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投资分析
东门老街Vs西门老街:翡丽道与“零空置”

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-10-09 10:57:39点击4711


导读:
     ■西部狂潮再续,沙井商业看旺
     ■西门老街:商铺趋于“零空置”,举市罕见
     ■沙井未来新增20万㎡商业,核心商业圈即成型
     ■西北商业新地标:万科翡丽郡第二批产品强势袭来
正文:

■西部狂潮再续,沙井商业看旺

继万科•翡丽郡最后一批中央园林景观单位于9月27日劲销九成、再掀西部狂潮后,项目商业部分——万科翡丽道也乘势袭来。据悉,假前项目在其营销中心举办了“西部新东门”财富论坛,受到了许多业内人士及投资客的关注。业内有关项目的讨论声,也开始不绝入耳。

房地内参专业组成员曾多次前往项目考察,对项目所在的沙井印象深刻。作为深圳的西北门户,沙井早前因渔业、手工业发达,较早进入到商贸社会,因此区域的商业基础扎实、商业氛围浓郁,是深圳罕见的中小企业、个体经营者最集聚的地方。

尤其表现在区域的街头智慧很发达。到过沙井的人,应该会有这种印象,沙井街头处处呈现着繁华旺盛的商业景象,人群集聚,各种小商贩众多,商业类型丰富,杂而有序的街头交易,让人无时不刻不感受到区域的活力与激情。

■西门老街:商铺趋于“零空置”,举市罕见

而由于区域本地小老板、个体经营者多,因此,沙井商业呈现出独有的特征,即商业街极为发达。区域基本以个体门面、小商店组成的商业街、步行街为主流。其中,沙井老街(包括新沙路、环镇路、沙井路)最为旺盛。

几乎没有空置铺位、没有空闲的广告位,旺盛的经营情况,根本上保证了客户的商铺租赁。沙井老街是所有非主流商圈(非主流商圈:即除去华强北、东门、南山海岸城、福田中心区、宝安中心区等热点地区以外的商圈)中经营最好的区域。

因此,如果说东门(又称老街),是深圳东部最繁华的一条商业街,那么,沙井老街,可谓是深圳西部最繁华的一条商业街,也可称之为西门老街。而这两条街无论是从商业结构、受众群体、人流量等指标,皆有可比性:

(1)都是商圈型区域:商业发展的层次是商业点→商业街→商业圈。目前沙井老街还是一条沿华润万家、裕客隆百货、佳华商场展开的商业街,而随着西荟城沃尔玛、万科翡丽郡、京基百纳广场的进入沙井老街已经具备了形成中心商业圈的条件;
(2)都以年轻群体为主,租金高昂:东门老街与沙井老街的都面向年轻人群,而面向这类群体的商圈通常租金高昂。
(3)人流量对比:沙井老街的人流量并不比东门老街逊色多少。而朝向项目方向的沙井老街人流量最多的方向,再次说明了项目的人流旺盛、展示性好。

■沙井未来新增20万㎡商业,核心商业圈即成型

由上可见,西部沙井的商业潜力巨大,商铺的价值空间可观。事实上,以新沙路为中轴,宝安大道以西部分区域,是沙井一直以来的传统商圈。未来,随着1.2万㎡的沃尔玛、17.5万㎡的京基百纳以及4万㎡的翡丽道街铺开业,合计超过20万㎡的新增商业面积陆续进场,沙井传统商圈将迎来新的机遇。

据悉,仅华盛西荟城和万科翡丽郡两个项目,将提供合计约9万㎡的商业面积。其中,西荟城约5万㎡,并已明确引入沙井第一家沃尔玛,主力店面积在12000㎡左右,计划明年中开业。翡丽郡则提供4万㎡左右的临街商铺,未来隶属万科社区商业产品线,根据既有生活中心又有新街坊“万科红”商业产品线。两项目合计58万㎡,庞大的住宅以及连接新沙路两侧规划中的过街天桥,都将为这一片区商业升级带来机遇。

沙井路是与新沙路交会的另一条主要干道,沿街两侧均为零售商铺,中熙商业大厦便位于沙井镇区唯一五星级麒麟山景酒店斜对面,现已宣布引入京基百纳,且于9月初启动招商。公开资料显示,未来这一集中商业面积达17.5万㎡,不仅引入百货、超市、服饰、餐饮等,还将有美容SPA等商业形态,预计将于2013年7月开业。

由此,过往沙井相对分散的商业格局,将因这几个大型商业的进驻而彻底改观。未来,沙井将不断从“商业街→商业圈”过渡,待万科翡丽道等商业项目打造成型后,更将形成具规模、影响力的核心商业圈,为沙井现今传统的商业模式,注入一股新鲜力量。

■西北商业新地标:万科翡丽郡第二批产品强势袭来

据悉,以当前的利率水准来算,商铺回报率保在5%左右较为合适。以沙井目前商铺租金每月150元/㎡为计,倒推过去的市场定价在3.6万元/㎡,对于定价过4万元/㎡的商铺,则要考虑并非所有行业都能承担相应的高租金。其中,整个翡丽郡有约4万㎡商铺“翡丽道”,均为街铺,近期将推第二批。

作为深圳目前最大规模的社区商业街区,万科翡丽道依托于沃尔玛的强大号召力,强强联手占据沙井商业中心霸主之位。同时,产品为全临街铺,不仅展示性超强,更能营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业氛围,吸引人流、聚合餐饮功能,约40-80㎡主力餐饮纯街铺,投资门槛低。

且项目是区域内唯一在售的独立式产权街铺,并且一般商业产权仅有50年,翡丽道以70产权,比一般商业多收20年财富。去年11月翡丽道曾经推出首批9000㎡的商铺,价格4万-8万元/㎡,当晚售罄。如今,第二批产品已强势袭来。项目地处沿江新城中的沙井,定位现代服务型制造业总部,将承接深圳其他区域制造业的迁入,未来也必须提升商业服务才能实现沙升级,将成为沙井商业的新机遇。(PM)


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