导读：
          ■龙华新区“城市化—中心化”的价值蜕变
          ■三次价值跃升，实现“中心化—核心化”转变
          ■城市化空间的“依附性溢价”
          ■城市最稀缺的是空间：中央原著，5年30万？
          ■龙华新区首次别墅：合正中央原著·原墅价值定论
             一、唯一高台别墅？6米高差，住商独立区隔
             二、深圳唯一全带电梯的联排，且人车分流
             三、罕见送夹层、户户两车位以上
             四、实现“私家空间+公共空间”双结合
             五、新古典主义风格：既厚重、又有灵气
             六、最高可达300%的可拓展空间
             七、三重屋顶、储水预热是太阳能热水器、厕所带阳台......
正文：

■龙华新区“城市化—中心化”的价值蜕变

位于深圳新中心龙华新区核心地段人民路南侧的合正中央原著，目前已进入收官阶段，仅剩最后48席原墅将售。作为目前龙华新区唯一在售别墅，项目予以了更多关注。此文，房地内参将对项目进行进一步的价值分析。

不得不说，自2011年底龙华新区正式成立、2012年3月份龙华新区计划投入2000亿打造龙华新城，以及深圳北站的开通，区域发生了翻天覆地的变化。从前仅作为宝安一个镇区的龙华，自2004年深圳消灭农村，实现全市城市化，龙华价值一跃而升，由龙华镇改为龙华街道办事处，完成了城市化的第一步。

而至2011年12月30日龙华新区正式成立，被政府定位为深圳未来的CLD（中央生活区）、高尚生活居住区，未来将打造成“未来第二个福田中心区”，并写入了“十二五规划”，将与福田中心区并驾齐驱。由此，区域又实现了镇区向市区的跨越，从城市化又向中心化的迈进。

■三次价值跃升，实现“中心化—核心化”转变

随后，2012年3月份龙华新区计划围绕着建成“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”的战略定位，总投入2000亿元大手笔打造“一个发展中轴、九个功能片区”后，龙华新区掀起了大开发大建设高潮，这是区域第三次价值跳跃的到来。

例如，龙华新区将重点建设九大功能区，其中就包括：深圳北站周边5平方公里地区，打造成为集总部研发、金融商贸、中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区；将龙华人民路两侧1.5平方公里地区，改造提升为龙华商业中心等。此时，龙华由市区再升一级，上升为全国的龙华。

而中心化的步伐，也已稳步朝着核心化发展。对于区域价值，无疑是一次巨大的腾飞。如今回首，龙华之所以能实现这几轮的价值跳跃，主要在于城市化率的“跳升”。而这种“跳升”通常发生在阶段性拐点，其一是互联网---信息的流动，其二是中国的城市化---人口的流动！鸟择木而栖，人泽水而居，城市化的人口流动必然形成城市化空间的稀缺性，以水资源为主线，城市化也可划分为三个阶段：择水而居---引水而居---造水而居。

■城市化空间的“依附性溢价”

与之相对应，城市化的空间稀缺性会从相对稀缺到绝对稀缺，稀缺性作为财富的一般属性必然通过货币的流动性创造城市化空间的“依附性溢价”，于是，看似不合理的高房价就有了相对的合理性。

因为，房价不仅与收入水平和租金水平相关，而且和稀缺资源的分配相关，高房价之所以存在并持续以不合理速度挑战居民的心理底线，就是由于城市中出现了一种新的财富------城市化空间的依附性溢价。

一旦城市化的空间从相对稀缺升级为绝对稀缺，空间的依附性溢价必然提升，而人类社会分配稀缺资源的制度选择只有三种：暴力，权力和货币。三者相比，以货币为基础的住宅商品化自然较为合理，因此，从理论上说，随着城市化快速发展，房价势必将越来越高。

■城市最稀缺的是空间：中央原著，5年30万？

城市最稀缺的是空间，随着人口迅速膨胀，如今争夺城市空间的人口基数不断扩大。因此，政府应该做的就是让房价涨上去，让买不起房子的人断了这份想法，然后让买得起的人支付高房价，然后用高房价获得的收益，给买不起房的人建公租房，这叫公平。

而不是把房价压下来，让有钱人买更便宜的房子。表面上，把房价压下来是为穷人说话，其实是骗人的，你是为富人砍价。比如说把钓鱼台的房子卖出30万/㎡，一平米拿出10万块钱给农民工盖房子，这才叫公平。就如金岩石教授所说的，如今房价太低，每平米50万也无妨！

龙华新区位于深圳行政版图的核心位置，处于连接东西、承接南北的中心节点，其中，合正•中央原著位于龙华新城的版图核心，靠近地铁、高铁及核心配套，15分钟直达CBD，时空距离最事宜，地理位置突出，作为区域极为稀缺的带别墅的豪宅产品，完全可作为中心区顶层阶级的第一居所。

如今，当龙华已实现三级跳跃，完成了“城市化—中心化—核心化”的价值蜕变，区域核心的空间价值，无疑已越来越凸显。纵观片区，合正•中央原著—原墅是目前区域唯一的别墅供应，因此，从理论上推算，项目价值应在10万~13万/㎡之间，未来5年，价格涨至30万/㎡的可能性也不小。

■龙华新区首次别墅：合正中央原著·原墅价值定论

当然，除项目所在龙华新区的核心价值外，与产品本身的唯一性和稀缺性，分不开关系。根据考察，合正中央原著最后48席原墅产品，具有以下价值点：

一、唯一高台别墅？6米高差，住商独立区隔

合正中央原著—原墅采用台地规划，整体抬高6米，因此别墅比周围地势高，因此，不受室外打扰，私密性更强，同时再由于厚重的回填土，因此，也赋予了亲地的感受。故此，该批别墅既有如同高层的好处，采光、通风、视野更优，又享受了别墅的亲地、私密、独立。

