导读：
■西部狂潮再续，沙井商业看旺
■西门老街：商铺趋于“零空置”，举市罕见
■沙井未来新增20万㎡商业，核心商业圈即成型
■西北商业新地标：万科翡丽郡第二批产品强势袭来
正文：
■西部狂潮再续，沙井商业看旺
继万科•翡丽郡最后一批中央园林景观单位于9月27日劲销九成、再掀西部狂潮后，项目商业部分——万科翡丽道也乘势袭来。据悉，假前项目在其营销中心举办了“西部新东门”财富论坛，受到了许多业内人士及投资客的关注。业内有关项目的讨论声，也开始不绝入耳。
房地内参专业组成员曾多次前往项目考察，对项目所在的沙井印象深刻。作为深圳的西北门户，沙井早前因渔业、手工业发达，较早进入到商贸社会，因此区域的商业基础扎实、商业氛围浓郁，是深圳罕见的中小企业、个体经营者最集聚的地方。
尤其表现在区域的街头智慧很发达。到过沙井的人，应该会有这种印象，沙井街头处处呈现着繁华旺盛的商业景象，人群集聚，各种小商贩众多，商业类型丰富，杂而有序的街头交易，让人无时不刻不感受到区域的活力与激情。
■西门老街：商铺趋于“零空置”，举市罕见
而由于区域本地小老板、个体经营者多，因此，沙井商业呈现出独有的特征，即商业街极为发达。区域基本以个体门面、小商店组成的商业街、步行街为主流。其中，沙井老街（包括新沙路、环镇路、沙井路）最为旺盛。
几乎没有空置铺位、没有空闲的广告位，旺盛的经营情况，根本上保证了客户的商铺租赁。沙井老街是所有非主流商圈（非主流商圈：即除去华强北、东门、南山海岸城、福田中心区、宝安中心区等热点地区以外的商圈）中经营最好的区域。
因此，如果说东门（又称老街），是深圳东部最繁华的一条商业街，那么，沙井老街，可谓是深圳西部最繁华的一条商业街，也可称之为西门老街。而这两条街无论是从商业结构、受众群体、人流量等指标，皆有可比性：
（1）都是商圈型区域：商业发展的层次是商业点→商业街→商业圈。目前沙井老街还是一条沿华润万家、裕客隆百货、佳华商场展开的商业街，而随着西荟城沃尔玛、万科翡丽郡、京基百纳广场的进入沙井老街已经具备了形成中心商业圈的条件；
（2）都以年轻群体为主，租金高昂：东门老街与沙井老街的都面向年轻人群，而面向这类群体的商圈通常租金高昂。
（3）人流量对比：沙井老街的人流量并不比东门老街逊色多少。而朝向项目方向的沙井老街人流量最多的方向，再次说明了项目的人流旺盛、展示性好。
■沙井未来新增20万㎡商业，核心商业圈即成型
由上可见，西部沙井的商业潜力巨大，商铺的价值空间可观。事实上，以新沙路为中轴，宝安大道以西部分区域，是沙井一直以来的传统商圈。未来，随着1.2万㎡的沃尔玛、17.5万㎡的京基百纳以及4万㎡的翡丽道街铺开业，合计超过20万㎡的新增商业面积陆续进场，沙井传统商圈将迎来新的机遇。
据悉，仅华盛西荟城和万科翡丽郡两个项目，将提供合计约9万㎡的商业面积。其中，西荟城约5万㎡，并已明确引入沙井第一家沃尔玛，主力店面积在12000㎡左右，计划明年中开业。翡丽郡则提供4万㎡左右的临街商铺，未来隶属万科社区商业产品线，根据既有生活中心又有新街坊“万科红”商业产品线。两项目合计58万㎡，庞大的住宅以及连接新沙路两侧规划中的过街天桥，都将为这一片区商业升级带来机遇。
沙井路是与新沙路交会的另一条主要干道，沿街两侧均为零售商铺，中熙商业大厦便位于沙井镇区唯一五星级麒麟山景酒店斜对面，现已宣布引入京基百纳，且于9月初启动招商。公开资料显示，未来这一集中商业面积达17.5万㎡，不仅引入百货、超市、服饰、餐饮等，还将有美容SPA等商业形态，预计将于2013年7月开业。
由此，过往沙井相对分散的商业格局，将因这几个大型商业的进驻而彻底改观。未来，沙井将不断从“商业街→商业圈”过渡，待万科翡丽道等商业项目打造成型后，更将形成具规模、影响力的核心商业圈，为沙井现今传统的商业模式，注入一股新鲜力量。
■西北商业新地标：万科翡丽郡第二批产品强势袭来
据悉，以当前的利率水准来算，商铺回报率保在5%左右较为合适。以沙井目前商铺租金每月150元/㎡为计，倒推过去的市场定价在3.6万元/㎡，对于定价过4万元/㎡的商铺，则要考虑并非所有行业都能承担相应的高租金。其中，整个翡丽郡有约4万㎡商铺“翡丽道”，均为街铺，近期将推第二批。
作为深圳目前最大规模的社区商业街区，万科翡丽道依托于沃尔玛的强大号召力，强强联手占据沙井商业中心霸主之位。同时，产品为全临街铺，不仅展示性超强，更能营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业氛围，吸引人流、聚合餐饮功能，约40-80㎡主力餐饮纯街铺，投资门槛低。
且项目是区域内唯一在售的独立式产权街铺，并且一般商业产权仅有50年，翡丽道以70产权，比一般商业多收20年财富。去年11月翡丽道曾经推出首批9000㎡的商铺，价格4万-8万元/㎡，当晚售罄。如今，第二批产品已强势袭来。项目地处沿江新城中的沙井，定位现代服务型制造业总部，将承接深圳其他区域制造业的迁入，未来也必须提升商业服务才能实现沙升级，将成为沙井商业的新机遇。（PM）
