导读：
           ■生地与熟地的定义
           ■深圳将收获熟地效应
           ■熟地效应放大楼盘价值
           ■家庭增多，裙带与亲情成本使就地消费增多
           ■移民对原籍汇款减少，反而因机会而多吸收原籍资金
           ■二线关亡，城市布局正常化
           ■市民处盛年前奋斗期，生活外包需求大
           ■熟地宅需大但供应固化
           ■熟地效应带来的地产价值
正文：

■生地与熟地的定义

在房地产开发用地中，有生地与熟地的区别。生地是指未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地，也指周边相关生活配套尚未完全到位的地块。一般在房地产开发过程中，国家收取相当于土地转让金的价格，其他市政、拆迁费用由开发者承担。

熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，达到“七通一平”的可直接用于建设的土地。也专指周边相关配套已完全到位，并已经历过多次开发，具有相当成熟度的地块。一般在房地产开发过程中，其价格定义主要包括出让金、大市政费、“四源”费和征地、拆迁补偿费等。相对生地而言，其工程繁杂，成本较高。

■深圳将收获熟地效应

跟内地其它城市相比，被誉为“一夜城”的深圳几乎是从一片空白上发展起来的。自从1979年，中国改革开放号角的吹响，随着小平同志那点石成金魔棒的划圈开始，此后的30年间多里，深圳由一个昔日只有十几万人的南方小镇，一跃而成为人口逾千百万的现代化国际大都市。昔日阡陌交错的田野，如今街巷纵横；昔日高耸的山头，如今高楼林；昔日资源匮乏的小渔村，如今各色商品琳琅满目……

这种举世罕见的城市发展速度，使深圳几乎是从一片白纸上发展起来的。所以说，之前深圳的房地产开发用地几乎都清一色的生地，而设施齐全，生活气息浓厚的熟地则少之又少。但是，今天经过30多年建设与沉淀，深圳将收获熟地效应。

■熟地效应放大楼盘价值

应该说，一座城市的核心竞争力，是由这座城市核心区域或标志性商圈对周边地区经济的影响力而决定的。一般意义上，我们将这种区域称之为“城市熟地”。当然，一座城市的熟地并不是由一个区域所构成的，它可以是一个，也可以是两个或多个。

但是，这些区域都应该有一个共性，那就是它的经济链对城市资源强大的整合力。经过30多年的发展，像深圳这样一个大都市，应该说，它的城市熟地是多方面的，东门国贸圈、华强北商街、宝安中心区等，都在城市熟地的经济链中流光溢彩，演绎着深圳面向国际化的澎湃活力。

而像勤诚达22世纪、圣拿威、西城雅筑、合正荣悦这样的楼盘的建筑品质、市场价值和人文内涵，也都将随着城市熟地的经济链而得到放大。下面就让我们来简单分析一下深圳形成“熟地效应”的深层次原因。

■家庭增多，裙带与亲情成本使就地消费增多

从小渔村变身大都市，深圳一直被称为是“打工者建立的城市”。长期以来，这里聚集着中国最大规模的流动人口，是中国最为著名的“移民城市”。据统计据，深圳目前总人口已超过1400万人，其中本地户籍人口200多万，流动人口居全国各大城市之最，约占全国流动人口总量的10%。

所以还有人笑称，深圳是一个“没有外地人也没有本地人”的“候鸟城市”。但是，随着先前来到深圳打拼创业者在深圳的扎根，以及深圳市政府近几年来对户籍制度的放宽，深圳的户籍人口在稳步增长，以前以个体为单位的深圳人开始携家带口的以家庭为单位出现。

早年就来深圳工作的人应该注意到一个细节，以前深圳餐馆的饭桌多很大，一张桌子能坐十几个人，因为大家都是一个人在外漂泊，基本没有亲人在身边，出来吃饭聚餐都是同一个工厂或者同一个公司的同事，一次就是一大帮人。而现在深圳的餐馆饭桌都明显变小了，很多只能做五六个人，刚好够一个家庭围坐，这是因为深圳以家庭为单位出来消费的人群越来越多了。

