导读：
■300亿华为科技城，进入全面建设阶段
一、佳兆业·城市广场9月底营中开放
二、特区扩容示范区，深圳科技CBD
■片区概况
一、特区第一辐射圈层，总用地面积近22K㎡
二、片区发展目标：国际化综合性新城
三、发展策略及发展参数
■空间结构：打造“两心双轴四区”
一、两心：岗头河滨公园+坂田地铁站
二、双轴：岗头河+坂雪岗大道
三、四区：城市功能服务核心区
■公共配套设施及子单元规划
一、片区公共配套设施规划
二、片区子单元：25个子单元。
■全球通讯业最大巨头，华为全球总部定址坂田
■深圳最大综合体：180万㎡佳兆业·城市广场
正文：

■300亿华为科技城，进入全面建设阶段

一、佳兆业·城市广场9月底营中开放

今年以来，佳兆业集团在省内外的住宅、旅游等多个地产项目进入稳定的收获期。2012年1-7月份，佳兆业实现累计合约销售额79亿元，同比增长26%；累计合约销售面积达约1318247㎡，同比增长55%。

而2012年下半年佳兆业深圳公司将陆续推出城市广场、龙岗大道一号、佳兆业广场、悦峰四大项目，面积达50万㎡，为深圳市场提供超过5000套房源。据悉，在今年年底前后，上述四大项目总推货量将达230万㎡。其中体量最大的是位于华为科技城核心地段的佳兆业·城市广场。

该项目位于坂雪岗大道与雪岗北路交汇处的东北角，总建筑面积达180万㎡，预计将于9月底开放营销中心。而据了解，目前《华为科技城发展单元规划大纲》已完成公示，这预示着华为科技城有望进入全面的具体项目建设阶段。位于坂田片区核心区的华为科技城，是政府规划投资110亿，华为投资200亿，重金打造里斯本式的科技新城。

二、特区扩容示范区，深圳科技CBD

2011年4月，深圳市规划和国土资源委员会委托中国城市规划设计研究院深圳分院编制《深圳市龙岗华为科技城城市发展单元规划》。2011年4-10月，结合《深圳市龙岗华为科技城城市更新规划》，在与各级政府或相关权益人进行协调的基础上，综合运用规划、土地、政策等手段，形成规划初步成果。

2011年10-11月，深圳市规土委发展单元例会讨论。2011年12月，通过龙岗区政府审议。2011年12月28日，经深圳市规土委发展单元例会初审通过。华为科技城的打造，可以说得到了各级政府的高度参与，而这也从一个侧面反映了政府对这一片区的重视和期待。

从2009年的5公里到如今的22公里，华为科技城规划不断升级完善，而它作为特区扩容示范区，将成为深圳下一个区域中心。届时，坂田片区也将被打造城深圳的科技CBD。同时华为科技城所处的深港中轴带-北中轴区域，交通便利，物流发达，属于深圳中点发展规划的中部组团。

而华为科技城作为以国际知名通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区，对区域乃至整个深圳都将会是意义重大。对此，房地内参认为，应该根据该片区的初步规划进行简析，便于大家进一步意识到该片区现时及未来价值所在。

■片区概况

一、特区第一辐射圈层，总用地面积近22K㎡

华为科技城发展单元为梅观高速、机荷高速、清平高速、布龙路围合的区域，总用地面积21.92平方公里。该单元位于深圳市中部综合组团，北依观澜高新工业区，西接龙华中心-龙华新城商贸生活区，南靠特区综合功能区，距福田中心区10公里，距梅林海关5.5公里，布吉海关10公里，距深圳北站4.5公里。

规划范围内，生态控制线外用地16.92平方公里，大部分为建成区。其中，已建用地13.98公里，以工业和城中村（旧村）为主；未建用地仅2.98平方公里，分布相对分散，大部分规划为市政道路和公共绿地，因此，可直接开发的用地较少。现状土地权属复杂，国有储备、转地未补偿空地约17.1%，国有已出让用地约40.4%，集体合法用地约4.8%，集体实际占用地约为37.7%。

