，其同样无缝接驳地铁、紧邻深圳东门户的大型生态自然资源——128.7万㎡八仙岭山体公园和280万㎡龙岗植物园、龙中的龙城广场、龙潭公园等自然景观。同时项目自成7万㎡商业、25.4万㎡住宅、9万㎡办公、2.3万㎡商务公寓等为一体，汇集片区最便捷的一站式大学前教育、综合配套等，实质已是名副其实的深圳龙门阵地---龙岗中心城的大门、首置首改即可实现完美一跃的龙门（综合体、地铁、山体公园、中心城）、深圳的东大门……

对于这样的物业，其实不就是类似于深圳中心区的华润幸福里么？然而，对不少积累人生第一桶金、准备投入家庭首个居所的人们来说，幸福里房价太高，太遥远了。但要想拥有类似于华润·幸福里这样的住宅、商业、城市中心配套，远洋·新干线已然具备了这样的全副条件，为深圳首置、首改人士们提供了通向幸福里的龙门之跃！（CWE）3

 远洋·新干线所在的南联片区

 远洋·新干线位于龙岗中心区三大片区中央：这里也是深圳东部最密集、最长的龙岗商务走廊

远洋·新干线整体鸟瞰图