再比如，以前深圳人是喜欢也可以乱搬家的，这个月我可以住在罗湖的莲塘，下个月我可能就搬到梅林一村去住了，再过半年可能已经搬到南山的蛇口了。因为我刚来深圳，没有亲戚朋友，家庭关系、裙带关系基本为零，没有社会关系的牵绊，可以象美国人那样随意搬家。但是，当在深圳站稳了脚跟，真正扎下根来了之后，社会关系、裙带关系开始慢慢多了起来，我就要考虑如果搬家后会不会不方便与亲戚朋友联系，子女的就学问题是不是会受影响了。

所以说，随着深圳城市人口的深化和正常化，深圳的家庭开始增多，由此而来的裙带关系成本与亲情成本也同步增加，使得深圳人的就地消费增多。

■移民对原籍汇款减少，反而因机会而多吸收原籍资金

因为深圳城市人口的深化和正常化，深圳家庭的增多，深圳开始从一个“候鸟型城市”转变为“留鸟型城市”，以前深圳人年后孔雀东南飞，年底又孔雀往北飞的情况开始改变。原来，在深圳工作的人都是“人在曹营心在汉”，在深圳工作挣到的钱除了留一部分供自己日常开支以外，余下的大部分都寄回原籍老家去。

但是，现在愈来愈多的深圳人因为已经在深圳组建新的家庭，亲戚朋友都开始集中在深圳，老家的亲戚朋友反而越来越少了，所以早先移民来深圳的人对原籍的汇款开始大量的减少。相反，因为深圳经济发达，机会多，商机多，反而倒过来吸收移民深圳人原籍的资金。

比如，大学生一毕业，在城市打拼个3-5年后，就将面临结婚、置业、安家等实际问题，两个要结婚的小夫妻在深圳工作五年积蓄了30万元，买房按揭首付要50万，多出的20万元超额只能由老家的父母来出了，这就是吸收原籍资金的一个途径。

■二线关亡，城市布局正常化

在中国，有两个城市的布局是很怪异，很不合理的，一个是兰州，一个就是以前的深圳特区，前者是因为地理的原因，后者是因为政策的原因，两个都是狭长的带状布局，极大的限制了城市的发展空间和增加了人们的出行成本。

深圳原来是一个什么，深圳原来是一个带很多窟窿的城市，一个特区治理抠了很多口，留了很多白，我们深圳正在处于一个窟窿性的城市变成什么呢？特区内全部连上了，大家有没有发现？原来是很多窟窿，原来科技园是这样，科技园是一个孤立的片区。科技园现在呢？变成了一个核心的商务区，写字楼群，也就是说深圳的城市新旧也在交替。原来理解的东西走向的思维已经走到了零界点，再走也不可能再有大的提高了。

东西向思维变成了南北向思维，原来我们全部都是东西向，特区内。一看我们的北环，北环、深南、滨海相隔几公里，到别的城市一看很搞笑，这个叫北环，叫内环还差不多，它相对于北京就是内环的水平，我们叫北环。现在我们搞了一个叫大外环，没办法了，另外命名叫大外环，我们的北环就是内环，很小，因为距离很短，这就是东西城市的一个特征。不但是东西城市，它还是一个窟窿城市，有很多窟窿。这个窟窿慢慢填满，突然发现我们身边的窟窿越来越少了，城市新旧在交替。

随着特区内土地资源使用的日趋饱和，加之受“二线关”政策调整因素的影响，特区外和东部地区的经济崛起将成为必然，深圳市人口增长的区域性转移的特征将日趋明显。尤其是大量的生产型企业开始外迁到关外，深圳人口向关外集中，随之而来的是房地产发展中心也向关外聚集。二线关开始退出历史舞台，成为一个历史的象征物，深圳的城市布局开始走向合理化。

■市民处盛年前奋斗期，生活外包需求大

根据《深圳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示：深圳全市人口平均年龄为30岁左右，属于年轻人城市。因为深圳人的年龄普遍偏低，市民大部分都处于盛年前的奋斗期，平时工作压力较大，生活忙碌，很少有时间去打理自己的私人生活。

所以，深圳人的生活外包需求很大。比如，双双在公司打拼的年轻小夫妻就很少有时间和精力每天回家做饭，往往都是在外面的餐馆里解决。这就使得深圳的消费市场非常活跃，给很多行业带来了很多的商机。