本片区位于特区辐射的“第一圈层”，是深圳中轴线北拓的重要空间节点，将建设成国际知名通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区，大幅度建设高标准、高品质的城市公共服务配套设施。其中总面积180万㎡的佳兆业·城市广场，将成为提供并完善片区各项配套的一个重要项目。

华为科技城片区的北侧、东侧保留了相当规模的自然山体和水体，为片区环境品质的提升提供了有利条件。同时本片区也是深圳九大高新技术产业基地之一，具有良好的产业发展基础，已显现出以华为技术有限公司为代表的向研发和总部功能发展的产业高端化发展趋势。

二、片区发展目标：国际化综合性新城

片区规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。

通过提供高品质、高标准的城市公共服务和居住配套，完善城市功能，并提供高品质的、促进交流的城市空间环境。引导传统、低效益的工业转型；拓展研发办公空间，引入符合发展目标的产业，积极引导产业向研发与总部功能升级与转型。加强政府在片区发展中主导作用，保障社区利益，引导地区整体发展。

三、发展策略及发展参数

结合现状，补充不完善开发空间、公共服务功能和研发办公功能，梳理城市空间不产业空间布局关系，通过局部调整强化片区空间系统、优化强化产城融合的整体空间结构，支持片区发展。

1、规划用地规模：约670万㎡

近中期发展单元：用地规模约670万㎡（不计现状保留及已明确规划条件用地），建设用地325万㎡（不计公共绿地、独立占地的配套设施和市政道路用地），其中居住用地约110万㎡，居住与商业混合用地约50万㎡，商业服务业设施用地约20万㎡，研发办公用地约70万㎡，工业用地约75万㎡。

远期发展单元：主要为鼓励产业升级的产业用地，具体要求远期根据产业发展需求确定。

2、规划建筑总面积：约1350万㎡

近中期发展单元：规划建筑总面积约为1350万㎡（不包括现状保留和已明确规划条件用地的建筑面积），其中二类居住建筑面积上限为450万㎡，三类住宅下限约为105万㎡，研发办公及高新产业建筑面积下限约为350万㎡，商业服务业建筑面积下限约为120万㎡。

远期发展单元：770万㎡（包括现状保留建筑量）。

从近中期发展单元的用地规划和规划总建筑面积，可以发现华为科技城片区近中期发展单元的规划总容积率约为2.01。纯居住用地容积率约为5.05，研发办公及高新产业用地容积率约为5，商业服务业用地容积率约为6.

3、规划居住人口密度：17.18人/㎡

华为科技城片区近中期规划居住人口39万，规划近中期用地规模为670万㎡。也就是说这一片区的居住人口密度大概在17.18人/㎡左右。在保证居住舒适度的同时，未来这一片区的人居氛围将会非常浓厚。

■空间结构：打造“两心双轴四区”

一、两心：岗头河滨公园+坂田地铁站

依托岗头河滨河公园打造产业服务中心，依托坂田地铁站打造地区综合服务中心。而佳兆业·城市广场紧邻岗头河滨河公园，距离坂田地铁站的直线距离也仅有约3.5公里，将近距离享受片区在产业服务和地区综合服务等方面的利好。

二、双轴：岗头河+坂雪岗大道

沿岗头河构筑产业服务轴，连接华为基地和产业服务中心；沿坂雪岗大道构筑城市公共服务轴，连接地区综合服务中心和产业服务中心。其中坂雪岗大道位于佳兆业·城市广场西侧，并与之紧邻，因此该项目将最大化的受益于城市公共服务轴。

三、四区：城市功能服务核心区

形成以华为基地为主的产业功能区、贝尔路以南的城市综合功能区、以山林地为主的生态功能区以及产业和城市功能混合的产业综合功能区。

规划以坂田老墟镇地区、岗头与雪象社区结合部为城市功能服务核心区，打造两个公共中心，并以五和大道、坂雪岗大道、环城东路—雪观路为纵轴，以布澜一级路、贝尔路—吉华路、布龙路为横轴串联4个主要片区，并与周边地区密切联系。

