2002/2003年度《南山——后海片区&南山商业文化中心区楼盘“购买指数”大全》
作者：半求 类型：项目及片区考评
来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2004-12-29 16:42:00点击6466次
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● 半 求
2002-04-16
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【前言】
深圳房地产主战场在南山。
2001年南山区新开工面积、竣工面积分别比上年增长84%和77%，批准预售面积、销售面积分别比上年增长37%和45%。
南山区占全市预售面积的份额由2000年的24%上升到去年的28%，销售面积由21%上升到去年的27%，占全市5个区预售和销售总量的近三分之一。
而南山房地产的主战场又是在后海片区及南山中心区一带。
在2001年，南山商品住宅开发面积增长很快，可以预料2002年推向市场的销售量将大幅增长。
蔚蓝海岸二期及三期、海月花园二期、海印长城、漾日湾畔等均10万平方米以上，使南山房地产市场销售压力加大。
但在这种情况下，却也出现了购买力旺盛的势头，其中，价格是关键。走低价路线的蓝月湾畔、学林雅院已经售完，海洋星苑、海洋之心也所剩无几。
这就提醒发展商应该做好成本控制的功夫，以高性价比来吸引购房者。
据了解，仅后海地区目前有64个新盘开工。自4月12日早晨本求发表《关于编制“2002/2003年度“南山——后海片区&南山商业文化中心区楼盘‘购买指数’大全”的说明》4天多的时间里，截止目前收到邮件53封，说明关心本区域的购房者不少。
在这么多的楼盘中，挑选出适合自己的房子，实在是一件难事。这或许是编制指数的意义所在吧？
【说明】
本购买指数涵盖的楼盘范围是：学府路以南、工业七路以北、南油大道以东约4平方公里的区域。
本指数编制依据是实地考察、分析法定图则、以居家角度亲身体会感受等，避免各种广告、有偿新闻、营销造势、概念炒作、发展商说辞等的影响。客观真实性是本“购买指数”的指导思想和基石。
尽管本人尽力核对，但是错漏仍不能免。如你有发现请及时通知我：
banq@vip.163.com。
评分由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。
“分项指数”包括地段、环境、户型、价格、污染（包括噪音、空气状况）、交通、市政配套及规划（简称“市政”）、小区配套及规划（简称“小区”）、发展商实力、诚信（简称“发展商”）、建筑实力（简称“建筑”）等10项的评分。“分项指数”之和就是楼盘的“购买指数”。
“分项指数”得分说明：10（很好、很低或很强）；8（好、低或强）；6（中等）；4（差、高或弱）；2（很差、很高或很弱）。
各楼盘按照“购买指数”得分高低排列，得分相同者以拼音字母排序。
本“购买指数”排列模式：
排序 楼盘名称 地理位置 项目类型 均价（元/平方米） 售楼电话 点评指数评分
【在售楼盘】
1-1◎蔚蓝海岸二期：后海大道东，小、中高层住宅，6500，6400888
点评：二期园林虽未完工，但已可见到群鸟在飞，印象深刻。
地段8分+环境6分+户型8分+价格4分+污染8分+交通4分+市政4分+小区10分+发展商8分+建筑10分=“购买指数”70分。
2-1◎海月花园二期－晴海洲：后海大道东，多层、小高层，6200，6818000
点评：小区应该少些硬装饰，绿化注意密植成林。
地段8分+环境6分+户型6分+价格4分+污染6分+交通4分+市政4分+小区8分+发展商10分+建筑10分=“购买指数”66分。
3-1◎西海湾花园：后海大道与创业路交汇处，小高层，5500，6417111
点评：建筑的设计值得称道，小区的拥挤令人皱眉。
地段8分+环境6分+户型8分+价格6分+污染4分+交通6分+市政6分+小区4分+发展商4分+建筑4分=“购买指数”56分。