此外，居民消费结构具有层次性，低层次的消费结构表现为生存资料消费比重大，享受、发展资料消费比重小；而高层次的消费结构则表现为生存资料消费比重小，享受、发展资料消费比重大。随着深圳经济的发展，居民收入的增加，深圳市居民消费结构正逐步向高层次转变。

■熟地宅需大但供应固化

过去，深圳曾经出现过多次这样的论争，郊居化、都心主义、新都市主义、城市化等概念曾一度盛嚣尘上，这是一种生活方式的选择。但他们的实质都离不开城市。城市生活以其繁华、富庶、快捷、文明，而成为深圳人永不停息的渴求和向往。城市生活就像一个旋涡中心，始终以其强大的向心力，左右和控制着城市人居生活的方向。

因为深圳市民大多处盛年前奋斗期，他们没有闲，不像那些老朽们有闲，去双月湾开车两小时，因为有闲刚好花掉两小时。所以我们针对这样的提出了一个概念叫“闲贵”，闲贵就是老朽，他有闲，而且它显贵，有钱有闲的贵人所以叫“闲贵”。但少壮派是没有闲的，而这个世界一定是少壮派的。所以，深圳城区的住宅特别是熟地住宅的需求量会放大，为什么？我特别忙，我居住必须在城区内、在熟地居住，我挤在效率最高的地方，我不能去特别远的地方。

所以，要直观、快捷地体验到城市生活，必然要住得离城市熟地越近。“近水楼台先得月”，是一种生活方式，它的内涵无疑是指对于资源最大化和最快捷的拥有。因此，一直以来，能够享有最大化城市生活，几乎是多数深圳人的第一选择。只不过基于经济状况、生活方式的原因，这种选择大多成为一种奢望。

作为城市生活的一个“方向盘”，城市熟地客观上扮演了主要的角色。所谓熟地当然是先生后熟的，在深圳不断推动城市化进程的过程中，相信有更多的城市熟地生活让深圳人拥有更多的选择。这是城市熟地对房地产价值的最大贡献，也是房地产价值对城市熟地内涵的不断丰富和更新。

如果在同一个地点上的熟地可以无限供应，那这个房价就好控制。现在关键问题是我们对于好的熟地需求放大，但是好的熟地的供应很难同步放大。所以这时候像香港、纽约、伦敦的好地方的房产房价为什么上升那么快的道理是一样的。

它是一个非常错位的供求安排，房产的供应只能分散，很难集中，在城区分散。但是需求假设不考虑钱的问题，你喜欢要哪个地方的房子，你肯定需要效率很高的民生稀缺做的比较好的地方，这种地方在哪儿？在城市的中心、在熟地，但是城市中心、熟地那个点上的供应却无法放大。

所以，深圳的现状就是，人们对位于城市中心、交通便利、配套设施齐全的熟地住宅的需求量非常地大。但是另一方面，熟地的供应量又是固化的，这个矛盾就造成了深圳熟地的稀缺性，也造成了勤诚达22世纪、圣拿威、西城雅筑、合正荣悦这样的熟地宅的独特价值。

■熟地效应带来的地产价值

因此，把房子建在孤岛上，房子是没有流通价值的，孤岛意味着交通不可能或很难到达的地方。把房子建在城市核心或城市熟地，它的价值又如何呢？

通过上述我们对深圳“熟地效应”的分析，我们可以知道要估算这个价值，首先要衡量这个城市熟地的经济链价值。经济链越庞大，地产的价值，无论是使用价值和流通价值也随之放大。而地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的。根据价格是按照价值而上下波动的简单经济学原理，离城市熟地越近，房地产的楼价越高，就是这个浅显的道理。

深圳房地产业的发展进程其实就是不断创造“城市熟地”的过程，当关外楼盘方兴未艾之时，深圳熟地的房地产市场已开始了换代和创新。像位于宝安中心熟地区的勤诚达22世纪、圣拿威、西城雅筑，以及位于罗湖东门熟地区附近的合正荣悦这样的楼盘的建筑品质、市场价值和人文内涵，在未来必将随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大。（ZPJ）2

合正·荣悦

西城雅筑

勤诚达22世纪

圣拿威