1、西部高新技术产业区

西部高新技术产业区以现状华为坂田基地为主，向西与龙华高新技术产业区、向北与观澜高新技术产业衔接。规划对华为公司周边的旧村、旧工业区先行更新，在片区内竖立城市更新的样板，彻底改善华为公司周边地区的城市形象、提升环境品质，结合岗头河的改造提供公共开敞的 休闲空间，整合一定的土地为高新技术企业提供配套。

2、东部高新技术产业区

东部高新技术产业区位于坂田、雪象社区，包括航嘉工业区、牛牯岭工业区、吉通工业区，目前高新技术企业较少，规划将对产业进行升级改造，大力发展高新技术产业。

3、城市功能服务区

城市功能服务区位于片区中部，以布龙路、坂雪岗大道以及轨道交通5号线、16号线为依托，对现状四类居住、工业用地进行全面改造，完善城市公共服务设施和市政基础设施，提供高档酒店、写字楼、大型商业、文化娱乐设施及高档公寓。

4、自然生态休闲区

自然生态休闲区位于片区东北侧，现状以林地为主，属于基本生态控制区。规划对生态用地进行合理利用，建设郊野公园，为华为科技城提供一个绿色休闲的后花园和巨大的氧吧。

由于佳兆业·城市广场紧邻坂雪岗大道，可以说处在城市功能服务区的核心位置，同时项目东侧是定位为华为科技城绿色休闲后花园和大氧吧的自然生态休闲区，居住环境非常优越。在片区配套不断完善的同时，佳兆业·城市广场可以说兼得城市完善配套与生态休闲的双重利好。

■公共配套设施及子单元规划

一、片区公共配套设施规划

1、教育设施

高中3所：规划新增1处36班普通高中、1处48班普通高中；现状保留寄宿制高中1处。

九年一贯制学校9所：规划新增54班3处；扩建54班1处、45班1处、36班1处；现状保留54班级2处、48班1处。

初中3所：规划新增18班刜中2处；现状保留18班刜中1处。

小学4所：规划新增36班1处；扩建36班1处；现状保留36班2处。

2、医疗卫生设施

综合医院3处：现状保留1000床医院1处；规划新增400床医院1处、200床医院1处。

3、文化体育设施

文化站/居住区级文化中心2处：规划新增1处，占地约1.3万㎡；规划改建1处。

综合体育中心/社区体育活动场地3处：规划新增2处，现状保留1处。

4、道路交通设施

公交首末站10处：规划新增9处，每处占地不少于3000平方，在建1处。

5、邮政设施

邮政支局5处：规划新增4处，附设；调整选址1处，总用地4500㎡。

6、行政管理设施

派出所2处：现状保留或规划调整选址1处，占地不小于4000㎡；现状保留1处。

7、通信设施

通信机楼4处：规划新增1处，占地不小于4500㎡；现状保留2处；预留备用地1处，占地不小于9000㎡。

8、环境卫生用地

雨水、污水处理用地3处：规划新增2处雨水收集处理设施，每处占地不小于2500㎡，现状保留1处污水泵站。

再生资源分拣场1处：规划新增1处，占地约10000㎡。

9、电力能源设施

变电站10处：规划新增110千伏变电站3处，预留110千伏变电站2处，每处占地不小于4000㎡；规划新增220千伏变电站1处，占地不小于15000㎡；按已批文件建设220千伏变电站1处。现状保留110千伏变电站3处。