4-1◎保利城花园：南油大道、创业路交汇点，5600，6413666
点评：现在已经能完全感觉到小区的压抑了。
地段8分+环境6分+户型4分+价格6分+污染2分+交通6分+市政6分+小区4分+发展商6分+建筑6分=“购买指数”54分。
4-2◎天海豪景苑 ：四海公园东门，高层、商改住项目，8000，6692234
点评：逮住一个宰一个。
地段6分+环境8分+户型2分+价格2分+污染6分+交通6分+市政6分+小区2分+发展商6分+建筑10分=“购买指数”54分。
5-1◎创世纪滨海花园：滨海大道与南油大道交界处，高层，6000，6051111
点评：首席高分子科学家入住从何说起？商家不应信口开河。
地段4分+环境4分+户型10分+价格4分+污染4分+交通4分+市政4分+小区4分+发展商4分+建筑10分=“购买指数”52分。
5-2◎海洋之心： 后海大道创业路交汇点，高层（剩119、120大房），4500，6650606
点评：价格的优势总能掩盖很多。
地段8分+环境6分+户型4分+价格8分+污染4分+交通6分+市政6分+小区2分+发展商4分+建筑4分=“购买指数”52分。
6-1◎青春家园：南山中心区海雅百货旁，高层，5500带装修，6073168
点评：地段见缝插针、密不透风。
地段8分+环境6分+户型6分+价格6分+污染2分+交通6分+市政8分+小区2分+发展商2分+建筑4分=“购买指数”50分。
【待售新盘】
（注：由于新盘的资料掌握不全，所以暂不评分。如发展商愿意提前透露信息、或者有掌握情况并愿意提供的朋友，请发至我的邮箱：banq@vip.163.com。一旦掌握详细可靠的资料，我将及时添加。）
◎海印长城（一期）： 1998年长城通过协议转让方式取得地块，即将推出。位于南山中心区，建筑面积20万。中高层住宅，价格不详，电话3789566。
◎国基地产中心区“漾日湾畔”：王董国际设计，私营性质。7栋27--34层高住宅组成。占地3万，建筑面积165000平方米。进度缓慢。
◎育德佳园：后海大道东侧、北师大附小西侧，多层、小高层住宅，建筑面积52500平方米，咨询电话6072688。
◎海岸明珠：劲力公司的第一个作品，位于创业路北和后海大道交汇处，紧邻海印长城，占地面积4.6万，由7栋11、14、18、26层建筑组成。电话6052999。
◎广华胜公司南山中心区28#项目：创业路北、后海滨路西，9栋9、12、18层建筑组成。
◎观海台：位于南山商业文化中心区创业路与后海滨路交汇处，4月10日封顶，观海台占地3．8万平方米，总建筑面积达13万多平方米，由9栋9－18层小高、中高层住宅组成。中式庭院呈阶梯状半围合式。
开发商中建蛇口发展有限公司以前的楼盘锦隆花园、锦福苑纠纷不断。锦隆花园质量问题不断，其有业主家中楼板开列；锦福苑的商铺一女多嫁上了法院。
◎佳嘉豪苑：目前处于地下工程阶段，顺利地话，8、9月份应该能够推向市场。
◎云海天城世家：紧邻西海湾花园，3栋34层，建筑面积84039平方米，1月20日开的工，计划明年11月20日竣工。京龙盛公司发展，北京电信投资。设计为1梯8户，号称维多利亚港式风情。
◎山海人家小小家：中心区，1栋28层。
【尾盘】
◎京光海景花园：东滨路与后海路交汇
◎湾厦花园：华侨城地产在华侨城之外的唯一一个项目。靠近四海公园。目前剩余小高层有卖。
◎海洋星苑：工业七路北、后海大道东，小高层住宅，5000元/平方米，6833098，剩2套二房。
◎雍华府：后海路与工业八路交接处西北角。
◎文德福豪园：东滨路与后海路交汇处，小高层住宅，6052393
◎浪琴屿花园：后海大道与创业路交汇点，小高层围合，6647111
【问题楼盘】
◎后海花园：佳和地产积重难返，包括南山软件园区、荔香阁在内，都出了问题，佳和大厦验证了“一座写字楼拖垮一个企业”的经验之谈。 |
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