由于抬高6米，别墅组团与商业、园林入口、室外街道，都保持了一段区隔，可有效阻隔噪音影响、不受行人干扰，同时层次感也更丰富。目前，深圳市场上，除了阅山华府带有八栋高台别墅外，龙华新区这是唯一，而如从规模上看，中央原著可谓是深圳唯一高台别墅。

二、深圳唯一全带电梯的联排，且人车分流

原墅全部实现了全带电梯、全人车分流的规划。产品内部全部预留了电梯井，未来可安装电梯，提升产品档次。其次，全人车分流，这样一来，有利于安全性及扩大园林面积、提高园林纯粹性。

一方面保证行人、车辆安全，避免事故，让业主更尽兴出行、在园林内部闲逛、游玩，同时减少车辆噪音干扰。其外，这种道路设计，在遇到紧急情况、同时调配时，不至交通拥堵、影响正常出行。另一方面增大园林绿化面积，保证园林绿化整洁度和协调性。

三、罕见送夹层、户户两车位以上

项目赠送了超大面积的地下室，由于一层与地下室有一层夹层赠送，因此，相当于地面以上有三层，地下有两层，包括一个夹层，一个地下车库。但由于地下面积之大，因此，保证了户户两车位，而事实上，若将一个内墙拆除，也可轻松实现四车位。

其外，注意到，地下一层，也即夹层，实现了全采光通风，因此，实用性很强。作为私人的收藏室、酒窖、娱乐室、私密会客厅、健身房等，都相当实用。而这种夹层的设计，目前深圳别墅市场上，也较为少见。

四、实现“私家空间+公共空间”双结合

同时，别墅组团与其高层组团实现了相对区隔，保持了较强的私密性，例如利用景观带、河流带等进行隔离，但即使如此，别墅组团内部也因赠送了大面积的花园，因此，保证了开阔的私家空间。

而与此同时，别墅组团周边也设计了灵巧、趣味的公共空间，因此，与一般别墅项目所不同的是，只有私家空间，没忽略了公共空间，因此经常可见别墅组团人气很弱。但合正中央原著由于重视公共空间的打造，因此，将业主可享受到两重空间，实现了融合，增强小区人居氛围。

五、新古典主义风格：既厚重、又有灵气

合正•中央原著整体建筑打造，采用了新古典主义风格，融合Art deco装饰艺术精华，利用大量的石材与面砖作为主要建材，比一般的涂料更能经受时光的考验，建筑的外立面不会褪色、脱落，更能抗震、防潮、耐风化，安全可靠。同是，外立面既厚重、又不失灵气。

其外，新古典主义风格是中国高端住宅风格的最强音，匀称、流畅的美感，大量石材面砖的运用使其能够经受时光的沉淀。同时，合正采用强强联手，中央原著是与澳大利亚柏涛设计、深圳华森建筑与工程设计顾问以及香港ACLA国际设计集团联合精心打造的城市中心区豪宅，这种驾驶，超越同片区、同类型项目。

六、最高可达300%的可拓展空间

合正•中央原著—原墅产品，尺度非常阔绰，7米宽的客厅开间，10米的超长观景露台，2楼主卧+主卫+衣帽间+书房的整层主人层，步入式凸窗设计，以及30%-50%的超高功能拓展空间，可以为业主提供超乎想象的舒适居住感受。

项目首创深圳独联别墅，别墅采用半围合格局，形成了多重院落空间，创新设计了八度差屋顶、三层叠院、阳光副首层、180度景观露台等空间，以及最高可达300%的可拓展空间。项目大量采用进口英国棕石材和澳洲砂岩，与之匹配的三层LOW-E中空玻璃，顶尖的园林设计和小区规划，以及私人金管家物业管理服务，使业主的尊贵与舒适得到最佳诠释。

七、三重屋顶、储水预热是太阳能热水器、厕所带阳台......

其外，原墅共有三种形式的联排，十字型、T型、双线型，因此从高空俯瞰，造型迥异的屋顶，构成了一幅丰富的视觉画卷。产品内全部配置了储水预热是太阳能热水器，比一般热水器，增添了提起储水预热的功能，家居更实用。并且，还注意到一个细节，别墅顶层的卫生间带阳台，这也是首例。

综上所述，合正中央原著核心的那区位优势明显，同时，片区配套完善，中小学校、图书馆、影剧院、Shopping Mall医院等规划中鼎级城市资源一应俱全；项目紧邻南坪快速、福龙路，15分钟即可畅达CBD；地铁4号线红山、上塘站近在咫尺，1站接驳深圳北站，7站直取市民中心，15分钟辐射全城；

距深圳北站不足1公里，20分钟直达香港，35分钟抵达广州，高铁时代的来临必将带动项目区域价值整体升值。如今，作为龙华新中心唯一在售别墅项目，合正中央原著集尊贵与舒适一体，私密与便利一身，定将成为CBD城市别墅投资与自主俱佳的典范。随城市化进程加快，未来原墅的核心空间价值，将不可估量。（PM）

中央原著已进入收官阶段，仅剩最后48席原墅将售

唯一高台别墅：6米高差，住商独立区隔

实现“私家空间+公共空间”双结合

罕见送夹层、户户两车位以上

储水预热是太阳能热水器

最高可达300%的可拓展空间

新古典主义风格：既厚重、又有灵气

7米宽的客厅开间，10米的超长观景露台