液化石油气设施/加油加气站6处：新增2处加油加气站，每处占地不小于500㎡，现状保留1处加油加气站；规划新增2处液化石油气设施，现状保留1处液化石油气设施。

10、给排水设施

供水厂1处：规划新建，占地不小于10万㎡。

污水处理厂1处：规划扩建，占地不小于14万㎡。

11、防灾设施

消防站3处：规划新增2处，在建1处。

应急避难场所2处：规划新增2处，结合学校或公共绿地设置。

二、片区子单元：25个子单元。

1、开发模式

以城市更新为主、土地整备为辅、整备与更新联动。

2、实施时序
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政府主导的一类和二类管理区：08、04和17和12单元为近期发展单元，01、02单元为中期发展单元、13、14为远期发展单元。

政府引导的三类管理区：建议优先推进15、16、05、06单元，具体时序根据市场确定。

道路建设：优先贯通五合大道、坂澜大道、稼先路，改造雪岗北路和雪岗南路、建设布澜大道。

■全球通讯业最大巨头，华为全球总部定址坂田

目前，华为科技城片区已汇聚了华为、新天下、康冠、元征等十多家国内外知名企业，高新技术产业就业人口约8万人。其中华为作为全球最大的电信网络解决方案提供商，是全球通讯业的龙头老大，全球员工多达28万人，单是华为科技城员工总量就接近5万人。

2007年华为的合同销售额160亿美元，其中海外销售额115亿美元，并且是当年中国国内电子行业营利和纳税第一。截至2008年底，华为在国际市场上覆盖100多个国家和地区，全球排名前50名的电信运营商中，已有45家使用华为的产品和服务。华为的产品和解决方案已经应用于全球150多个国家，服务全球运营商50强中的45家及全球1/3的人口。

去年，华为控股的国际会展中心以及全球总部已选址坂田，这也成为龙岗乃至深圳加快推进华为科技城的规划建设的动力。据了解，项目拟投资超过200亿元，包括华为全球财务中心、全球业务管理中心、投资管理中心、芯片设计中心、创新与研发中心、软件平台及各类尖端技术储备研究中心，是龙岗区“十二五”期间最大的产业项目，占地169万平方米。

■深圳最大综合体：180万㎡佳兆业·城市广场

作为华为的全球总部所在，华为科技城可以说是全球通讯业的首都，这里集中了深圳乃至全国通讯行业最顶尖的科研人员、最先进的通讯科研技术，是深圳乃至全国的中央科技城，是深圳的心脏，也是全球通讯业的首都。未来这一区域将汇集世界性的高端人才，创造出非常可观的财富价值。

但是，虽然华为科技城汇集了包括华为在内的大量国内外知名企业，但是目前片区的商业现状以各类零售为主，缺乏商业性办公、酒店等为高新技术企业配套的业态，居住、商务、购物等需求亟待解决。而佳兆业·城市广场可以说是顺势而生，该项目丰富的业态，将全方位满足区域需求，对华为科技城的居住、商务、商业等领域，都将产生大幅度的提升作用。

佳兆业·城市广场位于华为科技新城核心地段、16子单元，属于中央科技城。该项目所在子单元的主导功能为：为华为科技城提供高品质居住和商业配套的社区；该子单元是一个承担大型商贸、居住、教育配套、商务服务等功能的综合性社区。

而在项目东侧的04子单元，规划绿地面积不小于14.5万㎡，将打造服务整个片区的综合体育中心——坂田体育生态公园。坂田体育公园定位为以山湖为依托的生态型的、因地制宜的，融合生态、健身体育、商业休闲、具有科技内涵的，具有一定影响的综合性城市公园。在提供优美生态环境的同时，也是片区居民休闲、运动的最佳去处，而佳兆业·城市广场距离该体育公园仅约1公里，将最大获益。

佳兆业·城市广场的总建筑规模约180万㎡，是目前深圳最大的综合体项目，在区域无疑也将占据核心价值地位。依托周边高技术产业园，佳兆业·城市广场集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身，物业形态丰富，将打造为片区提供国际生活蓝本的百万体量的大型旗舰都市综合体。(YF)

华为科技城在深圳版图上的位置

规划范围

子单元划分

佳兆业城市广场和体育公园